TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, 21 de abril del año 2.025.-
214º y 166º
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE:ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.013.751, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO Y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673 en su orden, de este domicilio.
DEMANDADA:EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS (+), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 660.183, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados en ejercicio NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA, ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V- 14.917.512, V- 12.359.217 y V-15.511.031, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.462, 84.459 y 129.475, en su orden.
MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
SENTENCIA:DEFINITIVA.-
ExpedienteN° 29.915.-

II
PARTE NARRATIVA
Se inició la presente controversia, mediante escrito libelar presentado en fecha 07 de marzo del año 2.024, por ante este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, realizando la función de receptor para la distribución de demandas, quedando sorteado en fecha 08 de marzo del año 2.025, en este Tribunal para conocer la causa, constante de cinco (5) folios útiles y un (1) anexos, en dos (2) folios útiles. Folio 06.
En fecha 08 de marzo del año 2.024, folio 09, se recibió la demanda, en auto de fecha 13 de marzo del año 2.024, folios 10 y su vuelto, se admitió la demanda, ordenándose emplazar a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, para que comparezca ante este Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a fin de que dé contestación a la demanda, igualmente se ordenó formar cuaderno de prohibición de enajenar y gravar, ordenando a la parte actora a consignar a través de diligencia los emolumentos necesarios para formar los cuaderno y librar los recaudos de citación.
Al folio 11 riela poder apud acta, otorgado por el ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, a los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO Y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673.
Mediante diligencia de fecha 15 de abril del año 2.024, folio 12, el ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, asistidopor el abogado LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, parte actora, consignó los emolumentos para librar los recaudos de citación del demandado y formar cuaderno de medida ordenado.
Mediante auto de fecha 22 de abril del año 2.024, folios 13 y su vuelto, este Tribunal procedió a librar los recaudos de citación al demandado EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA). Y se ordenó formar CUADERNO SEPARADO DE MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, en los mismos términos aludidos en el auto de admisión de fecha 13 de marzo del año 2.024.-
En diligencia de fecha 23 de mayo del año 2.024, el abogado ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.459, consignado escrito de contestación a la demanda, folios 40 al 42 y poder especial otorgado por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, parte demandada, a los abogados NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA, ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.462, 84.459 y 129.475, en su orden, el cual corre agregados en copia simple en los folios 37 al 39.
En nota de secretaria de fecha 02 de julio del año 2.024, folio 51, se dejó constancia que siendo el último día para que la parte demandada diera contestación a la demanda, comparecióel abogadoELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y consignó escrito de contestación a la demanda, constante de 03 folios los cuales corren agregados a los folios 40 al 42 con sus respectivos vueltos.
En auto de fecha 30 de julio del año 2.024, se dejó constancia que siendo el último día para que las partes promovieran pruebas, el abogado ELEAZAR LEON MORIN AGUILERAco-apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 17 de julio del año 2.024 y el abogado LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO Y LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO, apoderados judiciales de la parte actora, consignó escrito de pruebas en fecha 30 de julio del año 2.024.
En auto de fecha 31 de julio del año 2.024, folio 55, se agregaron las pruebas de la parte demandada los cuales corren agregados a los folios 56 y 57. Y en auto de esta misma fecha, folio 58, se ordenó agregar las pruebas de la parte actora folios 59 al 64.
En auto de fecha 07 de agosto del año 2.024, folio 66 y su vuelto, en cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, se admitió la pruebade Informe, ordenando oficiar bajo el Nº 306-2024, al Tribunal en Funciones de Control Nº 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida y bajo el oficio Nº 307-2024 al Juzgado Cuarto en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, sobre los particulares solicitados; en cuanto a la prueba de Experticia se inadmitió; en cuanto a la prueba de Inspección Judicial se admitió fijando para el séptimo día para la evacuación de la pruebas, a las 11:00 de la mañana; y se admitió la prueba testifical fijando para el octavo día para la evacuación de los testigos ciudadanos JOSÉ GERARDO PEÑA DÍAZ Y ARGENIS PEÑA DÁVILA,para que se someten al interrogatorio que en su oportunidad presente la parte interesada. En la misma fecha se ofició.
En auto de fecha 07 de agosto del año 2.024, folio 67 y 68, en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, prueba de exhibición de documento(Contrato) se admitió fijándose para el noveno día de despacho a las 11:00 de la mañana para la evacuación de la misma; prueba de exhibición de documento (Recibos de pago) se admitió fijándose para el décimo día de despacho a las 11:00 de la mañana para la evacuación de la misma; prueba de Informe tercero y cuarto, se admitió oficiando bajo el Nº 312-2024 a la Dirección de Ordenación Territorial y la Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del EstadoBolivariano de Mérida y bajo el Nº 313-2024 a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida sobre los particulares solicitados; prueba de Inspección Judicial, se admitió fijando para el décimo primer y séptimo día para la evacuación de la pruebas a las 12:00 pm y 11:30 a.m. respectivamente; y se admitió la prueba testifical fijando el día y hora para la evacuación de los testigos ciudadanos JORGE EDUARDO NOGUERA RODRÍGUEZ, GIOVANNY ENRIQUE DÁVILA RODRÍGUEZ Y TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, para que se someten al interrogatorio que en su oportunidad presente la parte interesada. En la misma fecha se ofició.
Al folio 105, riela nota de secretaria de fecha 27 de noviembre del año 2.024, mediante la cual se dejó constancia que siendo el últimodía para la consignación de Informes ambas partes consignaron los cuales corren agregados a los folios 95 al 103 respectivamente. En auto de esta misma fecha, vuelto del folio 105, se fijó la causa para Observaciones de conformidad a lo establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil.
En auto de fecha 09 de diciembre del año 2.024, folio 108, siendo el último día para que las partes presentes escrito de observaciones, los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO Y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, consignaron escrito de observaciones constante de dos folios útiles, la parte demandada no presentó escrito alguno ni por si ni por medio de apoderado alguno, entrando el termino para dictar sentencia de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Este es en resumen, el historial de la presente causa.
III
PRETENSIÓN
DEL DEMANDANTE:
El ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, asistida por los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO Y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, inscritos en los INPREABOGADO bajo los números48.262 y 306.673, en su escrito libelar realizó los siguientes señalamientos:
“Que en fecha 27 de noviembre de 2012, suscribió contrato privado de opción a compra-venta con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 660.183, de este domicilio, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, denominados H1 y H2, ubicados en las parcelasNº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el Nº 4-23, ubicado en el cuarto piso del edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área aproximada de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. Pactándose como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de seiscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 635.000,00), para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma: Por concepto de opción de compra la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,00) a pagarse la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la firma del contrato; B) el saldo de Opción de compra, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.235.000) pagadera en tres cuotas especiales, la primera por la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 66.666,00), para ser pagada el día 01/11/2013, y la tercera por la cantidad de CIENTO UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 101.666,66), pagadera el día 01-03-2014, todo esto imputable a la opción de compra – venta y el saldo del precio total, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) para ser pagado en fecha 01-03-2014 o al momento en que fuera otorgado crédito bancario por la entidad financiera.
Continua el texto con la transcripción de las clausulas quinta, sexta, séptima, octava, novena, décima, decima primera, decima segunda, décima tercera, decima cuarta, decima quinta, decima sexta, decima séptima, decima octava, decima novena y vigésima del contrato de opción de compra – venta suscrito por vía privada en la ciudad de Mérida el 27 de noviembre del año 2012.-
Expuestas las condiciones del denominado contrato de opción de compra-venta, en la ejecución del mismo como compradora de buena fe procedió a dar cumplimiento con lo pactado, pago un porcentaje a la empresa del precio imputable a la opción de compra – venta del inmueble, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), haya culminado la obra y mucho menos haberme entregado los recaudos necesarios para la elaboración y tramitación del crédito bancario para el pago del inmueble y el documento definitivo de venta, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.
FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO:
De acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, surgen obligaciones reciprocas, por ser los contratos de tipo consensual bilateral, de esta forma "LA OFERENTE" se comprometió a venderle, y él en condición de "OPTANTE" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con los Nº 4-23, ubicado en la planta o piso 4º del Edificio H2, que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la Urbanización "Las Marías"; pactándose en el contrato un inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, para el 28 de noviembre del año 2.011, determinándose su culminación en un lapso de 24 meses contados a partir de la fecha de inicio, es decir, debía terminarse la construcción el día 28 de noviembre del año 2.013, lapso al cual se le estableció una prórroga de pleno derecho para "LA OFERENTE" de CIENTO VEINTE (120) DIAS adicionales para la terminación, es decir hasta el 28 de marzo del año 2014, siendo el contrato suscrito en fecha 08 de enero del año 2.015.
Que contiene la misma cláusula contractual la opción para "EL OPTANTE" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA OFERENTE", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, hechos que no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prorroga, de solicitar la resolución del contrato o esperar a que se termine la obra. De igual manera es carga de “LA OFERENTE" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para adjuntarla a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL OPTANTE", para que este trámite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta. Compromisos estos que hasta la presente fecha “LA OFERENTE" no ha querido cumplir, pues el único hecho fortuito y de fuerza mayor ha sido el producido por la pandemia decretada con ocasión de la epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día 16 de marzo del año 2.020, es decir, cinco (5) años, once (11) meses y dieciséis (16) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el monto de la opción de compra – venta del inmueble. Incumplimiento latente de “LA OFERENTE", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo gestionado apenas en el mes de diciembre de 2.023 por ante los entes públicos con competencia en la materia, la habitabilidad del edificio, su catastro y lo más resaltante sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
DEL DERECHO:
Del análisis del contenido del denominado contrato de opción de compra-venta, se puede determinar por los términos en que fue redactado que su objeto más que una opción a compra-venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITO O A PLAZOS, si atienden a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del artículo 1.474 del Código Civil.
Que el contrato que suscribió para la adquisición del inmueble, contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tiene que ser reconocido, cuando en él, el denominado “OFERENTE" adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; del cual pagó aproximadamente el TREINTA Y SIETE POR CIENTO (37%) del precio definitivo de venta establecido en el contrato, donde se me denomina "EL OPTANTE", consiguiéndose así las obligaciones reciprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Obligaciones estas que son por su naturaleza obligaciones principales; además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, en el contrato que nos ocupa existe el consentimiento sobre la cosa y el precio, es decir, no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido como lo es la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es “EL OFERENTE".
PETITORIO:
Habiendo dejado sentado la naturaleza, condición y circunstancias de los hechos consecuencia del contrato ya tantas veces referido, es por lo que demanda formalmente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato; proceda a tramitar la habitabilidad del mencionado edificio; registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta que me hicieran en los términos del contrato, o a ello sea obligada por el Tribunal.
Fundamentó la presente acción de cumplimiento de contrato en los artículos 1.133, 1.134, 1.137 ap. 4º, 1.141, 1.160, 1.161, 1.166 y 1.167 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la presente demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($.40.000), los que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la suma de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.443.600,00) expresados el precio de la moneda de mayor valor (Euro) para la fecha la cantidad treinta y nueve bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 39,37) Subrayado y negrita propia del Tribunal.-

DE LA CONTESTACIÓN
A los folios 40 al 42, consta escrito de contestación a la demanda, de fecha 23 de mayo del año 2.024, suscrito por el abogado ELEAZAR LEÓN MORÍN AGUILERA, titular de la cédula de identidad Nro. 12.359.217 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 84.459, en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), que indica lo siguiente:
PRIMERO DE LA NEGACIÓN ABSOLUTA DE LOS ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., recibiera el monto total de la opción de compra-venta (privada) de fecha 27 de noviembre del año 2012, de manos del ciudadanoÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, por la lo cual forzosamente conduce al actor a probar el supuesto pago total del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato, por cuanto es menester indicar para que el pago, produzca el efecto liberatorio de la obligación contraída; por la Optante Compradora, es indispensable que sea válido y conforme a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario no extingue la obligación, y el vendedor conservaría su acción contra la compradora, en otras palabras, el pago debe ser completo y debe hacerse tal cual se estipuló en el contrato.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A, incumplieran el contrato (privado) de opción de compra de fecha 27 de noviembre de 2012, por cuanto era deber de LA COMPRADORA dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato, lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que su representado sea responsable directo del atraso en la entrega del apartamento o incumpliera el contrato de opción de compra-venta de fecha 27 de noviembre de 2012, por cuanto la empresa INVERSIONES MON C.A. (IVERMONCA), es una empresa constituida que tiene décadas brindando soluciones habitacionales en el Estado Bolivariano de Mérida, (no es una empresa fantasma o de maletín), construyendo en su totalidad la obra incluido el inmueble apartamento, parte integrante del edificio o Torre H2 Residencias "MON", ubicado en la parcela siete de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, identificado con el número 4-23, no obstante, indican que la obra presentó atraso debido a diversas complicaciones como falta de materiales, inflación, impacto de las sanciones económicas al país, guarimbas (2017) y caso fortuito o fuerza mayor, lo cual demostraremos con pruebas que acreditan esa situación.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., sean responsables de la no entrega y protocolización en el Registro Público del inmueble apartamento objeto de la demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate el mismo OPTANTE ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, por vías de hecho (tomaron justicia por propia mano), invadiendo el inmueble, causando un perjuicio a la parte demandada al no poderse tramitar el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, por cuanto el inmueble se encuentra invadido por la ciudadana, situación esta que está siendo investigada al interponer QUERELLA PENAL ADMITIDA en fecha 21 de septiembre de 2022, por el delito de INVASIÓN y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público quien le asignó el número MP- 212929-2022, causando el actuar de la demandante y el de otros ciudadanos el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble.
SEGUNDO. DEL DERECHO:
Con relación al incumplimiento por alguna de las partes del contrato, citó los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del Código Civil, y los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y CUANTÍA DE LA MISMA, POR LA CANTIDAD DE CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) O SU EQUIVALENTE EN BOLÍVARES:
Impugnan la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) o su equivalente en Bolívares, en virtud, de que es un monto EXCESIVO para el tipo de inmueble, precio real y su ubicación en la ciudad de Mérida, en consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación”.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, pasa a resolver el punto previo opuesto por la parte demandada, observa este Juzgador, que los apoderados judiciales de la parte demanda, abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO Y ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA al contestar la demanda entre otras cosas alegaron:

“Siendo la oportunidad procesal para ello, en este acto, formal y expresamente. IMPUGNAMOS, la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000, 00) o su equivalente en bolívares, en razón, de que es un monto EXCESIVO, para el tipo de inmueble, precio real y su ubicación en la ciudad de Mérida, en consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación”.

En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estable:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

Al respecto, este Despacho considera necesario traer a colación lo establecido en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 10 de octubre del año 1.990, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, reiterada por la misma Sala en fecha 05 de agosto del año 1.997, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17 de febrero del año 2.000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que dispuso:
“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima elactor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados en la demanda o querella…
…En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal…” (Subrayado de este Tribunal).

En este orden de ideas, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de diciembre del año 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Subrayado de este Tribunal).

Ahora bien, con fundamento en los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos, acogidos por este Sentenciador, para que prospere la impugnación de la estimación de la demanda la parte demandada debe probar lo alegado en la contestación, en virtud que agrega un elemento absolutamente nuevo, y en el caso de marras, se observa, en atención a las reglas de distribución de la carga de la prueba de conformidad a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que correspondía a la parte demandada probar su argumento al establecer que dicha cuantía claramente -es exagerada- y no corresponde de modo alguno con la pretensión denunciada en el libelo de la demanda, lo cual lo llevó a concluir que dicha estimación fue hecha por el actor en forma olímpica y desligada totalmente de la realidad debatida en este proceso; al respecto, considera este juzgador, que la parte demandada no demostró ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado no se demostró “lo exagerado de la cuantía”; Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda, en tal sentido, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. En consecuencia, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la demanda por exagerada realizada por la parte demandada, tal como será establecido en la dispositiva de la presente decisión. Y ASI SE DECLARA.
Una vez resuelto el punto previo este Tribunal pasa analizar el fondo la presente acción en los siguientes términos:

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:El abogadoELEAZAR LEÓN MORÍN AGUILERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.459, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil Inversiones MON Compañía Anónima (INVERMONCA), promovió pruebas mediante escrito de fecha 17 de julio del año 2.024, folios 56 y 57 con sus respectivos vueltos, en los siguientes términos:
1.- EN RELACIÓN A LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Ministerio Público QUERELLA PENAL admitida en fecha 21 de septiembre del año 2.022, por el delito de INVASIÓN Y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, quien le asignó el número MP-212929-2022. Así como, al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Bolivariano de Mérida, Expediente Penal N° ASUNTO PENAL: LP11- 2021-001352 en aras de comprobar que existe una prejudicialidad en la presente causa.
Este Sentenciador observa que aun cuando fue debidamente admitidas las pruebas de informes a través de auto de fecha 07 de agosto del año 2.024, folios 66 y su vuelto, y se libraron los oficios Nros. 306-2.023 y 307-2.023 dirigido al Tribunal de Funciones de Control Nº 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Bolivariano de Mérida y al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Bolivariano de Mérida, respectivamente. Pero sólo consta al folio 88 respuesta otorgada por la Fiscalía Tercera de Primera Instancia en Funciones de Control en la cual informa que no pudo expedir las copias certificadas por cuanto la causa se remitió en fecha 29 de septiembre del año 2022 a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Mérida, y en relación al oficio Nº 307-2023 dirigido al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Bolivariano de Mérida, la respuesta no consta en el expediente, por tal motivo este Juzgador no puede emitir pronunciamiento alguno respecto a la valoración de la prueba de informes.
2.- EN RELACIÓN A LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó inspección judicial, en Residencias "MOM" Torres H1 y H2 ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador Estado Bolivariano de Mérida y verifique específicamente la situación del apartamento 4-23, Torre H1 y H2 donde está ubicado el inmueble objeto de la controversia.
Al folio 92 riela acta de Inspección Judicial de fecha 24 de octubre del año 2.024, en la cual se puede constatar que no se pudo dejar constancia de los particulares porque no se pudo evacuar la prueba en virtud que se dieron tres toques de ley en el apartamento 4-23 y no hubo respuesta alguna. No se puede valorar la prueba.
3.- EN RELACIÓN A LA DE LA PRUEBA TESTIMONIAL:
1. Promovió al testigo, ciudadano JOSÉ GERARDO PEÑA DÍAZ, titular de la cédula de identidad N° V- 8.046.870 habiendo sido admitida su promoción, se evidencia de autos que el mismo no compareció a rendir su declaración.
2. Promovió al testigo, ciudadano ARGENIS PEÑA DÁVILA, titular de la cédula de identidad N° V- 14.700.025, habiendo sido admitida su promoción, su testimonio fue rendido el 23 de octubre del año 2.024, (Folio 91 y su vuelto) en el cual dejó de manifiesto lo siguiente: …”PRIMERA PREGUNTA: diga el testigo que tipo de actividad u oficio desarrollo en las Residencias Mon Torre H1-H2 y por cuanto tiempo RESPONDIO: como chofer, buscaba y compraba el material. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento de que hubo atrasos en la entrega de la obra por caso fortuito o de fuerza mayor. RESPONDIO: si por falta de material incluso hubo que importar el cemento desde Colombia. TERCERA PREGUNTA: Diga el Testigo que si tuvo conocimiento de que varios optantes en el año 2022 tomaron por la fuerza las residencias e invadieron el inmueble. RESPONDIO: Si, el señor Carlos Villegas junto a ocho personas, tumbaron el portón y entraron. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento de la totalidad de las personas aproximadas que tomaron por asalto la residencia. RESPONDIO: Si, ocho. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si por causa de esa invasión es que al día de hoy no se ha podido entregar la obra a los optantes que cancelaron en su totalidad el precio. RESPONDIO: Si, si hubo retraso ya que el señor Carlos Villegas dijo que no quería ver ningún trabajador de la empresa, que el terminaba lo pendiente. Seguidamente el Abogado LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, co-apoderado judicial de la parte actora, antes identificado, solicitó el derecho de repreguntar al testigo y concedido como le fue pasó a repreguntar a la testigo de la manera siguiente. PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento del contenido de los contratos de opción a compra con que se negociaron los apartamentos de residencias MON. RESPONDIO: No, no tengo conocimiento. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento de la fecha en que debían ser entregados los apartamentos de residencias MON. RESPONDIO: No, no tenía conocimiento. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento que la empresa inversiones MON C.A. haya notificado a los optantes o compradores de los apartamentos de la paralización de la obra. RESPONDIO: No, no tenía conocimiento”...
A los fines de valorar la citada prueba, es menester hacer referencia en que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico. No obstante, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:Los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO Y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673 en su orden, de este domicilio, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante, ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, junto con el libelo de la demanda promovieron las siguientes pruebas:
1.- Marcado con la letra “A”, folios 07 y 08, valor y mérito probatorio de contrato de opción a compra privado, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.517.250, de este mismo domicilio y hábil y, el ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.013.751, de este domicilio, de fecha 27 de noviembre del año 2012.-
Observa el despacho, que obra agregado a los folios 07 y 08, el documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocidoen orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del mencionado Código precitado. Tal instrumento permite demostrar a este Juzgador la negociación realizada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada en el referido acto por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, anteriormente identificado y el ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, el cual se obliga a un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, respecto del inmueble constituido por un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, ubicados en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, apartamento signado con el N° 4-23, cuarto piso del edificio H2, con un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2).
En la etapa probatoria, en escrito de fecha 30 de julio del año 2.024, que obra agregado a los folios 59 al 64 con sus respetivos anexos promovió las siguientes pruebas:
1.-De conformidad con la previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, marcada con la letra “A”, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) y el ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, de fecha 27 de noviembre del año 2.012, el cual en uno de sus originales se encuentra en manos y resguardo de la demandada de autos.
Admitida la prueba a través de auto de fecha 07 de agosto del año 2.024, folios 67 y su vuelto. Riela al folio 71, Acto de fecha 24 de septiembre del año 2.024, de exhibición de CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, mediante la cual la parte demandada no se hizo presente.
A los fines de valorar la aludida prueba es prudente advertir que, la doctrina patria ha considerado la exhibición de documentos como un mecanismo probatorio que permite a la parte solicitar a su tenedor el instrumento a exhibir, para que lo aporte al proceso y facilitar su valoración. Tal previsión, encuentra su razón de ser en el derecho constitucional que asiste a los sujetos procesales en la búsqueda de la verdad, relacionado con los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso con el fin de obtener una adecuada justicia, a través del órgano jurisdiccional. Como quiera que, en el presente caso, el instrumento en referencia no fuera exhibido por la parte demandada en el término requerido, se tiene como exacto el texto del documento tal y como aparece en la copia presentada por la solicitante, teniéndose como cierto los datos afirmados ésta acerca del contenido del documento.
2.-De conformidad con la previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE RECIBOS DE PAGO, librados por la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) constante de cuatro (4) folios, marcado con el Nº 1 de fecha27 de septiembre de 2.012, marcado con el Nº 2 de fecha 31 de mayo del año 2.013, marcado con el Nº 3 y 4 de fecha 03 de febrero del año 2.014. Los cuales en su cara a posterior contienen copia fotostática de los instrumentos mercantiles (Cheques) con los cuales fueron pagados los montos señalados en ellos.
Evidencia el Tribunal que a los folios 61 al 64, corren efectivamente cuatro (04) recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) durante el periodo comprendido del 27 de septiembre del año 2.012 hasta el 03 de febrero del año 2.014, a favor del hoy demandante ciudadanoÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, optante del apartamento H2 4-23que se describen a continuación:
FECHA DE EMISIÓN RECIBO Nº CONCEPTO MONTO
(Bs.)
27/09/2.012 000120 Pago de la Reserva 100.000,00
31/05/2.013 000411 Pago letra 1/3 66.667,00
03/02/2.014 000767 Abono letra 2/3 37.667,00
03/02/2.014 000768 Pago complemento letra 2/3 29.000,00
TOTAL 233.334,00

Observa este Sentenciador que los recibos de pago en cuestión totalizan la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATROBOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS(Bs. 233.334,00)que constituye el TREINTA Y SEIS CON SETENTA Y CUATRO POR CIENTO (36,74%) del monto total del precio definido en la compra venta pactada en el contrato de fecha 27 de noviembre del año 2.012.-
A los fines de valorar esta prueba este Sentenciador considera que, si bien, los recibos en general se prueban como una constancia escrita, emanada por el acreedor (INVERMONCA) respecto de la cual declara, haber recibido parte del pago de la obligación por parte deldeudor (ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA); en el caso bajo estudio, los referidos recibos promovidos por la parte actora, permiten verificar primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, equivalen al 36,74 % del 100% del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada (opción de compra-venta)del precio total del apartamento adquirido mediante contrato privado; en segundo lugar: que si bien es cierto, los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; no es menos cierto que, en el caso en referencia, los mismos permiten verificar implícitamente el pago de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, por lo cual, se les tiene con pleno valor jurídico probatorio. Y así se declara.
3.- DE LA PRUEBA DE INFORME, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa Dirección Municipal, a los fines que; Aporte información sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habitabilidad para la obra Residencias MON, ubicada en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio del Estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada.
Admitida como fue la prueba a través de auto de fecha 07 de agosto del año 2.024, folio 67, se pudo constatar que en la presente causa no consta respuesta alguna por parte del Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa Dirección Municipal, en tal sentido este Juzgador no tiene nada que pronunciarse en relación a la valoración de la prueba de Informe.
4.- DE LA PRUEBA DE INFORMES, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, a los fines que; aporte información sobre si esa dependencia expidió Ficha Catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada.
Consta folio 72, respuesta emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual informa que; “…efectivamente en el mes de diciembre de 2023, la Unidad Municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01 correspondiente en su orden a las parcelas números 6 y 7 del Conjunto Residencial MON, ubicadas entre las avenidas Las Américas y los Próceres, en la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Antonio Spinetti Dini, del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; propiedad de la sociedad inversiones MON C.A (INVERMONCA)…”
Tal documento es un documento emanado de la Administración Pública y este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado aprecia que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.
5.- DE LA PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL de acuerdo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, solicito el traslado y constitución del Tribunal, ubicada en la Calle 42 entre avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:
1) Si consta en los Índices de Documentos registrados a partir del último Trimestre del año 2013, hasta lo que va del último trimestre del presente año 2024, se encuentra Registrado DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida.
2) Si para el momento de la práctica de esta inspección se encuentra por ante las distintas dependencias del Registro en trámite DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio, construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Evidencia el Tribunal que al folio 75 y su vuelto, corre la Inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que, “…de la revisión efectuada en los libros llevados por ante el Registro Público del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 04 de marzo del año 2.009, bajo el Nro.22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo Décimo Noveno, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna, que exista documento de condominio, solo aparece notas marginales relacionadas con Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, ni evidencia cierta de trámite alguno a este respecto.
Para valorar esta prueba es menester hacer referencia a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil, que advierte los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
En este orden de ideas, este despacho presta atención que la Inspección Judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y guarda estrecha relación con los hechos narrados en la incidencia suscitada, por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la parte actora, dada la fe pública otorgada sobre los hechos jurídicos efectuados, al estar facultado para hacerlo y en donde se declaró lo que se pudo ver u observar, facultado como estaba para hacerlo constar.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre del año 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem. La misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre del año 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Juzgado otorgándole pleno valor vale decir de documento público.
6.- DE LA PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL, en acuerdo con el contenido del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado y constitución del Tribunal al apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, sobre las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el N° 4-23, ubicado en el cuarto piso del edificio H2, en jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, de la urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts²); a los fines de dejase constancia de los siguientes particulares.
1) Se deje constancia del estado físico en que se encuentra el apartamento al momento de la práctica de esta inspección.
2) Se deje constancia si dentro del mismo apartamento se encuentran materiales e instrumentos de construcción por cuenta de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, de no ser así por cuenta de qué persona se encuentran los materiales e instrumentos de construcción.
Evidencia este Juzgado que al folio 84 y su vuelto, corre la indicada Inspección Judicial mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que se trata de un apartamento que tiene puertas de maderas, piso, paredes y baños en obra gris, observando piezas sanitarias sin instalas. Se dejó constancia que no se encuentran materiales de construcción, solo muebles de cocina para empotar de parte del comprador. Se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, y así lo considera este Juzgado otorgándole pleno valor vale decir de documento público.
7.-EN RELACIÓN A LA DE LA PRUEBA TESTIMONIAL:
1.- Promovió al testigo, ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.673.976, habiendo sido admitida su promoción, su testimonio fue rendido el 01 de octubre del año 2.024, (Folios 77 y 78 con su respetivo vuelto) en el cual dejó de manifiesto lo siguiente: PRIMERA PREGUNTA: diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA. RESPONDIO: Si, si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: diga el testigo por el conocimiento que dice tener si le consta que el ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA es comprador de un inmueble ubicado en Residencias MON. RESPONDIO: Si, si es comprador. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa Invermonca haya notificado al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA de la paralización o el retraso de la obra por causas no imputables a la empresa. RESPONDIO: no ha sido notificado. CUARTA PREGUNTA: diga el testigo si tiene conocimiento que exista en el Registro Público Civil del Municipio Libertador del Estado Mérida documento de condominio de las Residencias MON formalmente registrado. RESPONDIO: No, no lo hay. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento sobre el contenido de los contratos de opción a compra y si tiene conocimiento de en qué fecha debían entregar los apartamentos. RESPONDIO: si tengo conocimiento porque soy comprador y debieron entregarse dos años después de la fecha del contrato, en mi caso en el 2016. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo por qué razón tiene conocimiento de las circunstancias de la presente causa o de la presente demanda. RESPONDIO: porque estamos en lo mismo él es comprador al igual que yo y no nos han entregado el apartamento. Seguidamente el Abogado ELEAZAR LEÓN MORIN, co-apoderado judicial de la parte demandada, antes identificado, solicitó el derecho de repreguntar al testigo y concedido como le fue pasó a repreguntar a la testigo de la manera siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: en atención a su respuesta dada en cuanto a la primera pregunta formulada en cuanto al conocimiento que posee respecto al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA puede informar al tribunal si en función de tal respuesta posee alguna clase de interés en las resultas del presente proceso civil. RESPUESTA: no, no tengo ningún interés. SEGUNDA REPREGUNTA: posee usted alguna clase de legitimidad como demandante o denunciante en contra de la sociedad mercantil invermonca C.A o algunos de los integrantes de su junta directiva. RESPONDIO: si tengo un proceso civil por cumplimiento de contrato. TERCERA REEPREGUNTA: en función de la segunda pregunta como repregunta diga el testigo si conforme al órgano de los sentidos ha podido apreciar circunstancias exógenas que hayan demorado la entrega de los apartamentos del conjunto residencial mon en la oportunidad que ha manifestado a este tribunal. RESPONDIO: no ninguna. CUARTA REEPREGUNTA: diga el testigo si sabe y si le consta que el propietario en este caso la sociedad mercantil invermonca del conjunto residencial mon posee o no plenos derechos de propiedad y posesión del mencionado bien o si en su defecto los apartamentos que conforman este conjunto residencial han sido tomados ocupados o invadidos por personas ajenas a la empresa haciendo nugatorio el acceso de los representante de invermonca al precitado inmueble. RESPONDIO: en ningún momento se ha negado el acceso a los inmuebles, somos compradores de buena fé y lo que queremos es resolver esto. QUINTA REPREGUNTA: mediante cualquier vía demostrable puede usted informar al tribunal si en función de su respuesta anterior si la sociedad mercantil invermonca emitió autorización a su persona al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA o a cualquier otro a tomar posesión de los apartamentos del conjunto residencial mon e informar si el acceso a los apartamentos o a las puertas principales del inmueble principal poseen cerraduras con llaves de uso exclusivo de estas personas o compartida con algún representante de la sociedad mercantil invermonca. RESPONDIO: no sé si él le cambio la cerradura o no. SEXTA REPREGUNTA: diga el testigo si las torres H1 y H2 del Conjunto Residencial se encuentran totalmente construidas poseyendo inclusive el correspondiente permiso de habitabilidad. RESPONDIO: si se encuentran totalmente construidas y el permiso de habitabilidad lo sacaron en diciembre del año pasado.
2.- Promovió al testigo, ciudadano GIOVANNY ENRIQUE DÁVILA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.960.389, de este domicilio, habiendo sido admitida su promoción, su testimonio fue rendido el 01 de octubre del año 2.024, (Folios79 y 80 con su respetivo vuelto) en el cual dejó de manifiesto lo siguiente: PRIMERA PREGUNTA: diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA. RESPONDIO: Si, si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: diga el testigo por el conocimiento que dice tener si le consta que el ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA es comprador de un inmueble ubicado en Residencias MON. RESPONDIO: Si, si me consta, porque en las reuniones de compradores ha estado presente. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa Invermonca haya notificado al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA de la paralización o el retraso de la obra por causas no imputables a la empresa. RESPONDIO: Tengo conocimiento que no ha sido notificado. CUARTA PREGUNTA: diga el testigo si tiene conocimiento que exista en el Registro Público Civil del Municipio Libertador del Estado Mérida documento de condominio de las Residencias MON formalmente registrado. RESPONDIO: No, no tengo conocimiento. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento sobre el contenido de los contratos de opción a compra y si tiene conocimiento de en que fecha debían entregar los apartamentos. RESPONDIO: la fecha debió ser cerca del año 2014, lo establecido en los contratos. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo por qué razón tiene conocimiento de las circunstancias de la presente causa o de la presente demanda. RESPONDIO: Porque yo soy uno de los afectados del incumplimiento del contrato de la empresa. Seguidamente el Abogado ELEAZAR LEÓN MORIN, co-apoderado judicial de la parte demandada, antes identificado, solicitó el derecho de repreguntar al testigo y concedido como le fue pasó a repreguntar a la testigo de la manera siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: en atención a su respuesta dada en cuanto a la primera pregunta formulada en cuanto al conocimiento que posee respecto al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA puede informar al tribunal si en función de tal respuesta posee alguna clase de interés en las resultas del presente proceso civil. RESPUESTA: no, no tengo ningún interés. SEGUNDA REPREGUNTA: posee usted alguna clase de legitimidad como demandante o denunciante en contra de la sociedad mercantil invermonca C.A o algunos de los integrantes de su junta directiva. RESPONDIO: no no lo tengo. TERCERA REEPREGUNTA: en función de la segunda pregunta como repregunta diga el testigo si conforme al órgano de los sentidos ha podido apreciar circunstancias exógenas que hayan demorado la entrega de los apartamentos del conjunto residencial mon en la oportunidad que ha manifestado a este tribunal. RESPONDIO: no no lo justifico. CUARTA REEPREGUNTA: diga el testigo si sabe y si le consta que el propietario en este caso la sociedad mercantil invermonca del conjunto residencial mon posee o no plenos derechos de propiedad y posesión del mencionado bien o si en su defecto los apartamentos que conforman este conjunto residencial han sido tomados ocupados o invadidos por personas ajenas a la empresa haciendo nugatorio el acceso de los representante de Invermonca al precitado inmueble. RESPONDIO: las personas de Invermonca siempre han tenido acceso al inmueble, de hecho se ha presentado en varias oportunidades el no terminarlos o no entregarlo desde mi punto de vista ha sido solo una excusa, basado en artificios, las personas que están allí haciendo uso de sus derechos tomaron posesión de la propiedad que pagaron y que no han sido entregados por el incumplimiento de contrato de invermonca. QUINTA REPREGUNTA: mediante cualquier vía demostrable puede usted informar al tribunal si en función de su respuesta anterior, la sociedad mercantil invermonca emitió autorización a su persona al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA o a cualquier otro a tomar posesión de los apartamentos del conjunto residencial mon e informar si el acceso a los apartamentos o a las puertas principales del inmueble principal poseen cerraduras con llaves de uso exclusivo de estas personas o compartida con algún representante de la sociedad mercantil invermonca. RESPONDIO: No. SEXTA REPREGUNTA: diga el testigo si las torres H1 y H2 del Conjunto Residencial se encuentran totalmente construidas poseyendo inclusive el correspondiente permiso de habitabilidad. RESPONDIO: posee permiso de habitabilidad gracias al trabajo realizado por quienes hoy en día tomaron posesión de las viviendas.
3.- Promovió al testigo, ciudadano TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.036.340, de este domicilio, habiendo sido admitida su promoción, su testimonio fue rendido el 01 de octubre del año 2.024, (Folio 81 y 82 con sus vueltos) en el cual dejó de manifiesto lo siguiente: PRIMERA PREGUNTA: diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA. RESPONDIO: Si lo conozco, desde 2013. SEGUNDA PREGUNTA: diga el testigo por el conocimiento que dice tener si le consta que el ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMAes comprador de un inmueble ubicado en Residencias MON. RESPONDIO: Si correcto y nos veíamos cuando íbamos a hacer los pagos y cuando se hacían las reuniones con la empresa. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa INVERMONCA haya notificado al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMAde la paralización o el retraso de la obra por causas no imputables a la empresa. RESPONDIO: No, a ninguno de los compradores los notificaron. CUARTA PREGUNTA: diga el testigo si tiene conocimiento que exista en el Registro Público Civil del Municipio Libertador del Estado Mérida documento de condominio de las Residencias MON formalmente registrado. RESPONDIO: No existe documento de condominio hasta la presente fecha. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento sobre el contenido de los contratos de opción a compra y si tiene conocimiento de en qué fecha debían entregar los apartamentos. RESPONDIO: Debían entregarlos en marzo del año 2014. Si tenía conocimiento de los contratos porque nos debían hacer entrega en marzo del 2014 y en el contrato nos ofrecieron los inmuebles culminados y con fachada minimalista. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo por qué razón tiene conocimiento de las circunstancias de la presente causa o de la presente demanda. RESPONDIO: Porque soy comprador de uno de los inmuebles de las Residencias Mon específicamente en la torre H2, piso 5, apartamento 26. Seguidamente el Abogado ELEAZAR LEÓN MORIN, co-apoderado judicial de la parte demandada, antes identificado, solicitó el derecho de repreguntar al testigo y concedido como le fue pasó a repreguntar a la testigo de la manera siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: en atención a su respuesta dada en cuanto a la primera pregunta formulada en cuanto al conocimiento que posee respecto al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA puede informar al tribunal si en función de tal respuesta posee alguna clase de interés en las resultas del presente proceso civil. RESPUESTA: no, no tengo ningún interés. SEGUNDA REPREGUNTA: posee usted alguna clase de legitimidad como demandante o denunciante en contra de la sociedad mercantil invermonca C.A o algunos de los integrantes de su junta directiva. RESPONDIO: si tengo un proceso civil por cumplimiento de contrato y una denuncia penal contra la Empresa INVERMONCA C.A. TERCERA REEPREGUNTA: en función de la segunda pregunta como repregunta diga el testigo si conforme al órgano de los sentidos ha podido apreciar circunstancias exógenas que hayan demorado la entrega de los apartamentos del conjunto residencial mon en la oportunidad que ha manifestado a este tribunal. RESPONDIO: no porque ha existido otra entrega de inmuebles en el estado, en este caso existen la Residencias las gemelas y los apartamentos ubicados frente a plaza mayor. CUARTA REPREGUNTA: diga el testigo si sabe y si le consta que el propietario en este caso la sociedad mercantil invermonca del conjunto residencial mon posee o no plenos derechos de propiedad y posesión del mencionado bien o si en su defecto los apartamentos que conforman este conjunto residencial han sido tomados ocupados o invadidos por personas ajenas a la empresa haciendo nugatorio el acceso de los representante de invermonca al precitado inmueble. RESPONDIO: en este caso nosotros como compradores de buena fe del inmueble, por autorización del ingeniero residente nos informó que a través de la empresa podíamos ir arreglando nuestras viviendas para luego concretar el registro de venta. QUINTA REPREGUNTA: mediante cualquier vía demostrable puede usted informar al tribunal si en función de su respuesta anterior si la sociedad mercantil invermonca emitió autorización a su persona al ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA o a cualquier otro a tomar posesión de los apartamentos del conjunto residencial mon e informar si el acceso a los apartamentos o a las puertas principales del inmueble principal poseen cerraduras con llaves de uso exclusivo de estas personas o compartida con algún representante de la sociedad mercantil invermonca. RESPONDIO: En este caso el ingeniero residente fue el que autorizó sin embargo la empresa o uno de sus directivos nunca dio la cara a nosotros como compradores y en vista de que la entrega formal se realizaría en el año 2014, y en reiteradas oportunidades acudiendo a la oficina de INVERMONCA nos terminamos acercando a la obra y fue así como el ingeniero residente informó que podíamos ir arreglando los apartamentos y a mí en lo personal como a algunos de la torre H2 nos entregó llaves de los inmuebles. SEXTA REPREGUNTA: diga el testigo si las torres H1 y H2 del Conjunto Residencial se encuentran totalmente construidas poseyendo inclusive el correspondiente permiso de habitabilidad. RESPONDIO: si se encuentran totalmente construidas y hasta el mes de diciembre 2023 nos indicaron que ya le habían otorgado el permiso de habitabilidad.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar las testificales rendidas de los ciudadanos JORGE EDUARDO NOGUERA RODRÍGUEZ, GIOVANNY ENRIQUE DÁVILA RODRÍGUEZ y TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, que obran a los folios 77 al 82con sus respectivos vueltos; quienes al momento de ser interrogados, los ciudadanos alegaron que conocen al ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, quien adquirió -al igual que ellos- un apartamento en el conjunto residencial "MOM", bajo las mismas condiciones, aseverando que los apartamentos en cuestión, se les debió haber entregado en el año 2014, sin que hasta la fecha haya habido respuesta por parte de la empresa, quien en ningún momento les notificó de la culminación de la obra o la protocolización de los del documento definitivo de venta.
A los fines de valorar la citada prueba, es importante indicar, que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento. EL dispositivo sustantivo 1.387 del Código Civil establece lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda sin embargo en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”.

De tal manera que, conforme al precepto legal antes transcrito, no es admisible la prueba testimonial, en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico.
Ahora bien, considera este Tribunal que no constituye una infracción de la citada norma los casos en que la testimonial es usada para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado pues, en estos casos, la testimonial no es usada como medio de prueba de la existencia de la obligación, sino como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico. A este respecto, la aludida prueba es demostrativa que la parte demandante aduce una posición de reclamo, similar a otras personas que manifestaron también estar afectadas por la misma causa, en razón de lo cual, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.
V
CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres (03) elementos esenciales:
1. El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2. Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
3. Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.
En el caso estudiado, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra-venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El autor José Luis Aguilar Gorrondonda, en su obra Derecho Civil IV Contratos y Garantías, Décima Edición, Universidad Católica, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el dinero…”.
De la misma forma, se estima que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, que se refiere a una opción de compra venta y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La referida normaconsagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

El artículo anterior, dispone que los contratos deban cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del TSJ, en sentencia número RC-299, de fecha 02 de junio del año 2.015, expediente 14-657, bajo la ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, se estableció:
“[omissis]
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
[omissis]
Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de ‘opción de compra–venta de inmueble’ contiene los tres elementos fundamentales ‘consentimiento, objeto y causa’ para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto ‘tienen fuerza de ley entre las partes’ y ‘los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio’.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale [sic] la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado.
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de ‘opción de compra venta’ autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
[omissis]
De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como ‘opción de compra venta’, se colige que el juez superior, determinó que en el [sic], confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iuranovit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide. [omissis]” (sic) (Negritas efectuadas por este Tribunal).

En atención a la jurisprudencia anteriormente señalada, se verifica que el Juez tiene la libertad de interpretar los contratos y otorgarle la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado por las partes contratantes, por lo que la promesa bilateral de compra-venta, soporta una formación progresiva del contrato, que persigue alcanzar la venta definitiva, en consecuencia, el contratante afectado por incumplimiento del contrato puede solicitar dicho cumplimiento a los fines que se materialice la venta de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.
Es importante señalar que en el contrato de promesa bilateral de compra venta se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, por lo que conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado, en primer lugar, el cumplimiento del contrato por parte del accionante, ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, efectuó el pago parcial consistente en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATROBOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 233.334,00) que constituye el TREINTA Y SEIS CON SETENTA Y CUATRO POR CIENTO (36,74%) del monto total del precio definido en la compra venta pactada en el contrato de fecha 27 de noviembre del año 2.012, del bien adquirido más un (01) puesto de estacionamiento adicional, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H2, ubicado en las parcelas número Nros. 6 y 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el número 4-23, ubicado en el cuarto piso del edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; en segundo lugar, se demostró el trámite efectuado por parte de la empresa demandada, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias MON, expedidos por la Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; en tercer lugar, quedó evidenciado el incumplimiento del contrato por parte de la parte accionada, EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, en cuanto a la conclusión de la obra en construcción -edificio H2, el correspondiente registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.
A este respecto, es forzoso para quien decide, declarar procedente la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), no sin antes advertir que en aras de la materialización de la garantía genérica de la tutela judicial efectiva y el derecho que asiste al justiciable de hacer valer sus derechos, así como, una justicia expedita, como lo reza la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; se exige a la parte demandada, sufragar los permisos de habitabilidad y catastro (actualizados), tramitar el registro del condominio pertinente y en fin realizar todo trámite necesario para la obtención de los recaudos correspondientes, a fin de que la parte actora cumpla de manera fehaciente con la protocolización del documento definitivo correspondiente, dado su total cumplimiento. ASI DEBE DECIDIRSE.-
VI
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO:SIN LUGAR la impugnación y rechazo de la estimación de la demanda y cuantía de la misma, opuesta por los abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO Y ELEAZAR LEÓN MORÍN AGUILERA, inscritos en los Inpreabogados bajo los Nros. 129.475 y 84.459 en su orden, co-apoderados judiciales de la parte demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de julio del año 2.003, bajo el número 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS (+), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida.
SEGUNDO:CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) intentada por el ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.013.751, de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673 en su orden, de este domicilio, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de julio del año 2.003, bajo el número 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS (+), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida.
TERCERO:SE ORDENAa la parte actora, ciudadano ÁLVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMAPAGAR a la parte demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), la cantidad que falta por cancelar del monto total del precio definido en la compra venta pactada en el contrato (privado) de fecha 27 de noviembre del año 2.012, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (401.666,00 Bs.), suma que deberá ser objeto de indexación con la previa realización de las reconvenciones monetarias acordadas por el Gobierno Nacional mediante Decreto N° 3.548 del 25-07-2018, G.O. N° 41.446 de la misma fecha y Decreto N° 4.553 del 06-08-2021, G.O. N° 42.185 de igual fecha, con los que se re-expresó la unidad monetaria nacional, teniendo como parámetros, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión,sin que se incluyan los lapsos en que la causa estuvo suspendida bien por acuerdo entre las partes, por hechos fortuitos o de fuerza mayor y por vacaciones judiciales, para la cual SE ORDENArealizar una experticia complementaria del fallo,con el nombramiento de un (1) solo perito designado a ese fin, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en las dediciones N° RC-000517, Exp. AA20-C-2017-000619, de fecha 08-11-2018 y RC.000013 (sic) Exp. AA20-C-2018-000394, del 04-03-2021. Incluyendo en la misma experticia complementaria, el cálculo de los INTERESES, tal como fue estipulado en el prenombrado contrato privado, para el cálculo de los Intereses deben ser contabilizados desde el día 03 de febrero del año 2.014, (último pago) hasta LA FECHA EN QUE QUEDE DEFINITIVAMENTE FIRME LA PRESENTE SENTENCIA, habida consideración que, si bien es cierto, la CLAUSULA QUINTA del mencionado contrato, estipuló que fuese hasta la fecha de protocolización, tal circunstancia se supedita a la presente decisión; por lo cual dicha cláusula no puede ser condicionante para cumplir cabalmente con su obligación. Queda igualmente señalado que, los intereses en referencia deben calcularse equivalente a lo que cobran las entidades financieras, tal y como así quedó establecido en el contrato de opción.
CUARTO: SE ORDENA a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA) anteriormente identificada, TRAMITAR EL REGISTRO DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, ASI MISMO, SE LE ORDENA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS) A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA, PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO,con respecto a la venta del bien inmueble, consistente en un (1) apartamento, identificado con el número 4-23, ubicado en el cuartopiso del edificio H2, Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal.
QUINTO:En referencia a los pedimentos sugeridos en el escrito libelar, en cuanto a, la terminación de la obra civil y trámites de habitabilidad del edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el Juzgado evidenció el cumplimiento sobre este particular peticionado.
SEXTO:Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA,siempre que conste en autos el cumplimiento de lo ordenado en el numeral TERCERO de la presente dispositiva.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
OCTAVO:Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Publíquese la presente decisión en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese, notifíquese y regístrese cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, veintiuno (21) de abril del año dos mil veinticinco (2.025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. CARLOS ARTURO CALDERÓN GONZÁLEZ.
LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. GIANNA ARIANNA PIVA CÁRDENAS.
Se publicó la presente decisión siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), quedando su asiento en el libro diario, y se expidió copia certificada en formato PDF a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencia llevado por este Tribunal. Se libraron las boletas de notificación ordenadas y se entregó al Alguacil para que las haga efectivas.
LA SECRETARIA TITULAR,
ABG. GIANNA ARIANNA PIVA CÁRDENAS.
Exp. Nº 29.915.-
CACG/GAPC/jp.-