TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MÉRIDA.
"VISTOS" CON INFORMES DE LAS PARTES.
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 20 de diciembre de 2024 (f. 165), por la abogada MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, quien actúa en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., contra la sentencia de fecha 19 de diciembre de 2024 (fs. 156 al 164), dictado por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, en la causa incoada por el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, contra la recurrente, por desalojo de local comercial.
Mediante auto de fecha 23 de enero de 2025 (f. 170), este Juzgado le dio entrada al presente expediente e informó a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal.
En diligencia de fecha 25 de febrero de 2025 (f. 171), los abogados ALOIS CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes, en cuatro (04) folios útiles (fs. 172 al 175).
Por diligencia de fecha 25 de febrero de 2025 (f. 176), el abogado DANIEL HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de informes, en nueve (09) folios útiles (fs. 177 al 185).
Por auto de fecha 18 de marzo de 2025 (f. 1386), este Juzgado dijo “VISTOS” y entró en términos para decidir la presente causa.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 25 de abril de 2024 (fs. 01 al 10), cuyo conocimiento correspondió al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, por el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.460.356, debidamente asistido por el abogado en ejercicio DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.648, mediante el cual demandaron a la empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., registrada inicialmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de abril de 1994, bajo el Nº 07, Tomo A-2, Expediente Nº 15.704, con reformas estatutaria y modificación a Compañía Anónima por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el Nº 4, Tomo 114-A R1MERIDA, Expediente Nº 15.704, representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 17.239.496, en su carácter de Director Gerente, por desalojo de local comercial, exponiendo en resumen lo siguiente:
Que actuando en su carácter de usufructuario, tal como consta del documento privado de usufructo de fecha 10 de junio de 2013, el cual transcribió para su mejor comprensión «…"Un (01) inmueble consistente en un lote de terreno de ocho metros con cincuenta y cinco centímetros (8,55 M.) de frente por Veintiún metros con quince centímetros (21,15 M.), de fondo aproximadamente y las mejoras sobre el construidas, consistente en un edificio de dos plantas; distinguido con el No. 3-47 de la calle 21 (Lazo) del plano de la ciudad de Mérida, Jurisdicción del Municipio El Sagrario del Distrito Libertador del estado Mérida. Alinderado de la siguiente manera: Por el Frente: La Calle 21 (Lazo); Por el Fondo: Con terrenos que son o fueron de Luisa Heuer y Carlos Alberto Heuer Paris, en parte y en parte con terrenos que son o fueron de Eduvina Camargo; Por el Costado Izquierdo Visto de Frente: Con terreno que son o fueron de Luisa Heuer y Carlos Alberto Heuer Paris y Por el Costado derecho Visto de Frente. Con terrenos que son o fueron de Eduvina Camargo", (sic), inmueble que está ubicado en la calle 21, entre avenidas 3 y 4 de la ciudad de Mérida. Inmueble este que se menciona en el documento de Usufructuó en su primer folio...»
Que actuando también en este acto en su carácter de arrendador que emana del contrato verbal de arrendamiento del bien inmueble antes identificado, convenido en fecha 01 de enero de 2020, con la arrendataria empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., registrada inicialmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de abril de 1994, bajo el N° 07,Tomo A-2, Expediente No. 15.704, con reformas estatutaria y modificación a Compañía Anónima por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 09 de Junio de 2011, bajo el N° 4,Tomo 114-A RIMERIDA, Expediente No. 15.704, representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.239.496 en su carácter de Director Gerente de la empresa antes mencionada.
Que ocurrió para exponer, y demandar de conformidad con lo previsto en la Ley adjetiva, por desalojo de local comercial, de un bien inmueble constituido antes identificado en virtud de que no ha podido concretar la adecuación de la relación arrendaticia y, los pagos insolutos de los cánones de arrendamientos entre su persona ZOPITO PAVONE MARRONE, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cédula de identidad N° V-11.460.356, en su carácter de arrendador usufructuario con la arrendataria empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., antes identificada.
Que en su carácter de usufructuario y arrendador, lo cual la da legitimidad y capacidad para comparecer en juicio, tal y como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 6°, tomando en cuenta que se encuentra frente a una acción de desalojo, siendo el objeto de la controversia la falta de pago del canon de arrendamiento con fundamento en el literal a del articulo 40 eiusdem.
Que celebró un contrato de arrendamiento por vía privada y verbal en fecha 01 de enero de 2020, con la empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., ya identificada, sobre «…"Un (01) inmueble consistente en un lote de terreno de ocho metros con cincuenta y cinco centímetros (8,55 M.) de frente por Veintiún metros con quince centímetros (21,15 M.), de fondo aproximadamente y las mejoras sobre el construidas, consistente en un edificio de dos plantas; distinguido con el No. 3-47 de la calle 21 (Lazo) del plano de la ciudad de Mérida, Jurisdicción del Municipio El Sagrario del Distrito Libertador del estado Mérida. Alinderado de la siguiente manera: Por el Frente: La Calle 21 (Lazo); Por el Fondo: Con terrenos que son o fueron de Luisa Heuer y Carlos Alberto Heuer Paris, en parte y en parte con terrenos que son o fueron de Eduvina Camargo; Por el Costado Izquierdo Visto de Frente: Con terreno que son o fueron de Luisa Heuer y Carlos Alberto Heuer Paris y Por el Costado derecho Visto de Frente. Con terrenos que son o fueron de Eduvina Camargo", (sic), inmueble que está ubicado en la calle 21, entre avenidas 3 y 4 de la ciudad de Mérida…»
Que se acordó en el antes mencionado contrato verbal de arrendamiento, que la arrendataria destinaría el inmueble para la compra, venta, importación y exportación de mercancía seca, tales como ropa y zapatos. Y se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de «…UN MIL DOLARES AMERICANOS (S.1.000,00) mensuales…»
Que posteriormente en fecha 10 de enero de 2023, se notificó a la arrendataria, que se incrementaba el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de «…DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($2.000,00)…»; la cual transcribió parcialmente para su mejor comprensión «…"CIUDADANO. GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ (ARRENDATARIO) C. I. V-17.239.496, LOCAL COMERCIAL (SUPER ELEGANCIA C.A.), CALLE 21 (LAZO), NOMENCLATURA MUNICIPAL N° 3-47, ENTRE AVENIDAS 3 INDEPENDENCIA Y 4 BOLIVAR, PARROQUIA EL SAGRARIO, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA. CIUDAD.- Yo, ZOPITO PAVONE MARRONE...., en mi condición de ARRENDADOR (USUFRUCTUARIO), según documento de usufructúo de fecha 10 de julio del año 2013; y según contrato de Arrendamiento Verbal, de un inmueble Local Comercial (Súper Elegancia), alinderado de la siguiente manera: ..... Le NOTIFICO que a partir del 1 de enero de 2023, el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de DOS MIL DOLARES AMERICANOS (2.000 USD) ) O EN SU EQUIVALENTE EN BOLIVARES SEGÚN LA TASA DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA A LA FECHA DE PAGO.... En Mérida, a los 10 días del mes de enero de 2023.... Recibida por el ciudadano LUIS FERNANDO GOMEZ UZCATEGUI, titular de la cedula de identidad N° V-30.372.570", (sic)…»
Que es el caso que la arrendataria ha incurrido con el incumplimiento del contrato verbal de arrendamiento, es decir, con el pago de los cánones de arrendamiento de los siguientes meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2023; además adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo del año 2024; a razón de «…DOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($. 2.000,oo)…», cada uno, motivo por el cual adeuda «…CATORCE (14) MESES, a razón de DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($. 2.000,oo), cada uno, para un total de VEINTIOCHO MIL DOLARES AMERICANOS ($. 28.000,oo)…»
Que con fundamento en lo antes expuesto, tienen que la arrendataria, para el mes de abril de 2024, adeuda la cantidad de «…CATORCE (14) MESES, es decir, desde FEBRERO de 2023 hasta el mes de MARZO DEL 2024, a razón de DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($. 2.000,00), cada uno, para un total de VEINTIOCHO MIL DOLARES AMERICANOS ($. 28.000,00)…»
Que presenta una morosidad en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024, que ha venido incumpliendo la arrendataria, y que ha estado invocando para solicitar el desalojo del bien inmueble No. 3-47, ubicado en la calle 21, entre avenidas 3 y 4 de la ciudad de Mérida.
Que a los fines de demostrar el presente incumplimiento por parte de la arrendataria, empresa mercantil SUPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, ya identificado, le opuso para que presente alguna factura por concepto de pago de algún canon de arrendamiento, desde el mes de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024, demostrándose el atraso en el pago del canon de arrendamiento, desde el mes de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024, aunado a ello, de no haber realizado el pago en su debido momento.
Que de lo anterior alegado se evidencia que desde el mes de febrero de 2023 hasta la presente fecha, es decir, el mes de marzo de 2024, la arrendataria, ha dejado de cancelar los meses correspondientes a febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024.
Que el arrendatario ha dejado de cancelar puntualmente los meses antes mencionados desde febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024, siendo catorce meses de canon de arrendamiento insolutos a razón de «…DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($. 2.000,00), cada uno, alcanzando la suma de VEINTIOCHO MIL DOLARES (S. 28.000,00), que por efecto del cambio del dólar al día anterior, a (Bs. Digital 36,38), es la cantidad de UN MILLON DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES DIGITALES (Bs. D. 1.018.640,00)…»; produciéndose la insolvencia como consecuencia que la arrendataria ya antes identificada de los autos, empresa mercantil SUPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, demostrándose ha dejado de pagar más de dos meses consecutivos, es por ello que la acción que se está intentando es el desalojo por la falta de pago, conforme a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece en su artículo 40 las causales taxativas de desalojo, específicamente la del ordinal a, que establece que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Que incumpliendo de esta manera la arrendataria empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento verbal.
Que en consecuencia, el arrendatario incurrió en incumplimiento, al dejar de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento verbal.
Que ahora bien, el contrato de arrendamiento suscrito, tiene fuerza de ley entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil; y deben ejecutarse de buena fe, obligándose las partes, no solamente a cumplir lo expresado en el contrato, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según lo indica el artículo 1.160 eiusdem.
Que la arrendataria incumple con creces lo dispuesto en lo Convenido en el Contrato de Arrendamiento Verbal, y la notificación sobre el aumento del canon de arrendamiento mensual; lo que hace perfectamente viable la acción que en su contra está intentando, tomando en consideración los siguientes aspectos.
Que la parte demandada ha incumplido en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero de 2023, marzo de 2023, abril de 2023, mayo de 2023, junio de 2023, julio de 2023, agosto de 2023, septiembre de 2023, octubre de 2023, noviembre de 2023, y diciembre de 2023; además adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2024, febrero de 2024 y marzo de 2024, que la arrendataria no dio cumplimiento al pago del canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento.
Que se aprecia que conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece en su artículo 40 las causales taxativas de desalojo, específicamente la del ordinal a que establece que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; las mensualidades antes reseñadas, debían ser canceladas dentro de los cinco días al vencimiento del mes que la ley le concede, y en el caso in comento se puede constatar que el arrendatario, está incurso en que dejó de pagar las mensualidades de los meses de febrero de 2023, marzo de 2023, abril de 2023, mayo de 2023, junio de 2023, julio de 2023, agosto de 2023, septiembre de 2023, octubre de 2023, noviembre de 2023, y diciembre de 2023; además adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2024, febrero de 2024 y marzo de 2024.
Que tal como lo tiene establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la sentencia N° 1115, de fecha 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628.
Que del mismo modo hizo valer la notificación del aumento del canon del contrato de arrendamiento verbal privado entre las partes en fecha 01 de enero de 2020, en el cual se estableció que el canon de arrendamiento se fija de común acuerdo entre las partes en la cantidad de «…UN MIL DOLARES AMERICANOS (S. 1.000,00) mensuales…», monto este que será pagadero por la arrendataria al arrendador por mensualidades vencidas.
Que el arrendatario después de convenido el contrato de arrendamiento verbal el primer día del mes de enero de 2020, el cual se acordó un incremento a «…DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($. 2.000,00)…», mensuales en fecha 10 de enero de 2023, pero desde esa fecha no ha vuelto a cancelar, por lo que a la fecha adeuda los cánones de los meses de febrero de 2023, marzo de 2023, abril de 2023, mayo de 2023, junio de 2023, julio de 2023, agosto de 2023, septiembre de 2023, octubre de 2023, noviembre de 2023, y diciembre de 2023; además adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2024, febrero de 2024 y marzo de 2024; a razón de «…DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($. 2.000,00), cada uno, alcanzando la suma de VEINTIOCHO MIL DOLARES ($. 28.000,00), que por efecto de la reconvención monetaria, a (Bs. Digital 36,38), es la cantidad de UN MILLON DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES DIGITALES CON CERO CENTIMOS (Bs. D. 1.018.640,00)...»
Que es evidente que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a catorce mensualidades consecutivas, ya que adeuda los cánones de los meses de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024.
Que la parte arrendataria debía pagar puntualmente el canon de arrendamiento, que de la evidente insolvencia del arrendatario, se evidencia el incumplimiento de una de sus obligaciones principales, como es el pago de la pensión o canon de arrendamiento en los términos convenido en el contrato.
Fundamentó la presente demanda de desalojo en lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, Capitulo II De La Relación Arrendaticia, en el artículo 6, y el Capítulo VIII De Los Desalojos, en el artículo 40. Literal a. En concordancia con la parte final del artículo 43 eiusdem. En los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y, en los artículos 1159, 1579, 1592, 1264 y 1354 del Código Civil.
Que por las razones y motivos de hecho y de derecho que anteceden y que han sido debidamente explanados, es perfectamente concluir que el prenombrado arrendamiento que celebró la identificada arrendataria, empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, es viable el desalojo por causa de la contravención, es decir, por falta de cumplimiento del pago del canon mensual de arrendamiento del contrato verbal tantas veces referido por parte de la arrendataria, y conforme a lo establecido en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente, en que la arrendataria ha venido incumpliendo reiteradamente con el pago oportuno del canon de arrendamiento, incumpliendo de esta manera y de forma sustancial con la obligación de la arrendataria al cual estaba obligada para con el usufructuario-arrendador según el contrato de arrendamiento verbal aquí referido, que se incrementó conforme a la notificación judicial No. 8.893, de fecha 27 de abril de 2023, de la nomenclatura llevada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Que actualmente el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de «…DOS MIL DOLARES AMERICANOS (2.000 USD) ) O SU EQUIVALENTE EN BOLIVARES SEGÚN LA TASA DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA A LA FECHA DE PAGO. Que por efecto de la reconvención monetaria para el día de hoy, en (Bs. Digital 36,38), es la cantidad de SETENTA Y DOS MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES DIGITALES (Bs. D. 72.760,00)…»
Que de la relación anterior se evidencia que la arrendataria, empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, adeuda por concepto de cánones los meses de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024; a razón de «…DOS MIL DOLARES AMERICANOS (S. 2.000,00), cada uno, para una cantidad total de VEINTIOCHO MIL DOLARES (S. 28.000,00), que por efecto de la reconvención monetaria, a (Bs. Digital 36,38), es la cantidad de UN MILLON DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES DIGITALES (Bs. D. 1.018.640,00)…»
Que a los fines de demostrar lo alegado en la narrativa de los hechos, es decir, en la procedencia de la demanda de desalojo, consignó las pruebas que a continuación se describen:
El Expediente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual contiene la solicitud de Notificación Judicial No. 8.893, en fecha 27 de abril de 2023, de la nomenclatura llevada por el antes mencionado tribunal, sobre los particulares allí indicados, efectuada en fecha 19 de mayo de 2023.
El documento de usufructo de fecha 10 de junio de 2013, que obra agregado al Expediente contentivo del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, No. 8.893, en fecha 27 de abril de 2023, para demostrar su cualidad como usufructuario, a mi favor de ZOPITO PAVONE MARRONE, antes identificado en su carácter de usufructuario y arrendador, lo cual le da legitimidad y capacidad para comparecer en juicio, tal y como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 6°, tomando en cuenta que se encontraban frente a una acción de desalojo, siendo el objeto de la controversia la falta de pago del canon de arrendamiento con fundamento en el literal "a" artículo 40 eiusdem.
El documento contentivo de la notificación de incremento del canon de arrendamiento mensual de fecha 10 de enero de 2023, que obra agregado al Expediente contentivo del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Libertador y. Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, No. 8.893, en fecha 27 de abril de 2023, para demostrar el incremento del canon de arrendamiento mensual entre su persona como arrendador ZOPITO PAVONE MARRONE, con la ARRENDATARIA empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUFDEZ, en su carácter de Director Gerente. Para demostrar el presente incumplimiento por parte de la arrendataria, empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, en su carácter de Director Gerente, la cual le opuso a la parte arrendataria antes mencionada para que la reconozca el hecho cierto que no ha cancelado ningún canon de arrendamiento, desde el mes de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024.
Que al aplicar la normativa arrendaticia por su carácter tuitivo se reputa de orden público y no puede ser relajada, existen aspectos donde el principio de autonomía de la voluntad tiene cabida, en cuanto a la duración del contrato o el período correspondiente a la cancelación de los cánones, o las causales por las cuales se considerará el desalojo. En consecuencia, al aplicar el elemento regulador contenido en el canon de arrendamiento del contrato verbal y su notificación del incremento del canon de arrendamiento, se debe atender el supuesto que en el caso de marras la falta de pago de dos mensualidades dará lugar al arrendador de exigir el desalojo del bien inmueble, resultando incólumes las otras estructuras del elemento regulador, es decir, la estructura formal y la valorativa.
Que ahora bien, de la revisión efectuada del material probatorio traído adjunto al libelo de demanda, se logra demostrar la existencia de la obligación por parte de la arrendataria, así como su morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones.
El Acta Constitutiva-Estatutaria de la empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., registrada inicialmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de Abril de 1994, bajo el N° 07,Tomo A-2, Expediente No. 15.704, con reformas estatutaria y modificación a Compañía Anónima por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 09 de Junio de 2011, bajo el N° 4,Tomo 114-ARIMERIDA, Expediente No. 15.704, representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.239.496 en su carácter de DIRECTOR GERENTE de la empresa antes mencionada.
Valor y merito jurídico que emana de los dos recibos que consignó en original correspondiente al pago parcial del canon de arrendamiento por «…TRESCIENTOS DOLARES AMERICANOS (S. 300,00), cada uno, para un sub total de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($. 600,00)…», de los meses diciembre de 2022; y enero de 2023, abonado por la ARRENDATARIA empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., por intermedio de su representante, ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, en su carácter de Director Gerente. A los fines de demostrar el presente incumplimiento por parte de la arrendataria, empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, en su carácter de Director Gerente, la cual le opuso a la parte arrendataria antes mencionada para que la reconozca el hecho cierto que no ha cancelado ningún canon de arrendamiento, desde el mes de febrero de 2023 hasta el mes de marzo de 2024.
Y al aplicar la normativa arrendaticia por su carácter tuitivo se reputa de orden público y no puede ser relajada, existen aspectos donde el principio de autonomía de la voluntad tiene cabida, en cuanto a la duración del contrato o el período correspondiente a la cancelación de los cánones, o las causales por las cuales se considerará el desalojo. En consecuencia, al aplicar el elemento regulador contenido en el canon de arrendamiento del contrato verbal y su notificación del incremento del canon de arrendamiento, se debe atender el supuesto que en el caso de marras la falta de pago de dos mensualidades dará lugar al arrendador de exigir el desalojo del bien inmueble, resultando incólumes las otras estructuras del elemento regulador, es decir, la estructura formal y la valorativa.
Que de la revisión efectuada del material probatorio traído adjunto al libelo de demanda, se logra demostrar la existencia de la obligación por parte de la arrendataria, así como su morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones.
Promovió a los siguientes testigos, los cuales rendirán su testimonio en la fecha y hora a que tenga a bien fijar el tribunal JOSÉ RICHARS VIELMA RAMOS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.524.363, domiciliado en Mérida, Estado Bolivariano de Mérida; EDGARI YOSELIN POLEO VILLARREAL, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-18.124.950, domiciliado en Mérida, Estado Bolivariano de Mérida.; JOSÉ LOS SANTOS PEÑA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-15.174.247, domiciliado en Mérida, Estado Bolivariano de Mérida.
Que por las razones expuestas y con los fundamentos de derecho esgrimidos, el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cédula de identidad N° V-11.460.356, y civilmente hábil, actuando en este acto en su propio nombre e interés en su carácter de Usufructuario y Arrendador, procedió a demandar formalmente, por falta de pago de cánones de arrendamientos, a la empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., registrada inicialmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de Abril de 1994, bajo el N° 07,Tomo A-2, Expediente No. 15.704, con reformas estatutaria y modificación a Compañía Anónima por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 09 de Junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 114-ARIMERIDA, Expediente No. 15.704, representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.239.496 en su carácter de DIRECTOR GERENTE de la empresa antes mencionada, en su carácter de ARRENDATARIA de «…"Un (01) inmueble consistente en un lote de terreno de ocho metros con cincuenta y cinco centímetros (8,55 M.) de frente por Veintiún metros con quince centímetros (21,15 M.), de fondo aproximadamente y las mejoras sobre el construidas, consistente en un edificio de dos plantas; distinguido con el No. 3-47 de la calle 21 (Lazo) del plano de la ciudad de Mérida, Jurisdicción del Municipio El Sagrario del Distrito Libertador del estado Mérida. Alinderado de la siguiente manera: Por el Frente: La Calle 21 (Lazo); Por el Fondo: Con terrenos que son o fueron de Luisa Heuer y Carlos Alberto Heuer Paris, en parte y en parte con terrenos que son o fueron de Eduvina Camargo; Por el Costado Izquierdo Visto de Frente: Con terreno que son o fueron de Luisa Heuer y Carlos Alberto Heuer Paris y Por el Costado derecho Visto de Frente. Con terrenos que son o fueron de Eduvina Camargo"…» inmueble que está ubicado en la calle 21, entre avenidas 3 y 4 de la ciudad de Mérida, en su condición de arrendataria, por desalojo del inmueble dado en arrendamiento por cuanto la arrendataria ha incumplido con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento puntual, establecido en el contrato de arrendamiento verbal, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente.
Que son ciertos los hechos narrados en el presente libelo de demanda. El desalojo del inmueble dado en arrendamiento objeto de la presente demanda, con fundamento en la contravención del contrato verbal, es decir, la falta de cumplimiento del pago del canon de arrendamiento. En hacer entrega del Local N° 3-47, ubicado en la calle 21 (Lazo) entre avenidas tres y cuatro, Jurisdicción del Municipio El Sagrario del Distrito Libertador del Estado Mérida, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió completamente desocupado de personas y cosas, libre de los daños y deterioros y bajo la indemnización por reparaciones que fijen los expertos si fuese necesario. Y, en el pago de los costos y costas procesales.
Que para los efectos de la citación de la demandada empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., debidamente identificada, representad por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, ya identificado, en su carácter de Director Gerente, en su condición de arrendataria, señalo como su domicilio la siguiente dirección Local Nº 3-47, ubicado en la calle 21 entre Avenidas 3 y 4, Jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
Indicó como su domicilio procesal, la siguiente dirección Residencias Bella Vista, Piso 1, Apartamento Nº 1-1, Sector El Campito, Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
Estimó la demanda en la cantidad de «…UN MILLON DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES DIGITALES (Bs. D. 1.018.640,00), equivalentes a VEINTISEIS MIL CIENTO SESENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS EUROS (EUR. 26.156.93)…», que corresponde al tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2023-0001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de mayo de 2023, más las costas y los costos de este proceso.
Solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada y decidida conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos a que haya lugar.
Mediante auto de fecha 29 de abril de 2024 (f. 51), el Juzgado de la causa le dio entrada a la presente demanda.
Por auto de fecha 08 de mayo de 2024 (f. 52), el Juzgado a quo, se pronunció sobre la admisión de la presente acción.
Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2024 (f. 53), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, consignó poder de representación conferido por el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, en su carácter de parte demandante. Así mismo, dejó constancia de la consignación de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada.
En auto de fecha 15 de mayo de 2024 (f. 57), el Juzgado de la causa, ordenó emplazar a la parte demandada.
Riela del folio 58 al 72, resultas de citación.
Por diligencia de fecha 30 de mayo de 2024 (f. 73), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitaron la citación de la parte demandada mediante carteles.
Mediante auto de fecha 04 de junio de 2024 (f. 74), el Juzgado de la causa, ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
En diligencia de fecha 07 de junio de 2024 (f. 75), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, dejó constancia de que retiró el cartel de citación.
Por diligencia de fecha 20 de junio de 2024 (f. 76), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó el avocamiento del Juez.
Mediante auto de fecha 21 de junio de 2024 (f. 77), el Juez Temporal del Juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la causa.
En diligencia de fecha 01 de julio de 2024 (f. 78), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, se dio por notificado del avocamiento del Juez y consignó dos ejemplares de los diarios El Universal y Pico Bolívar (fs. 79 al 81).
Mediante nota de secretaria de fecha 12 de julio de 2024 (f. 83), el Secretario del Juzgado de la causa, dejó constancia de que fijó el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 05 de agosto de 2024 (f. 84), la abogada MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder y se dio por citada.
En diligencia de fecha 02 de octubre de 2024 (f. 89), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó el avocamiento del Juez.
Mediante escrito de fecha 02 de octubre de 2024 (fs. 90 y 91), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó se declare ineficaz la sustitución de poder conferido a los abogados MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS y MIGUEL ALEJANDRO GUTIÉRREZ ALBARRÁN.
Por auto de fecha 04 de octubre de 2024 (f. 96), el Juez Provisorio del Juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la causa, ordenado la notificación de las partes.
En diligencia de fecha 10 de octubre de 2024 (f. 97), los abogados ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contradicción a la solicitud de impugnación de poder (fs. 98 al 101), junto a sus anexos (fs. 102 al 107).
Mediante auto decisorio de fecha 22 de octubre de 2024 (fs. 109 al 113), se declaró improcedente el petitum realizado por la parte actora en cuanto a la ineficacia del poder de la parte demandada.
Por auto de fecha 31 de octubre de 2024 (vto. f. 114), el Juzgado de la causa, declaro definitivamente firme la decisión de fecha 22 de octubre de 2024.
DE LA OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS
Mediante diligencia de fecha 04 de noviembre de 2024 (f. 115), los abogados ALOIS CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, la empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, en su carácter de Director Gerente, procedieron a promover cuestiones previas, en los términos que se transcriben a continuación:
Que a los fines de hacer más inteligibles las defensas y excepciones alegadas en el presente escrito, manifestaron que las mismas son opuestas delatando de antemano las imperdonables deficiencias en que incurrió la parte accionante en su escrito libelar. En efecto, éste, de manera por demás evidente contiene un texto repetitivo, adolece de lagunas, ambigüedades y contradicciones, no solo al tratar de obtener un resultado favorable a su pretensión mediante el uso de argumentos y alegatos infundados, sino planteando una pretensión fundada en un título, supuesto usufructo, cuyo contenido es interpretado de manera errónea.
Que todos los criterios jurisprudenciales expuestos en este escrito, pidieron sean acogidos al caso de marras, a los fines de darle valor al principio de seguridad jurídica, expectativa plausible y confianza legítima del justiciable, los cuales sientan sus bases en la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo han venido haciendo, frente a circunstancias similares, dada igualmente la función de corrección de la actividad jurisdiccional de los tribunales de instancia que ejercen las Salas del Alto Tribunal, cuando desacaten o difieran de su doctrina, la cual, de acuerdo con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, deben procurar acoger para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.
Que en defensa de los mejores intereses de su defendida fijaron, además, su posición en los siguientes términos, determinando, ante todo, la pretensión del demandante, sus causas y la normativa legal que le sirve de fundamento. En síntesis, a continuación, la pretensión de la parte actora: que el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, atribuyéndose su carácter de usufructuario y arrendador, presenta una acción de desalojo contra la empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., por falta de pago del canon de arrendamiento, que aducen que la relación arrendaticia nace de un contrato verbal de arrendamiento, celebrado el 1 de enero de 2020, sobre un inmueble ubicado en la calle 21 Lazo, distinguido con el N° 3-47 de esta ciudad de Mérida; que se estableció un pago mensual de $1,000, incrementado a $2,000 a partir del 1° de enero de 2023; que la arrendataria, representada por GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, ha incumplido el pago desde febrero de 2023 hasta marzo de 2024, acumulando una deuda de «…veintiocho mil dólares americanos ($28,000)…» y; que el arrendador solicitó el desalojo basado en el incumplimiento del contrato y la ley de arrendamiento que permite el desalojo por falta de pago de dos meses consecutivos.
Que a todo evento y sin que la defensa previa opuesta a continuación signifique o suponga de manera expresa o tácita que entre su defendida SUPER ELEGANCIA C.A., y la parte actora ZOPITO PAVONE MARRONE existe un contrato de arrendamiento verbal, pues de manera absoluta negaron tal hecho jurídico, de conformidad con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, estimaron que existe una causa por la cual la acción interpuesta por el demandante ZOPITO PAVONE MARRONE resulta inadmisible, por preexistir una prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, articulo 346 numeral 11° del Código de Procedimiento Civil.
Que para accionar ante los Tribunales por todo aquello vinculado con una relación arrendaticia; los interesados, según la nueva ley, obligatoriamente deben contar con un contrato de arrendamiento escrito y autenticado, artículos 13 y 24; este es el propósito del Decreto Ley que viene a regular los arrendamientos de los inmuebles para d uso comercial, de allí que surge la necesidad y la obligación de contar con un contrato de arrendamiento que cumpla con lo establecido en los artículos 13 y 24 de la ley que regula los arrendamientos de los inmuebles para el uso comercial, sino se tiene ese contrato, no se debe admitir la demanda.
Que en nombre y en representación de la sociedad mercantil demandada alegaron que la pretensión de la parte actora es inadmisible por ser contraria a derecho; muy especialmente por infringir y desconocer lo establecido en los artículos 3, 6, 7, 13, 24, 30, y la Disposición Transitoria Primera, todos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ya que al no existir un contrato de arrendamiento, tal y como lo establecen los artículos 13 y 24 del decreto ley, mal pueden los arrendadores acudir a la vía judicial para demandar un desalojo, sin existir ese contrato que cumpla estrictamente con los parámetros que se establecen en el artículo 24 del citado decreto ley.
Que así pues, si la parte actora considera o consideró que entre ella y su defendida, la persona jurídica SÚPER ELEGANCIA C.A., existe una relación contractual de arrendamiento verbal hecho desde ya absolutamente negado, debió en uso de la obligación consagrada en el artículo 13 eiusdem, extenderle un contrato escrito, siempre y cuando reúna la cualidad jurídica válida para arrendar, pues como supuesto usufructuario no la tiene porque el usufructo alegado es inexistente pues no parece registrado de conformidad con el artículo 1920 numerales 1 y 2 y 1924 del Código Civil y si estuviese registrado tampoco la tiene pues del contenido del documento de usufructo el único que puede arrendar es el ciudadano ANTONIO PAVONE SANTICCI tal como lo explicaran detalladamente más adelante; por tanto, la existencia de un contrato de arrendamiento escrito deviene en condición necesaria para la admisibilidad de dicha demanda que, de no cumplirse, estaría prohibida por la ley y así pidieron sea declarado por este Tribunal con la correspondiente condenatoria en costas.
Mediante nota de secretaria de fecha 06 de noviembre de 2024 (f. 133), el Secretario del Juzgado de la causa, dejó constancia de que se consignó escrito de contestación de la demanda.
En auto de fecha 14 de noviembre de 2024 (f. 134), el Juzgado de la causa, fijó oportunidad para la audiencia preliminar.
Por diligencia de fecha 14 de noviembre de 2024, la abogada MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de solicitud.
Mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de 2024 (f. 139), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó copias certificadas del derecho de usufructo constituido a favor de su mandante.
En diligencia de fecha 20 de noviembre de 2024 (f. 144), los abogados ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, manifestaron que la parte actora no podía traer a autos los documentos consignados mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 21 de noviembre de 2024 (fs. 145 y 146), el Juzgado a quo, revocó por contrario imperio el auto de fecha 14 de noviembre de 2024, el cual se ordenó la realización de la audiencia preliminar.
Mediante diligencia de fecha 22 de noviembre de 2024 (f. 147), los abogados ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, solicitaron declarar con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11 opuesta.
En diligencia de fecha 22 de noviembre de 2024 (f. 148), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de oposición a la cuestión previa.
Por diligencia de fecha 25 de noviembre de 2024 (f, 150), el abogado ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, expuso alegatos.
Mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2024 (vto. f. 151), el Juzgado de la causa, dejó constancia de que entró en términos para resolver la cuestión previa opuesta.
En diligencia de fecha 10 de diciembre de 2024 (f. 152), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, apeló del auto de fecha 26 de noviembre de 2024.
Por diligencia de fecha 25 de noviembre de 2024 (f, 150), el abogado ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, expuso, entre otros alegatos, se declare con lugar la cuestión previa opuesta.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 19 de diciembre de 2024 (fs. 156 al 164) el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que se reproducen in verbis, en su parte pertinente, a continuación:
«…Aplicando lo antes expuestos a la pretensión de la parte actora en su libelo de demanda se desprende que el demandante intenta es la acción de Desalojo del local comercial, dado en arrendamiento por cuanto la arrendataria ha incumplido con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento verbal, y la parte demanda opone la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 13 y 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, por no existir un contrato que cumpla estrictamente con los parámetros establecidos en los artículos antes señalados.
Por otra parte, para la aplicación del Decreto en cuanto a los contratos de arrendamiento se determina dos parámetros la existencia de un contrato y el destino del inmueble, de la demanda se evidencia que el demandado de autos ocupa el inmueble, lo que cumple con lo del destino, que determina una relación locativa. Ahora bien, del razonamiento antes efectuado, es necesario señalar que los contratos son acuerdos de voluntades y pueden tomar diversas formas. El contrato verbal es perfectamente válido que lo dispone la primera parte del artículo 1.579 del Código Civil: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
Según la doctrina: “Omissis …El contrato de arrendamiento es una “relación jurídica”, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona “solo consensus”); siendo la misma no solemne ni formal (…); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis (sic); cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación (…); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del bien a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación fluyente, continuativa y no instantánea; siendo así mismo una relación temporal en cuanto a duración limitada y, por tanto, no perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación: el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el (Guerreo Q. Gilberto (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.22).
Por todo lo anteriormente expuesto y acogiéndose este juzgador a la reinterpretación realizada por la Sala Constitucional parcialmente transcrita de fecha 25 de julio de 2012 y Sentencia Nº 776 de fecha 18 de Mayo del año 2001, de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, donde interpreto el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil y la acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, con respecto a la cuestión previa, consagrada en el ordinal 11° del artículo 346 ejusdem, relativa a: “La prohibición de ley de admitir la acción propuesta…omissis..”. Del análisis respectivo de la acción propuesta para que la misma sea privada de su derecho de acción, puesto que con la interposición de la acción es evidente que existe un interés procesal; no se desprende que esté utilizando el juicio para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, ni que la demanda tenga fines ilícitos, o que constituya abuso de derecho, ni que el accionante no pretenda que se le administre justicia y al no estar prohibido por la Ley ese derecho de acción, por hacerse ostensible la presencia de una causal de inadmisión, nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta. Por lo antes razonado este Juzgado debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo.
DISPOSITIVA
Por las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada Super Elegancia C.A., registrada inicialmente por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 114-A R1MERIDA, expediente N° 15704, representada por el Gean Piero Antonio Pavone Guedez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.239.496, en su carácter de Director Gerente de la empresa, a través de sus apoderados judiciales Abogados Alois Castillo Contreras y Mariangela Villamizar Peña, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Números V-8.014.911 yV- 25.720.013, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 23.708 y 301.556. ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: En consecuencia, este Tribunal fijara uno de los cinco días siguientes y la hora para que lugar la audiencia preliminar una vez que quede firme a la presente decisión, conforme a lo expuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE…»
Mediante diligencia de fecha 20 de diciembre de 2024 (f. 165), la abogada MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., ejerció recurso de apelación contra la decisión, el cual fue admitido en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 13 de enero de 2025 (f. 168), y ordenó remitir el expediente al Tribunal Superior en funciones de distribución.
Esta es la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia en primera instancia.

III
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2025 (f. 171), los abogados ALOIS CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., presentaron escrito de informes en cuatro (04) folios útiles, los cuales se transcriben en su parte pertinente a continuación:
Que su representada, cuando vencía el plazo para contestar la demanda, acatando la norma procesal de que en la contestación se deben oponer acumulativamente todas las cuestiones previas que crea conveniente alegar el demandado, opuso la numero 11° contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Expirado el plazo para oponerse a esta excepción sin que el demandante respondiera, el Tribunal de la recurrida determinó, que pese a la ausencia de contradicción no operó la extinción del juicio, considerando la no admisión tácita de la caducidad de la acción, contrariando lo previsto el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 356 eiusdem.
Que el Tribunal de la causa al momento de emitir su dictamen debió declarar la extinción del juicio pues, constatado como fue, el vencimiento del lapso que prevé el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil para contradecir o convenir la excepción opuesta por nuestra representada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, sin que se evidenciara en los autos que el demandante lo hubiere hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 356 ciusdem, debió haber declarado extinguido el proceso y condenado en costas a la parte actora. La norma es clara y no deja lugar a dudas.
Que para accionar ante los Tribunales por todo aquello vinculado con una relación arrendaticia; los interesados, según la nueva Ley de Arrendamientos de Uso Comercial, obligatoriamente deben contar con un contrato de arrendamiento escrito y autenticado, artículos 13 y 24; segundo, que este es el propósito del Decreto Ley que viene a regular los arrendamientos de los inmuebles para el uso comercial, de allí que surge la necesidad y la obligación de contar con un contrato de arrendamiento que cumpla con lo establecido en los artículos 13 y 24 de la ley que regula los arrendamientos de los inmuebles para el uso comercial, de modo que si no se tiene ese contrato, no se debe admitir la demanda.
Que la pretensión de la parte actora es inadmisible por ser contraria a derecho; muy especialmente por infringir y desconocer lo establecido en los artículos 3, 6, 7, 13, 24, 30, y la Disposición Transitoria Primera, todos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ya que al no existir un contrato de arrendamiento, tal y como lo establecen los artículos 13 y 24 del decreto ley, mal pueden los arrendadores acudir a la vía judicial para demandar un desalojo, sin existir ese contrato que cumpla estrictamente con los parámetros que se establecen en el artículo 24 del citado decreto ley.
Que afirmaron de manera categórica que, si la parte actora considera o consideró que entre ella y su defendida la persona jurídica SÚPER ELEGANCIA C.A., existe una relación contractual de arrendamiento verbal, hecho absolutamente negado, debió en uso de la obligación consagrada en el artículo 13 eiusdem, extenderle un contrato escrito, siempre y cuando reúna la cualidad jurídica válida para arrendar, pues como supuesto usufructuario no la tiene porque el usufructo alegado es inexistente pues no aparece registrado de conformidad con el artículo 1920 numerales 1 y 2 y 1924 del Código Civil y si estuviese registrado tampoco la tiene pues del contenido del documento de usufructo el único que puede arrendar es el ciudadano ANTONIO PAVONE SANTICC; por tanto, la existencia de un contrato de arrendamiento escrito deviene en condición necesaria para la admisibilidad de dicha demanda que, de no cumplirse, estaría prohibida por la ley y así lo pedimos sea declarado con la correspondiente condenatoria en costas.
Que siguiendo el orden lógico de las cosas, «…vamos a preguntaros: ¿Qué dijo la sentencia recurrida respecto al ya citado alegato central explanado por nuestra representada para fundamentar la cuestión previa opuesta?
ABSOLUTAMENTE NADA. Y cuando decimos absolutamente nada, es absolutamente nada, sin ningún tipo de duda…»
Que no dijo nada porque efectivamente, además de la argumentación vertida con base en los artículos citados de la ley especial inquilinaria, conforme al literal g del artículo 40 de esa misma ley, es causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las parte. De lo anterior se desprende claramente que conforme a la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; que la duración mínima será de un año, debe ser a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; que al vencimiento del contrato el arrendatario tiene un derecho preferente a arrendarlo; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado.
Que al regular el contenido de los contratos de arrendamiento, el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece como duración mínima el lapso de un año. De modo que al existir todas estas condiciones de obligatorio cumplimiento, la única forma de que queden debidamente establecidas, es mediante la elaboración y suscripción de un contrato escrito y no verbal, porque esta materia es de orden público, por mandato del artículo 3 de la Ley especial cuyo texto prevé que los derechos establecidos en este Decreto ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En este hilo argumentativo, es preciso destacar que la Sala de Casación Civil ha consentido la posibilidad de declarar de oficio la nulidad del contrato de arrendamiento cuando se encuentren involucrados intereses del orden público, así quedó establecido en sentencia N° 735, de fecha 1° de diciembre de 2003 (caso: Guillermo Gustavo Rinaldi contra C.N.A. de Seguros La Previsora), ratificada en sentencia N° 159, del 6 de abril del 2011 (caso: María Pascualina Raggioli Ramírez contra Centro Inmobiliario, C.A. y otra), y mal podría declararse nulo un contrato que no conste por escrito, a los efectos de este criterio jurisprudencial.
Que la sentencia recurrida en ningún momento hace alusión al decreto ley ni rebate con ningún tipo de motivación si efectivamente en necesario, a la luz de los artículos citados, el contrato escrito, ni dice o rebate por ningún lado si conforme al texto de la ley especial el contrato verbal es o no absolutamente válido y simplemente se regodea en argumentar o motivar, motivación presunta o simulada, que en el derecho venezolano existen los contratos verbales y que el contrato de arrendamiento por ser una relación jurídica bilateral, la consensualidad de viene en producir su perfeccionamiento. El alegato suyo no es cómo se perfecciona un contrato de arrendamiento en materia civil de derecho común, porque supuestamente así lo dispone el artículo 1579 del Código Civil y para ello trae los autos la opinión del autor venezolano Gilberto Guerrero Quintero, que además de genérica, no guarda ninguna relación con el punto debatido, es decir, sobre sí de conformidad con la ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial es necesaria la elaboración de un contrato escrito por mandato de la disposición transitoria en ella plasmada y de cuyo texto se desprende que una vez entrada en vigencia la ley y pasado determinado tiempo los contratos deben adaptarse a lo establecido en la citada ley, lo que solo se lograría si se firma un contrato escrito y no y no verbal.
Que el argumento central de la cuestión previa opuesta no es un tema doctrinario sobre la consensualidad del contrato de arrendamiento, sino un tema sobre el requisito de la forma ad solemnitatem y ad probationem exigidas por la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Que de esta manera dejaron en los términos expuestos vertido su criterio respecto a la cuestión previa opuesta en este escrito de informes y solicitaron se declare con lugar con la correspondiente condenatoria en costas.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE
Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2025 (f. 171), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, presento escrito de informes en nueve (09) folios útiles, los cuales se transcriben en su parte pertinente a continuación:
Que en su debida oportunidad se interpuso formal demanda de conformidad con lo previsto en la Ley adjetiva, por desalojo de local comercial, de un bien inmueble en virtud de que no se ha podido concretar la adecuación de la relación arrendaticia y, los pagos insolutos de los cánones de arrendamientos entre el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE, en su carácter de arrendador y usufructuario contra la arrendataria empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., suficientemente identificada en autos, representada por el ciudadano GEAN PIERO ANTONIO PAVONE GUEDEZ, ya identificado, en su carácter de Director Gerente.
Que en la oportunidad para dar contestación de la demanda, los abogados ALOIS AMADO CASTILLO CONTRERAS y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil SUPER ELEGANCIA C.A., procedieron a oponer la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, a todo evento negaron que no existe contrato de arrendamiento verbal con la parte actora, de conformidad con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, estimaron que existe una causa por lo cual la acción interpuesta por el demandante ZOPITO PAVONE MARRONE resulta inadmisible, por preexistir una prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
Alegando que para accionar ante los Tribunales por todo aquello vinculado con una relación arrendaticia; los interesados, según la nueva ley, obligatoriamente deben contar con un contrato de arrendamiento escrito y autenticado conforme los artículos 13 y 24; que ese es el propósito del Decreto Ley que viene a regular los arrendamientos de los inmuebles para el uso comercial, de allí que surge la necesidad y la obligación de contar con un contrato de arrendamiento que cumpla con lo establecido en los artículos 13 y 24 de la ley que regula los arrendamientos de los inmuebles para el uso comercial, sino se tiene ese contrato, no se debe admitir la demanda.
Que exponen que la pretensión de la parte actora es inadmisible por ser contraria a derecho; muy especialmente por infringir y desconocer lo establecido en los artículos 3, 6, 7, 13, 24, 30 y la disposición transitoria primera, todos del decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ya que al no existir un contrato de arrendamiento, tal como lo establecen los artículos 13 y 24 del Decreto Ley, mal pueden los arrendadores acudir a la vía judicial para demandar un desalojo, sin existir ese contrato que cumpla estrictamente con los parámetros que establecen en el artículo 24 del citado decreto ley.
Que ahora bien, a los folios 145 al 146, obra auto de fecha 21 de noviembre de 2024, donde el Tribunal revoco por contrario imperio el auto de fecha 14 de noviembre de 2024, el cual ordenaba la realización de la audiencia.
Que al folio 147, obra diligencia de fecha 22 de noviembre de 2024, suscrito por los apoderados de la parte demandada abogados ALOIS CASTILLO y MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, quienes solicitaron que declare con lugar la cuestión previa opuesta, porque la parte actora no contradijo en el lapso legal.
Que en fecha 22 de noviembre de 2024, obra diligencia suscrita por él, consignando escrito de oposición a la cuestión previa.
Que al folio 150, obra diligencia de fecha 25 de noviembre de 2021, suscrita por el coapoderado judicial ALOIS CASTILLO, solicitando la extemporaneidad de la contradicción de la cuestión previa.
Que en fecha 19 de Diciembre de 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que las cuestiones previas son los medios que la Ley pone a disposición de la parte demandada para diferir, impedir, enervar o destruir la acción del demandante, siendo en parte su naturaleza corregir los vicios y errores procesales que están implícitos en la acción intentada sin conocer sobre el fondo del asunto, purificando el proceso de todos los vicios que pueda adolecer y garantizando el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 1° del artículo 49 de la Constitución, de la República Bolivariana de Venezuela.
Que las cuestiones previas cumplen una función de saneamiento y suponen la solución de cualesquiera asuntos susceptibles de distraer la atención de la materia referente al meritum causae, facilitando la labor del Tribunal y evitando todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal.
Que por otra parte debe indicarse, que las cuestiones previas pueden ser clasificadas en cuatro grupos, según el tratamiento procedimental y los efectos que les asigna la Ley, en asuntos sobre declinatoria de conocimiento, cuestiones subsanables, cuestiones que obstan la sentencia definitiva y cuestiones de inadmisibilidad, las cuales obstan de atendibilidad de la pretensión únicamente sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta, ni menos aún la acción, entendida ésta en sentido abstracto; valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la garantía jurisdiccional. La normativa impide considerar y hacer juicio, sobre la pretensión en base a dos supuestos, la exceptio res iudicata y la caducidad de la acción; o bien, en base a una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas en la Ley.
Que la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admisión la acción propuesta, trata de un presupuesto que atañe a la acción y debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta.
Que en este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente N° 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., puntualizó criterio respecto a la cuestión previa en análisis
Que la primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admisión la pretensión propuesta. Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es una situación de derecho que debe verificar el juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente, lo cual se relaciona directamente con el mérito de la pretensión.
Que en este caso, en el propio libelo de demanda, su mandante alegó que demandaba de conformidad con lo previsto en la Ley adjetiva, por desalojo de local comercial, de un bien inmueble constituido antes identificado en virtud de que no he podido concretar la adecuación de la relación arrendaticia y, los pagos insolutos de los cánones de arrendamientos entre mi persona ZOPITO PAVONE MARRONE, ya identificado, en mi carácter de arrendador y usufructuario con la arrendataria empresa mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A.
Que por ello, mal podría exigírsele a la parte actora aportar al expediente el contrato de arrendamiento suscrito por escrito, cuando ya se dijo que no se ha suscrito el contrato por escrito, por las razones expuestas. Ciertamente, ha sido criterio, reiterado, de la Sala de Casación Civil que ese es un requisito de admisibilidad de este tipo de pretensiones. Es que el objeto de ese contrato es garantizar que la pretensión se dirija contra aquella persona cuyos datos aparezca en el contrato como arrendataria. Motivo por el cual, la legislación arrendaticia, permite los contratos verbales sobre bienes inmuebles. No obstante, la procedencia o no de la pretensión, será una situación de derecho que se verificará en el mérito que se decidirá en la sentencia definitiva.
Que por todo lo antes expuesto, dejó así presentado el escrito de informes para hacer valer la sentencia recurrida por la parte demandada.
Y solicitó declarar por los razonamientos antes expuestos, sin lugar la cuestión previa alegada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de este Juzgado Superior en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la sentencia de fecha 19 de diciembre de 2024 (fs. 156 al 164), dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser revocada, modificada, anulada o confirmada total o parcialmente. A tal efecto, este Tribunal observa:
En el caso de autos, este Tribunal observa que la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa del ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Al respecto, el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, señala que:
«…La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código».
Ahora bien, el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil establece que:
«Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
11. La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…».

La cuestión previa dispuesta en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es procedente en dos situaciones: 1. Por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; o 2. Cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda.
Al respecto de la admisión de la demanda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 776 de fecha 18 de mayo de 2001, (Caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, Exp. Nº: 00-2055), con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, estableció lo siguiente:
«…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…» http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/mayo/776-180501-00-2055%20.HTM
En consecuencia a estas situaciones, la doctrina considera que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para su procedencia:
1.- Los casos en que la ley, de manera expresa, prohíbe el derecho de accionar en razón a la naturaleza del hecho material invocado, es decir, niega la posibilidad de accionar ante el tribunal en procura de la protección del derecho que se pretende vulnerado.
También queda contemplado dentro de esta cuestión previa, el caso de que la ley sólo otorgue derecho de accionar por determinadas causales o circunstancias, que no son las alegadas en el caso particular, por ejemplo de cuando se pretende demandar en divorcio por alguna causal distinta a las que están expresa y taxativamente tipificadas en los artículos 185 y 185A del Código Civil, o en el caso previsto en el artículo 189 eiusdem, sobre las causas únicas para la separación de cuerpos.
Otro ejemplo de este tipo son las disposiciones testamentarias a favor de personas afectadas de incapacidad, que son nulas aunque se las haya simulado en la forma de un contrato oneroso u otorgado bajo el nombre de interpuestas personas, según el artículo 848 del Código Civil. También, en materia de partición, la acción de rescisión no es procedente en contra de la transacción celebrada después de dicho acto, la cual no se admite contra la venta del derecho hereditario hecha sin fraude a uno de los herederos, ex artículo 1.122 eiusdem.
Esta categoría contempla la ausencia del derecho de acción que caracteriza a las obligaciones naturales, que es un principio jurídico de pacífica aceptación, al igual que la improcedencia del alegato del pago de lo indebido en el caso de que fuera pagada voluntariamente la deuda proveniente de una obligación natural, es decir, que no está sujeta a repetición, tal como la prohibición consagrada en los artículos 1178, 1801 y 1803 del Código Civil, que consagra que las deudas provenientes de juego carecen de acción, independientemente de que conservan su carácter de obligaciones naturales; de igual forma ocurre cuando caduca la acción para ejercer el derecho de retracto legal previsto en el artículo1547 eiusdem aunque en esta norma no lo prohíbe expresamente.
En este primer caso, la Ley niega la acción al no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende alegar, de manera expresa o implícita, y, al prohibir que se ejerza el derecho de acción, no nace la obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, y la consecuencia es la extinción del proceso.
En fuerza de lo anterior, se observa que la cuestión previa a que se refiere el primer supuesto del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sólo será procedente cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción.
Por su parte, la doctrina señala que «…En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la Litis, y tiende a obtener, no la composición de una Litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega la protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla…». (RangelRomberg, A. 2007. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. III, p. 83).
2.- El segundo supuesto de la cuestión previo es cuando la Ley solo permite admitir la acción por determinadas causales que no son alegadas en la demanda.
Respecto de este supuesto, la Ley no niega la acción, ya que en principio reconoce su existencia, no obstante, este reconocimiento se encuentra condicionado a la concurrencia de determinados requisitos cuya omisión vicia su existencia; en este caso, el demandado puede rechazar la acción que no se encuentre fundada en las únicas causales que le dan existencia jurídica. Dichos requisitos se refieren a los hechos inherentes a cada caso, cuya prueba es necesaria para hacer que prospere la acción. Es decir, que si la acción no se funda en determinadas causales que se deben expresar en el libelo, se hace procedente la oposición de la cuestión previa en referencia.
Ejemplo de ello, una demanda de divorcio debe estar necesariamente fundada en una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil, y la omisión por parte del actor, en su invocación, daría lugar a la oposición de la cuestión previa por parte del demandado.
Otro ejemplo es el que consagra el artículo 1482 del Código Civil, que establece una serie de supuestos que prohíben la compra-venta entre determinada categorías de personas, como sería el caso de la compra por parte de los padres respecto de los bienes de sus hijos sometidos a su potestad; los tutores, protutores, o curadores, respecto de los bienes propiedad del sometido a tutela, protuleta o curatela respectivamente, o el llamado pacto de cuota litis, aludido en el último aparte de dicho artículo, según el cual, los abogados no pueden, directamente o a través de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.
En resumen, según lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia, la cuestión previa bajo estudio procede en aquellos casos en que la ley niega en absoluto, la acción propuesta, por no reconocer la existencia misma del derecho sustancial que en ella se pretende deducir; o bien, cuando la acción se ha propuesto sin el previo cumplimiento de formalidades o plazos legales, o fundada en causales no previstas o establecidas por la ley. En este último caso, la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido. Infiriéndose, entonces que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, va dirigida a atacar directamente la acción que se proponga y que para que proceda debe existir explícitamente en la ley la prohibición de admitir la acción, o que esta se encuentre incursa en los supuestos establecidos por la jurisprudencia patria.
En el caso de autos, la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando que «…la pretensión de la parte actora es inadmisible por ser contraria a derecho; muy especialmente por infringir y desconocer lo establecido en los artículos 3, 6, 7, 13, 24, 30, y la Disposición Transitoria Primera, todos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; YA QUE AL NO EXISTIR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, TAL Y COMO LO ESTABLECEN LOS ARTÍCULOS 13 Y 24 DEL DECRETO LEY, MAL PUEDEN LOS ARRENDADORES ACUDIR A LA VÍA JUDICIAL PARA DEMANDAR UN DESALOJO, SIN EXISTIR ESE CONTRATO QUE CUMPLA ESTRICTAMENTE CON LOS PARÁMETROS QUE SE ESTABLECEN EN EL ARTÍCULO 24 DEL CITADO DECRETO LEY…».
En este orden de ideas, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, encuadra en el grupo de las cuestiones atinentes a la acción. En este punto es importante mencionar lo referente al derecho de acción, que en la doctrina dominante se concibe como un derecho abstracto, un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en sí misma, independientemente del resultado sea este favorable o no, por lo que siempre se refiere a la posibilidad de acudir a la actividad jurisdiccional independiente que la sentencia sea favorable o no. En sentido contrario, hay carencia de acción cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada.
De la lectura del petitorio del escrito libelar, se evidencia que el demandante procedió a demandar a la sociedad mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., por desalojo de un local comercial ubicado en la calle 21, entre Avenidas 3 y 4 de la ciudad de Mérida, en virtud de la falta de cumplimiento del pago del canon de arrendamiento.
De manera que, este Juzgado observa que la pretensión de la parte actora, se circunscribe a que se declare el desalojo de un local para uso comercial, en virtud de ello, este juicio fue tramitado conforme al procedimiento contemplado en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 43, y para que dicha acción sea procedente, debe encuadrar en en algunas de las causales dispuestas en el artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así, la parte demandante en la presente causa, invocó a su favor lo dispuesto en el literal a que indica «…Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…»,
Sentadas las premisas anteriores, la presente causa no se encuentra incursa en ninguna causal de inadmisibilidad, sino que por el contrario, tiene su fundamento en el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo que del contenido de esta disposición legal se deprende que el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión, razón por la cual, esta situación no se subsume en ninguno de los supuestos establecidos en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se evidencia que la cuestión previa opuesta por la parte demandada no es procedente.
En virtud de las consideraciones que anteceden, con fundamento en los dispositivos legales señalados ut supra, considera esta Juzgadora que la cuestión previa del ordinal 11º artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar, por cuanto la acción ejercida en el presente caso, es decir, el juicio por desalojo de local comercial, no se encuentra prohibido por la Ley para su admisión, ni comprende esta acción una violación a la ley, ni al orden público ni a las buenas costumbres, es por ello que quien aquí decide forzosamente debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y así lo hará en la dispositiva de este fallo, por lo que en el dispositivo del presente fallo será CONFIRMADA la sentencia de fecha 19 de diciembre de 2024 (fs. 156 al 164), proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. ASÍ SE DECIDE.-
V
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 20 de diciembre de 2024 (f. 165), por la abogada MARIANGELA VILLAMIZAR PEÑA, quien actúa en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil SÚPER ELEGANCIA C.A., contra la sentencia de fecha 19 de diciembre de 2024 (fs. 156 al 164), proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio por desalojo de local comercial incoado por el ciudadano ZOPITO PAVONE MARRONE.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia interlocutoria de fecha 19 de diciembre de 2024 (fs. 156 al 164), dictado por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte apelante, por haber sido confirmada la sentencia apelada en todas sus partes.
Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida.- Mérida, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil veinticinco (2025).- Años: 214º de la Independencia y 166º de la Federación.
La Juez Provisorio,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
El Secretario Temporal,

Luis Miguel Rojas Obando

En la misma fecha, siendo las nueve y veinte minutos de la mañana (9:20 a.m.) se publicó la anterior decisión, lo que certifico.

El Secretario Temporal,

Luis Miguel Rojas Obando

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, once (11) de abril de dos mil veinticinco (2025).
214º y 166º

Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante-rior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem. Según las «Normas de adecuación administrativa y tecnológicas que regularán los copiadores de sentencia, y los libros de registro que lleven los tribunales de los circuitos en las sedes judiciales y de las copias certificadas que estos expidan», publicada en la Resolución número 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016, dicha copia constará en formato digital.

La Juez Provisorio,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
El Secretario Temporal,

Luis Miguel Rojas Obando

Se deja constancia que se certificó la copia ordenada en el decreto que antecede, en formato digital, en atención a lo dispuesto en el artículo 2 de la Resolución 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016.
El Secretario Temporal,

Luis Miguel Rojas Obando
Exp.7390.-