TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, veintiocho (28) de enero de dos mil veinticinco (2025)

214° y 165°

Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
• Que en fecha 05 de mayo de 2010, por ante la Notaria Pública Segunda del estado Mérida, bajo el Nº 06, tomo 48 se celebró Contrato de arrendamiento, con la Empresa “GUACAMAYA C.A”, firma jurídica inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 02 de septiembre de 1986, bajo el Nº 38, tomo A-10 y representada por su Presidente la ciudadana MARÍA ELENA GIUSTI ARANGUREN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.868.892, domiciliada en la ciudad de Mérida y hábil, quien actuó con el carácter mencionado representando a dicha empresa en el referido contrato de arrendamiento y cuyo contrato de arrendamiento se celebró por dos (02) locales comerciales identificados con los números LC-01 Y LC-02.
• Que dichos locales se encuentran ubicados en el Centro Comercial Viaducto, en la avenida Cardenal Quintero, Parroquia El Llano y Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y cuyas demás especificaciones se encuentran en el contrato de arrendamiento.
• Que el referido contrato se celebró con la empresa Galerías 1950 C.A., inscrita en el Registro de Comercio de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 11 de octubre de 1988, bajo el Nº 42, tomo 11-A, quien estaba representada por la ciudadana LIBSEN MATUTE BURGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 432.737, domiciliada en la ciudad de Mérida y hábil, quien para el momento era la propietaria de los Locales LC-01 y LC-02, antes señalados.
• Que previa información a la arrendataria se procedió a vender a sus representadas a la ciudadana MYRIAM BETRIZ GABALDÓN MATUTE, el local comercial Lc-02 y a la ciudadana MARISOL DEL COROMOTO GABALDÓN MATUTE el local comercial Nº LC-01, continuando estas con la relación arrendaticia con la empresa GUACAMAYA C.A., antes identificada.
• Que la empresa VIAES C.R.L., se encargó de realizar el cobro de los cánones de arrendamiento de ambos locales comerciales empresa inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 29 de octubre de 1991, bajo el Nº 42, tomo A-3, empresa debidamente autorizada por las propietarias para la administración de los locales antes descritos.
• Que dicho contrato de arrendamiento conforme a nuestro Ordenamiento Jurídico es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto la relación arrendaticia se renueva automáticamente por periodos anuales y sucesivos a partir del año 2010, tal como lo señala la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
• Que sus representadas desde el mes de abril del año 2015, la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia con sus representadas no realizando pago alguno desde ese momento hasta la presente fecha por ante la empresa administradora VIAES C.R.L, que el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual corresponde a la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 4.788,00) cada local comercial.
• Que sus representadas han hecho numerosas gestiones para que el arrendatario cumpla con su obligación de hacer entrega de los cánones de arrendamiento insolutos derivados de la relación contractual del referido inmueble los cuales se encuentran insolutos desde el mes de abril el año 2015, sin que hasta la fecha haya sido posible en forma amistosa tal gestión.
• Que siendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes conforme al contenido del artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil y así mismo las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han contratado conforme a lo establecido en el artículo 1.264 ejusden, estableciéndose en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución el mismo con los daños y perjuicios en ambos casos hubiese lugar a ello (artículo 1.167 Código Civil) y como quiera que la citada empresa “GUACAMAYA C.A”, representada por la ciudadana MARÍA ELENA GIUSTI ARANGUREN, antes identificada, no ha ejecutado la obligación en la fechas previstas como estaba obligada hacerlo, conforme al citado contrato, incumpliendo y violando así la obligación de los mismos, estando de esta manera incursa en la causal de desalojo que estipula el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su literal A, habiendo perdido de esta manera su derecho de gozar de la prorroga legal que establece el artículo 26 de la citada ley, por cuanto se encuentra en mora con más de dos (02) cánones de arrendamiento acumulados lo cual origino de esta manera que las propietarias recurrieran a la vía judicial.
• Que por las razones expuestas y siguiendo instrucciones de sus mandantes, antes identificadas en su carácter de propietarias de los locales objeto del citado contrato de arrendamiento, ocurren para demandar como en efecto demandan a la empresa “GUACAMAYA C.A.”, representada por la ciudadana MARÍA ELENA GIUSTI ARANGUREN, antes identificada, para que convenga o en su defecto así lo declare este Tribunal, en el DESALOJO POR FALTA DE PAGO en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su Literal A y en consecuencia la entrega de los inmuebles objeto del citado contrato antes identificado, por falta de pago de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de abril de 2015 hasta el mes de diciembre de 2015, para un total global de los dos locales comerciales a razón de OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.86.184,00), es decir nueve (09) meses de atraso en el pago del canon de arrendamiento del citado contrato correspondiente a los locales Nº LC-01 y LC-02.
• Que fundamenta la presente acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil y 591 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
• Que estima la presente acción en la cantidad OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 86.184,00), correspondiente a QUINIENTAS SETENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (574,55 U.T), monto este que alcanza a los cánones de arrendamiento insolutos y protesto costas. Y ASÍ SE DECLARA.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes la afirmación de la parte demandante de que su representada incumplió con los pagos de los cánones de arrendamiento.
• Que en ningún momento su representada ha dejado de cumplir con la obligación que le impone el contrato de arrendamiento, ni en los últimos meses, ni durante los veinticinco (25) años que ha venido ocupando dichos locales en calidad de arrendataria.
• Que esta antigüedad esta evidenciada en el primer contrato firmado con la arrendadora de fecha dos (02) de abril de mil novecientos noventa y uno (1991).
• Que es de señalar que durante estos veinticinco (25) años su representada cumplió cabalmente con todas y cada una de las obligaciones que como arrendataria tiene, sin que en ningún momento se atrasara con los pagos de los cánones, ni surgiera ningún problema en la relación con la arrendadora, por lo cual resulta absurdo, ilógico e imposible e creer que después de tantos años dejara de pagar por causas imputables a ella.
• Que por lo tanto alega que la causa de este retraso en los pagos es imputable a la actuación de mala fe de la arrendadora, la cual se inició cuando quiso y aun todavía quiere cobrar los meses de abril y mayo de dos mil quince (2015), además de que ya habían sido pagados, que quiere cobrar, porque se evidencia en la demanda el cobro de estos meses.
• Que dichos meses están pagados, tal como lo prueban los recibos de pago.
• Que esta maniobra de querer cobrar lo ya pagado fue el inicio de toda la confusión y los problemas con la arrendadora la cual con esta conducta de mala fe, cobrando los meses ya pagados empezó a negarse a recibir los pagos de los meses subsiguientes, que todas estas maniobras están demostradas en los siguientes hechos: 1. A pesar de sus numerosas peticiones se negó a firmar un nuevo contrato que se adecuase a la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial según lo establece en la disposición transitoria primera. 2. En consecuencia de lo anterior y expresamente se negó a cumplir el mandato legal establecido en el artículo 27 de la citada ley de suministrar a su representada un número de cuenta bancaria para realizar los depósitos de los cánones de arrendamiento. 3. Se negó a pagar la cantidad que se debía pagar por concepto de condominio cada vez, la cual según se puede observar en los recibos de pago cambia todos los meses. Que dicha cantidad debía ser pagada con el canon de arrendamiento de manera exacta, caso contrario no recibían el pago por falta de exactitud en la cantidad. Que todas estas omisiones delatan la intención de mala fe de la arrendadora, destinada a impedir el pago de los cánones por ello responsabilizó a la arrendadora de ser el actor imputable del retraso en dichos pagos.
• Que igualmente dichas omisiones ocasionan las sanciones establecidas en el artículo 44 de la ley antes citada, por lo cual solicita se le apliquen las multas allí estipuladas.
• Que posteriormente en su eso de pagar, continuo intentándolo, acudiendo varias veces a la oficina administradora de la arrendadora VIAES C.R.L., pero ninguna de las veces le aceptaron los pagos que llevó.
• En cuanto se dio cuenta que por causas imputables a la arrendadora no había sido posible pagar los últimos meses de los cánones de arrendamiento acudió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en Mérida a fin de tratar de consignar dichos pagos pero la mencionada oficina recién abierta, no tenía implementado un procedimiento para tal fin,
• Que acudió a la Oficina de Inquilinato del Ministerio de Industria y Comercio en donde tampoco fue posible hacerlo.
• Que ante esta situación en la que su representada por actuaciones de mala fe de la arrendadora fue colocada en estado de necesidad y después de investigar exhaustivamente donde podía pagar los cánones descubrió que los podía realizar en los Juzgados de Municipio.
• Que por estas razones finalmente y después de esta odisea, casi pesadilla tratando de pagar el cuatro (04) de abril de 2016, acudió al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano DE Mérida, donde después de solicitar la apertura de una cuenta a favor de la arrendadora consigne en esa misma fecha y también posteriormente los cánones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2016, todo lo cual e evidencia en copia certificada del expediente de Consignación Nº 021.
• Que dichos depósitos suman la cantidad de doscientos cincuenta y dos mil treinta bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 252.030,31).
• Que dichos pagos los hizo de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y en concordancia con los artículos 1282 1306 del Código Civil, así como también prevé el tercer aparte del artículo 27 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que por cuanto dichos depósitos de los cánones fueron realizados el día 04 de abril de dos mil dieciséis (2016) y para esa su representada no había recibido ningún requerimiento de cobro, es por lo que dichos pagos son tempestivos en el sentido de haber sido realizados en el tiempo legal y así solicita al Tribunal que sea declarado.
• Que por cuanto la parte actora fue notificada formalmente de los mencionados depósitos judiciales, opone los pagos antes especificados y la consiguiente liberación de la obligación arrendataria demandada.
• Que la tempestividad del pago se evidencia en que fue solo en el mes de octubre de 2016, que fue informada de carteles de la demanda de autos, pero como para ese momento su representada ya estaba solvente de la obligación demandada, como quedo expresado y demostrado, es por lo que rechaza la presente demanda en todas y cada una de sus pretensiones y solicita expresamente al Tribunal declararla sin lugar declarar valido el deposito real de pago de los cánones con la consiguiente liberación de la obligación, con todos los pronunciamientos de ley y la correspondiente condenatoria en costas.
• Que con fundamento en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios sancionada en fecha 15 de noviembre de 2006, vigente para la fecha (23 de julio de 2013) la venta de los locales arrendados que hizo la GALERÍA DE 1950, C.A., a las demandantes Myriam Beatriz Gabaldón Matute y Marisol Gabaldón Matute en fecha 23 de julio de 2013, fue ilegal por cuanto a su representada no le fue ofrecida en venta y con preferencia la venta de dichos locales, puesto que para esa fecha su representada tenia dieciocho años ocupando dichos locales y estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tampoco fue nunca notificada de que dicha venta había ocurrido y solo se enteró sobre esta compraventa al leer la demanda cabeza de autos en la cual se pueden los documentos de compraventa aludidos, es decir que fue solo el 21 de octubre del año en curso, por lo tanto su representada se reserva el derecho de ejercer el derecho de retracto a subrogarse y adquirir dichos locales en las mismas condiciones en que fueron adquiridas por las demandantes, que es oportuno señalar que este derecho de preferencia también está regulado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario sancionada el 23 de mayo de 2014. Y ASÍ SE DECLARA.

Seguidamente, este Juzgador procede a abrir un lapso probatorio de CINCO (05) DÍAS DE DESPACHO para promover las pruebas al mérito de la causa, pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Juzgado, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los veintiocho (28) días del mes de enero de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ
ABG. JORGE GREGORIO SALCEDO V.
EL SECRETARIO
ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA
En la misma fecha se copió y publicó, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.) y se expidió copia certificada en formato PDF a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencia llevado por este Tribunal.-
SRIO.