TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

214º y 165º

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

EXPEDIENTE Nº 11. 596

DEMANDANTE: CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.721.864, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

DEMANDADO: INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el N° 42, Tomo A-1, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NAYATH MARYELIN DUARTE VIELMA, ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, titulares de la cédula de identidad números 14.917.512, 12.359.217 y 15.511.031, inscritos en el INPREABOGADO bajo el número 142.462, 84.459 y 129.475 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

La parte actora interpuso acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que fue admitida en fecha 09/FEB/2023, tal como se evidencia al folio 09 del presente expediente. En el instrumento indicado, la parte actora narró, entre otros hechos los siguientes:

1. Que en fecha veintinueve (29) de MARZO de 2012, suscribió un contrato privado de opción a compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V- 15.517.250, de este mismo domicilio y hábil, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, distinguido como HI y H2, ubicado en la parcela N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, apartamento identificado con el N° 4-19, situado en el cuarto piso del edificio H1, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones que serán definidos en documento de condominio correspondiente, apartamento este al que le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de venta.
2. Que dicho inmueble le sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. pactándose como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 635.000,00) para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma:
Por concepto de Opción de Compra la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 365.000,00), pagadera de la siguiente manera: la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 365.000,00) a pagarse la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) a la firma del contrato y el saldo restante es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.165.000,00) pagadera en veintidós (22) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.2.954,55) cada una a partir del día primero de ABRIL de 2012 hasta el día primero de marzo de 2014, y dos cuotas especiales pagaderas al primero de MARZO de 2013, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) la primera, y el primero de marzo de 2014, por la cantidad de
SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), y saldo del precio total, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) para ser pagado en fecha 01/03/2014 o al momento en que fuera otorgado crédito bancario por la entidad financiera las cuales pago (según su decir), quedando así cancelado el precio total del inmueble descrito.
3.En la Cláusula Quinta del contrato, se establece que la protocolización del documento definitivo de venta será al finalizar el financiamiento de la cuota inicial, o cuando el optante de alguna entidad financiera le haya otorgado un financiamiento bancario para el saldo deudor, todo a juicio de las partes. Estableciéndose también que en todo caso EL OPTANTE se compromete a pagar al OFERENTE intereses equivalentes a los que cobra la entidad financiera Al OFERENTE, durante el tiempo trascurrido desde de la cancelación de la cuota inicial hasta la fecha de protocolización del respectivo documento de venta. Si el OPTANTE solicitare un crédito ante las entidades bancarias se compromete a efectuar todas las gestiones necesarias a fin de obtener el crédito, por su propia cuenta y riesgo, no quedado en ningún caso El OFERENTE sometido a tal situación, es decir son absolutamente independiente dichas gestiones, no vinculantes con la opción a compra.
4. Se establece en la Cláusula Sexta el tiempo de duración de la construcción, señalando como inicio de la misma el día 28 de NOVIEMBRE de 2011, y la fecha de culminación en un plazo de veinticuatro (24) meses a partir de la fecha de inicio, estimándose que operará de pleno derecho una prorroga automática de CIENTO VEINTE (120 DIAS) par la culminación de la construcción.
Contempla también esta cláusula la forma y modo en que se devolverá el dinero a elección de El Comprador en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito.
5. En la clausula séptima, se contempló el derecho de la oferente a resolver unilateralmente el contrato en los siguientes casos: A) si el optante no concurre al otorgamiento del documento de compra venta ante el Registro el día y la hora fijados. B) Si no se puede llevar a cabo el otorgamiento del documento de compra venta definitivo por causas imputables a El Optante. C.- Si el Optante dejase de pagar dos (2) o más cuotas descritas en la Cláusula Cuarta. D).- Por contravención, inobservancia o incumplimiento por parte de El Optante de cualesquiera de las obligaciones adquiridas en el contrato de compra venta que impidan perfeccionar la venta de El Inmueble en la oportunidad fijada para ello; agregando que en cualquiera de estos supuestos o en cualquier otro que no le fuera imputable a El Oferente, quien a su elección podrá: 1) Resolver unilateralmente el contrato y retener el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada por El Optante hasta esa fecha, por concepto de indemnización y perjuicios ocasionados como única indemnización, sin que tenga que probar daño alguno, devolviendo el resto del dinero a El Optante en un lapso de Sesenta (60) días contados a partir de la notificación de la resolución unilateral: o 2) Solicitar el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, corriendo con todos los gastos que de ello se originen por cuenta de El Optante, quien estará obligado a resarcir a El Oferente los gastos en que este incurra por este motivo o por cualquier otro relacionado, inherente o derivado del contrato de Opción de Compra-Venta.
6. Disposición en favor de El Optante se establece en la Cláusula Octava, en caso que sea por causa imputable a El Oferente la imposibilidad de la venta, debiendo devolver la cantidad recibida más el diez por ciento (10%) de la misma por concepto de indemnización. Continúa el contrato, disponiendo que una vez finalizada la obra y obtenida la cédula catastral del edificio, esta será entregada a El Oferente para que la adjunte a todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. El Optante notificará por escrito al Oferente el día, hora y lugar del otorgamiento de dicho documento con por lo menos cinco (5) días de anticipación en el domicilio del Oferente, así mismo El Oferente deberá suministrar a El Optante todos los recaudos requeridos por el Subsistema Nacional de Vivienda o por cualquier otro sistema existente para la fecha y al cual fuere necesario aplicar para optar a los créditos de Política Habitacional o a créditos hipotecarios por ante cualquier otro ente público o privado dentro de los treinta (30) días siguientes a aquel en que este se lo requiera mediante comunicación escrita enviada a el domicilio del Oferente, todo esto de acuerdo al contenido de la Cláusula Novena.
7. En la Cláusula Décima El Optante declara que conoce las características de la urbanización Las Marías, del edificio H1 y del inmueble, distribución, medidas aproximadas de sus áreas, estar de acuerdo con el proyecto arquitectónico, diseño, materiales de construcción y acabados, accesorios, instalaciones, acabados de los pisos en gris, paredes en bloques de cemento, arcilla o plysen, tanto del apartamento como del edificio H1.
8. El Oferente, en la Décimo Primera Cláusula, se reserva el derecho de realizar las modificaciones necesarias tanto en los apartamentos como en los acabados y equipos en general, de acuerdo a las circunstancias que se presenten en el desarrollo de la obra, así como a las exigencias y disponibilidad en el mercado, y de las autoridades competentes siempre con miras al beneficio de la obra, sin que nada de ello represente causal de resolución del contrato o justificación para que El Optante no cumpla con sus obligaciones.
9. De seguido, en la Cláusula Décima Segunda, se estableció que la carga de los gastos para la protocolización del documento definitivo de venta correría por cuenta de El Optante.
10. En la Décimo Tercera y Décimo Cuarta Cláusulas, se establecieron la forma de computar los lapsos por días continuos, y la prohibición de cesión del contrato por parte de El Optante sin la previa autorización de El Oferente para ello. Se definen los términos del contrato y regula la modificación estos solo con la suscripción de las partes del instrumento que contenga dicha modificación, esto a tenor del contenido de la Cláusula Décimo Quinta.
11. Las Cláusulas Décimo Sexta y Décimo Séptima, disponen la forma como El Optante puede ocupar el inmueble, siendo esto una vez firmado el documento definitivo de venta, y la forma y sitios de realizar cualquier notificación entre las partes. Si existe alguna diferencia o controversia relativa al contrato se tratará de resolver amistosamente, si no se logra la conciliación se establece que se acudirá a la vía judicial, véase la Cláusula Décimo Octava.
12. Las Cláusulas Décimo Novena y Vigésima remiten todo lo no previsto a las disposiciones legales vigentes; y a establecer la via privada para la suscripción del contrato en esta ciudad de Mérida, culminando con la fecha en que fue suscrito el contrato por las partes, extendido en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el día veintinueve (29) de Marzo de 2012.
13. Señaló que expuestas las condiciones del denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, en la ejecución del mismo como compradora de buena fe procedió a dar cumplimiento con lo pactado, pagué por completo a la empresa el monto de Opción a Compra del inmueble, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA); haya culminado la obra, y mucho menos haya tramitado la habitabilidad del Edificio donde se encuentra el apartamento, como tampoco haberle entregado los recaudos necesarios para la solicitud y tramitación de un cerdito o procederé al pago de la cantidad restante del precio total del inmueble y proceder a la presentación del documento definitivo de venta, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.

14. Señaló LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, de acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, donde surgen obligaciones reciprocas, por ser el contrato de tipo consensual bilateral; de esta forma "LA OFERENTE" se comprometió a venderle, y ella (demandante) en condición de "OPTANTE" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con el N° 4-19 ubicado en la planta o piso 4º del Edificio H1, que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la urbanización "Las Marías"; donde se pactó en el contrato el inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, para el día veintiocho (28) de NOVIEMBRE de 2011, determinándose su culminación en un lapso de veinticuatro (24) meses, contados a partir d la fecha de inicio, es decir, debía terminarse la construcción el día veintiocho (28) de noviembre de 2013, lapso en el cual se le estableció una prorroga de pleno de derecho para “LA OFERENTE de ciento veinte (120)días adicionales para la terminación es decir, hasta el veintiocho (28) de marzo de 2014.

15. Señaló que la cláusula contractual la opción para "EL OPTANTE" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA OFERENTE", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prorroga, de solicitar la resolución del contrato u esperar a que se termine la obra. De igual manera, quedo determinado que es carga de "LA OFERENTE " obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para que la adjunte a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL OPTANTE", para que este trámite lo concerniente a la tramitación de un crédito o a la protocolización del documento definitivo de venta.

16. Compromisos estos que hasta la presente fecha "LA OFERENTE" no ha querido cumplir, pues el único hecho fortuito y de fuerza mayor que se ha producido por la pandemia decretada con ocasión de epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día dieciséis de MARZO de 2020; es decir cinco años (5) once (11) meses y dieciséis (16) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelada la cantidad establecida como monto de la opción a compra del inmueble por su parte. Incumplimiento latente de "LA OFERENTE", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago de la opción de compra venta del inmueble, sin haber gestionado por ante los entes públicos con competencia los permisos necesarios para obtener la habitabilidad del edificio, su catastro y lo más resaltante sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
17. Señaló que del contenido del denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, se puede determinar los términos en que fue redactado, por lo que, más que una Opción a Compra-Venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITΟ Ο Α PLAZOS, si se atiende a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del Artículo 1.474 del Código Civil el cual citó.
18. Señaló que sin pretender ser doctrinaria, el contrato que suscribió para la adquisición del inmueble contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tienen que ser reconocidos, cuando en él, La OFERENTE adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; el cual pagó en su totalidad el precio establecido en el contrato, donde se le denomina El OPTANTE, consiguiéndose así las obligaciones reciprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, que no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido, como lo es, la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones EL OFERENTE VENDEDOR.
19. Demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada; representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 660.183, de este mismo domicilio y hábil; para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H1 ubicado en la urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato; proceda a tramitar la habitabilidad del mencionado edificio; registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarias para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta que le hicieran o a ello sea obligado por el Tribunal.
20. Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.137 ap. 4º, 1.141, 1.160, 1.161, 1.166 y 1,167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
21. Estimó la demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($. 40.000), lo que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la suma de NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 925.600).
22. Señaló su domicilio procesal, así como, el domicilio procesal de la demandada.
23. Finalmente, solicitó medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre sobre cuatro bienes inmuebles propiedad de la demandada, consistentes en parcelas de terreno situadas en la Urbanización Las Marías, ubicadas entre las Avenidas Las Américas y Los Próceres de esta ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida, las cuales le pertenecen de acuerdo a documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida en fecha dieciocho (18) de ABRIL de 1.972, bajo el N° 15, folios 27, Protocolo 1º, Tomo 2º del Trimestre 2º del año 1.972; y que describimos a continuación: PARCELA N° 14: Con una superficie aproximada de Un Mil Quinientos Un Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (1.501,50Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Avenida 3, con una longitud aproximada de Veintinueve Metros con Veinticinco Centímetros (29,25 Mts.) lineales. SUR: Con la Parcela N° 21, con una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.). ESTE: Con la Parcela Nº 15, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). OESTE: Con la Avenida 2, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). PARCELA N° 15: Con una superficie de Un Mil Quinientos Un Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (1.501,50Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Avenida 3, en una longitud aproximada de Veintinueve Metros con Veinticinco Centímetros lineales (29,25 Mts.). SUR: Con la Parcela N° 22, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.). ESTE: Con la Avenida Principal, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). OESTE: Con la Parcela N° 14, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). PARCELA N° 21: Con una superficie aproximada de Un Mil Ciento Treinta y Ocho Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (1.138,50Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Parcela N°14, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.). SUR: Con la Avenida 2, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.), ESTE: Con la Parcela 22, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros lineales (34,50 MT8) OESTE: Con la Avenida 2, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (34,50 Mts.). PARCELA Nº 22: Con una superficie aproximada de Un Mil Ciento Treinta y Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Decímetros Cuadrados (1.135,87Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Parcela Nº 15, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00Mts.) SUR: Con la Avenida 2, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00Mts.), ESTE: Con la Avenida Principal, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros lineales (34,50MTS) OESTE: Con la Parcela Nº 21, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (34,50Mts.) Medida que es procedente por estar suficientemente demostrado el FUMMUS BONUS JURIS Y EL PERICULUM IN MORA.
24. Finalmente, solicitó se admita la presente demanda y se declare con lugar en la definitiva.

Corre inserto al folio 09 y su vuelto, auto de admisión de la presente demanda.

Corre del folio 36 al folio 38, escrito de contestación de la demanda, producido por la parte demandada mediante la cual señaló:
- Que su representada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), niega, rechaza y contradice la demanda instaurada, por cuanto no ha recibido el monto total de la opción de compra venta (privada) de fecha 29/MAR/2012., cuyo pago debe ser valido.
- Negó, rechazó y contradijo que la empresa INVERMONCA C.A, incumplieran el contrato privado de opción de fecha 29/MAR/2012.,por cuanto era deber de la COMPRADORA de acuerdo a la clausula sexta, dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (clausula que incumplió la COMPRADORA pues nunca notifico por ninguna vía a su representado su voluntad de resolver el contrato.
- Negó, rechazó y contradijo sea responsable de los atrasos en la entrega de los apartamentos, ya que el referido atraso se debió a complicaciones en cuanto a materiales, inflación sanciones en el país, guarimbas (2017) y caso fortuito y fuerza mayor lo cual demostrará en a etapa de pruebas.
- Negó, rechazó y contradijo que su representada sea la responsable de la no entrega y protocolización en el Registro Público del apartamento objeto de demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate. Que algunos optantes tomaron justicia por propia mano, invadiendo el inmueble, causando perjuicio a su representando al no poder tramitar el permiso de habitabilidad, situación que esta siendo investigada mediante querella penal admitida en fecha 21 de septiembre 2022, por el delito de invasión y agavillamiento identificada con la causa penal LP01-P-2022-0001555, tramitada por el tribunal en funciones de control Nro. 3 estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, hecho que esta siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público con el número MO-212929-2022 causando el actuar de estas personas el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble.
- Negó, rechazó y contradijo en cada uno de sus puntos y partes el libelo de la demanda incoada en contra de su representada.
- Cito las disposiciones 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del Código Civil y 12, 506 de Código de Procedimiento Civil.
- Impugnó y rechazó la estimación de la demanda incoada.
- Finalmente, pidió se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.

Se deriva del folio 43 y folio 44, escrito de pruebas promovidas por la parte demandada.

Se encuentra inserto del folio 45 al folio 47, escrito de pruebas producidas por la parte demandante.

Consta del folio 83 al folio 85, auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes.

Se aprecia del folio 112 al folio 118, escrito de informes producido por la parte demandante.

Consta del folio 120 al folio 121, escrito de informes promovido por la parte demandada.

Riela al folio 128 nota secretarial emitida por esta instancia judicial, mediante la cual se hizo constar, que ninguna de las partes intervinientes en juicio, consigno escrito de observaciones. En el indicado folio de igual modo se dejo constancia que la presente causa entró en términos para decidir.

Obra al folio 157, diligencia suscrita por la parte demandada, mediante la cual consigno acta de defunción del ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS.

Riela al folio 160, auto emitido por este tribunal, mediante el cual, se advierte que el referido causante fungía como representante de la empresa INVERMONCA C.A y no como personal natural; razón por la cual este tribunal ordenó la continuación del juicio en el estado en que se encontraba.

Se desprende del folio 169, auto emitido por este tribunal, mediante el cual se acordó la reanudación de la causa.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

 PRIMERO: ELEMENTOS DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

PRIMERO: Valor y mérito probatorio de Contrato de Opción a Compra privado, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada, representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-660.183, de este mismo domicilio y hábil y, la ciudadana CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.721.864, casada, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida y hábil, de fecha 29/MARZO/2012, marcado "A".

Observa el Tribunal, que a los folios 48 y 49, corre el precitado documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del mencionado Código Sustantivo. Tal instrumento permite demostrar a este Sentenciador la negociación realizada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada en el referido acto por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.517.250, y la ciudadana CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO, el cual se constriñe ha un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, respecto del inmueble constituido por un (1) apartamento, parte integrante del edificios en construcción denominado H1, de la urbanización Las Marías, apartamento signado con el número 4-19, cuarto piso del edificio H1, con un área aproximada de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2).

SEGUNDO: Valor y mérito probatorio de Legajo de Recibos de Pagos realizados por su representada a la demandada de autos, constante de treinta y tres (33) folios útiles, que van desde el día 29/03/2012 al 27/031/2014 que acompañan en original marcados del N° 1 al N° 33.

Evidencia el Tribunal que del folio 50 al folio 82, corren efectivamente letras y recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) a favor de la hoy actora ciudadana CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO, constata el tribunal que los pagos en mención, aduce como fecha de inicio el 29/MARZO/2012 y como fecha de último pago el 30/MARZO/2012. Evidencia el tribunal que los recibos en cuestión (soportados mediante letras de cambio) se subsumen (según así lo verificó el tribunal) -a la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 365.066, oo), monto éste, que corresponde efectivamente al - PRIMER FRAGMENTO O PRIMERA PARTE, del PRECIO del apartamento, CONSTITUIDA COMO LA CUOTA INICIAL, establecido en el CONTRATO DE OPCIÓN objeto controversia.
A los fines de valorar esta prueba es menester de este Juzgador significar, que si bien, los recibos en referencia permiten probar mediante constancia escrita emanada por el acreedor (INVERMONCA), probanza cierta de haber recibido pagos de la obligación, por parte de la deudora ciudadana CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO; NO OBSTANTE, en el caso bajo estudió la sumatoria de los montos dispuestos, NO se circunscribe a la totalidad del monto global de la obligación contraída por la parte actora, habida consideración que, el precio total del inmueble fue estipulado por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.635.000,oo), por lo que SE DEDUCE UN ADEUDO, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo), saldo éste, respecto del cual, la OPTANTE hoy DEMANDANTE se obligó a pagar en fecha 01/03/2014 o al momento en que le fuere otorgado un crédito bancario por parte de una entidad financiera, tal y como así fue establecido en la CLAUSULA CUARTA del contrato de opción.
Ahora bien, como quiera que; en el caso de marras, NO existe evidencia cierta, de que, en la aludida fecha, se haya efectuado el indicado pago y menos aún tramite bancario alguno que permitiese inferir cumplimiento total de la obligación, es potestativo para quien aquí decide indicar, que si bien, la parte actora dio muestras de cumplimiento respecto de CONTRATO DE OPCIÓN OBJETO de controversia, no es menos cierto que, NO HA CUMPLIDO CON LA TOTALIDAD DE SU ADEUDO, esto es; con el saldo restante por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo), MÁS INTERESES, tal y como se desprende de la CLAUSULA QUINTA del contrato, según la cual las partes de común acuerdo establecieron que; la fecha de protocolización del documento definitivo de venta sería al finalizar el financiamiento de la cuota inicial (caso de autos) o cuando a LA OPTANTE, le fuere otorgado el financiamiento bancario por parte de entidad financiera (circunstancia ésta, que como se señalo antes no llegó a materializarse).
Así las cosas, es menester de este Juzgador inferir, que en el caso de autos, existe un SALDO DEUDOR por parte de La OPTANTE hoy DEMANDANTE, respecto de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo), MÁS los INTERESES devenidos por dicha cantidad, los cuales se calcularan mediante EXPERTICIA COMPLEMENTARIA tramitada por la parte interesada, a los fines de la protocolización del documento de venta, que le permita acreditar su propiedad. A este respecto, queda establecido que el cálculo de los intereses producidos, deben contabilizase desde la fecha 30/MARZO/2012 (último pago que permitió materializar íntegramente la CUOTA INICIAL), hasta, la FECHA DE LA PRESENTE DECISIÓN, habida consideración que; si bien, la CLAUSULA QUINTA estipula que fuese hasta la fecha de protocolización; en el caso bajo análisis, la circunstancia sugerida, se supedita a la presente decisión; por lo cual, no pude ser condicionante expreso para contabilizar el tiempo a calcular. ASI DEBE DECIDIRSE.

TERCERO: DE LA PRUEBA DE INFORMES, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa Dirección Municipal, a los fines que; Aporte información sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habitabilidad para la obra Residencias Mon, ubicada en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio del estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada.

Observa el tribunal que al folio 132, corre respuesta emitida por la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; mediante la cual informa que; “…realizada la inspección técnica, se pudo constatar que dicha construcción se encuentra en condiciones de habitabilidad por lo que se expide la constancia de habitabilidad para registro”.

Tal documento emanado de la Administración Pública, el Tribunal lo valora como tal, es decir, como un documento público. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.

CUARTO: De la prueba de INFORMES, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a los fines que; aporte información sobre si esa dependencia expidió Ficha Catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada.
Consta folio 110, respuesta emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual informa que; “…efectivamente en el mes de diciembre de 2023, la Unidad municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01 correspondiente en su orden a las parcelas números 6 y 7 del Conjunto Residencial Mon, ubicadas entre las avenidas Las Américas y los Próceres, en la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Antonio Spinetti Dini, del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; propiedad de la sociedad inversiones Mon C.A (INVERMONCA)…”

Tal documento es un documento emanado de la Administración Pública y este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado aprecia que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.

QUINTO: De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL de acuerdo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, solicito el traslado y constitución del Tribunal, ubicada en la Calle 42 entre avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:

1) Si consta en los índices de Documentos registrados a partir del último Trimestre del año 2013, hasta lo que va del último trimestre del presente año 2024, DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

2°) Si para el momento de la práctica de esta inspección se encuentra por ante las distintas dependencias del Registro en trámite DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio, construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida

Evidencia el Tribunal que al folio 88, corre la indicada inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que, “…de la revisión efectuada en los libros llevados por ante le Registro en fecha 04 de marzo de 2009, bajo el Nro.22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna, que exista documento de condominio” ni evidencia cierta de tramite alguno a este respecto.
Para valorar esta prueba es menester hacer referencia a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil, que advierte los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

En este orden de ideas, el Tribunal presta atención que la Inspección Judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y guarda estrecha relación con los hechos narrados en la incidencia suscitada, por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la parte actora, dada la fe pública otorgada sobre los hechos jurídicos efectuados, al estar facultado para hacerlo y en donde se declaró lo que se pudo ver u observar, facultado como estaba para hacerlo constar.

Conviene aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14/OCTUBRE/1993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 ejusdem. La misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03/NOVIEMBRE/1993, considera que la inspección judicial practicada por un juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal otorgándole pleno valor vale decir de documento público.

SEXTO: De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, en acuerdo con el contenido del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado y constitución del Tribunal al apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, sobre las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el N° 4-19, ubicado en el séptimo piso del edificio H1, en jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de la urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2); a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:

1) Se deje constancia del estado físico en que se encuentra el apartamento al momento de la práctica de esta inspección.
2) Se deje constancia si dentro del mismo apartamento se encuentran materiales e instrumentos de construcción por cuenta de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, de no ser así por cuenta de qué persona se encuentran los materiales e instrumentos de construcción.
3) Se deje constancia al momento de la práctica de la inspección de la presencia de personas dentro del inmueble y en qué condición se encuentra en el inmueble.

Evidencia este Juzgado que al folio 89 y vto, corre la indicada inspección judicial mediante la cual, se dejó constancia de los siguientes hechos: que se trata de un apartamento que no se encuentra en condiciones de habitabilidad; no se encuentran materiales e instrumentos de construcción de la empresa y no se encuentran personas dentro del inmueble.
Tal y como fue señalado antes a la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal otorgándole pleno valor vale decir de documento público.

SEPTIMO: DE LA PRUEBA DE TESTIGOS: La parte demandante promovió los testimonios de los ciudadanos: ANAIDA DUGARTE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.002.718, CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-9.390.946 y VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.200.200.

De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar las testificales rendidas de los ciudadanos CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO y VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE; - quienes coincidieron en afirmar sobre el incumplimiento de la citada empresa INVERMONCA.-

A los fines de valorar la citada prueba, es importante indicar, que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento. EL dispositivo sustantivo 1.387 del Código Civil establece lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda sin embargo en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”.
De tal manera que, conforme al precepto legal antes transcrito, no es admisible la prueba testimonial, en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico.
Ahora bien, considera este Tribunal que no constituye una infracción de la citada norma los casos en que la testimonial es usada para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado pues, en estos casos, la testimonial no es usada como medio de prueba de la existencia de la obligación, sino como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico. A este respecto, la aludida prueba es demostrativa que la parte demandante aduce una posición de reclamo, similar a otras personas que manifestaron también estar afectadas por la misma causa, en razón de lo cual, se valora como una prueba de -INDICIO- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.
OCTAVO: DE LA PRUEBA DE INFORMES: La parte actora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el Juzgado de 4º de Primera Instancia en Funciones de Control Ordinario del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, a los fines de que aporte información sobre la existencia del ACUERDO REPARATORIO realizado entre su patrocinada y el representante legal de la Demandada empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) el cual corre agregado a la 4ta pieza del Expediente Nro.LP01-P-2021-1352.
Constata el Tribunal que, por cuanto la aludida prueba no se hizo constar en autos, no es objeto de valoración.

 SEGUNDO: ELEMENTOS DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) DE LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Ministerio Público QUERELLA PENAL admitida en fecha 21 de SEPTIEMBRE de 2022, por el delito de INVASIÓN Y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, quien le asignó el número MP-212929-2022. Así como, al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del estado Bolivariano de Mérida, Expediente Penal N° ASUNTO PENAL: LP11- 2021-001352 en aras de comprobar que existe una prejudicialidad en la presente causa.
De la revisión exhaustiva del presente expediente, el tribunal pudo verificar que, a los autos, no se hace constar la indicada prueba; por lo cual no es objeto de valoración.

2) DE LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó INSPECCION JUDICIAL, en Residencias "MOM" Torres H1 y H2 ubicada en la Avenida principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador estado Bolivariano de Mérida, a los fines de que se verifique específicamente; la situación del apartamento 4-19 Torre H1, inmueble objeto de la controversia.

Evidencia este Juzgado que al folio 89 y vuelto, corre la indicada inspección judicial mediante la cual, se dejó constancia de los siguientes hechos: que se trata de un apartamento que no se encuentra en condiciones de habitabilidad; no se encuentran materiales e instrumentos de construcción de la empresa y no se encuentran personas dentro del inmueble.
Tal y como fue señalado ut supra, la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, por lo que reviste pleno valor jurídico probatorio de documento público.

3) DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandada promovió los testimonios de los ciudadanos: JESUS MANUEL ZAMBRANO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-18.577.782, JOSE GERARDO PEÑA DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.046.870, JEAN CARLOS PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 15.174.274, HENRY SALAS LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad E-81231734 y ARGENIS PEÑA DAVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.700.025.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar única y exclusivamente la testifical rendida del ciudadano ARGENIS PEÑA DAVILA, que obran al folio 95 y folio 96 y vueltos; - quien al momento de ser interrogado, señaló: - que debido a la escasez que se vivía para ese entonces, la empresa (INVERMONCA) donde trabajo como chofer, se atraso en la obra dada la falta de material (como cemento), el cual tuvo que buscarse en Colombia. Así mismo, manifestó que alrededor de ocho personas tomaron por asalto las residencias invadiendo las mismas.
A los fines de valorar la citada prueba, es menester nuevamente, hacer referencia a la indicada prueba de testigos, que establece; que, no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico. No obstante, tal y como fue señalado ut supra, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.

TERCERO: DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA.
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:
• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. LA JURISPRUDENCIA ha sostenido que LA OPCIÓN DE VENTA ES UN CONTRATO CONSENSUAL, Y LA OPCIÓN DE VENTA LEGÍTIMA Y OPORTUNAMENTE EJERCIDA POR EL COMPRADOR, TIENE EL EFECTO DE TRANSFERIR A SU PROVECHO LA PROPIEDAD DE LA COSA OBJETO DEL CONTRATO, Y LA SENTENCIA QUE PUEDA RECAER TENDRÁ UN EFECTO EXCLUSIVAMENTE DECLARATIVO.

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, QUE SE REFIERE A UNA OPCIÓN DE COMPRA VENTA y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

(Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

LA REFERIDA NORMA CONSAGRA LAS ACCIONES DE CUMPLIMIENTO o de resolución del contrato bilateral, y presupone en razón del mencionado principio de buena fe, QUE LA PARTE QUE EXIGE EL CUMPLIMIENTO de la resolución HA CUMPLIDO O HA DADO MUESTRAS DE CUMPLIR LAS OBLIGACIONES QUE A SU VEZ HA ASUMIDO EN EL CONTRATO.
Al respecto, ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos, que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, EN EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, EL CONSENTIMIENTO EXISTE DESDE EL MOMENTO EN QUE LAS VOLUNTADES DE LAS PARTES (OFERTANTE Y OFERENTE) CONCURREN, Y PARA ELLO ES NECESARIO QUE AMBAS PARTES TENGAN CONOCIMIENTO DE SUS RECÍPROCAS VOLUNTADES, ASÍ MISMO, ES NECESARIO EL MUTUO CONSENTIMIENTO DE DICHAS VOLUNTADES, LO QUE SUPONE QUE EL OFERENTE DEBA CONOCER LA VOLUNTAD DE ACEPTACIÓN DEL OFERTANTE, ES ALLÍ ENTONCES CUANDO LAS VOLUNTADES SE INTEGRAN Y ES CUANDO PUEDE DECIRSE QUE EXISTE EL CONTRATO.

También, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. (Subrayado del tribunal).

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

En este orden de consideraciones, es menester señalar que, LAS PARTES CONTRATANTES PUEDEN ESTABLECER DE MANERA RECÍPROCA Y VOLUNTARIA LAS CLÁUSULAS O CONDICIONES POR LAS CUALES VAN A REGIRSE, Y ESTE CUMPLIMIENTO ES LA CONSECUENCIA MÁS IMPORTANTE, YA QUE SE EXTIENDE NO SOLO AL ANÁLISIS DE LA FUERZA OBLIGATORIA QUE POSEEN, SINO TAMBIÉN A LAS NORMAS Y PRINCIPIOS QUE RIGEN SU INTERPRETACIÓN.

Con vista a la normativa citada y conforme a las probanzas aportadas, el tribunal concluye advirtiendo que a los autos quedó demostrado; primero: Que el PRECIO TOTAL del inmueble constituido por el apartamento signado con el Nro. 4-19 sujeto ha opción, FUE ESTIPULADO por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 635.000, oo) tal y como así quedó verificado del contrato de opción objeto de controversia. segundo: Que la parte hoy demandante CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO, DIÓ MUESTRAS DE CUMPLIMIENTO al realizar EL PAGO PARCIAL por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 365.066,oo)dio cumplimiento con la CUOTA INICIAL establecida en el contrato. tercero: Que a los autos quedó DEMOSTRADO que la parte actora CONTEMPLA como ADEUDO de pago a la parte demandada, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo) más, INTERESES, tal y como así fue estipulado en el contrato de opción. cuarto: que para el cálculo de los INTERESES antes indicados, la parte interesada DEBE tramitar, MEDIANTE EXPERTICIA COMPLEMENTARIA, el cálculo de los intereses producidos de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo), los cuales se contabilizaran desde la fecha 30/MARZO/2012 (último pago que permitió materializar íntegramente la CUOTA INICIAL), hasta, la FECHA EN QUE QUEDE DEFINITIVAMENTE FIRME LA PRESENTE DECISIÓN, habida consideración que; si bien, la CLAUSULA QUINTA estipuló que fuese hasta la fecha de protocolización, tal circunstancia SE SUPEDITA A LA PRESENTE DECISIÓN; por lo cual, NO PUEDE SER CONDICIONANTE PARA CONTABILIZAR EL TIEMPO A CALCULAR. quinto: queda igualmente señalado que, los intereses en referencia DEBEN CALCULARSE EQUIVALENTE A LOS QUE COBRAN LAS ENTIDADES FINANCIERAS, tal y como así quedó establecido en el contrato de opción. sexto: En referencia AL PERMISO O CONSTANCIA DE HABITABILIDAD Y FICHA CATASTRAL solicitado por la parte actora en su escrito libelar, quedó verificado en autos, que los mismos fueron expedidos por Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; NO OBSTANTE, a tal acatamiento, quedó evidenciado EL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO de la demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, respecto al REGISTRO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y LA ENTREGA DE TODOS LOS RECAUDOS exigidos por la Ley de Registros y Notarias para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.

A tenor de lo expuesto, es forzoso para quien decide, declarar PROCEDENTE la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCION DE COMPRA VENTA), en aras de la garantía de la tutela judicial efectiva y el derecho que asiste al justiciable de hacer valer sus derechos, como lo reza la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela; NO SIN ANTES PRECISAR, , UNA VEZ QUE, LA PARTE ACTORA, DE CUMPLIMIENTO TOTAL DE SU OBLIGACION; TAL Y COMO FUE DISPUESTO EN EL PARRAFO ANTERIOR. SE EXIGE DE IGUAL MODO, A LA PARTE DEMANDADA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS); ASÍ COMO, TRAMITAR Y ASENTAR EL REGISTRÓ DEL CONDOMINIO PERTINENTE (REALIZANDO TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBSTENCION DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES), A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA MATERIALICE DE MANERA FEHACIENTE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO CORRESPONDIENTE. ASÍ DEBE DECIDIRSE.

III
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) intentada por la ciudadana CARHUMMA JOSEFINA LINARES DE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.721.864, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida, en contra de la EMPRESA MERCANTIL NVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-1, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

SEGUNDO: SE INSTA a la PARTE ACTORA, PAGAR a la PARTE DEMANDADA,
la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo) más, INTERESES, tal y como así fue estipulado en el contrato de opción. Para el cálculo de los INTERESES antes indicados, la parte interesada DEBE tramitar, MEDIANTE EXPERTICIA COMPLEMENTARIA, el cálculo de los intereses que devengan de la cantidad antes mencionada, los cuales se contabilizaran desde la fecha 30/MARZO/2012 (último pago que permitió materializar íntegramente la CUOTA INICIAL), hasta, LA FECHA EN QUE QUEDE DEFNITIVAMENTE FIRME LA PRESENTE DECISIÓN, habida consideración que; si bien, la CLAUSULA QUINTA estipuló que fuese hasta la fecha de protocolización, tal circunstancia SE SUPEDITA A LA PRESENTE DECISIÓN; por lo cual, dicha clausula NO PUEDE SER CONDICIONANTE PARA CUMPLIR CABALMENTE CON SU OBLIGACION. Queda igualmente señalado que, los intereses en referencia DEBEN CALCULARSE EQUIVALENTE A LOS QUE COBRAN LAS ENTIDADES FINANCIERAS, tal y como así quedó establecido en el contrato de opción. Es de advertir que, no se ordena la indexación, habida consideración que, constituiría un anatocismo judicial.

TERCERO: SE ORDENA a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), TRAMITAR EL REGISTRÓ DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBSTENCION DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, ASI MISMO, SE LE ORDENA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS) A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA (PREVIO CUMPLIMIENO TOTAL DE SU OBLIGACION), PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO.

CUARTO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H1 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el tribunal EVIDENCIO, EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO.

QUINTO Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA.

SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEPTIMO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se requiere la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia, cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida,treinta (30) días del mes de enero de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,(FDO)

MIGUEL ANGEL MONSALVE RIVAS,
EL SECRETARIO TEMPORAL, (FDO)

ABG. ANTONIO PEÑALOZA.
En la misma fecha, conforme a lo ordenado, se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las diez y cinco minutos de la mañana (10:05 am), y se expidió la copia certificada a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado de manera digital en formato PDF. Conste.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. ANTONIO PEÑALOZA
Exp. Nº 11.596 MAM/AP/jvm.-