TSJ Regiones - Decisión

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO CONSTITUIDO CON ASOCIADOS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, PASA A DICTAR SENTENCIA EN LA PRESENTE CAUSA EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES.
CAPITULO PRIMERO
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.617.836, domiciliada en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, y civilmente hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de las cédulas de identidad números V-17.036.340, V-8.036.315 y V-26.371.492, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 141.491, 48.262 y 306.673, en su orden, domiciliados en Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.
PARTE DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 29 de julio de 2003, bajo el No. 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números V-12.359.217, V-14.917.512 y V-15.511.031, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 84.459, 142.462 y 129.475, en su orden, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.
EXPEDIENTE: Nº 7.388. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
I
CAPITULO SEGUNDO
SÍNTESIS DE LA PRESENTE CAUSA
La presente causa se inició mediante formal demanda interpuesta por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a quien por distribución, le correspondió conocer del juicio incoado por la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, antes identificada, por intermedio de su apoderado judicial, abogado TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, contra la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, anteriormente identificados, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, demanda ésta que fue declarada CON LUGAR en fecha 21 de noviembre de 2024, mediante sentencia definitiva dictada por dicho Tribunal.
Contra dicha sentencia ejerció recurso de apelación la parte demandada, el cual fue admitido en ambos efectos, remitiendo el a quo el expediente al Juzgado Superior distribuidor, recibido el 20 de enero de 2025(f. 129) y correspondiendo el conocimiento de dicho recurso a este Tribunal, el cual, mediante auto del 23 de Enero de 2025, mismo folio (f. 129) le dio entrada y el curso de Ley correspondientes; y estando en la oportunidad para la constitución del tribunal con asociados, la parte demandante, solicitó, mediante diligencia de fecha 29 de Enero de 2025,(f. 130) que se constituyera el Tribunal con asociados.
Cumplidos los trámites correspondientes, y siendo consignada la lista de abogados, se constituyó el Tribunal con asociados designados para integrar el Tribunal. Así mismo realizado los trámites correspondientes a la constitución del Tribunal con asociados, se designó como tales a los abogados: RHOBERMEN ORACIO OBERTO PARADA y DANIEL HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-9.835.214 y V-5.206.797, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.114 y 73.648, en su orden, domiciliados en esta ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles, quienes aceptaron el cargo y prestaron el juramento de ley, y en fecha 12 de Marzo de 2025, tal como consta al (folio 165), se constituyó el Tribunal con asociados, conjuntamente con la Jueza del Tribunal, abogada YOSANNY CRISTINA DAVILA OCHOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-16.933.430, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, siendo designado por sorteo como ponente al abogado DANIEL HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO.
Fijada la causa para Informes, ambas partes presentaron oportuna¬mente escritos contentivos de los mismos, en fecha 02 de Febrero de 2025, los cuales obran a los folios 166 al 170 y 173 al 179 del presente expediente, entrando la causa en término para dictar sentencia.
CAPITULO TERCERO
TÉRMINO DE LA CONTROVERSIA SEGÚN LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN.
I
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA SEGÚN LA DEMANDANTE
La presente causa se inició mediante formal libelo de demanda incoada por la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, por intermedio de su apoderado judicial, abogado TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, en contra de la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, anteriormente identificados, por cumplimiento de contrato de opcion de compra venta, acción ésta que fundamentó en los artículos 1.133, 1.134, 1.137, ap. 4, 1.141, 1.160, 1.161, 1.100 y 1.167 del Codigo Civil, en concordancia con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
La demanda propuesta la fundamentó la actora, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, por intermedio de su apoderado judicial, abogado TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, en los siguientes hechos:
Que en fecha 06 de Julio de 2014, suscribió contrato privado de opción a compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.517.250, sobre un bien (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torre en construcción, distinguido como H1, ubicado en la parcela No. 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el No. 5-25, ubicado en el quinto piso del edificio H1, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 mts.2), constituido por una sala-comedor, dos (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, cuyos linderos y demás determinaciones serían definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal.
Que se pactó como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo) para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma:
Por concepto de opción de compra la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 500.000) a pagarse de la forma siguiente: A) La cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000) a la firma del contrato; B) El saldo de la opción de compra, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 165.000) pagadera en cinco cuotas iguales, mensuales y consecutivas por la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo), pagaderas la primera desde el 01 de Agosto de 2015, sucesivamente hasta el 01 de Noviembre de 2015, y una cuota especial por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) pagadera el 01 de Marzo de 2016, y, el saldo del precio total, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) pagadera el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta, todo esto de acuerdo al contenido de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.
Que el compromiso para la tramitación del documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido de la cláusula cuarta del contrato, la asume el comprador al finalizar el pago total correspondiente a la opción de compra venta, y en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir del otorgamiento del permiso de habitabilidad, para lo cual será notificado por la vendedora.
Que la cláusula quinta del contrato, se convino que la obligación que contrae la vendedora estará vigente hasta el término de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha en que se le notifique a El Comprador, que el permiso de habitabilidad o el cumplimiento de las variables urbanas fundamentales se haya producido. A elección de La Vendedora se deja la forma de notificación a El Comprador mediante correspondencia o telegrama con acuse de recibo a la residencia de la actora para el momento de la suscripción del contrato, hecha la notificación la negociación debe realizarse dentro del lapso establecido de noventa (90) días, agotado el cual si El Comprador no cumple quedará a elección de La Vendedora resolver el contrato pudiendo disponer del inmueble.
Se estableció en la cláusula sexta el tiempo de duración de la construcción, señalando como inicio de la misma, el día 28 de Noviembre de 2011, y la fecha probable de culminación el mes de Marzo del año 2016, estimándose que operará de pleno derecho una prórroga automática de CIENTO VEINTE (120 días) para la culminación de la construcción. Contempla también esta cláusula la forma y modo en que se devolverá el dinero a elección de El Comprador en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito.
Que manifestaron las partes, de acuerdo al contenido de la cláusula séptima de contrato, que la negociación objeto del mismo no se entenderá celebrada sino en la oportunidad en la cual se otorgue, por ante la Oficina de Registro Público correspondiente el documento definitivo de compra venta. Que hasta tanto ello ocurra se considera que El Comprador no tiene derecho alguno sobre el inmueble y este así lo conviene. Cláusula que debe tenerse como no escrita, debido a estar dirigida a desconocer la naturaleza del contrato y los elementos esenciales de la venta estipulada entre ambos. A continuación se pacta la prohibición a El Comprador de ceder o traspasar total o parcialmente los derechos y acciones que adquiere por el presente contrato a terceras personas sin el consentimiento previo y por escrito de La Vendedora, la cual queda facultada para ceder o traspasar a terceros los derechos que le correspondan de acuerdo al contrato, todo de acuerdo al contenido de la cláusula octava.
Que la secuencia de las cláusulas que hace –leonino-- el contrato, dado el consentimiento de los derechos naturales que nacen del contrato, y después del reconocimiento de tales derechos por parte de La Vendedora, cuando se impone la facultad sobre la cesión o traspaso de esos derechos que en principio desconoce.
Que la cláusula novena, contiene el contrato las disposiciones para materializar la venta con asistencia financiera cuando la necesite El Comprador, pudiendo tramitar este un crédito por ante cualquier ente crediticio en materia de vivienda, comprometiéndose La Vendedora en facilitar cualquier documento inherente o pertinente del inmueble objeto de la negociación, estableciendo de forma –leonina- también que la demora o negativa del crédito dentro de los plazos fijados en el contrato (90 días), y no teniendo El Comprador la disponibilidad para hacer la cancelación deberá entenderse como causa imputable a él, procediendo en consecuencia La Vendedora a reintegrar en un plazo de sesenta (60) días las cantidades recibidas más los intereses a El Comprador. El contrato sigue demostrando la intención de La Vendedora, cuando en la Décima cláusula reza que por cualquier causa imputable a El Comprador no se perfecciona la negociación de venta, La Vendedora retendrá un porcentaje del Diez por Ciento (10%) del monto pagado a la fecha.
Que la cláusula Décima Primera establece que todos los gastos que ocasione la negociación correrán por cuenta de El Comprador.
Convinieron las partes, en la Cláusula Décima Segunda, que cualquier otro contrato suscrito entre ellas y que tenga por objeto el inmueble antes descrito quedará sin efecto jurídico a partir de la firma del presente contrato.
Que las cláusulas Décimo Tercera y Décimo Cuarta, señalan los sitios para realizar cualquier notificación entre las partes, y establecen a la ciudad de Mérida, Estado Mérida, como domicilio especial a los efectos del presente contrato, culminando con la fecha en que fue suscrito por las partes por vía privada en la ciudad de Mérida, extendido en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el día 06 de Julio de 2014.
Que expuestas las condiciones del denominado Contrato de Opción de Compra Venta, en la ejecución del mismo como compradora de buena fe, la demandante procedió a dar cumplimiento con lo pactado, y pagó a la empresa el precio de la opción de compra venta, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, haya culminado la obra, y apenas tramitó la habitabilidad del Edificio donde se encuentra el apartamento en el mes de Diciembre de 2023, sin que hasta la presente fecha se haya registrado el documento de condominio respectivo para la tramitación del documento definitivo de venta, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.
Alega LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: De acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, surgen obligaciones recíprocas, por ser el contrato de tipo consensual bilateral; de esta forma “LA OFERENTE" se comprometió a venderle, y la accionante, en condición de "OPTANTE" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con el No. 5-25, ubicado en la planta o piso 5° del Edificio H1 que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la Urbanización "Las Marías"; se pacta en el contrato el inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación con la demandante, para el día 28 de Noviembre de 2011 (sic), determinándose su probable culminación para el mes de Marzo de 2016, lapso al cual se le estableció una prórroga de pleno derecho para “LA OFERENTE”, de CIENTO VENTE (120) DÍAS adicionales para la terminación, es decir, hasta el mes de JULIO de 2016.
Que contiene la misma cláusula contractual la opción para "EL OPTANTE" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA OFERENTE", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, hechos que no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prórroga, de solicitar la resolución del contrato o esperar a que se termine la obra. De igual manera es carga de "LA OFERENTE" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para que la adjunte a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL OPTANTE", para que este tramite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta, compromisos estos que hasta la presente fecha "LA OFERENTE" no ha querido cumplir, pues el único hecho fortuito y de fuerza mayor ha sido el producido por la pandemia decretada con ocasión de epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día 16 de Marzo de 2020, es decir cinco años (5) once (11) meses y dieciséis (16) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el precio total del inmueble por parte de la demandante, incumplimiento latente de "LA OFERENTE", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago del precio total del inmueble, sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
DEL DERECHO: Del análisis del contenido del denominado contrato de opción de compra-venta, se puede determinar por los términos en que fue redactado que su objeto más que una opción a compra- venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITO O A PLAZOS, si atienden a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del artículo 1.474 del Código Civil, que establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio".
Sin pretender ser doctrinario en este sentido, el contrato que suscribió la actora para la adquisición del inmueble, contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tiene que ser reconocido, cuando en él, el denominado Oferente adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; el cual pagó la actora, aproximadamente el cuarenta por ciento (40%) del precio definitivo de venta establecido en el contrato, donde se le denomina El Optante, consiguiéndose así las obligaciones recíprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Obligaciones estas que son por su naturaleza obligaciones principales, además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, en el contrato que nos ocupa existe el consentimiento sobre la cosa y el precio, es decir, no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido como lo es la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es El Oferente Vendedor.
Fundamentado en estas razones de hecho, es por lo que actuando en nombre y representación de la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPICON DE COMPRA VENTA a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H1, ubicado en la Urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato, que registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario, requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías, para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta, que le hicieran a la actora o a ello sea obligado por el Tribunal.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Partiendo de los hechos antes descritos la parte actora ejerce la acción de cumplimiento de contrato fundamentándola en el artículo 1.167 del Código Civil, que copiados a la letra dice:
“Artículo 1.167. - En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Por último, estimó la acción en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($. 40.000), los que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Veintiocho Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs 1.428.400,oo) y en cumplimiento con la resolución No. 2023-0001 del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de Mayo de 2023, expresan el precio de la moneda de mayor valor (Euro) para la fecha de la interposición de esta acción, que obedece a la cantidad de Treinta y Nueve Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 39,20).
Solicitó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre bienes inmuebles propiedad de la demandada, de conformidad con los artículos 585 y 588 del Codigo de Procedimiento Civil.
II
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA SEGÚN LA CONTESTACIÓN
DE LA DEMANDADA
Obra a los folios 25 al 27, el escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, en los términos siguientes:
La negación absoluta de los alegatos esgrimidos por la parte actora en su libelo de demanda.
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa mercantil (INVERMONCA) C.A., recibiera el monto total de la opción de compra- venta (privada) de fecha 06 de Julio de 2014, por un inmueble ubicado en la Torre H1, apartamento 5-25, piso 5, Residencias "MON", Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de manos de la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, por lo que forzosamente conduce a la actora a probar el supuesto pago total del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato, por cuanto es menester indicar para que el pago, produzca el efecto liberatorio de la obligación contraída; por la Optante, es indispensable que sea válido y conforme a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario no extingue la obligación, y el vendedor conservaría su acción contra la compradora, en otras palabras, el pago debe ser completo y debe hacerse tal cual se estipuló en el contrato.
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa mercantil (INVERMONCA) C.A., incumplieran el contrato (privado) de opción de compra-venta de fecha 06 de Julio de 2014, por cuanto era deber del OPTANTE de acuerdo con lo establecido en la cláusula sexta del contrato dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (cláusula que incumplió el OPTANTE, pues, nunca notificó por ninguna vía a la parte demandada su voluntad de resolver el contrato).
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa mercantil (INVERMONCA) C.A, sean responsables directos del atraso en la entrega del apartamento o incumplieran el contrato (privado) de opción de compra de fecha 06 de Julio de 2014, por cuanto la empresa INVERSIONES MON C.A. (INVERMONCA), es una empresa constituida que tiene décadas brindando soluciones habitacionales en el Estado Bolivariano de Mérida, (no es una empresa fantasma o de maletín), construyendo en su totalidad la obra incluido el inmueble apartamento, parte integrante del edificio o Torre H1 Residencias "MON", ubicado en la parcela siete de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, identificado con el número 5-25, no obstante, debemos indicar que la obra presentó atraso debido a diversas complicaciones como falta de materiales, inflación, impacto de las sanciones económicas al país, guarimbas (2017) y caso fortuito o fuerza mayor, lo cual demostraremos con pruebas que acreditan esa situación.
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., sea el responsable de la no entrega y protocolización en el Registro Público del inmueble apartamento objeto de la demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate algunos OPTANTES por vías de hecho (tomaron justicia por propia mano), invadiendo el inmueble, causando un perjuicio a la parte demandada al no poderse tramitar el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, por cuanto el inmueble se encuentra invadido por varios optantes que han tomado el control sobre las torres, situación esta que está siendo investigada al interponer QUERELLA PENAL ADMITIDA en fecha 21 de Septiembre de 2022, por el delito de INVASIÓN y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el No. de Causa LP01-P- 2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03, Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público quien le asignó el No. MP- 212929-2022, causando el actuar de estas personas el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble, por lo que el accionado no tiene acceso al inmueble por estar invadido.
Negó, rechazó y contradijo, en cada uno de sus puntos y partes el libelo de la demanda.
CON RESPECTO AL DERECHO:
Con relación al incumplimiento por alguna de las partes del contrato, cito los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del Código Civil, y los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Impugnó la estimación del valor de la demanda y cuantía por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 40.000,00), o su equivalente en bolívares, en virtud, de que es un monto excesivo, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negaron la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de la demandada y la Optante no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble.
Solicita se declare sin lugar la demanda.
CAPITULO CUARTO
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS QUE OBRAN EN AUTOS
Planteada en los términos que anteceden la controversia pasa este Tribunal Superior constituido con asociados, a analizar los elementos probatorios que obran en autos los cual hace en los términos siguientes:
I
MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1. Valor y mérito jurídico de la prueba de exhibición de los siguientes documentos:
1.1. EXHIBICIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, y la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, de fecha 06 de Julio de 2014; prueba dirigida a demostrar la existencia real y precisa de la celebración del contrato cuyo cumplimiento constituye el objeto de la presente causa.
Observa este tribunal que riela del folio 10 al 11, copia simple del documento de fecha 06 de Julio de 2014, mediante el cual entre la empresa INVERSIONES MON, COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, quien se denominó “LA VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, quien para los efectos del contrato se denominó “EL COMPRADOR”, se celebró el contrato de opción de compra venta, contentivo de las siguientes cláusulas contractuales:
“PRIMERA: "LA VENDEDORA" es propietaria de dos Parcelas de terreno signadas con los números 6 y 7, ubicadas en el Conjunto Residencial Las Marías, Avenida Las Américas Mérida, la Parcela # 6 con una superficie aproximada de UN MIL QUINIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS CUADRADOS (1.504.10 M2), le corresponde un porcentaje de 3,53% del condominio del Conjunto Residencial, cuyos linderos y medidas: NORTE: con las residencias Rosa "E" con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML); SUR: Con la avenida tres con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML); ESTE: con la parcela N° 7, con una longitud aproximada de cuarenta y cuatro metros lineales con cincuenta centímetros lineales (44,50 ML); OESTE: con la Avenida 2 del Conjunto Residencial, con una longitud aproximada de cuarenta metros lineales con setenta y cinco centímetros lineales (40,75 ML) y la Parcela N° 7 con una superficie aproximada de UN MIL QUINIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTIMETROS CUADRADOS (1.504,10 M2), le corresponde un porcentaje de 3,53% del Conjunto Residencial, cuyos linderos y medidas son: NORTE: con las Residencias Rosa "E", con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML). SUR: Con la Avenida 3 del Conjunto Residencial, con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML); ESTE: con la prolongación de la Avenida Principal del Conjunto Residencial, con una longitud aproximada de cuarenta y cuatro metros lineales con cincuenta centímetros lineales (44 50ml), OESTE: con la parcela número seis (6) en una longitud aproximada de cuarenta y cuatro metros lineales con cincuenta centímetros lineales (44.50 ML), según consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha cuatro de marzo del año dos mil nueve (04-03-2009), bajo en número veintidós (22), folio ciento cuarenta (140) al folio ciento cuarenta y cuatro (144), Protocolo Primero (1°), Tomo Décimo Noveno (19), Primer Trimestre del año 2009, que integraran la Parcela denominada “H”, en la cual están incluidos los proyectos para dos (29 edificios actualmente en construcción, denominados Edificio H1 y Edificio H2 según planos y proyecto permisados por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, según permiso N° C-111-08 de fecha 21 de noviembre de 2008 y DPU/210-08 de fecha 21 de noviembre de 2008, y renovado según permiso N° MI-006-11/C-111-08 de fecha 20 de julio de 2011. SEGUNDA: Sujetos a los términos y condiciones previstos en el presente contrato, "LA VENDEDORA" se compromete a vender a "EL COMPRADOR" y éste se compromete a comprar un (1) inmueble consistente en un (1) apartamento en construcción, signado con el número 5-25, ubicado en el Piso 5 que es parte integrante del Edificio H1, de la Urbanización "LAS MARÍAS", ubicado en la Avenida Las Américas de Mérida estado Mérida, el cual tendrá un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), constituido por una sala-comedor, tres (sic) (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, todos los pisos en gris y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento, el cual le será asignado y determinado por “LA VENDEDORA” en el documento definitivo de compra venta, los linderos y demás determinaciones serán indicados en el Documento de Condominio correspondiente, apartamento este que en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará "EL INMUEBLE". TERCERA: El precio total del “EL INMUEBLE” objeto de este contrato, independientemente del valor de referencia que se fije en el Documento de Condominio respectivo, se ha convenido en la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo) que “EL COMPRADOR” se obliga a pagar de la forma siguiente: A) La cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo) entregada en este acto en dinero en efectivo en moneda de curso legal del país; y B) El saldo deudor del pago correspondiente a la Opción de Compra-Venta, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,oo), que se obliga a pagar mediante CINCO (5) letras iguales mensuales y consecutivas por la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo), siendo la fecha de vencimiento de la primera el 01/08/2015, así sucesivamente hasta el 01/11/2015, adicionalmente se compromete a pagar UNA (1) cuota especial por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,oo) pagadera el 01/03/2016, todas estas cantidades imputables a la Opción de Compra – Venta y el saldo del precio total, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) que se obliga a pagar “EL COMPRADOR” el día de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta. Si “EL COMPRADOR” llegare a incurrir en un atraso en el pago de dos (2) cuotas especiales por vencerse se reputarán vencidas y exigible su forma de pago contraída en este documento.”

A los fines de valorar la aludida prueba es prudente advertir que, la doctrina patria ha considerado la exhibición de documentos como un mecanismo probatorio que permite a la parte solicitar a su tenedor el instrumento a exhibir, para que lo aporte al proceso y facilitar su valoración. Tal previsión, encuentra su razón de ser en el derecho constitucional que asiste a los sujetos procesales en la búsqueda de la verdad, concatenado con los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso con el fin de obtener una adecuada justicia, a través del órgano jurisdiccional. Como quiera que, en el presente caso, el instrumento en referencia no fue exhibido por la parte demandada en el término requerido, se tiene como exacto el texto del documento tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante (folio 10 y 11), teniéndose como cierto los datos afirmados en el contenido del documento, y, como demostrativo de parte del pago de la opción de venta del inmueble objeto del juicio –tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar.
Este Tribunal, a dicha copia fotostática se le tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por ser un instrumento privado que hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros. Asimismo, dicho documento demuestra la negociación de compra venta efectuada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, y la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, de fecha 06 de Julio de 2014, con relación al inmueble constituido por un (1) apartamento, en construcción, signado con el número 5-25, ubicado en el Piso 5 que es parte integrante del Edificio H1, de la Urbanización "LAS MARÍAS", Avenida Las Américas de Mérida estado Mérida, el cual tendrá un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), constituido por una sala-comedor, tres (sic) (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, todos los pisos en gris y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento. Y así se decide.
1.2. RECIBOS DE PAGO, cuyos copias simples anexan al escrito de pruebas marcadas con los números 1 al 3, librados por la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA): 1) El No. 1, de fecha 06 de Julio de 2015, identificado con el No. 00055, por un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo); 2) El No. 2, de fecha 24 de Agosto de 2015, identificado con el No. 001117, por un monto de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo); y, 3) El No. 3, de fecha 29 de Octubre de 2015, identificado con el No. 001140, por un monto de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.000,oo), prueba dirigida a demostrar el pago del monto del precio total del inmueble y la existencia real y precisa del negocio jurídico realizado entre las partes en juicio, y que constituye el objeto de la presente causa.
Observa este Tribunal que a los folios 35, 36 y 37, corren efectivamente tres (03) recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) a favor de la hoy actora, optante del apartamento 5-25 que se describen a continuación;
F.EMISION RECIBO MONTO (Bs.)
06/07/2015 Nº 00055 335.000,00.
24/08/2015 Nº 001117 23.000,00.
29/10/2015 Nº 001140 46.000,00.
Observa este tribunal que los recibos de pagó en cuestión se subsumen al pago de la inicial de la opción de compra venta, y, pago de tres (3) letras de cambio, que constituye el TREINTA Y SEIS CON SETENTA Y DOS POR CIENTO (36,72%) del monto total pactado en el contrato de fecha 06 de Julio de 2014.
A los fines de valorar la aludida prueba es prudente advertir que, la doctrina patria ha considerado la exhibición de documentos como un mecanismo probatorio que permite a la parte solicitar a su tenedor el instrumento a exhibir, para que lo aporte al proceso y facilitar su valoración. Tal previsión, encuentra su razón de ser en el derecho constitucional que asiste a los sujetos procesales en la búsqueda de la verdad, concatenado con los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso con el fin de obtener una adecuada justicia, a través del órgano jurisdiccional. Como quiera que, en el presente caso, los instrumentos en referencia no fueron exhibidos por la parte demandada en el término requerido, se tiene como exacto el texto de los documentos tal y como aparecen en las copias presentadas por el solicitante (folios 35, 36 y 37), teniéndose como cierto los datos afirmados en el contenido de los documentos –recibos--, y, como demostrativo de parte del pago de la opción de venta del inmueble objeto del juicio –tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar.
Este Tribunal, a dichas copias fotostáticas se le tiene como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por ser instrumentos privados que hacen plena fe así entre las partes como respecto a terceros.
A los fines de valorar esta prueba este Tribunal Sentenciador considera que, si bien, los recibos en general se prueban como una constancia escrita, emanada por el acreedor (INVERMONCA) respecto de la cual declara, haber recibido el pago de la obligación por parte de la deudora, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR; en el caso bajo estudio, los referidos recibos promovidos por la parte actora, permiten verificar en primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, se circunscribe al 36% del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada, equivalentes al 36,72% del precio del apartamento adquirido mediante contrato; en segundo lugar: que si bien es cierto, los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; no es menos cierto que, en el caso en referencia, los mismos permiten verificar implícitamente el pago parcial de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, por lo cual, se les tiene con pleno valor jurídico probatorio. Y así se decide.
2. Valor y mérito jurídico de la prueba de informes: Solicitó se oficiara a los siguientes organismos:
2.1. A la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa dirección municipal, a los fines que informe a este Tribunal sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habilitación para la obra Residencias Mon, ubicada en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de Julio de 2023, bajo el No. 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
Este Tribunal observa que admitida y evacuada como fue la prueba de informe aquí promovida, fue remitida a este despacho la resulta de la misma, tal como se evidencia a los folios folio 56, oficio alfanumérico DOTU/014-2024, de fecha 20/MAYO/2024, emanado de la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, suscrito por el Abg./Pltgo. JOISLER ALEXANDER TORREYES, mediante el cual se indicó que en fecha 11/DICIEMBRE/2023, ingresó por esa Dirección solicitud de trámite para Constancia de Habitabilidad al Proyecto: Edificio Multifamiliar Las Marías II, Residencias MON, Torres H1 y h2, ubicado en la Avenida Las Américas, Parroquia Spinetti Dini, propiedad del ciudadano RAFAEL UZCÁTEGUI, representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MON C.A. (INVERMONCA), y en fecha 12/DICIEMBRE/2023, fue remitida dicha solicitud a la Unidad de Permisología e Inspección bajo la nomenclatura CH-23-087, siendo asignada para la respectiva inspección técnica a la Ingeniera Inspectora Sergi Dugarte, funcionaria adscrita a la unidad. Posteriormente, se constató que dicha construcción se encuentra en condiciones de HABITABILIDAD, razón por la cual se expide la correspondiente constancia de habitabilidad para que surta los efectos legales consiguientes, la cual obra en copia certificada del folio 57 al 79.
Observa el Tribunal que dicha constancia original no fue impugnada por la demandada en la promoción de pruebas, por lo que esta superioridad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se aprecia el instrumento en cuestión para dar por comprobado que dicha construcción se encuentra en condiciones de HABITABILIDAD, y así se establece.
2.2. A la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa dirección municipal, a los fines que informe a este Tribunal sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habilitación para la obra Residencias Mon, ubicada en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de Julio de 2003, bajo el No. 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
Este Tribunal observa al folio 54, oficio de fecha 20 de Mayo de 2024, emanado de la Jefe de la Unidad Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, suscrito por la T.S.U. YVONNE CONTRERAS SÁNCHEZ, recibido en fecha 22 de Mayo de 2024, mediante el cual señaló que efectivamente en el mes de diciembre de 2023, la Unidad Municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01, correspondientes en su orden a las parcelas números 6 y 7, del Conjunto Residencial MON, ubicadas entre las Avenidas Las Américas y Los Próceres, en la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la sociedad Inversiones Mon C.A. (INVERMONCA); identificado con el Registro Único de Identificación Fiscal (RIF) J-310383502, según se evidencia del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, inscrito bajo el número 22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, del Trimestre Primero.
Observa el Tribunal que dicha constancia original no fue impugnada por la demandada en la promoción de pruebas, por lo que esta superioridad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se aprecia el instrumento en cuestión para dar por comprobado que en el mes de diciembre de 2023, la Unidad Municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01, correspondientes en su orden a las parcelas números 6 y 7, del Conjunto Residencial MON, y así se establece.
3. PRUEBA DE INSPÉCCION JUDICIAL: Promovió el valor y mérito jurídico de la prueba de inspección judicial en el Registro Público Municipal del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, ubicada en la calle 42 entre Avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, y, en el apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción denominado H1 y H2, sobre las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías; identificado el apartamento con el Nº 5-25, ubicado en el quinto piso del edificio H1, en jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
3.1. Al folio 48, obra Inspección Judicial practicada por el Juzgado a quo, el 17 de Mayo de 2024, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, ubicado en la calle 42 entre Avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, con la que se demuestra lo siguiente: 1º) Que de la revisión hecha en el Libro llevado por el Registro Público del Estado Bolivariano de Mérida, en el documento registrado en fecha 04 de Marzo de 2009, anotado bajo el No. 22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna que exista documento de condominio, solo aparece notas marginales relacionadas con Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar. 2°) Que de la revisión hecha al Sistema Registral del Saren, no existe evidencia de algún documento de condominio en trámite. Y así se establece.
3.2. Obra al folio 49, inspección judicial realizada por el Tribunal a quo en fecha 20 de Mayo de 2024, en las Residencias MOM, Torres H1 y H2, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, con la que se demuestra lo siguiente: 1) El presente apartamento no se encuentra en condiciones de habitabilidad, de aseo y pintura. 2) Se deja constancia que no se encuentran materiales e instrumentos de construcción, se encuentra en obra gris, las piezas sanitarias no están instaladas. 3) Se deja constancia que no se encuentran personas dentro del inmueble. Y así se establece.
4. TESTIMONIALES: La parte demandante promovió las declaraciones de los siguientes ciudadanos: DANIEL EDUARDO MONSALVE TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.466.553; VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.200.200; y OLGA DUGARTE UZCÁTEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 14.002.717. Estos testigos fueron admitidos y evacuados, solamente la dos (2) últimas mencionadas en su oportunidad respondiendo a los particulares de su interrogatorio en los términos siguientes:
DECLARACIÓN DE LA TESTIGO OLGA DUGARTE UZCÁTEGUI. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo obran al folio 47 y su vuelto. Esta testigo al momento de ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCIA BRICEÑO DOMMAR y desde cuando CONTESTÓ: si, si la conozco, desde hace 10 años desde que se comenzaron a hacer las reuniones. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión. CONTESTÓ: si, lo conozco. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato. CONTESTÓ: si para el año 2014 después se dio una prórroga de dos años más. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble. CONTESTÓ: en ningún momento, nunca. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: no tengo idea no sé qué pasaría con eso.” Esta testigo al ser repreguntada por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2. CONTESTO: sí. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: no. TERCERA REPREGUNTA: Conoce la testigo en virtud de ser una optante el contenido de la cláusula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: no lo he leído. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento, de que, quien debía informar a la empresa, si quería o no continuar con la opción a compra, aun con demoras en la entrega de la obra, era el optante. CONTESTO: me imagino que era ella. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: no tengo idea de eso.”
DECLARACIÓN DE LA TESTIGO VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo obran a los folios 88 y 89. Esta testigo al momento de ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DAYANA JOSE GARCIA BRICEÑO DOMMAR .CONTESTÓ: Si, ella también es compradora. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo desde hace cuánto conoce a la ciudadana DAYANA JOSE GARCIA BRICEÑO DOMMAR y porque la conoce CONTESTÓ: hace como 8 años más o menos, en las reuniones que se han hecho para resolver lo de la fecha de entrega. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión CONTESTÓ: Si, si lo conozco. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato CONTESTÓ: en julio del 2014. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble CONTESTÓ: No en ningún momento. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: No.” Esta testigo al ser repreguntada por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2.CONTESTO: Si, soy optante. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: No, ninguno. TERCERA REPREGUNTA: conoce la testigo en virtud de también ser optante el contenido de la clausula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: si la conozco. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tenía conocimiento que quien debía informar a la empresa si quería o no continuar con la opción a compra aun con demoras en la entrega de la obra era el optante. CONTESTO: Si, en esa cláusula. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: No, de eso no tengo conocimiento.”
En relación a los testigos, promovidos por la parte actora, ciudadanos: VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE y OLGA DUGARTE UZCÁTEGUI, este tribunal considera que si bien es cierto que los mismos son hábiles para declarar, pero de las preguntas, repreguntas y respuestas ninguna es referente a los puntos debatido en la presente causa, por tanto este tribunal concluye que las declaraciones objeto de análisis no aportan elementos de convicción alguno a los fines de dilucidar la controversia planteada de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Este tribunal observa que el ciudadano DANIEL EDUARDO MONSALVE TORRES, no declaró en la oportunidad fijada, razón por la cual no hay materia sobre la cual pronunciarse. Y así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA.
Este Juzgado deja constancia que la parte demandada, empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, no promovió elementos de pruebas ni por sí ni por medio de apoderado judicial, tal como se evidencia del auto dictado por el Tribunal quo en fecha 25 de Abril de 2024, (folio 52).
CAPITULO QUINTO
DECISIÓN POSITIVA Y PRECISA CON ARREGLO A LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS EN LOS INFORMES POR LA PARTE DEMANDADA APELANTE:
En fecha 02 de mayo de 2025, folios 166 al 170, la parte demandada, empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), representada por el abogado ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, consignó su escrito de informes enumerando los puntos objeto de su apelación: 1. La incongruencia de la sentencia (condenatoria en costas); Por cuanto en su dispositivo quinto, --el tribunal EVIDENCIO (sic) EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO” (sic)". OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”; solicitando de conformidad con el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento civil en concordancia con el artículo 12 eiusdem, se declare con lugar la apelación , y sin lugar la demanda. 2. Delata que mediante diligencia de fecha 07 de mayo de 2024, le hizo saber al tribunal a quo del fallecimiento del representante legal de la empresa, ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y solicitó la suspensión de la causa, para citar a los herederos conocidos y desconocidos del causante, todo de conformidad con los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil; Concluye, solicitando la nulidad de todo lo actuado en la presente causa, incluida la sentencia recurrida, reponiendo la causa al estado siguiente a la consignación del acta de defunción antes mencionada. Y 3. Se excepciona invocando la excepción Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido; Concluye, solicitando se declare con lugar la apelación, y sin lugar la demanda.
A los fines de dilucidar las defensas alegadas por la parte demandada, hoy apelante, se hace necesario analizar las mismas, al colegir que el Tribunal de Alzada, debe pronunciarse sobre lo debatido en juicio, para así poder declarar con lugar o sin lugar la apelación propuesta.
PRIMERO:
La parte demandada, hoy apelante, en sus informes presentados antes esta instancia Superior, solicita expresamente, sea declarada con lugar la apelación por incongruencia de la sentencia, alegando lo siguiente: Por cuanto en su dispositivo quinto, --el tribunal EVIDENCIO (sic) EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO” (sic) ". OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.
Planteado así los hechos este Tribunal pasa a resolver el presente punto, en base a los dos (2) particulares delatados por la parte apelante, el cual se transcribe para su mejor comprensión:
“QUINTO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H2 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el Tribunal EVIDENCIÓ, EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO.
OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del CPC.
Y en la parte motiva, el tribunal a quo, se pronunció en los términos siguientes:
“Es importante señalar que en el contrato de promesa bilateral de compra venta se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, por lo que conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado, en primer lugar, el cumplimiento del contrato por parte de la accionante, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, quien efectuó el pago del 36,72% del bien adquirido, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H1, ubicado en las parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el número 5-25, ubicado en el quinto piso del edificio H1, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; en segundo lugar, se demostró el trámite efectuado por parte de la empresa demandada, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias MON, expedidos por la Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; en tercer lugar, quedó evidenciado el incumplimiento del contrato por parte de la parte accionada, EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, en cuanto a la conclusión de la obra en construcción -edificio H1, el correspondiente registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.”, (sic).
De lo antes expuesto, se evidencia que el a quo, en su motiva, dio por cierto el incumplimiento de la parte demandada, sobre lo peticionado por la parte demandante, en el cumplimiento de la terminación de la obra civil y el trámite de habitabilidad del edificio H2 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; Y no como lo pretende hacer valer la parte demandada, apelante, que su representada había dado cumplimiento a la terminación de la obra y su Permisología de habitabilidad.
Así mismo, en cuanto a la condenatoria en costas establecida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, es categórico, que establece que la parte vencida totalmente en un proceso y/o en una incidencia será condenada en costa. Motivo por el cual, al haber sido declarado con lugar la demanda cabeza de autos, en su dispositiva, particular “SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA)”, (sic), al tribunal a quo, no le quedaba otra alternativa, si no condenar a la parte demandada en costas; En consecuencia, se niega la excepción formulada por la parte demandada, hoy, apelante. Y así se establece.
SEGUNDO: La parte demandada, hoy apelante, en sus informes presentados antes esta instancia Superior, hace saber que, --mediante diligencia de fecha 07 de mayo de 2024, le hizo saber al tribunal a quo del fallecimiento del representante legal de la empresa, ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y solicito la suspensión de la causa, para citar a los herederos conocidos y desconocidos del causante, todo de conformidad con los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil; Concluye, solicitando la nulidad de todo lo actuado en la presente causa, incluida la sentencia recurrida, reponiendo la causa al estado siguiente a la consignación del acta de defunción antes mencionada.
Planteado así los hechos este Tribunal pasa a resolver el presente segundo punto, en base a las consideraciones que serán expuestas en el capítulo siguiente:
1. La citación inicial, mediante diligencia de fecha 26 de Febrero de 2024, (vid, folio 16), suscrita por el abogado ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, consignó poder judicial otorgado por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, en su condición de representante de la parte demandada, con el fin de hacer efectiva su representación judicial en el presente juicio, con respecto a la sociedad mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA).
Ahora bien, observa esta superioridad como, el abogado ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), consigno acta de defunción del representante, ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, quien de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 231 ejusdem, en virtud que se demandó tanto a la empresa INVERMONCA C.A., como al mencionado ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS.
Y mediante auto dictado por el Tribunal a quo en fecha 13 de Mayo de 2024, (vid, folio 42), negó el referido pedimento, por cuanto de la revisión hecha a las actas procesales del presente expediente se puede observar que el referido causante fungía como representante de la empresa demandada INVERMONCA C.A., y no como persona natural, razón por la cual, el Tribunal le hizo saber a las partes que el juicio continúa en el estado en que se encontraba.
Formalmente, tal proceder es ajustado a derecho, pero considera esta Superioridad, que como garantía del derecho de defensa. En este sentido, el Tribunal a quo garantizó plenamente el derecho de defensa de la demandada.
Debido a la ausencia de perjuicio para la demandada en esa fase del proceso donde tuvo lugar la mencionada solicitud de suspensión de la causa, este Tribunal considera que sería una reposición inútil la anulación de la decisión del tribunal a quo.
En relación con el alegato concerniente a la muerte del ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, representante de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), este Juzgado observa que la cesación de la representación de la parte demandada que consagra el numeral 3° del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, fue prevista por el legislador en resguardo del interés de los herederos de la parte fallecida contra los perjuicios que podrían derivarse de un juicio en curso cuya ignorancia se presume y cuya suspensión por tal motivo sólo ocurre desde el momento en que la circunstancia de la muerte conste en autos. Por tanto, si el juicio sigue su curso, como en el caso de autos.
Consta en autos, que el apoderado de la parte demandada, consignó el acta de defunción de su mandante, convalidando todo lo actuado por el apoderado judicial del causante, razón por la cual no se produjo en la causa en cuestión la alteración del debido proceso por el incumplimiento de las previsiones de los artículos 144 y 165, numeral 3° del Código de Procedimiento Civil que fuera denunciado por los apoderados judiciales de la parte demandada en el presente proceso, ya que el apoderado judicial con la muerte del representante legal de la empresa, el poder de representación se extingue o cesa, por lo que era necesario que la empresa demandada, nombrara un nuevo representante para continuar con el proceso.
Con todo lo antes expuesto, se niega la reposición de la causa, y su consecuente nulidad de todo lo actuado inclusive la sentencia recurrida, solicitada por la representación judicial de la parte demandada, y así se establece.
TERCERO:. La parte demandada, hoy apelante, en sus informes presentados antes esta instancia Superior, hace saber que, se excepciona invocando la Exceptión Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido; Concluye, solicitando se declare con lugar la apelación, y sin lugar la demanda.
Tenemos, que, el Tribunal de Alzada se encuentra regido por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo íncita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas en relación a la existencia de la obligación a quien pida su ejecución, vale decir, a la parte actora por un lado, y quien pretenda haber sido liberado de tal obligación, debe a su vez probar el pago o el hecho liberador respectivo, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios a que se refieren los artículos 388 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.
Ahora bien, la parte demandada, hoy apelante, en sus informes se excepciona invocando la excepción non adimple contractus o excepción de contrato no cumplido.
Pues bien, en el sub iudice se observa que la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta fue interpuesta el 08 de Enero de 2024.
En el caso bajo estudio, se observa, que la parte demandada, el día 20 de Marzo de 2024, compareció el abogado ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a consignar escrito de contestación a la demanda, (vid, folios 25 al 27), rechazo y contradijo, la demanda cabeza de autos, y como defensa impugno la estimación de la demanda; No se evidencia que en esa primera oportunidad haya opuesto la Exceptió Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido, establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Alberto Miliani Balza (cfr. “Obligaciones Civiles 1”, Editores, S.R.L., Marga, 2004, p. 355), comprende que dicha excepción, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
Del escrito de contestación no se evidencia que la parte demandada haya invocado la antes mencionada excepción, abriéndose el juicio a pruebas.
En consecuencia, continuó el juicio hasta el día 21 de noviembre de 2024, fecha en la cual el juzgado de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y condenó a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta.
En este contexto, se verifica que en ningún momento se planteó en la primera instancia, la excepción del contrato no cumplido mencionado ni de ninguna otra manera, evidenciándose que la parte demandada en esta segunda instancia hace su solicitud de excepción de contrato no cumplido en sus informes como un punto previo, sosteniendo que se declare la nulidad del fallo, siendo traído por primera vez este alegato ante este Tribunal de alzada, verificándose así una estrategia procesal que pretende eludir el trámite natural de la Exceptió Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido, restando desde luego, las posibilidades de defensa que establecen las normas procesales.
Pero además de ello, advierte también está Superioridad, resulta a todas luces extemporáneo.
Así las cosas, lo ajustado a derecho en la presente causa era que la parte demandada opusiera en su debida oportunidad en primera instancia la excepción prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, referida a la Exceptió Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido, es decir, permitir a la parte contraria el control de la misma y la posibilidad probatoria o la determinación de improcedencia de la defensa propuesta por la parte demandada. Así se decide.

CAPITULO SEXTO
DECISIÓN POSITIVA Y PRECISA CON ARREGLO A LAS ACCIONES Y EXCEPCIONES PROPUESTAS.
Del análisis que ha hecho este Juzgador de las actas que integran el presente expediente se ha llegado a las conclusiones siguientes:
1. En primer lugar: La parte actora en su libelo de la demanda, estimó la demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($. 40.000), para el momento de la interposición de esta acción judicial, representaba la suma de Un Millón Cuatrocientos Veintiocho Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs 1.428.400). A este pedimento la parte demandada se opuso en la oportunidad de dar contestación a la demanda, IMPUGNANDO Y RECHAZANDO LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, pasa a resolver el punto previo opuesto por la parte demandada, observa este tribunal, que el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, señaló lo siguiente:
“Siendo la oportunidad procesal para ello, en este acto, formal y expresamente, IMPUGNAMOS, la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) o su equivalente en bolívares, en virtud, de que es un monto EXCESIVO, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negamos la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de nuestra representada y la OPTANTE no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble.”
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.

A los fines de resolver la impugnación propuesta, este tribunal considera necesario traer a colación lo establecido en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de Diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, que estableció lo siguiente:

“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”.

Ahora bien, en base al criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, acogido por este tribunal, para que prospere la impugnación de la estimación de la demanda la parte demandada debe probar lo alegado en la contestación, en virtud que agrega un elemento absolutamente nuevo, y en el caso de autos, se observa, en atención a las reglas de distribución de la carga de la prueba de conformidad a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que correspondía a la parte demandada probar su argumento al establecer que dicha cuantía claramente -es exagerada-; al respecto, considera este tribunal, que la parte demandada no demostró ese hecho en la etapa probatoria; Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda, en tal sentido, respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por la actora en el libelo de demanda. En consecuencia, este Tribunal declara sin lugar la impugnación de la estimación de la demanda. Y así se establece.
2. En segundo lugar: La parte actora ejerció la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, para que la sociedad mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.517.250, diera cumplimiento al contrato de opción de compra venta que efectuó con la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, en fecha 06 de Julio de 2014, la cual tenía como objeto, un bien (1) inmueble,
Que ha quedado debidamente probado en autos a través de la copia simple del contrato de opción de compra venta, que fue acompañada conjuntamente al Libelo de la demanda, documento éste que fue valorado ut supra, además mediante la prueba de exhibición, que la actora, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, en fecha 06 de Julio de 2014, suscribio contrato privado de opcion de compra venta con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE.
Con dicho contrato se inició en dicha fecha, una convención bilateral, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, en concordancia con el 1.141 eiusdem.
Ahora bien, examinado detenidamente el material probatorio traído a los autos y examinados cuidadosamente los alegatos de ambas partes considera este tribunal, que al haber afirmado la parte demandante, lo siguiente: Así, en cuanto al incumplimiento, de la empresa con su obligación, establecida en el contrato, en vista de que han transcurrido nueve años (9 años) sin que la empresa le haga entrega del apartamento objeto de la compra venta.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta.
Se observa que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los tres elementos esenciales consentimiento, objeto y precio del cual se dio una inicial, y el pago del saldo restante, saldo del precio total, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) que se obliga a pagar “EL COMPRADOR” el día de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta”.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Así pues, analizadas las pruebas traídas a las actas procesales, este Tribunal, concluye que la parte actora probó sus afirmaciones de hecho, ya que demostró que la demandada ha incumplido con su obligación de efectuar la tradición del bien inmueble objeto de la controversia.
Asimismo, observa este tribunal, que conforme a lo alegado por la parte actora, como antes se señaló del documento denominado contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes, en el cual, quien lo incumplió fue la demandada, empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE. Y así se declarará en la dispositiva, del fallo.
DISPOSITIVA:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO CONSTITUIDO EN TRIBUNAL CON ASOCIADOS, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, interpuesta por su apoderado judicial, abogado ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, contra la sentencia definitiva de fecha 21 de Noviembre de 2024, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con relación al juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, seguido por la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, contra la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE. SEGUNDO: SIN LUGAR la impugnación y rechazo de la estimación de la demanda y cuantía de la misma, opuesta por el abogado en ejercicio ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), intentada por la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.617.836, domiciliada en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, y civilmente hábil, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, en contra de la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de Julio de 2003, bajo el No. 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil. CUARTO: Se ordena a la parte actora, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, pagar a la parte demandada empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 696.000,oo), correspondiente al SESENTA Y TRES CON VEINTIOCHO POR CIENTO (63,28%), de la diferencia del precio de la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, suscrito en fecha 06 de Julio de 2014, por lo que se debe realizar una justa indemnización a la referida cantidad, que deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del CPC, comprendida desde el día 08/ de Enero de 2024, fecha de la admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo. QUINTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se ordena a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), terminar la obra en construcción del edificio h1, sufragar los permisos de habitabilidad y catastro (actualizados), tramitar el registro del condominio pertinente y en fin realizar todo trámite necesario para la obtención de los recaudos correspondientes, a fin de que la parte actora pueda materializar de manera fehaciente, la protocolización del documento definitivo correspondiente, dado su total cumplimiento, con respecto al bien inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H1, ubicado en las parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el número 5-25, quinto piso del edificio H1, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente. SEXTO: Conforme a lo expuesto, la presente sentencia definitiva una vez que adquiera fuerza de cosa juzgada, servirá como título suficiente de propiedad, previa su protocolización, y surtirá los mismos efectos de la escritura no otorgada. SEPTIMO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, apelante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO CONSTITUIDO CON ASOCIADOS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, a los cuatro (04) días del mes de julio del año dos mil veinticinco (2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.-

La Juez Provisoria,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa,

El Juez Asociado,

Rhobermen Oracio Oberto Parada,
El Juez Asociado Ponente,

Daniel Humberto Sánchez Maldonado,
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

En esta misma fecha, siendo las diez y cuarenta y cinco de la mañana (10:45, a.m.), se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, cuatro (4) de julio de dos mil veinticinco (2025).
215º y 166º

Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante-rior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem. Según las «Normas de adecuación administrativa y tecnológicas que regularán los copiadores de sentencia, y los libros de registro que lleven los tribunales de los circuitos en las sedes judiciales y de las copias certificadas que estos expidan», publicada en la Resolución número 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016, dicha copia constará en formato digital.

La Juez Provisoria,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

Se deja constancia que se certificó la copia ordenada en el decreto que antecede, en formato digital, en atención a lo dispuesto en el artículo 2 de la Resolución 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil
Exp. 7388.-