TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

"VISTOSCON INFORMES DE AMBAS PARTES".-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
El presente expediente fue recibido por distribución en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 03 de julio de 2024, por el ciudadano MIGUEL ANTONIO CARDENAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN y GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, contra la sentencia definitiva de fecha 07 de junio del 2024, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido porlos ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, por cumplimiento de contrato, mediante la cual dicho Tribunal declaró, “PRIMERO:SIN LUGAR la defensa de fondo sobre la falta de cualidad Procesal de la parte actora para incoar la presente acción, opuesta por la parte co-demandada el ciudadano GIDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, debidamente representado por el abogado MIGUEL ANTONIO CARDENAS. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, intentada por los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ (…). TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, SE ORDENA a la parte demandada ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadanaYELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble, debiendo consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria (…). CUARTO: En caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, con respecto al bien inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 10, sin número Catastral, situado en el Primer Piso del Edificio D5-N5, ubicado en el parcelamiento chama-Mérida (…). QUINTO: Por cuanto no hubo vencimiento total de la demanda no hay condenatoria en costas (…)” (sic).

Mediante auto de fecha 04 de julio de 2024 (f. 196), previo cómputo, el a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y remitió a distribución el presente expediente, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a esta Superioridad, el cual, por auto de fecha 12 de juliodel citado año (f. 198), lo dio por recibido, acordó darle entrada y el curso de ley, lo cual hizo en esa misma fecha, asignándole el N° 05459.

Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2024, el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, consignó escrito de informes en la presente causa(fs. 200 al 206).

En fecha 13 de agosto de 2024 (fs. 207 al 208),la abogado MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA, apoderada judicial del ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, consignó escrito de informes en la presente causa.

Mediante auto de fecha 19 de septiembre de2024 (f. 209), este Juzgado niega la solicitud realizada por la profesional del derecho MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, en fecha 13 de agosto de 2024.

Por auto de fecha 24 de septiembre de 2024 (f. 210), este Juzgado advirtió a las partes que a partir del día siguiente a la prenombrada fecha comienza a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva en esta causa.

En fecha 26 de noviembre de 2024 (f. 211), por auto se difirió la publicación del fallo, dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos siguientes a la fecha del presente auto.

Mediante auto de fecha 14 de enero de 2025 (f. 212), esta Superioridad dejó constancia que en esa oportunidad no profirió sentencia en esta causa, en virtud de que para entonces confrontaba exceso de trabajo y,además, se encuentran en el mismo estado varios procesos más antiguos.
Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla en los términos siguientes:

ANTECEDENTES
El presente procedimiento se inició mediante libelo presentado en fecha 08 de marzo de 2023(folios 1 al 5), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivarianode Mérida, por el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-15.216.824 y 14.771.136, respectivamente, domiciliados en el Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mériday hábil, debidamente asistidos por el abogado HOMERO JESÚS MONSALVE NIETO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-8.034.410, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el nº 48.258, mediante la cual interpuso contra los ciudadanos YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN y GIDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-12.780.761 y V-12.487.210, formal demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta.

Junto con el libelo, la parte actora, produjo los documentos siguientes:
a) acta de matrimonio;
b)Contrato privado de compra-venta;
c) Poder otorgado a la ciudadana Yelitza Coromoto Lamus Guillen por el ciudadano Gidardo E. Bustamante;
d) Documento de hipoteca del apartamento;
e) Recibosde pago, copia del cheque y copia del estado de cuenta;
f)Copias de Procedimiento ante el SUNAVI y Acta de conciliación;
g) Recibo de depósito Bancario;
h) Facturas de mejoras realizadas

Por auto del 14 de marzo de 2023 (f. 41), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, admitió la presente demanda por cuanto ha lugar en derecho, le dio entrada ordenóformar expediente y el curso de Ley correspondiente y emplazar alos ciudadanos YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN y GIDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, a fin de que comparezcan por ante esetribunal, dentro de los veinte días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a fin de que denCONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

Consta al folio 44 poder apud acta otorgado por el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, antes identificados, al abogado HOMERO JESÚS MONSALVE NIETO.

En fecha 20 de marzo de 2023 (f. 47), el Tribunal a quo ordenó formar cuaderno de Medida de Prohibición de enajenar y gravar en la presente causa.

Consta a los folios 55 al 83, actuaciones correspondientes a los recaudos de citación de la parte demandada, comisión nº 2023-1846.

En fecha 28 de junio de 2023 (f. 84), mediante diligencia la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, parte codemandada, debidamente asistida por el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, consignó escrito contentivo de las cuestiones previas en la presente causa (f. 85 al 88).

Mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2023 (fs. 90 al 92), el abogado HOMERO MONSALVE, apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de rechazo y oposición a las cuestiones previaspresentadas por la parte demanda.

En fecha 12 de julio de 2023 (fs. 95 al 96), el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMENTE GUILLEN, debidamente asistido por el abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, otorgó poder apud acta al citado abogado.

Mediante diligencia de fecha 12 de julio de 2023 (f. 97), el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, en representación de la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, parte codemandada,estando dentro del lapso procesal promovió pruebas en la incidencia de cuestiones previas surgidas en la presente causa.

Por auto de fecha 13 de julio de 2023 (f. 98), el Tribunal de la causa admitió la pruebas promovidas por el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, en representación de la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, parte codemandada, como comunidad de la prueba, enumeradas de la siguiente manera: PRIMERA, SEGUNDA Y TERCERO.

Mediante diligencia de fecha 13 de julio de 2023 (f. 100), el abogado HOMERO JESÚS MONSALVE NIETO, apoderado judicial de la parte actora, procedió a asociar a la abogada MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA.

Por auto de fecha 18 de julio de 2023 (f. 101), el Tribunal de la causa advirtió que entra en términos para decidir la presente causa, a partir del primer día de despacho siguiente al de la referida fecha, de conformidad con lo establecido en el Artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de agosto de 2023 (fs. 103 al 111), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, dictó sentencia en la incidencia en los siguientes términos: “Primero: SIN LUGAR las cuestiones previas contenida en el ordinal 3º, 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

En fecha 23 de octubre de 2023 (f. 118), el abogado MIGUEL CÁRDENAS, apoderado Judicial de la parte codemandada YELITZA COROMOTO LAMUS, consignó escrito de contestación de la demanda (fs. 119 al 123).

Mediante diligencia de fecha 23 de octubre de 2023 (f. 124), el abogado MIGUEL CÁRDENAS, actuando en nombre y representación del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, consignó escrito de contestación de la demanda en la presente causa (fs. 125 al 131).

En fecha 13 de noviembre de 2023 (f. 133), el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial de la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, consignó escrito de pruebas en la presente causa (fs. 136 al 137). Asimismo en esta misma fecha el citado abogado actuando en representación del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, mediante diligencia la cual obra inserta al folio 134, consignó escrito de pruebas en la presente causa (fs. 138 al 139).

Mediante diligencia de fecha 13 de noviembre de 2023 (f. 135), la abogado MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA, apoderada judicial delos ciudadanosROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, consignaron escrito de pruebas en la presente causa (f. 140)

En fecha 17 de noviembre de 2023 (f. 142), el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial de la parte codemandada, presentó oposición a las pruebas de la parte demandante.

Por auto de fecha 23 de noviembre de 2023 (vto. folios 144 al folio 145), el Tribunal a quo, en virtud de que la oposición realizada por la parte co-demandada fueron realizadas fuera del lapso legal establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que ese Juzgado no emitió pronunciamiento alguno con respecto a dichas oposiciones y seguidamente procedió a emitir un pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por la partes.

Consta al folio 156, acta de declaración del interrogatorio de la testigo la ciudadana ANA CECILIA DÍAZ IRIARTE,de fecha 14 de diciembre de 2023.

En fecha 26 de febrero de 2024 (fs. 159 al 160), la abogada MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA, apoderada judicial de los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, consignó escrito de informes en la presente causa.

Por auto de fecha 26 de febrero de 2024 (vto. folio 161), el Tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil, dejó constancia que a partir del primer día de despacho siguiente a la mencionada fecha comenzará a discurrir el lapso de ocho (08) días de despacho para las observaciones a los informes vencido lo cual el Tribunal entrara en términos para decidir.

En fecha 08 de marzo de 2024 (vto del folio 162), el Tribunal de la causa dejó constancia que no se presentó ninguna de las partes a consignar escrito de observaciones en la presente causa, y por consiguiente ese Tribunal entra en términos para decidir.

En fecha 07 de junio de 2024(fs.163 al 186), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, dictó sentencia y declaró “PRIMERO:SIN LUGAR la defensa de fondo sobre la falta de cualidad Procesal de la parte actora para incoar la presente acción, opuesta por la parte co-demandada el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, debidamente representado por el abogado MIGUEL ANTONIO CARDENAS. Y ASÍ SE DECIDE.SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ (…). TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, SE ORDENA a la parte demandada ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble, debiendo consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria, así como, a gestionar, tramitar y efectuar la tradición legal con todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes que sean necesarios (…). CUARTO: En caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, con respecto al bien inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 10, sin número Catastral, situado en el Primer Piso del Edificio D5-N5, ubicado en el parcelamiento chama-Mérida (…). QUINTO: Por cuanto no hubo vencimiento total de la demanda no hay condenatoria en costas (…)” (sic).

Mediante diligencia de fecha 03 de julio de 2024 (f. 194),el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por elTribunal a quo en fecha 07 de junio de 2024.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia quedó trabada en los términos que se resumen a continuación:
LA DEMANDA
En el libelo de la demanda, el apoderado actor, en resumen, expuso lo siguiente:
Que la demanda en cuestión versa sobre el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta de un apartamento realizado por la ciudadana YELITZA LAMUS, con autorización y en nombre del ciudadano GILDARDO E. BUSTAMANTE, al ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA.

Que dicha demanda de opción a compra-venta recae sobre un apartamento signado con el número 10 del segundo piso del edificio Nº5 del Conjunto Residencial Chama Méridaen jurisdicción del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida, el cual ocupan y posee desde el momento en que se dio como cierta la opción a venta.

Que el 29 de marzo del año 2012, el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, firmó un documento privado de opción a compra, y que la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, actuando en nombre del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMENTE, procedió a darles en opción a venta el inmueble propiedad del citado ciudadano, quien a pesar de que en el documento no hace mención del poder, el mismo le fue otorgado en fecha 22 de julio del 2013, ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, inserto bajo el numero 26, tomo 061 de los libros de autenticación llevados en dicha Notaria.

Que en dicho contrato se evidencian las cláusulas de la compra-venta, son claras el monto de la venta, el anticipo dado, el compromiso de cancelar la hipoteca, y las condiciones en las cuales se le hizo entrega de la posesión del inmueble y en espera del cumplimiento de todo lo pactado de forma privada. Pero dadas las limitaciones existentes para el momento de suscribir el mismo por la hipoteca que el vendedor tenia y debía liberar ante el Banco Bicentenario, quien lo asumió ante Banfoandes, y que quedo registrado bajo el Numero 2009.1101, Asiento Registral 1 del matriculado con el Nº 377.12.10.4.340 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, por ante el Registro Público del Municipio Sucre, estado Mérida, en fecha 8 de julio de 2009.

Que los aquí demandados pretenden hacerlos pasar como invasores, cuando su posesión es legítima, continua, no interrumpida, no equivoca, pública y con intención de tener la cosa como propia conforme al artículo 772 del Código Civil, la cual deriva del contrato de compra-venta no cumplido por los aquí demandados.

Que esta negociación recae sobre un apartamento ubicado en las residencias Villa Libertad en el sector Las González del Municipio Sucre, por medio de un documento privado a lo cual se les entregó como inicial la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), que anexa recibo, cheque y transferencia bancaria marcado (E), y el resto sería pagado mediante el trámite de Ley de Política Habitacional o por medio de crédito hipotecario del Banco Bicentenario.

Que el dinero fue entregado a la señoraYELITZA LAMUS, quien dijo estar autorizada para vender el inmueble en nombre del Sr. Gildardo Bustamante, quien es la persona que aparece en el documento como el propietario del inmueble. Luego de 7 meses, de tanto insistirle a la Sra.YELITZA LAMUS que nos diera el documento de propiedad del apartamento para poder tramitar el crédito, conocimos al Sr. Bustamante y fue él quien les facilitó la copia de propiedad del documento y quedaron en realizar el negocio por el mismo monto de 180.000,00Bolívares, ya que les había entregado los 20.000Bolívares, como inicial.

Que fueron al Banco Bicentenario y llevaron copia del documentode propiedad del inmueble para solicitar el crédito y el gerente nos explicó que el Sr.Bustamante adeudaba para ese momento, la cantidad de veintidós mil Bolívares (Bs. 22.000,00), por morosidad de la deuda, lo que quiere decir, que existía una deuda de intereses sobre intereses y que mientras no se pagara y cancelara el Banco la deuda dicho crédito no se los podía otorgar, ya que el Banco exigía que el crédito que ellos le habían otorgado al Sr. Bustamante debía estar vigente.

Que al Sr. Bustamante le fue informado tal situación y quedó comprometido e incluso el mismo gerente del Banco le notificó por escrito y el sistema computarizado del Banco le informó que debía pagar dicha deuda en dos cuotas.

Que pasó un año y el Sr. Bustamante no pagó, incumpliendo su obligación con el Banco; es decir, nunca pagó la deuda crediticia y además, nunca pagó las cuotas del inmueble adquirido mediante crédito hipotecario y como consecuencia de esto, la deuda crediticia se fue incrementando.

Que a la ciudadana Yelitza Lamus no la volvieron a ver, ni saber de ella, y el Sr. Bustamante les dijo que el negocio lo harían con él y que esa señora no tenía nada que ver con eso y que no estaba autorizada ni siquiera a saber de la situación de la negociación que realizaron.

Que fueron en diferentes ocasiones a conversar y solucionar la situación con el Sr. Bustamante y al Banco Bicentenario y siempre se les comunicó lo mismo, que mientras el no pagara esa deuda no se les podía aprobar el crédito y que los solicitado no se podía porque se mantiene la deuda de morosidad ya comentada.

Que luego aparece la ciudadana YELITZA LAMUS con un supuesto poder que le había firmado y notariado el Sr. Bustamante y que nos vendería el inmueble,solo si era en Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), a lo que se negó y le dijo que no estaba de acuerdo porque ese no era el precio que habían pactado y le respondió que le daba seis (6) meses para desalojarle.

Que cuando llegaron a habitar dicho inmueble estaba deteriorado y él le dijo que no se preocupara que ese apartamento ya era nuestro y que podían hacerle las remodelaciones que creyeran convenientes y así lo arreglaron para poder habitarlo comodamente, colocándole piso, puertas, ventanas, se le hizo cocina y demás mejoras.

Que ese día llegaron a un acuerdo, y les pidió que le entregaran cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), porque iba a Caracas a agilizar la situación de la venta del apartamento, ya que según ella, en el Banco Bicentenario solo le ponían trabas y que en Caracas podía ser más rápido todo, a la cual le informamos que solo podían darle dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00), y ella acepto.

Que pasado el tiempo, nuevamente la Sra. Yelitza Lamus desaparece y no se volvió a comunicar con ellos y su número de celular estaba cortado y que al cabo de unos meses, se encuentra nuevamente con el Sr. Bustamante y le comento todo lo que había pasado y que como era posible que él le haya dado un poder a esa señora si habían llegado a un acuerdo con él.

Que el Sr. Bustamante le propuso que pagaran la morosidad entre los dos porque su situación económica no era buena y se le hacía difícil, a lo cual aceptaron y fueron al Banco.

Que el Banco les informó que la deuda ya ascendía por los CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (BS. 44.000,00), a lo que quedaronen pagar VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (BS. 22.000,00), cada uno en varias cuotas y se comprometieron con la señora Rocio, quien labora en dicho banco y es la encargada de esas cosas.

Que el Sr. Bustamante pagó CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000), a lo que posteriormente fueron al Banco y depositaron de su parte otros CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000,00), que anexo marcado (G), se los entregaron a la señora Rocio y ella a su vez, les entregó un recibo que hace constar dicho depósito bancario y también una lista de requisitos para solicitar el documento de liberación del inmueble para ir agilizando la solicitud del crédito.

Que hasta los momentos el señor Bustamante no ha pagado lo adeudado al Banco y nuevamente no se ha vuelto a comunicar con ellos para que les dé una explicación del por qué ha dejado de pagar.

Que nuevamente reaparece la señora Yelitza Lamus y cuando los ve, los ignora, y asumen que por evitar que le hicieran reclamos por el dinero que le dieron el cual gastó para uso personal y no fue usado para el fin pactado.

Que el 08 de junio del año 2022, la señora Yelitza Lamus tuvo la osadía de llegar a decirles que no va vender el apartamento, que los va a sacar porque ella se viene a vivir allí a lo que le respondió, que las leyes existen en este país y que buscaría un abogado para que le solucione tal situación y le respondió con amenazas e insultos.

Que esa situación le llevó a llamar por vía telefónica al Sr. Bustamante, quien los atendió y le contó lo que había pasado y le dijo que él fue muy claro con esa señora y que ellos tenían un acuerdo con él y le dijo, que ella no se metiera en eso y ella le respondió según él, que con el poder que él le había firmado a ella el señor Bustamante no tenía ni voz ni voto en ese asunto.

Que acudieron al SUNAVI para que les brindaran ayuda y colaboración y se buscara una salida a esa situación.

Que en ningún momento se están negando a comprar el inmueble pero están siendo víctimas de una estafa por parte de estos dos señores.

Que al inicio de la negociación propusieron que pagarían una cuota de mil bolívares por concepto de alquiler, mientras organizaban los tramites regulares de compra-venta, como una manera justa de hacer las cosas hasta que se aprobara dicho crédito, siempre y cuando ellos les dieran el documento de propiedad del inmueble para ir agilizando los trámites correspondientes de solicitud del crédito.

Que la copia del documento se las entregó el señor Gildardo Bustamante, el vendedor, después de siete (07) meses, se dirigieron al Banco y les comunicó la situación de morosidad del inmueble y se le hizo saber al Sr. Bustamante y le informaron que no pagaría las cuotas correspondientes hasta tanto el no pagara la deuda que tenía con el banco, el cual nunca cumplió.

Que persiste la deuda y sigue incrementándose, es conveniente también acotar, que hasta le han propuesto que si paga la morosidad que existe, nosotros asumiríamos pagar las cuotas del inmueble y apruebe la venta de dicho apartamento.

Que el Banco exige como mínimo el pago de seis (06) meses de cuotas para que el crédito se encuentre vigente y se apruebe la venta.

Que la parte demandada se han dado a la tarea de pretender desconocer sus derechos y hacerlos pasar por invasores, cuando en realidad están siendo afectados sin saber sin resolver sus problema de vivienda principal, manteniendo un inmueble sin saber realmente será suyo y con numerosos gastos en mejoras realizadas debuena fe.

Fundamenta la presente demanda en los artículos 26, 27, 49 y 257 de la Carta Magna y en los artículos 771, 772, 773, 1.133, 1.141, 1.159, 1160 y 1167 del Código Civil y el Articulo 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Estiman la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. (50.000,00), estimados en U.T. 113.637.

Formalmente demanda a los ciudadanos YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, y GILDARDO ENRIQUE BUSTAMENTE, antes identificados para que convengan en la negociación pactada en el documento de opción a compra-venta, o en su defecto, sea declarado por este Tribunal lo siguiente:

1. Sea declarada con lugar la demanda de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta realizada entre las partes aquí identificadas.

2. Como consecuencia, de este pronunciamiento, informa al ciudadano juez, su compromiso de pagar el saldo deudor de la opción de compra-venta pactada; así como también subrogarse en el pago de la deuda que existe del inmueble y sus intereses moratorios del Banco acreedor.

3. Solicitan se le ordene a los ciudadanos YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN y, el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, a cumplir con lo pactado y por tanto, les sea otorgada la propiedad del inmueble parcialmente pagado y en caso de su negativa, oficiar al Registro Inmobiliario a los fines de que sea estampada la nota del dictamen proferido por el Tribunal.

Solicitan que el pago diferido del inmueble pendiente se tome en consideración sin las mejoras realizadas en el inmueble y que la adecuación, monetaria de lo ya pagado sea con respecto al valor actual del inmueble en el mercado inmobiliario, que aproximadamente es este momento es de Bs 72.480,00. Por tanto solicita se considere como parte a ser descontada del valor actual de mercado del inmueble, lo que adeuda el demandado a la institución financiera.

Finalmente solicitan Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre un apartamento signado con el número 10 del segundo piso del edificio Nº 5 del Conjunto Residencial Chama Mérida en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida, cuyo datos registrales son Numero 2009.1101, Asiento Registral 1 del matriculado con el N º 377.12.10.4.340 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, por ante Registro Público del Municipio Sucre, Estado Mérida, en fecha 8 de julio de 2009. Para evitar que sea enajenado o vendido a terceros.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha 23 de octubre de 2023, la co-demandada Ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, debidamente representada por el abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO CARDENAS; mediante diligencia (f. 118), consignó escrito de contestación a la demanda, la cual obra a los folios 119 al 123 del presente expediente, quien contesto entre otras cosas lo siguiente:

UNO: Convienen a todo efecto legal, que es cierto que en fecha 29 de marzo del año 2012, actuando en representación del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, plenamente identificado en actas, firmó un documento vía privada, con el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, ya identificado, cuyo objeto es la futura Compra-Venta de un Bien Inmueble, conformado por un apartamento signado con el número 10, que es parte integral del segundo piso, del Edificio N° 5, del Conjunto Residencial Chama Mérida, ubicado en el Sector Las González, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mérida.

DOS: Que la representación invocada en el Ut Supra Documento de Opción a Compra Venta, de fecha 29 de marzo de 2.012, fue ratificada por el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, ya identificado, dada su cualidad de Propietario del comentado Bien Inmueble, Objeto del citado Bien Inmueble, tal y como consta en el Instrumento Poder, que le fue otorgado en fecha 22 de julio del año 2013, ante la Notaria Segunda de la ciudad del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, inserto bajo el número 26, Tomo 061, de los libros de Autenticación llevados en dicha Notaria, ya anexo en actas procesales, marcado con la letra “C”, del escrito liberal.

TRES: Niega y rechaza que los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA yMARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, desde la fecha del otorgamiento del Supra Contrato de Opción a Compra Venta, han poseído el Bien Inmueble objeto del citado contrato en forma legítima, puesto que no llenan los extremos de ley, contenido en el artículo 772, del Código Civil Venezolano, ya que al ser opcionantes y arrendatarios, su posesión es Precaria, es decir, poseen en nombre y representación del legítimo propietario.

CUATRO: Niegan y rechazan la pretendida cualidad de demandada, que ilegalmente le indilgan los acá demandantes, puesto que al no ser Legitima Propietaria del comentado Bien Inmueble, este Juzgador no puede obligarla a cumplir con la obligación de transferir la propiedad del citado Bien Inmueble, pues sus facultades de administración dependen de la voluntad del propietario, aunado a que el mandato en cualquier momento le puede ser revocado, en base a lo dispuesto en el artículo 772 del Código Civil.

CINCO: Niega y rechaza que actuando en nombre y en representación del propietario del Bien Inmueble Ofertado, es decir, el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, les haya autorizado a los acá demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, el ejecutar Mejoras en el Comentado Bien Inmueble.

SEIS: Niegan y Rechazan que actuando en nombre y en representación del propietario del Bien Inmueble Ofertado, es decir, el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, haya recibido cantidad de dinero de los acá Demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARIA CONSUELO MENDEZ RAMIREZ, por concepto de pago del Bien Inmueble o de gastos administrativos imputables a la operación de compra venta.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA PRESENTADA POR EL CO-DEMANDADO GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, DEBIDAMENTE REPRESENTADO POR EL ABOGADO EN EJERCICIO MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS; la cual obra a los folios 125 al 131 del presente expediente, quien contesto entre otras cosas lo siguiente:

Alega que es imponderable determinar que ambas partes contratantes al no haber fijado en el contenido del comentado Contrato una fecha expresa de su vencimiento, produce entonces que el comentado Contrato de Opción a Compra-Venta, si bien es un contrato Bilateral pero de Vigencia Indefinida, y por ello, su cumplimiento por vía Jurisdiccional es extemporáneo, ya que no existe una cláusula contentiva de una fecha de finito o vencimiento de la obligaciones que le haga exigible.

Invoca que el contenido del Supra Documento Privado de fecha 29 de marzo del año 2012, consta que ambas partes contratantes convinieron o establecieron que el cumplimiento o resolución del Supra Contrato de Opción a Compra Venta, estaría determinado por una condición potestativa mixta, por cuanto su cumplimiento o resolución depende al mismo tiempo de la voluntad de las partes contratantes y de la voluntad de un Tercero, o del caso, tal como lo disponen los artículos 1.997 y Primer Aparte del artículo 1.199 del Código Civil de Venezuela, lo que constituye una causal de inadmisibilidad de la presente Acción de Cumplimiento de Contrato, por falta de exigibilidad de las mismas.

Acota que en el contenido del Supra Documento Privado de fecha 29 de marzo del año 2012, consta que ambas partes contratantes convinieron, además del contrato de Opción a Compra Venta, también convinieron o establecieron la existencia de un contrato de arrendamiento cuya vigencia estaría bajo el cumplimiento de una obligación condicional mixta, por lo que entonces los futuros compradores, es decir, los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA yMARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, ya identificados, se constituían en arrendatarios y con tal condición están en la obligación de pagar desde la fecha 29 de marzo del año 2012 la cantidad de Mil Bolívares (1.000,00Bs), por concepto de pago de Cánones de Arrendamientos.

Convienen que es cierto que en fecha 29 de marzo del año 2012, la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, ya identificada, actuando en su representación, firmo un Documento Vía Privada con el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, ya identificado, cuyo objeto es la futura Compra-Venta de un Bien Inmueble de su propiedad conformado por un apartamento signado con el número 10, que es parte integral del segundo piso, del Edificio N° 5, del conjunto Residencial Chama Mérida, ubicado en el Sector Las González, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida.

Niega y rechaza que los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, desde la fecha del otorgamiento del Supra Contrato de Opción a Compra Venta, han poseído en forma legítima el Bien Inmueble, objeto del citado contrato, puesto que dicha posesión no llenan los extremos de ley, contenido en el artículo 772, del Código Civil Venezolano, ya que al ser Opcionantes y arrendatarios, su posesión es precaria, es decir, poseen en nombre y en representación del legítimo propietario.

Niega y rechaza que haya autorizado a los acá demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, el ejecutar mejoras en el comentado bien Inmueble.

Niega y rechaza que haya recibido la cantidad de dinero de los acá demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, por concepto de pago del Bien Inmueble o de gastos administrativos imputables a la operación de compra venta; por lo que es impertinente y temerario pretender que solo él, deba cumplir con su obligación de materializar la transferencia de la propiedad del Bien Inmueble y menos aún, que este Juzgador emita sentencia firme que produzca el efecto traslativo de propiedad, contenido en el artículo 531 del Código Procesal Civil, cuando existe y será probado un notorio estado de Insolvencia de parte de los acá demandantes.

Niega y rechaza que haya recibido cantidad de dinero de los acá demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, por concepto de pago de cánones de arrendamiento del Bien Inmueble.

Alega la falta de cualidad ya que de los hechos antes narrados es concluyente que la Obligación Condición Mixta, conformada por llenar ambas partes contratantes, las condiciones y requisitos que permitieran la obtención o aprobación de un Crédito Hipotecario que permitiera a los futuros compradores pagar el monto de la venta, se configura en un notorio estado de Insolvencia en el pago de parte de los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, aunado al hecho de que los referidos ciudadanos en su condición de arrendatarios no han pagado los montos de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del año 2012, hasta la presente fecha y sumado a la inexistencia de una fecha cierta del vencimiento del Ut Supra Contrato de Opción a Compra Venta, es lo que infiere que los acá demandantes de marras, los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, no poseen la cualidad procesal para incoar la presente acción, lo que invoco tal como lo preceptúa el artículo 361 del Código Procesal Civil.

TEMA A JUZGAR

Planteada en la instancia inferior la controversia cuyo reexamen fue deferido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la demanda por cumplimiento de contratode opción a compra venta, deducida en la presente causa, es o no procedente en derecho y, en consecuencia, si la sentencia apelada, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, no sin antes resolver como punto previo, lo que a continuación se realiza:

PUNTOS PREVIOS

Determinada la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional, debe este operador de justicia emitir pronunciamiento sobre el siguiente punto previo:

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

En fecha 23 de octubre de 2023, en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte Co-demandada el ciudadano GILDARDO ANTONIO CÁRDENAS, opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de los demandantes para incoar la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo lo siguiente:

“…Ciudadana Jueza de los hechos antes narrado es concluyente que la Obligación Condición Mixta, conformada por llenar ambas Partes Contratantes, las Condiciones y requisitos que permitirán la Obtención o aprobación de Un Crédito Hipotecario, que permitirán a los Futuros Compradores el Pagar el monto de la Venta, lo que configura un notorio estado de Insolvencia en el Pago, de parte de los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARIA CONSUELO MENDEZ RAMIREZ, aunado al hecho de que los referidos ciudadanos, en su condición de ARRENDATARIOS, no han Pagado los montos de los Cánones de arrendamiento desde el mes de Abril del año 2.012, hasta la presente fecha y sumado a la inexistencia de una fecha cierta del vencimiento de Ut Supra Contrato de Opción A Compra Venta, es lo que infiere que los acá Demandantes de marras, los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARIA CONSUELO MENDEZ RAMIREZ, no poseen la CUALIDAD PROCESAL PARA INCOAR LA PRESENTE ACCIÓN, lo que invoco tal como lo preceptúa el artículo 361, del Código Procesal Civil…”

Nuestra jurisprudencia de instancia y de casación, acogiendo la opinión del ilustre procesalista patrio Luis Loreto (vide: “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en “Estudios de Derecho Procesal Civil”, pp. 65-126), reiteradamente ha establecido que la cualidad o legitimación en la causa (legitimatio ad causam) debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley abstractamente concede la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto. La no concurrencia de esa relación de identidad en cualesquiera de los sujetos privados que integran la relación procesal, origina en ellos una falta de legitimación activa o pasiva para la causa. Cuando este fenómeno de identidad lógica se da con respecto al actor, se denomina falta de legitimación activa, y cuando tal falta ocurre en cuanto al demandado, se le denomina falta de legitimación pasiva.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo n° 118, de fecha 23 de abril de 2010, dictada bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz, caso: JORGE ENRIQUE CONTRERAS PABÓN, se pronunció sobre la legitimación ad causam, en los términos siguientes:

“[Omissis]

La jurisprudencia de este Alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:

‘(...)-la legitimatio ad procesum– o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (...).’
(Sentencia de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de julio de 1999.)

Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones:

I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.
II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido).
IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.
[Omissis]”(sic) (http://www.tsj.gov.ve)

Al respecto, en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala:

“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”.

Asimismo, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

De la normativa y jurisprudencia examinadas se desprende que la falta de legitimación ad causames una defensa de fondo que opone la parte demandada, a los fines que sea resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, y que debe entenderse como un presupuesto procesal esencial que determina la idoneidad de las partes para participar en el litigio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo; la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica. En consecuencia, el proceso debe instaurarse entre quienes ostentan una relación jurídica material o un interés jurídico legítimo en conflicto, pues solo así se garantiza la contradicción necesaria para el correcto desarrollo del litigio, es decir para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

Finalmente, en el presente caso, este Jurisdicente observa que la parte demandante en el libelo de la demanda, por cumplimiento de contrato, manifiesta que la misma recae sobre un apartamento signado con el número 10 del segundo piso del edificio Nº5 del Conjunto Residencial Chama Mérida en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida, el cual ocupan y poseen desde el momento en que se dio como cierta la opción a compra-venta. Asimismo se evidencia que la parte actora produjo junto con el libelo de la demanda y como uno de los instrumentos fundamentales de la misma, el contrato de opción a compra-venta de un apartamento, cuyo cumplimiento demanda a través de esta acción, demostrando así su legitimación para solicitar el cumplimiento del mismo.

Ahora bien, del análisis del contenido de dicha instrumental, se identifica claramente a los contratantes ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLÉN, quien para los efectos de ese contrato se denominó la encargada de la venta del apartamento por una parte, y por la otra el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, que a los efectos del citado contrato quedó denominado como comprador, lo cual evidencia la relación jurídica que sustenta su pretensión. Asimismo, se observa que los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA yMARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, ambos cónyuges tienen cualidad y legitimidad para intentar la presente acción, quedando de esta manera establecida la legitimatio ad causam, por lo que la instauración del proceso se ha verificado de manera correcta entre quienes aparecen como demandantes y como demandados, lo que permite constatar que los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZRAMÍREZ, tienen efectivamente la cualidad e interés como sujeto activo de la pretensión; en consecuencia, es forzoso para este sentenciador, declarar SIN LUGAR la defensa de fondo sobre la falta de cualidad Procesal de la parte actora para incoar la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA

En fecha 13 de agosto de 2024, el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, actuando en nombre y representación del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, siendo la oportunidad correspondiente para presentar informes, procede en discriminar los hechos y vicios en Juzgamiento, contenidos en la sentencia de fecha 07 de junio del año 2024, proferida por el Tribunal Ad Quo,y manifiesta que el mismoincurrió en el vicio de inmotivación, y en una flagrante violación de normas de orden público,tal como lo estipula el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor se reproduce a continuación:

“Artículo 243
Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

Así tenemos, que en cuanto al vicio de inmotivación, la Sala de Casación Civil, expediente 2009-000249, bajo la ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, en fecha 23 de abril de 2013, indicó lo siguiente:

“[omissis] Ahora bien, los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado que los errores in procedendo de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público.
Al respecto se ha pronunciado esta Sala en sentencia Nº 224, de fecha 13 de julio de 2001, expediente Nº 97-225, y fallo Nº 182, del 9 de abril de 2008, expediente Nº 2007-876, que establecieron lo siguiente:
“...Establece el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil la facultad de casar de oficio el fallo recurrido, cuando la Sala observe en la sentencia infracciones de orden público, aunque no hayan sido denunciadas.
Ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil, considerar los requisitos de la sentencia a que alude el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil como de orden público, por tanto, la inobservancia de los mismos por parte de los jueces de instancia debe ser sancionada por este Tribunal Supremo...”
Asimismo, dispone el artículo 243, en su numeral 4° del Código de Procedimiento Civil, que toda sentencia debe contener los motivos de hecho y de derecho que sustentan la decisión.
Al respecto, mediante sentencia N° 291 de fecha 31 de mayo de 2005, (Caso: Manuel Rodríguez c/ Estación de Servicios El Rosal C.A.), esta Sala señaló lo siguiente
“...Uno de los requisitos formales de la sentencia es el que prevé el artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, que es el referido a la motivación del fallo; requisito que obliga a los jueces a expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión; al mismo tiempo, exige que la sentencia sea el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa. De esta manera, se controla la arbitrariedad del sentenciador, pues le impone justificar el razonamiento lógico que siguió para establecer el dispositivo y, garantiza adicionalmente, el legítimo derecho de defensa de las partes, al conocer éstas los motivos de la decisión, ya que, si no están de acuerdo con la argumentación dada por el sentenciador, podrán interponer los recursos previstos en la ley para la revisión de la legalidad del fallo.
En este sentido, la Sala ha señalado que “...El requisito de la motivación del fallo previsto en el artículo 243 ordinal 4º, del Código de Procedimiento Civil, obliga al sentenciador a expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión, protegiéndose de esta manera a las partes contra lo arbitrario, y exigiendo del juez la elaboración de un fallo que resulte de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa...Como el poder del juez al momento de su decisión se encuentra vinculado al derecho (quaestio iuris) y a la certeza de los hechos (quaestio facti), se sigue de aquí que la motivación del fallo ha de comprender ambas cuestiones, como expresamente lo exige la norma procesal antes citada...”. (Sent. 21/5/97, caso: Jesús Alberto Pisani c/ Banco Caroní, C.A.).
Asimismo, ha expresado que “...el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos...”. (Vid. Sent. Nº 83 del 23/3/92, reiterada el 26/4/00, caso: Banco Mercantil C.A. S.A.C.A., contra Textilera Texma C.A. y otro). (Destacados de la Sala)).
La exigencia de la motivación, está universalmente contenida en las leyes procesales, y es consecuencia del principio de legalidad de los actos jurisdiccionales y es una característica de la jurisdicción de derecho. Así ha dicho esta Sala que:
“...El dispositivo de todo fallo debe ser razonado, es decir, estar fundado en un examen de los hechos y de las pruebas aportadas a los autos, con las conclusiones jurídicas que a los Jueces le merecen. Esta formalidad es una garantía contra la arbitrariedad judicial pues que con su cabal cumplimiento la cosa juzgada que emerge del dispositivo llega a ser el resultado lógico de una sana administración de justicia” (G.F. Nº 39. Pág. 192. Márquez Añez, Leopoldo. Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Venezolana, editorial jurídico venezolano. Pág. 36, Cita Nº 46)

[…]También ha sostenido la Sala, atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum, se vierte a continuación, que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades:
a) Que la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye. Vale decir, no contenga materialmente ningún razonamiento, de hecho o de derecho que pueda sustentar el dispositivo.
b) Que las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas. Caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben tenerse jurídicamente como inexistentes.
c) Que los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables. Generando una situación equiparable a la falta de fundamentación; y
d) Que todos los motivos son falsos. Caso en que los motivos sean tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la Alzada o a la Casación conocer el criterio jurídico que siguió el Juez para dictar su decisión, caso éste también que se equipara a la falta de motivación. (Cfr. al efecto sentencias Nº 83 del 23/3/92, caso: Juan Nazario Perozo, contra Freddy Victorio Escalona Cortez y otros, reiterada el 24/2/00, fallo Nº RC-40, Exp. 1999-750, caso Pedro Antonio Alonzo Miranda, contra Ana Luisa Alonzo de Bellera y otros; del 26/4/00, fallo Nº RC-125, Exp. 1999-302, caso: Banco Mercantil C.A. S.A.C.A., contra Textilera Texma C.A. y otro, nuevamente ratificada mediante fallos del 20/7/05, Nº RC-477, Exp. 2004-531, casación de oficio, caso: Jorge Perera Flores, contra Victorio Escalona Cortez y otro, Nº RC-182 del 9/4/08, Exp. 2007-876, casación de oficio; caso: Marlene Evarista Revete Abreu y otros, contra la Asociación Civil Unión de Conductores del Oeste; N° RC-149 del 30/3/09, Exp. 2008-662, caso: sociedad mercantil denominada Servicios y Transporte Freddy Parucho Compañía Anónima (F.P. TRANSPORTE C.A.), contra la sociedad mercantil denominada CNPC SERVICES VENEZUELA LTD S.A., y N° RC-616 del 5/11/09, Exp. 2009-076, caso: PASCUAL ANTONIO VALERIO MOYA contra Sociedad Mercantil denominada CORPORACIÓN DE ALIMENTOS BRINDISI C.A. (CORPOBRICA), las tres últimas citadas con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, entre otras.
La motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes.
Para la Sala en constante y pacífica doctrina, por lo menos a partir de 1906, está claro, que el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse.[omissis] ((sic)”

Establecido lo anterior este Jurisdicente, observa:

Que el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, denuncia que el Tribunal a quo al emitir la sentencia recurrida, violento lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, a cuyos efecto señala que existe en la sentencia recurrida1) ausencia de una síntesis, 2) que los motivos de hecho y de derecho son tan vagos, generales, inocuos e ilógicos, el vicio de silencio de pruebas, 3) falsos supuestos y 4) una violación al principio de tutela jurídica, que hacen que la sentencia recurrida, este infectada de nulidad absoluta. A tales efectos este Jurisdicente procede a emitir un pronunciamiento sobre cada uno de los puntos antes señalados.

AUSENCIA DE UNA SÍNTESIS

La representación judicial de la parte demandada, manifiesta que el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida incumplió con su obligación, de efectuar una síntesis de lo que son los límites de la controversia planteada en virtud de que no está discriminado los trámites de la incidencia y decisión de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenidas en las actas procesales, con lo cual no queda expresamente expuesto los términos en que quedó planteada la controversia, violentando de esta forma lo establecido en el ordinal 3º del artículo 343 del Código de Procedimiento civil, incumpliendo con su deber de realizar con sus propias palabras una síntesis, en forma clara, precisa y lacónica de los términos en quedo planteadoel asunto jurídico por resolver.

Asimismo plantea que la Juzgadora del Tribunala quo, en el contenido de la sentencia no sintetizo en forma hilvanada o concatenada, las excepciones invocadas por la parte demandada, a pesar de que en su narrativa, detalla que la parte actora manifiesta que se comprometió con su representado en pagar la morosidad entre los dos cuya deuda ya ascendía por los 44.000,00 Bs, a lo que quedaron en pagar 22.000,00 Bs, cada uno en varias cuotas; es decir, que la parte actora, es responsable solidario en el acto de pago de la deuda bancaria y su morosidad, para lograr así, la cancelación de la hipoteca y su posterior liberación.
Ahora bien este Jurisdicente observa con respecto a las cuestiones previas que el Tribunal a quo en la narrativa de la sentencia recurrida hace una síntesis clara y precisa de los hechos en que quedó planteada la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, evidenciándose de su contenido que efectivamente menciona sobre las cuestiones previas lo siguiente:

“[OMISSIS] En fecha 07 de agosto del 2023, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3º, 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…).

Previo computo de fecha 16 de octubre del 2023, este Tribunal declara DEFINITIVAMENTE FIRME la sentencia de fecha 07 de agosto del 2023 (f. 117 y vuelto). [OMISSIS]”

En este sentido, se observa que la presente demanda es por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, y que la síntesis a la que hace referencia la parte demandada cuyo incumplimiento se denuncia es sobre un incidencia cuya decisión obra inserta a los folios 103 y 111, que declaróSIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3º, 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que fue declarada DEFINITIVAMENTE FIRME en fecha 07 de agosto del 2023, siendo dicha incidencia resuelta, evidenciándose que en la oportunidad de emitir un pronunciamiento sobre la misma el Tribunala quocon sus propias palabras realizó una síntesis, en forma clara, precisa y lacónica de los términos en quedo planteado el asunto jurídico correspondiente a las cuestiones previas.

En consecuencia, este Jurisdicente considera para efectos de la sentencia definitiva, que el Tribunal de causa en la parte de la narrativa de la sentencia recurrida, hace mención a que declaró SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3º, 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obstante no profundiza sobre ello, en virtud de que dicho asunto jurídico, ya fue resuelto mediante decisión declarada DEFINITIVAMENTE FIRME en fecha 07 de agosto del 2023. Por consiguiente en criterio de este Jurisdicente resulta innecesario realizar nuevamente una síntesis, en forma clara, precisa y lacónica de los términos en quedo planteado un asunto que ya fue resuelto, siendo lo pertinente que el Tribunal de la causa realizara una síntesis, en forma clara, precisa y lacónica de los términos en quedo planteado el asunto jurídico pendiente por resolver, tal como lo hizo en la sentencia de fecha 07 de junio de 2024.

Por otra parte, con respecto a la afirmación de que la parte actora, es responsable solidario en el acto de pago de la deuda bancaria y su morosidad, para lograr así, la cancelación de la hipoteca y su posterior liberación, del análisis del contrato Documento privado de Contrato de Opción a Compra Venta, otorgado por vía privada en fecha 29 de marzo de 2012; cuya copia esta ya consignada en autos, marcada con la letra “b”, no se evidencia que las partes contratantes hayan acordado la subrogación de la deuda. En virtud de lo expuesto, resulta evidente que el Tribunal de la recurrida no infringióla norma contenida en el ordinal 3º del artículo 343 del Código de Procedimiento civil, y así se declara.

LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN

La representación judicial de la parte demandada, manifiesta lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“[OMISSIS] a todo evento denuncio que en la sentencia recurrida, el tribunal Ad Quo violento los establecido en el Numeral Cuarto (4º), del artículo 243, Esjuden [SIC], por cuanto los motivos de hecho y de derecho invocados se destruyen los unos a los otros, por contradicciones graves e inconciliables, al punto de que son vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos, lo que constituye la falta absoluta de fundamentos, siendo por tal, que impiden conocer el criterio jurídico asumido para decidir. Es pacíficamente aceptado, que en toda sentencia proferida, el Juzgador debe realizar una interpretación lógica de vinculación de la norma con el caso concreto, siendo entonces, que el Justiciable tiene el deber de Motivar la sentencia, es decir, el expresar las razones de hecho y de derecho, en los que se apoya la resolución del caso (…). Ahora bien, del análisis del contenido de la Supra Sentencia, se infiere que el Ad Quo incurrió en los Vicios de Inmotivación de sentencia, por lo expuesto a continuación:

2.1.-

El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 181, deja constancia que '… cumpliéndose de esta manera el último de los requisitos necesario para determinar incuestionablemente que en el presente asunto se está al frente de un verdadero contrato de venta del inmueble antes identificado…”

2.2.-

El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 185, deja constancia que “…Así las cosas, encontramos que el contrato bilateral en cuestión, no tiene prevista la trasmisión inmediata de la propiedad, pues requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, siendo entonces el acuerdo de marras un instrumento que allana o prepara el camino para facilitar el acto de compraventa definitivo y la respectiva traslativa de los derechos de propiedad, con vista a los acuerdos preliminares allí plasmados…”
2.3.-
El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 165, deja constancia que el actor en su escrito manifestó o confeso: “… Manifiesta que en dicho contrato evidencian las clausulas de la compra venta, las cuales son claras el monto de la venta, el anticipo dado, el compromiso de cancelar la hipoteca y las condiciones en las cuales se le hizo entrega de la posesión del inmueble y en espera del cumplimiento de todo lo pactado de forma privada, pero dada las limitaciones existentes para el momento de suscribir el mismo por la hipoteca que el vendedor tenia y debía liberar ante el Banco Bicentenario…”
2.4.-

El Tribunal A Quo, al vuelto del folio 165, dej constancia que el actor en su escrito manifestó o confeso: “… Manifiestan que la negociación recae sobre un apartamento ubicado en las residencias Villa Libertad en el sector Las González del Municipio Sucre, por medio de un documento privado a lo cual se les entrego como inicial la cantidad de 20.000 Bs, que anexó recibo, cheque y –transferencia bancaria marcado con la letra “E”, y el resto pagado mediante el trámite de Ley de Política Habitacional o por medio de crédito hipotecario del Banco Bicentenario.

(…)

El Tribunal Ad quo, al vuelto del folio 166, deja constancia que el actor en su escrito manifestó o confeso: “… Manifiesta que él le propuso que pagaran la morosidad entre los dos porque su situación económica no era buena y se hacía difícil a lo aceptaron y fueron al Banco, el banco les informo que la deuda ya ascendía por los 44.000,00Bs [SIC], a lo que quedaron en pagar 22.00,00Bs [SIC], cada uno en varias cuotas…”

Ciudadano Juez, de lo antes citado, se constata que efectivamente los motivos detallados por el Ad Quo, son tan vagos, generales, inocuos (…), caso este que inexorablemente se equipara a la falta de motivación; puesto que por un lado determina que estamos en presencia de un definitivo contrato de Compra Venta, y a su vez y en forma contradictoria invoca que el Supra Documento es preliminar para la futura realización o materialización de un documento definitivo de compra venta e insólitamente alega que la Parte Actora cumplió con las obligaciones de ley, dado su cualidad de comprador, es decir, que pago el precio, lo que le confiere cualidad para incoar la presente Acción de cumplimiento, y en orden contradictorio, expone que y corrobora de actas procesales, que el Actor, incumplió con el pago del precio del bien dada en opción, y además también incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento dada la posesión anticipada del referido Bien Inmueble.OMISSIS]”.

De la anteriordenuncia realizada por la parte codemandada con respecto a lo señalado por el Tribunalde la causa, al vuelto del folio 181, que afirma que se está frente a un verdadero contrato de venta, se evidencia que el mismo aplica el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo Nº RC-820 de fecha 11 de diciembre de 2005 y de la Sala Constitucional, en la sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso de Panadería la Cesta de los Panes, expediente Nº 14-662, que considera la opción de compraventa como una verdadera venta si en ella se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, y cita el contenido del artículo 1.141 del Código Civil. Asimismo del contenido de la sentencia el Tribunal de la causa de forma clara hace referencia en reiteradas ocasiones a que la presente demanda por cumplimiento de contrato, se trata de un documento preliminar de opción a compra-venta, y que el mismo requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, es decir que aún cuando señala que es un contrato de opción a compra venta, al verificar los requisitos de un contrato de venta, constata que dicho contrato cumple con los requisitos necesarios para que se considere una venta.

Por otra parte, con respecto a la deuda ante el banco y a la propuesta realizada por la parte demandante de pagar la morosidad entre los dos ante el banco, este Jurisdicente observa que si bien la parte actora según el libelo de la demanda, señala que le hizo dicha propuesta a la parte demandada, del contenido del contrato de opción a compra-venta no se evidencia dicho acuerdo, en alguna de las cláusulas. Asimismocon respecto a la solicitud realizada por la parte demandante de subrogarse la deuda con el banco, lo cual guarda relación con lo anterior, este Jurisdicente observa que el Tribunal a quo, si emitió un pronunciamiento en la sentencia al vuelto del folio 185, al hacerle saber “que del análisis pormenorizado al contrato de opción de compra, dicho pedimento no fue establecido, por lo que no es viable el mismo.”

Asimismo, el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, manifiesta queel Tribunal a quoalega que la parte actora cumplió con las obligaciones de ley, dado su cualidad de comprador, es decir, que pago el precio, lo que le confiere cualidad para incoar la presente acción de cumplimiento, y en orden contradictorio, expone que y corrobora de las actas procesales, que el actor, incumplió con el pago del precio del bien inmueble dado en opción, y además también incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento dada la posesión anticipada del referido Bien Inmueble, con respecto a este argumento se evidencia del contenido de la sentencia que el Tribunal de la causa señala el contenido del artículo 1.168 del Código civil cuyo tenor es el siguiente:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Asimismo,en la sentencia recurrida el Tribunal a quo al vuelto del folio 184, señala lo siguiente:

En el caso bajo análisis, el contrato de opción a compra venta y a su vez la relación arrendaticia, conforman un solo documento que recoge dos negocios jurídicos cuyas obligaciones deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en dicho contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas o para ambas en oportunidad distinta, hecho lo cual no fue así, por lo tanto deben cumplirse ambas obligaciones de forma simultánea.

Con respecto a lo anterior, este Jurisdicente observa que el Tribunal de la causadel análisis de la actas, señala el incumplimiento de ambas partes, no obstante con respecto a la obligación de la parte actora del pago de los cánones de arrendamiento, así como de la obligación de la parte demandada de realizar el pago de la hipoteca, el a quo deja claro que ambas obligaciones debían cumplirse de forma simultánea. A tales efectos este Jurisdicente considera pertinente citar el contenido del Documento privado de Contrato de Opción a Compra Venta, otorgado en vía privada de fecha 29 de marzo de 2012:

“TERCERA: El vendedor debe cancelar la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble y consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria. CUARTA: Los gastos de registro del traspaso de la propiedad que se generen por la presente negociación serán cancelados por el COMPRADOR. SEPTIMA [SIC]: Clausula Penal: Se establece de común acuerdo entre las partes la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs10.000,00) como penalización, es decir, EL COMPRADOR, perderá la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 10.000,00) y solo tendrá derecho a que se le reintegre la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 10.000,00) en un plazo de un (1) mes después del vencimiento de esta opción, si existiera incumplimiento por causa de el VENDEDOR, este tendrá que indemnizar a el comprador con DIEZ MIL BOLIVARES [SIC] (Bs10.000, 00) además de devolver completamente la cantidad recibida como opción de compra, es decir, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES [SIC] (Bs30.000,00) en un plazo de un (1) mes después del vencimiento de esta opción.
NOTA: SE REALIZA ESTA OPCION DE COMPRA DE MANERA PRIVADA HASTA TANTO AMBAS PARTES CUENTEN CON TODOS LOS DOCUMENTOS REQUERIDOS POR EL BANCO PARA LA SOLICITUD DEL CREDITO [SIC] HIPOTECARIO. ADEMAS [SIC] EL COMPRADOR PAGARA MIL BOLIVARES [SIC] (Bs1000,00) como pago de alquiler hasta que se apruebe dicho crédito.

Cabe señalar que la clausula de penalización no cabe a lugar si la negociación no se da por parte del banco.”

De lo anterior, este Juridicente observa que la ciudadanaYELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, quien a efectos de dicho contrato se denominó la “ENCARGADA” de la venta del apartamento, antes descrito, de conformidad con la clausula “TERCERA”, de dicho contrato debía pagar la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble y consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria y el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, debía pagar el alquiler del bien inmueble, antes descrito, ambas obligaciones debían cumplirse de forma simultánea, hasta que el banco aprobase el crédito, es decir el comprador se comprometió a pagar la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), restantes mediante crédito hipotecario.

Ahora bien, es claro que el vendedor en un primer paso debía ejecutar su obligación correspondiente a la liberación de la hipoteca, y seguidamente en un segundo paso el compradordebía mediante crédito hipotecario u otra forma, pagar el restante, cosa que nunca ocurrió, en consecuencia cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que hayan fijado fechas diferentes o como es el caso del pago del canon de arrendamiento que debía ser pagado desde el vencimiento del primer mes de alquiler contados a partir dela celebración de dicho contrato,este ultimo debía cumplirse de forma simultánea. Por consiguiente, el pago pendiente del precio de venta del inmueble en litigio, este Jurisdicente observa tal como lo señalo el Tribunal de la causa que el comprador no podía pagar el restante del precio acordado, en virtud del incumplimiento de la parte co-demandada (vendedora).

En este mismo sentido se evidencia que en la cláusula séptima los contratantes establecieron de común acuerdo entre las partes la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) como penalización, es decir, EL COMPRADOR, perderá la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) y solo tendrá derecho a que se le reintegre la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) en un plazo de un (1) mes después del vencimiento de esta opción, y si existiera incumplimiento por causa de el VENDEDOR, este tendrá que indemnizar a el comprador con DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000, 00), además tendrá que devolver completamente la cantidad recibida como opción de compra, es decir, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) en un plazo de un (1) mes después del vencimiento de esta opción. Por consiguiente dicha clausula penal, es aplicable en el caso de que alguna de las partes contratantes no cumplan con su obligación en el caso de la negociación de opción a compra-venta del inmueble, lo cual no incluye la negociación correspondiente al arrendamiento, tal como se evidencia del contenido de dicho contrato.

En consecuencia este Jurisdicente, considera que el Tribunal de la causa no incurrió en la contradicción señaladaporel Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, dada la naturaleza mixta de dicho contrato que reúne en un solo contrato dos negocios como es la opción a compra – venta y el arrendamiento del bien inmueble objeto de la venta, el Tribunal de la causa se limita a hacer una diferenciación de ambas negociaciones, dejando claro que el comprador cumplió con su parte del contrato a pagar la inicial de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), no obstante el hecho de que este haya cumplido con dicho pago no significa que haya dado cumplimiento a la segunda negociación de dicho contrato como lo es el de arrendamiento, dado que de las actas procesales no se observa ninguna prueba a los fines de demostrar que efectivamente cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento.

Finalmente este Jurisdicente, del análisis de la parte motiva de la sentencia, así como de actas que conforman el presente expediente, y de lo denunciado por el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, de que los motivos de hecho y de derecho son tan vagos, generales, inocuos e ilógicos, en virtud de lo expuesto, resulta evidente que el Tribunal de la recurrida no infringió la norma contenida en el ordinal 4º del artículo 343 del Código de Procedimiento civil, y así se declara.

VICIO DE SILENCIO DE PRUEBAS
Con relación al vicio de silencio de pruebas, la Sala de Casación Civil, ha establecido, mediante sentencia Nº 235 de fecha 4 de mayo de 2009, caso: Julio Germán Betancourt, contra Virginia Portilla y otra,lo siguiente:
“…Es criterio reiterado de esta Sala que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió…”. (Negritas de la Sala).
Así mismo, la Sala en sentencia Nº 211, de fecha 21 de marzo de 2006, caso: Farmacia Atabán S.R.L., contra Caja de Ahorros de los Bomberos Metropolitanos de Caracas, reiterando la decisión de fecha 12 de noviembre de 2002, caso Víctor José Colina Arenas contra Raúl Aldemar Salas Rodríguez, y Adriática de Seguros C.A., ha manifestadoque las hipótesis en las que pueden resultar improcedentes denuncias por silencio de prueba, son de gran variedad, entre las cuales pueden citarse las siguientes:
1) La prueba silenciada se refiere a hechos manifiestamente impertinentes con los discutidos en el proceso.
2) El medio probatorio es ineficaz, pues no fue promovido y evacuado de conformidad con los requisitos exigidos en la ley.
3) La prueba que no fue analizada se refiere a hechos que resultaron establecidos por el juez, con base en otra prueba que por disposición legal tiene mayor eficacia probatoria.
4) La prueba silenciada es manifiestamente ilegal.
5) La ley dispone que el hecho no puede ser establecido con base en la prueba silenciada; por ejemplo, el artículo 1.387 del Código Civil prevé que no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto excede de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo). O por el contrario, la ley establece que el hecho sólo puede ser demostrado por un determinado medio de prueba, que no es la silenciada; por ejemplo, el artículo 549 del Código de Comercio que establece que el contrato de seguro se prueba por un documento público o privado llamado póliza.
6) Los casos en los cuales se promueve una prueba sin indicar el objeto de la misma, lo cual impide cumplir el mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, y al juez acatar lo previsto en el 398 eiusdem…”. (Negrillas de la Sala).

Por lo tanto, el alegado vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, pues ni siquiera lo menciona, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio. Este vicio puede ser denunciado por cualquiera de las partes, por cuanto una vez que la prueba es incorporada al expediente, escapa de la esfera dispositiva y pertenece al proceso, lo que autoriza al juez para valorarla con independencia de quien la promovió, con fundamento en el principio de adquisición procesal. Esto significa que si las partes han presentado oportunamente sus pruebas, han sido admitidas y evacuadas de acuerdo con las normas procesales, no se puede alegar vicio de silencio de pruebas.

Al respecto el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en dicho escrito señaló lo siguiente:

“[OMISSIS] el Ad Quo, al proferir la sentencia hoy apelable, incurre en el denominado VICIO DE SILENCIO DE PRUEBAS, puesto que dejo de examinar, analizar en forma íntegra y darle pleno valor probatorio a las pruebas promovidas y admitidas por las Partes, siendo que por lo cual, dejo de obtener un sentido claro y categórico del efecto jurídico que emana de cada una de ellas, con lo cual, incumplió con el deber de motivar su fallo (…)

El Documento privado de Contrato de Opcion a Compra Venta, otorgado en via privada de fecha 29 de marzo de 2012; cuya copia esta ya consignada en Autos, marcada con la letra “b”.

El Tribunal Ad Quo, debió otorgarle pleno valor probatorio, por ser una prueba pertinente al asunto que se dirime o Juzga, y debió constatar que en su contenido, no consta una fecha de vencimiento, lo que produce entonces que el comentado Contrato de Opcion a Compra Venta, si bien es un contrato Bilateral, pero de Vigencia Indefinida, y con ello, su cumplimiento por via Jurisdiccional es extemporáneo, ya que no existe una Clausula contentiva de una fecha de finito o vencimiento de las Obligaciones, que le haga exigible; y en un mismo orden omitió valorar, que en su contenido consta que, ambas Parte Contratantes convinieron o establecieron, que el Cumplimiento o Resolucion del Supra Contrato estaría determinado por una CONDICION POTESTATIVA MIXTA, por cuanto su cumplimiento o resolución depende al mismo tiempo, de la voluntad de las Partes contratantes y de la voluntad de un Tercero, o del caso, tal como lo dispone los artículos 1.197 y Primer Aparte del artículo 1.199, del código civil de Venezuela, lo que constituye una causal de inadmisibilidad de la presente Acción De cumplimiento De Contrato, por falta de exigibilidad de las mismas.

En este sentido resulta oportuno citar lo señalado por el Tribunal de la causa en la oportunidad de valorar dicha instrumental:

Este Tribunal observa que al folio 09 y 10 del presente expediente, obra el original del documento privado de contrato de Opción a compra venta consignado por la parte actora junto al libelo, el cual fue igualmente promovido durante el lapso probatorio. Al respecto, este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue desconocido por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende esta Juzgadorale otorga pleno valor probatorio como instrumento privado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se puede evidenciar la relación contractual existente entre los contratantes, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante. Y ASI SE DECLARA.

De la cita anterior, se evidencia que el Tribunal de la causa le otorga pleno valor probatorio como instrumento privado, contrario a la afirmación realizada por la representación judicial de la parte demandada. Asimismo se observa en la sentencia recurrida en la parte titulada “DEL FONDO DE LO DEBATIDO” (f. 184), en relación al argumento de que el Tribunal de la causa “debió constatar que en su contenido, no consta una fecha de vencimiento y con ello, su cumplimiento por vía Jurisdiccional es extemporáneo, sobre este asunto el Tribunal de la causa manifestó lo siguiente:

“Igualmente, arguye el Co-demandado GILDARDO BUSTAMANTE, que el cumplimiento de dicho contrato por vía Jurisdiccional es extemporáneo, ya que no existe una clausula contentiva de una fecha de finito o vencimiento de la obligación que la haga exigible. En consecuencia, si bien es cierto, en el referido contrato no existe una fecha de vencimiento de la obligación, pero recordemos que dicho contrato fue condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones, por lo tanto, la imprecisión de las partes contratantes en el establecimiento cierto e inequívoco de la fecha de vencimiento de la opción de compra, produce una ambigüedad contractual de imposible precisión, pues cualquier interpretación de la misma podría resultar como cierta de acuerdo al interés de quien la analice. Por ello, se hace imperativo sostener en aras de una correcta administración de justicia, que la manifestación de voluntad ejercida por la demandante de querer ejercer la opción de compra aunado al hecho cierto y aceptado referente al pago a forma de inicial efectuado por el demandante comprador por la cantidad de 20.000Bs, establecida en la “cláusula segunda” del contrato, da convencimiento a esta juzgadora que ocurrida la ambigüedad en cuanto a la fecha cierta de vencimiento del contrato de opción, la cual, se tornó de imposible precisión, es evidente que hubo la voluntad cierta de la compradora de ejercer el derecho a la opción de compra negociada, lo cual va de la mano con el hecho cierto referente al requisito del precio que fue cumplido por la compradora con el pago efectuado como inicial, monto de dinero que sería imputable al monto final del precio acordado, por lo cual, al haber transcurrido aproximadamente doce (12) años sin que la parte vendedora diera cumplimiento previo a su obligación, le da la facultad a la parte compradora para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato en aplicación a la norma sustantiva civil señalada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.”

Por consiguiente, este Jurisdicente observa que efectivamente el Tribunal de la causa hace constar que del contenido de dicho contrato, no existe una fecha de vencimiento, estableciendo así mismo que han transcurrido doce (12) años sin que la parte vendedora diera cumplimiento previo a su obligación. Por otra parte con respecto a la observación realizada por el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, antes identificado sobre que el Tribunal de la causa omitió valorar, que en su contenido consta que, ambas Parte Contratantes convinieron o establecieron, que el Cumplimiento o Resolución del Supra Contrato estaría determinado por una CONDICIÓN POTESTATIVA MIXTA, por cuanto su cumplimiento o resolución depende al mismo tiempo, de la voluntad de las Partes contratantes, este Jurisdicente observa que el Tribunal a quo en la sentencia recurrida (fs. 184 y su vuelto), señala lo siguiente:

Además, señala el Co-demandado GILDARDO BUSTAMANTE, que en el contenido del Supra Documento Privado de fecha 29 de marzo del año 2012, costa que ambas partes contratantes convinieron, además del contrato de Opción a Compra Venta, también convinieron o establecieron la existencia de un contrato de arrendamiento, cuya vigencia estaría bajo el cumplimiento de una obligación condicional mixta, por lo que entonces los futuros compradores, es decir, los ciudadanos ROBERTO ROJAS y MARIA MENDEZ, ya identificados, se constituían en arrendatarios y con tal condición, están en la obligación de pagar desde la fecha 29 de marzo del año 2012, la cantidad de Mil Bolívares (1.000,00Bs), por concepto de pago de cánones de arrendamiento. Al efecto, esta juzgadora cerciora tal hecho el cual se encuentra señalado en el último aparte del documento de opción a compra, siendo dicho hecho fortalecido por la parte actora en su escrito liberal, en el cual señalaron lo siguiente: “…Es muy importante dejar claro, que al inicio de la negociación propusimos que pagaríamos una cuota como alquiler de mil bolívares mensuales (Bs. 1.000,00), mientras organizábamos los tramites regulares de compra-venta, era una manera justa de hacer las cosas hasta que se aprobara dicho crédito, siempre y cuando ellos nos dieran el documento de propiedad del inmueble para ir agilizando los trámites correspondientes de solicitud de crédito…”; por lo tanto, como dicho contrato fue establecido bajo condiciones para su cumplimiento, la parte actora deberá también cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos establecidos en dicho contrato, si se llegara emitir sentencia firme, por cuanto, al solicitar un cumplimiento de contrato de opción a compra se debe de igual manera cumplir con todo lo señalado en dicho contrato para una mejor efectividad, siendo así, justo para ambos. En el caso bajo análisis, el contrato de opción a compra venta y a su vez la relación arrendaticia, conforman un solo documento que recoge dos negocios jurídicos cuyas obligaciones deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en dicho contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas o para ambas en oportunidad distinta, hecho lo cual no fue así, por lo tanto deben cumplirse ambas obligaciones de forma simultánea. (subrayado y negrilla fueron agregados por esta Superioridad).

Visto lo anterior y lo expuestopor el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, se observa que el Tribunal de la causa, emitió un pronunciamiento sobre la CONDICIÓN POTESTATIVA MIXTA, tal como se evidencia del contenido de la sentencia recurrida, y en la mismaen la parte titulada “DEL FONDO DE LO DEBATIDO”, hace una ampliación de la valoración realizada a las pruebas, vinculándola a los hechos y alegatos explanados por las partes.

Asimismo, el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS sobre el vicio de silencio de pruebas señala lo siguiente:

“El Documento Protocolizado por ante la Oficina De Registro Publico del Municipio, en fecha 08 de julio del año 2.009, inscrito bajo el Nº 2009.1101, Asiento Registral 1, del Bien Matriculado con el Nº 377.12.10.4.340, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, cuya copia esta ya consignada en Autos, marcada con la letra “d”.

El Tribunal Ad Quo, debió otorgarle pleno valor probatorio, por ser una prueba pertinente al asunto que se dirime o juzga, y debió dejar constancia que sobre el bien inmueble objeto del Supra Contrato, existe un Hipoteca Convencional de Primer Grado, a favor del Banco Bicentenario [Rectius: Banfoandes], la cual hay que liberar.”

Sobre lo anterior, el Tribunal de la causa en la oportunidad de valorar dicha instrumental, correspondiente a la hipoteca señala lo siguiente:

“Este Tribunal observa que la presente instrumental fue consignado en copia simple por la parte actora con su escrito liberal [SIC], el cual se encuentra inserto a los folios 14 al 22 del presente expediente, siendo este el documento de hipoteca del apartamento asumida ante BANFOANDES por el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE, el cual se valora como instrumento público, por lo qué, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE es propietario del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 10 del segundo piso del edificio N° 5 del Conjunto Residencial Chama Mérida de la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mérida, siendo el mismo pertinente por encontrarse identificado el bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.”

Al respecto, se observa que el Tribunal de la causa le otorga pleno valor probatorio como un instrumento público, y señala que se trata de un documento de hipoteca que recae sobre unapartamento, asumida ante BANFOANDES, por el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE. Asimismo, en la parte motiva de la sentencia recurrida el Tribunal de la causa señala lo siguiente:

Por otra parte, la parte demandada aunque hizo uso de diversos medios probatorios establecidos por ley para demostrar la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo de su obligación, no aportó prueba fehaciente que desvirtuara los hechos expuestos por el demandante, especialmente lo concerniente al hecho negativo alegado por el actor, esto es, que no cancelo la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, ya que no fue consignada la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación de hipoteca [OMISSIS]”. (subrayado fue agregado por esta Superioridad).

En consecuencia de acuerdo a lo anterior, se evidencia que efectivamente el Tribunal de la causa, deja constancia que sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta, existe un Hipoteca a favor del Banco BANFOANDES, señalando incluso el hecho de la morosidad de la hipoteca que posee dicho inmueble.

Por consiguiente, en virtud de lo expuesto por el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, y lo señalado por Tribunal de la causa, es evidente que este ultimo efectuó un análisis detallado de las pruebas presentadas en la presente causa, noevidenciándose que haya incurrido en el vicio denunciado de ignorarpor completo el medio probatorio, al no expresar su mérito probatorio. En consecuencia el mismo es improcedente por cuanto las mismas fueron admitidas, evacuadas y analizadas en su momento.

FALSOS SUPUESTOS

El Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, manifiesta que el Tribunal de la causa incurrió en el vicio de falso supuesto, y señala de forma concreta los siguientes puntos:

El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 185, (Vuelto), al dejar constancia que: “… y en base a las consideraciones que preceden, en el caso subjudice quedo demostrado en el juicio la verificación de los requisitos de la pretensión de cumplimiento de contrato, como son la existencia del contrato y la no ejecución de la obligación por la parte demandada...”. En tal sentido denuncio que el Ad Quo Cuando atribuye la existencia en un instrumento o acta del expediente menciones que no contiene.
(…)
El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 184, (Vuelto), al dejar constancia que: “...evidenciándose además del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, que la parte actora (comprador), al momento de la liberación de hipoteca por parte de los vendedores iba adquirir un crédito hipotecario para el pago de lo adeudado, hecho lo cual no sucedió...” En tal sentido denuncio que el Ad Quo, cuando atribuye la existencia en el contenido del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA o CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, menciones que no contiene.

(…)
El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 184, (Vuelto), al dejar constancia que: “...Por ende, si la compradora pagó en la misma fecha de autenticación, a partir de ese momento nació la venta, por cruce de consentimientos, identificación del objeto e incluso pago de la primera parte del precio de venta...”En tal sentido denuncio que el Ad Quo, cuando atribuye la existencia en el contenido del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA o CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, menciones que no contiene. Este es el caso de falsedad de percepción fácil; el de la mención que se dice está en el citado Instrumento y simplemente no existe, sino que la ha creado el juez por mera imaginación o por mala fe; y en contraste, es, sin embargo, el que ha servido para configurar el caso por "extensión" o por "desviación ideológica” que en su naturaleza se a leja de la concepción del hecho materia, falso, fácilmente perceptible

(…)
El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 184, (Vuelto), al dejar constancia que: “... al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para procedera la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato...”. En tal sentido denuncio que el Ad Quo, incurrió flagrantemente en lo denominado en la doctrina, como una Violación De La Ley, por cuanto realizo una falta o falso aplicación del artículo 1.474, del Código Civil, toda vez, que en su exposición niega la situación jurídica en que está la Parte Actora, en lo concerniente a la Obligación del Pago del valor de la cosa en venta.

4.5.-
El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 184, (Vuelto), al dejar constanciaque: “...declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, y en caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, a los efectos registrales...” En tal sentido denuncio que el Ad Quo, incurrióflagrantemente en lo denominado en la doctrina, como una Violación De LaLey, por cuanto realizo una falta o falsa aplicación del artículo 531, delCódigo Procedimiento Civil, toda vez, que en su exposición niega lasituación jurídica en que está la Parte Actora, quien como quedó demostradoen Actas Procesales, al no pagar desde el inicio de la relación contractual, nidurante la el Ínterin del Proceso, el precio del BienInmueble, objeto delSupra Contrato De Opción a Compra Venta, entonces para Ellos, la sentenciadel Ad Quo no les produce efectos de traslación de la propiedad del Bieninmueble Supra identificado.

(…)
El Tribunal Ad Quo, al vuelto del folio 184, (Vuelto), al dejar constancia que:“¿Por ello, se hace imperativo sostener en aras de una correctaadministración de justicia, que la manifestación de voluntad ejercida por lademandante de querer ejercer la opción de compra aunado al hecho cierto yaceptado referente al pago a forma de inicial efectuado por el demandantecomprador por la cantidad de 20.000s, estipulada en la “cláusula segunda” delcontrato, da convencimiento a esta juzgadora que ocurrida la ambigüedad en cuanto a la fecha cierta de vencimiento del contrato de opción, la cual se tornó de imposible precisión, es evidente que hubo la voluntad cierta de la compradora de ejercer el derecho a la opción de compra negociada, lo cual va de la mano con el hecho cierto referente al requisito del precio que fue cumplido por la compradora con el pago efectuado como inicial, monto de dinero imputable al monto final del precio acordado, por lo cual, al haber transcurrido aproximadamente doce (12) años sin que la parte vendedora diera cumplimiento previo a su obligación, le da la facultad a la parte compradora para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato en aplicación a la norma sustantiva civil señalada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano…”En tal sentido denuncio que el Ad Quo, incurrió flagrantemente en lo denominado en la doctrina, como una Violación De La Ley, por cuanto realizo una falta o falsa aplicación del artículo 1.167, del Código Civil, toda vez, que en su exposición aplica indebidamente dicha norma sustantiva, para pretender sustituir y /o suplir ilegalmente una ausencia u omisión de las Partes en el contenido del Supra Contrato de Opción a compra venta, de la estipulación de una fecha cierta de vencimiento del mismo, pretendiendo con ello, justificar o convalidad la extemporaneidad o carencia de faculta de la Parte Actora para ejercer la referida Acción; puesto que la misma, no puede invocar el cumplimiento de una obligación que no está vencida su tiempo o lapso para su ejecución.

El falso supuesto, es un vicio en el que incurre el juez al establecer un hecho positivo y concreto sin ningún respaldo en el expediente, a tales efectos es pertinente citar el contenido del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor se reproduce a continuación:

“En su sentencia del recurso de casación, la Corte Suprema de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, sin extenderse al fondo de la controversia , ni al establecimiento ni apreciación de los hechos que hayan efectuado los Tribunales de instancia, salvo que en el escrito de formalización se haya denunciado la infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos, o de las pruebas, o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo (…).”

Del artículo anterior, se deduce que el falso supuesto ocurre cuando: 1.- Se le atribuye a un acta o documento menciones que no contiene;2.- Por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en los autos;3.- o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. El falso supuesto es un vicio de la sentencia caracterizado por un error en el establecimiento de un hecho mediante una prueba inexistente, falsa o inexistente o la afirmación en la sentenciade un hecho concreto, falso o inexistente.

Por consiguiente, habiendo sido establecidos por la representación judicial de la parte demandada los hechos en concreto a que se refiere el vicio de falso supuesto, este Jurisdicente procede a realizar un análisis de la siguiente manera:

1.- Este Jurisdicente del análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que efectivamente el Tribunal de la causa al vuelto del folio 185, estableció queen el caso subjudice quedó demostrado en el juicio la verificación de los requisitos de la pretensión de cumplimiento de contrato, como son la existencia del contrato y la no ejecución de la obligación por la parte demandada. En tal sentido, se observa que el contrato de opción a compra venta fue reconocido por la parte actora y demandada, por consiguiente en el existen los elementos a los que hace referencia el artículo 1.141 del Código Civil, como lo son el consentimiento de las partes, el objeto y causa licita, lo cual no significa que los contratantes hayan cumplido con sus obligaciones las cuales fueron adquiridas al momento de celebrar dicho contrato.

Ahora bien con respecto a la afirmación realizada por el Tribunal a quo, al vuelto del folio 185, de “la no ejecución de la obligación por la parte demandada”, cabe señalar que en el contrato de opción a compra-venta otorgado por la vía privada en fecha 29 de marzo de 2012, los contratante establecieron en la cláusulatercera que “El vendedor debe cancelar la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble y consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria”, lo cual nunca sucedió por cuanto del contenido de las actas procesales, no consta ninguna prueba que demuestre que el vendedor aquí demandado, cumplió con dicha obligación y en consecuencia en este caso concreto señalado no incurre en un falso supuesto. Así se establece.

2.- Con respecto a lo señalado por el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, aldenunciar que el Tribunal a quo, atribuye la existencia en el contenido del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA o CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, menciones que no contiene (vto. f. 184),al establecer que: “además del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, que la parte actora (comprador), al momento de la liberación de hipoteca por parte de los vendedores iba adquirir un crédito hipotecario para el pago de lo adeudado, hecho lo cual no sucedió...”. A tales efectos es pertinente señalar que en el citado contrato se estableció lo siguiente:

“SEGUNDA: El precio definitivo de venta de dicho inmueble es por el valor de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES [SIC] (Bs. 200.000,00), que el COMPRADOR se compromete a cancelar de la siguiente forma: en este acto la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 20.000,00); y el resto o sea la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 180.000,00) con crédito hipotecario, el cual se solicitara cuando ambas partes cuenten con las carpetas [SIC] con los documentos completos.”(subrayado y negrillas fueronagregadas por esta Superioridad).

De acuerdo a la cláusula anterior, los contratantes establecieron la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 180.000,00), correspondiente al pago del resto del precio acordado, el cual sería pagado con crédito hipotecario,el cual sería solicitado cuando ambas partes cuenten con las carpetas con los documentos completos. Por consiguiente del contenido de dicho contrato se evidencia que efectivamente la parte actora (comprador), iba a adquirir un crédito hipotecario, para efectuar dicho pago, lo cual nunca sucedió según se desprende del contenido de las actas, por cuanto no existe prueba alguna de que el mencionado crédito haya sido aprobado.

Asimismo se evidencia del contenido de la cláusula “SEGUNDA”, que el crédito iba a ser solicitado cuando ambas partes cuenten con las carpetas con los documentos completos, por consiguiente visto los argumentos realizados por la parte demandante en el libelo de la demanda para que fuese posible la tramitación del crédito hipotecario, el vendedor debía pagar la morosidad de la deuda adquirida en el banco. En tal sentido, del contrato se observa que ambas partes eran responsables en reunir la documentación completa (cláusula segunda), para hacer posible la ejecución de sus obligaciones.

Asimismo la parte actora afirma que el vendedor nunca pago la deuda crediticia ni las cuotas del inmueble, y en consecuencia la deuda crediticia se fue incrementando, no obstante el Tribunal a quo señala que al momento de la liberación de hipoteca por parte de los vendedores, el comprador iba adquirir un crédito hipotecario, lo cual no coincide con la afirmación realizada por la parte actora en el libelo de la demanda específicamente con lo indicado en el folio 2 y 3 (vuelto), cuyo tenor se reproduce parcialmente a continuación:
“Lo que quiere decir, que existía una deuda de intereses sobre interés y que mientras no se pagara y cancelara el Banco la deuda dicho crédito no se nos podía otorgar, ya que el Banco exigía que el crédito que ellos le habían otorgado al Sr. Bustamante debía estar vigente.
(…)

El banco exige como mínimo el pago de seis (06) meses de cuotas para que el crédito se encuentre vigente y se apruebe la venta.”

Por consiguiente el Tribunal de la causa incurre en el error al afirmar que “que la parte actora (comprador), al momento de la liberación de hipoteca por parte de los vendedores iba adquirir un crédito hipotecario para el pago de lo adeudado, hecho lo cual no sucedió...”, siendo únicamente necesario, según las afirmaciones realizadas por la parte demandante en el libelo de la demanda, que la parte co-demandada ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE estuviera solvente con las cuotas del crédito hipotecario, para adquirir dicho crédito, es decir que los contratantes cumplierancon la documentación necesaria, cabe destacar que en la clausula “SEGUNDA” no establece lo de la solvencia de las cuotas del crédito hipotecario, no obstante establece que la solicitud del crédito hipotecario para el pago de lo adeudado por la parte actora (comprador), se solicitara cuando ambas partes cuenten con los documentos completos, obligaciones estas que no se puedenejecutar, si el vendedor no ejecuta su obligación y paga la morosidad.

Si bien es cierto que el Tribunal de la causa incurre en dicho error, es evidente tal como lo asevero él a quoque efectivamente la solicitud del crédito hipotecario por parte del comprador no sucedió y que en el contrato de opción a compra venta, fue fijado por las partes contratantes que lo adeudado por el comprador seria pagado mediante crédito hipotecario. Así se establece.

3.- Por otra parte, el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS manifiesta que el Tribunal de la causa al vuelto del folio 184, incurrió en un falso supuesto al señalar lo siguiente: “...Por ende, si la compradora pagó en la misma fecha de autenticación, a partir de ese momento nació la venta, por cruce de consentimientos, identificación del objeto e incluso pago de la primera parte del precio de venta...”.

Al respecto, este Jurisdicente observa de lo establecido por el Tribunal a quo, que existe un error de transcripción específicamente al hacer referencia a un documento autenticado, puesto que de las actas asícomo del análisis efectuado por dicho Tribunal se evidencia que el mismo establece que se trata de un documento privado. Asimismo,analizado como ha sido el contrato de opción a compra-venta, se evidencia que el mismo fue reconocido por ambas partes, y por ende el pago efectuado por el comprador, ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, de una inicial de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), tal como se evidencia de la cláusula “SEGUNDA”.Asimismo, de la sentencia recurrida se observa que el Tribunal de la causa señala que se trata de un documento preliminar de opción a compra-venta, y que el mismo requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, es decir que aún cuando señala que es un contrato de opción a compra venta, al verificar los requisitos de un contrato de venta, constata que dicho contrato cumple con los requisitos necesarios para que se considere una venta, por cruce de consentimientos, identificación del objeto e incluso pago de la primera parte. Así se establece.

4.-El abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS,manifiesta queel Tribunal de la causaincurrió flagrantemente en lo denominado en la doctrina, como una Violación De La Ley, por cuanto realizo una falta o falsa aplicación del artículo 1.474, del Código Civil, toda vez, que en su exposición niega la situación jurídica en que está la Parte Actora, en lo concerniente a la obligación del pago del valor de la cosa en venta, al dejar constanciaal vuelto del folio 184, de lo siguiente:

“... al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato...”.

De lo anterior se observa que el Tribunal de la causa cita el contenido del artículo 1.474 del Código Civil y señala que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones, y más adelante señala que la parte demandada no cumpliótales obligaciones generales, en ese punto en concreto el Tribunal a quo no niega la situación jurídica en que esta la parte actora, sino se limita a establecer la situación jurídica en que se encuentra la parte demandada, en cuanto al cumplimiento de su obligación, no obstante de la revisión efectuada de la sentencia recurrida, se evidencia que el Tribunal de la causa se pronuncia sobre las obligaciones adquiridas por la parte demandante (comprador), sobre este último punto este Jurisdicente emitirá un pronunciamiento en las conclusiones. Por consiguiente del análisis de las actas procesales, tal como se estableció anteriormente, este Jurisdicente deja constancia que no consta en el expediente que la parte demandada haya cumplido con las obligaciones adquiridas con la celebración del contrato. En consecuencia, en este caso concreto el Tribunal de la causa no incurrió en el error denunciado de negar la situación jurídica en que está la Parte Actora. Así se establece.

5. El abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS manifiesta que el Tribunal de la causa incurrió en error denominado en la doctrina, como una Violación De La Ley, por cuanto realizo una falta o falsa aplicación del artículo 531, del Código Procedimiento Civil, al: “...declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, y en caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, a los efectos registrales...”, toda vez, que en su exposición niega la situación jurídica en que está la Parte Actora, quien como quedó demostrado en Actas Procesales, al no pagar desde el inicio de la relación contractual, ni durante la el Ínterin del Proceso, el precio del Bien Inmueble, objeto del Supra Contrato De Opción a Compra Venta, entonces para Ellos, la sentencia del Ad Quo no les produce efectos de traslación de la propiedad del Bien inmueble Supra identificado.

Sobre este punto, el Tribunal de la causa, en la dispositiva de la sentencia recurrida estableció lo siguiente:

“TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, SE ORDENA a la parte demanda, ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, debiendo consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria, así como, a gestionar, tramitar y efectuar la tradición legal con todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes que sean necesarios para proceder a la protocolización de la venta y firma del documento del inmueble por ante la oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, previo el pago o consignación por ante el Tribunal de la causa por parte de la actora los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, del saldo deudor del precio de venta, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (172.500,00 Bs), y, lo adeudado por el correspondiente pago de alquiler establecido en el último aparte del contrato de opción a compra-venta, esto es la cantidad de MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00); por lo cual, se deberá tomar en cuenta las reconvenciones monetarias dadas desde la fecha de la suscripción del contrato hasta la actualidad, y su respectiva indexación judicial de la cantidad que constituye la obligación, atendiendo la pérdida del valor adquisitivo del Bolívar, tomando en cuenta los índices de inflación del Banco Central de Venezuela de conformidad con sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 04/03/2021, Expediente N° AA20-C-2018-000394, Magistrado Ponente Guillermo Blanco Vásquez. Por lo tanto, se ordena que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un solo (1) perito, desde la fecha en que fue suscrito el contrato de opción a compra-venta, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia. Y ASÍ SE DECIDE.”

El artículo 531del Código de Procedimiento, establece lo siguiente:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

En este sentido se evidencia que el Tribunal de la causa, en el dispositivo ordenó a la parte demandada a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, y ordena efectuar la tradición legal con todos los recaudos, previo el pago o consignación por ante el Tribunal de la causa por parte de la actora del saldo deudor del precio de venta, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (172.500,00 Bs), y por consiguiente en caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, la misma se tendrá como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, a los efectos registrales.

Ahora bien el artículo 531 del Código de Procedimiento, establece en el caso de los contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos, evidenciándose que la parte co-demandante ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA (comprador), con la celebración del contrato de opción a compra-venta, hizo el pago de una inicial, allí establecida. Asimismo el Tribunal de la causa estableció que el resto de la deuda debía ser pagadopor ante el Tribunal de la causa, dando cumplimientode esta forma, al mencionado artículo. En consecuencia el Tribunal de la causa acuerda que una vez se verifique el pago no solo del bien inmueble sino también de los cánones de arrendamientos, el vendedor deberá transferir la propiedad dando cumplimiento al referido artículo. En consecuencia, en este caso concreto el Tribunal de la causa no incurrió en el error denunciadode negar la situación jurídica en que está la Parte Actora. Así se establece.

6. El abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, manifiesta que el Tribunal incurrió flagrantemente en lo denominado en la doctrina, como una Violación De La Ley, por cuanto realizo una falta o falsa aplicación del artículo 1.167, del Código Civil, toda vez, que en su exposición aplica indebidamente dicha norma sustantiva, para pretender sustituir y /o suplir ilegalmente una ausencia u omisión de las Partes en el contenido del Supra Contrato de Opción a compra venta, de la estipulación de una fecha cierta de vencimiento del mismo, pretendiendo con ello, justificar o convalidar la extemporaneidad o carencia de faculta de la Parte Actora para ejercer la referida Acción; puesto que la misma, no puede invocar el cumplimiento de una obligación que no está vencida su tiempo o lapso para su ejecución, al dejar constancia en el folio 184 de lo siguiente:

“Por ello, se hace imperativo sostener en aras de una correcta administración de justicia, que la manifestación de voluntad ejercida por la demandante de querer ejercer la opción de compra aunado al hecho cierto y aceptado referente al pago a forma de inicial efectuado por el demandante comprador por la cantidad de 20.000s, estipulada en la “cláusula segunda” del contrato, da convencimiento a esta juzgadora que ocurrida la ambigüedad en cuanto a la fecha cierta de vencimiento del contrato de opción, la cual se tornó de imposible precisión, es evidente que hubo la voluntad cierta de la compradora de ejercer el derecho a la opción de compra negociada, lo cual va de la mano con el hecho cierto referente al requisito del precio que fue cumplido por la compradora con el pago efectuado como inicial, monto de dinero imputable al monto final del precio acordado, por lo cual, al haber transcurrido aproximadamente doce (12) años sin que la parte vendedora diera cumplimiento previo a su obligación, le da la facultad a la parte compradora para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato en aplicación a la norma sustantiva civil señalada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano…”

Al respecto, este Jurisdicente observa en relación a lo expuesto por las partes y a lo establecido por el Tribunal de la causa, así como de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la parte co-demandante ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA (comprador), dio como inicial la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000),junto con la celebración del contrato de opción a compra-venta el cual obra inserto al folio 9 del presente expediente, evidenciándose que en el mismo, no se estableció una fecha límite para su cumplimiento. Por consiguiente, tal como se dejó establecido anteriormente, no consta en el expediente que la parte demandada haya cumplido con las obligaciones adquiridas con la celebración del contrato, en cuanto al negocio jurídico de la opción a compra-venta del bien inmueble antes descrito. Asimismo se evidencia del contenido de la cláusula “SEGUNDA”, que el crédito iba a ser solicitado cuando ambas partes cuenten con las carpetas con los documentos completos, es decir ambas partes eran responsables en reunir la documentación completa (cláusula segunda), para hacer posible la ejecución de sus obligaciones. Por consiguiente, de los argumentos realizados por la parte demandante en el libelo de la demanda, para que fuese posible la tramitación del crédito hipotecario, el vendedor debía pagar la morosidad de la deuda adquirida en el banco, lo cual nunca hizo. En consecuencia, en este caso concreto el Tribunal de la causa no incurrió en el error denunciado de falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya. Así se establece.

VIOLACIÓN AL PRINCIPIO DE TUTELA JURÍDICA

El abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, manifiesta que el dispositivo de la sentencia recurrida, se hace inejecutable por la flagrante violación de normas de orden Constitucional y de rango legal, puesto que en Primer Lugar: Le confiere indebidamente a la Parte Actora una cualidad para incoar la Acción, cuando quedo demostrado en Actas Procesales, que esta insolvente en el pago del Precio del valor del Bien Inmueble, así como del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, computados desde el mismo momento del otorgamiento de contrato de Opción a compra venta.Asimismo, el referido abogado manifiesta que esta corroborado en las Actas Procesales, que ambas Partes Procesalesestán en un notorio e insoslayable estado de Insolvencia con sus reciprocas obligaciones de comprador y de vendedor, y que dado al caso de que ambas partes no han cumplido recíprocamente sus obligaciones, y en vez de Declarar Sin Lugar la demanda, el Tribunal de la causa declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta.

Al respecto, este Jurisdicente observa sobre la falta de cualidad activa, este Juzgado ya emitió un pronunciamiento. Asimismo sobre la insolvencia de las obligaciones contraídas por las partes, este Jurisdicente, en la oportunidad de emitir un pronunciamiento sobre los falsos supuesto, específicamente en el numeral 2, estableció que del contenido de dicho contrato se evidencia que efectivamente la parte actora (comprador), iba a adquirir un crédito hipotecario, para efectuar dicho pago, el cual nunca sucedió según se desprende del contenido de las actas no existe prueba alguna de que el mencionado crédito haya sido aprobado o del pago de lo adeudado por parte del comprador. Asimismo se evidencia del contenido de la cláusula “SEGUNDA”, que el crédito iba a ser solicitado cuando ambas partes cuenten con las carpetas con los documentos completos, por consiguiente visto los argumentos realizados por la parte demandante en el libelo de la demanda para que fuese posible la tramitación del crédito hipotecario, el vendedor debía pagar la morosidad de la deuda adquirida en el banco. En tal sentido, del contrato se observa que ambas partes eran responsables en reunir la documentación completa (cláusula segunda), para hacer posible la ejecución de sus obligaciones.

En este sentido, el referido abogado manifiesta que ambas partes están insolventes en cuanto a sus obligaciones reciprocas de comprador y vendedor, no obstante del contrato de opción a compra venta, se evidencia que existen dos negocios jurídicos, como son: la opción a compra- venta y el arrendamiento del bien inmueble, antes descrito. Por consiguiente, este Jurisdicente observa que si bien el comprador cumplió en un primer paso con el pago de la inicial establecida en el contrato de opción a compra-venta, no se observa que el vendedor haya dado cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda y tercera. Asimismo se observa en cuando al cumplimiento del contrato de arrendamiento que el arrendatario ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia, se evidencia que la afirmación realizada por el apoderado judicial del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en cuanto a que ambas partes se encuentran insolventes “en sus reciprocas obligaciones de comprador y de vendedor”, no es del todo cierta, en virtud de que ese negocio jurídico tiene como objetivo final la compra del inmueble y no el de arrendamiento. Así se establece.

Asimismo el referido abogado señala que el a quo viola el principio de tutela jurídica “Al ordenar, que solo la parte demanda, ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, infringe flagrantemente el Principio de la autonomía de la voluntad (Articulo 1.159 Código Civil) y en un mismo orden, invoco que con ello materializa lo delatado en Puntos precedentes, como es la evidente contradicción de los motivos contradictorios, confusos y vagos para decidir, puesto que quedó evidenciado que la responsabilidad del pago de dichos conceptos es de ambas Partes Procesales, es decir, del Comprador y del Vendedor, y es injusto e ilegal que el Ad Quo, se le impute dicha carga de pago a mis representados, con lo cual, ilegalmente exime de responsabilidad al Actor de marras,”

Sobre el punto anterior este Jurisdicente observa que el pago de la morosidad es una obligación adquirida por el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, y no de ambas partes, no evidenciándose en dicho contrato que se haya pactado lo contrario.

Asimismo señala que el a quoviola el principio de tutela jurídica “Al acordar que la Parte Actora los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, consignen por ante el Tribunal de la causa el saldo deudor del precio de venta, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (172.500,00 Bs), y lo adeudado por el correspondiente pago de alquiler establecido en el último aparte del contrato de opción a compra-venta, esto es la cantidad de MIL BOLÍVARES (BS, 1.000,00); con ello, pretende fraudulentamente el suplir la fallas, incumplimiento u omisiones de la Parte Actora, puesto que a tenor de lo consagrado en el artículo 531, del Código de Procedimiento Civil, dichos pagos debieron ser ejecutados con anterioridad a la consignación del Escrito Libelar o dentro del ínterin del Proceso, pues, solo así, podrían ser facultados para exigir que la sentencia firme les sea protocolizada como medio legal para transferir el derecho de propiedad del Bien Inmueble comprado y pagado; con lo cual, delato que estamos en presencia del vicio denominado Ultrapetita, y su respectiva nulidad de sentencia, como lo dispone el artículo 244, Esjuden; y finalmente señala que viola el principio de tutela jurídica “Al decretar ilegalmente que en caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, se tenga la misma como título de propiedad, con respecto al bien inmueble; con ello, vulnera groseramente lo dispuesto en el artículo 115, de la Constitución De La República Bolivariana De Venezuela, es decir, que lesiona el derecho de propiedad de mis representados, puesto que sin mediar un documento definitivo de Compra venta, sin existir el pago del Precio del Bien Inmueble, sin la existencia de una sentencia firme de Expropiación y sin el cumplimiento de las normas de la ley de Registros Y Notarias, que disponen la prohibición de Protocolizar documentos de Compra venta de Bienes Inmuebles, sí sobre ellos pesa un Gravamen o Hipoteca, lo que hace a la presente sentencia que sea INEJECUTABLE, ya que la misma viola normas de rango constitucional y de rango legal, como insaciablemente lo he delatado.

En este sentido, a los fines de resolver lo expuesto por la parte apelante, resulta necesario traer a colación lo establecidoen la sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., Exp. N° 2014-662, relativo a la naturaleza de los contratos de opción de compraventa, la cual señala lo siguiente:
“…Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
(…Omissis…)
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan solo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…”. (Subrayado fue agregado por esta Superioridad).

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 000555, de fecha dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro, Exp. AA20-C-2023-000493, estableció lo siguiente:

“Del fallo antes transcrito se tiene que en los casos de las obligaciones de concluir un contrato futuro (contratos preliminares) o promesa bilateral de compraventa, resulta aplicable el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite una sentencia de condena, ya que se le atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
Por lo que para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante, siendo que en el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento, de esta forma de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará titulo suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, y previo que conste en actas del expediente por parte de la demandante, el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo a la demandada, no otorgaren el correspondiente título de propiedad ante el registro.”

“Asimismo respecto de que la demandante pueda cancelar “…las hipotecas…”, resulta necesario traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.298 y 1.300 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“…Artículo 1.298.- La subrogación en los derechos del acreedor a favor de un tercero que paga, es convencional o legal…”.

“…Artículo 1.300.- La subrogación se verifica por disposición de la Ley:
1°- En provecho de quien, siendo acreedor, aun quirografario, paga a otro acreedor que tiene derecho a ser preferido por razón de privilegio o hipoteca.
2°- En provecho del adquirente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el fundo.
3°- En provecho de quien, estando obligado con otros o por otros al pago de la deuda, tenía interés en pagarla.
4°- En provecho del heredero a beneficio de inventario que ha pagado con sus propios fondos las deudas de la herencia…”.

De los artículos antes señalados se observa la figura del pago con subrogación, en específico el artículo 1.300 eiusdem, prevé la subrogación legal en el supuesto del adquirente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el fundo, por lo que no existe impedimento legal para que la demandante proceda a la cancelación de “…las hipotecas…”, subrogándose a las acreedoras de las mismas frente al deudor, en este caso, los demandados. Así se establece.

De acuerdo con lo antes transcrito, el Juez en los casos de las obligaciones de concluir un contrato futuro (contratos preliminares) o promesa bilateral de compraventa, resulta aplicable el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite una sentencia de condena, ya que se le atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, por consiguiente para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento, de esta forma de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará titulo suficiente de propiedad, una vez quede definitivamente firme la misma, lo cual amerita que conste en a las actas que conforman el presente expediente por parte de la demandante, el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo a la demandada, si la parte demandada no otorgaren el correspondiente título de propiedad ante el registro.

Asimismo, en cuanto a lo señalado por el referido abogado sobre el cumplimiento de las normas de la ley de Registros y Notarias, que disponen la prohibición de Protocolizar documentos de Compra venta de Bienes Inmuebles, sí sobre ellos pesa un Gravamen o Hipoteca, lo que hace a la presente sentencia que sea INEJECUTABLE, este Jurisdicente observa que el Tribunal de la causa incurre en un error, que tal como lo señaló la representación judicial de la parte demandada hace inejecutable la referida sentencia. Al establecer que en caso de incumplimiento por parte de los demandados a la sentencia recurrida, de fecha 07 de junio de 2024, la misma se tendrá como título de propiedad, aun cuando existe una hipoteca pendiente sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda, es decir el Tribunal de la causa no prevé, la forma de proceder en el caso en que el propietario del bien inmueble, aquí demandado se negase a pagar la hipoteca de la deuda.

Con respecto a lo anterior, se observa que el Tribunal de la causa, afirma que la sentencia recurrida se tendrá como titulo de propiedad, no obstante el incumplimiento de la parte demandada, implica la prevalencia de un gravamen sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda, aunado al hecho de que niega la subrogación de la deuda de la hipoteca, realizada por la parte demandante en libelo de la demanda, lo cual hace que la sentencia recurrida sea inejecutable. Así se establece.

En consecuencia, este Jursidicente de conformidad con la jurisprudencia ut supra transcrita, así como a lo peticionado por la parte actora en el libelo de la demanda de subrogarse “el pago de la deuda que existe del inmueble y sus intereses moratorios del Banco acreedor”, observa que la figura del pago con subrogación, establecida en el artículo 1.300del Código Civil, prevé la subrogación legal (en el supuesto del adquirente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el fundo), por lo que no existe impedimento legal para que la parte demandante proceda a la cancelación de “…las hipotecas…”, en el supuesto de que la parte demandada se negase a realizar dicho pago, y por consiguiente se procederá de conformidad con lo establecido en el articulo 1300 eiusdem, el cual establece: “que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores”, es decir se empleara el saldo deudor del precio de venta, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 172.500,00), con su respectiva indexación judicial, para el pago de la hipoteca (acreedores), en cuyo caso dicha cantidad deberá ser deducida del pago pendiente por concepto de adquisición del bien inmueble a través de una experticia complementaria del fallo. En consecuencia, la referida hipoteca no representa ningún impedimento para la ejecución de la sentencia, en virtud de que en caso de que la parte demandada se negase a realizar el pago de la hipoteca, y hacer lo de la tradición, el Tribunal ante el cual se hizo efectivo el pago por concepto de compra-venta, debería constatar el estado de lo adeudado por concepto de hipoteca, y por consiguiente emplear el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el inmueble, y el restante deberá ser pagado al vendedor, así como el pago de los cánones de arrendamiento pendientes. Así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa el Juzgador que la pretensión que en él se deduce es la de cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta. A tales efectos, es menester traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

“[omissis]
El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
[omissis]
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que ‘las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas’ (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.[omissis]” (sic).

El Código Civil establece la acción de cumplimiento de contrato en su artículo 1.167, el cual dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” (sic).

En este orden de ideas, y siendo que la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se reclama, en el caso sub iudice, es la de un contrato de opción de compra-venta, también conocido como promesa bilateral de compra-venta, el cual la doctrina venezolana ha definido como un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes contratantes, promitente vendedor y promitente comprador, quienes se obligan a celebrar una futura compra-venta, así, el primero de ellos se obliga a vender determinado bien al segundo y éste se obliga a adquirirlo; es un contrato atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial.

Con relación a la materia que nos ocupa, es menester citar los extractos pertinentes de la sentencia n° RC-760, proferida el 21 de febrero de 2014, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente n° 14-417, bajo la ponencia de la magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la que estableció:

“Precisado lo anterior, el formalizante manifiesta la infracción del artículo 1.167 del Código de Civil por falsa aplicación por cuanto la alzada desacertadamente declaró con lugar la demanda, cuando a su entender lo procedente era ejecutar la clausula octava que establece una indemnización pecuniaria, en caso de incumplimiento.
Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil, que fue denunciado señala lo siguiente:
[omissis]
El artículo procedentemente transcrito establece opciones a los contratantes en caso de que una de las partes no ejecuta la obligación, pues la otra, a su elección, podrá reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
Respecto a la promesa bilateral de compra-venta, esta Sala la ha definido como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. (Ver Sentencia de fecha 18-12-2006, caso: Inversiones PP001 C.A.).
Consecutivamente, la Sala señaló en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., que estos contratos de promesa bilateral de compraventa ‘son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato’.
Así, el presente juicio constituye un promesa bilateral de compra venta que soporta una formación progresiva del contrato, donde el acto jurídico persigue su formación para alcanzar el definitivo, por tanto el contratante afectado por incumplimiento, rebeldía o renuencia del otro en materializar el referido acto definitivo podrá ante el órgano jurisdiccional reclamar la prosecución del mismo para lograr su otorgamiento mediante la ejecución forzada, lo cual resulta aplicable el artículo 1.167 del Código Civil.
Ahora bien la Sala constata que el juzgador de alzada señaló lo siguiente:
[omissis]
De la transcripción parcial de la sentencia recurrida la Sala constata que la alzada no incurrió en falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto estableció que ‘la actora demostró con el referido Contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de Compra Venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada’.
Asimismo, determinó que el vendedor ‘incumplió con su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el Registrador correspondiente’, en tanto que la demandada ‘no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante’ y en razón de ello, declaró procedente el referido Cumplimiento de Contrato.
Así, la Sala debe dejar sentado que el juzgador de alzada no incurrió en la falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, al contrario considera acertada la apreciación del juzgador ya que la misma es la norma rectora para resolver las situaciones donde se discuten contratos que obligan a las partes de manera reciproca, lo cual ocurre en el caso particular por cuanto el juzgador determinó la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra venta, en cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, por lo cual resulta forzoso declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.
[omissis]” (sic) (las cursivas son propias del texto copiado y las negrillas fueron añadidas por esta alzada).

Asimismo, en decisión n° RC-299, proferida por la prenombrada Sala, en fecha 2 de junio de 2015, expediente 14-657, bajo la ponencia del magistrado Guillermo Blanco Vásquez, se dejó sentado:

“[omissis]
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
[omissis]
Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de ‘opción de compra–venta de inmueble’ contiene los tres elementos fundamentales ‘consentimiento, objeto y causa’ para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto ‘tienen fuerza de ley entre las partes’ y ‘los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio’.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale [sic] la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado.
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de ‘opción de compra venta’ autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
[omissis]
De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como ‘opción de compra venta’, se colige que el juez superior, determinó que en el [sic], confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide.
[omissis]” (sic) (las cursivas son propias del texto copiado y las negrillas fueron añadidas por esta alzada).

Este Tribunal, ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge como argumento de autoridad, la doctrina jurisprudencial vertida en los fallos supra transcritos parcialmente y, a la luz de sus postulados, concluye que quien suscribe goza de libertad para interpretar los contratos y otorgarle la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado por las partes contratantes, y en determinados casos, se observa que la promesa bilateral de compra-venta, soporta una formación progresiva del contrato, que persigue alcanzar el definitivo de venta, por tanto el contratante afectado por incumplimiento, rebeldía o renuencia del otro, en materializar el referido acto definitivo, podrá ante el órgano jurisdiccional reclamar la prosecución del mismo para lograr su otorgamiento mediante la ejecución forzada, resultando en dichos casos, aplicable el artículo 1.167 del Código Civil, y así se determina.

Al respecto, nuestra legislación en cuanto con al caso que nos ocupa, establece lo siguiente:
El artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El artículo 1.168 del Código Civil, establece:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones” (sic).

Del mismo modo, dado que en virtud del principio iura novit curia, el Juez es quien conoce el derecho y debe aplicarlo, en concordancia con la doctrina de casación citada parcialmente supra, se determina que si examinada la libre voluntad de las partes contratantes, se observa que al estar presentes en el documento denominado, bien sea promesa bilateral de compra-venta, u opción de compra, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionare la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debe estimarse que se trata de una verdadera venta, y así se considera.

Así tenemos que de los hechos descritos en el libelo de la demanda y de los hechos narrados en la contestación de la demanda, quedan admitidos los siguientes hechos por ambas partes:
1.- La existencia de un documento privado de fecha 29 de marzo del año 2012, suscrito por la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, quien actuando en representación del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, plenamente identificado en actas, firmó un documento vía privada, con el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, ya identificado, cuyo objeto es la futura Compra-Venta de un Bien Inmueble, conformado por un apartamento signado con el número 10, que es parte integral del segundo piso, del Edificio N° 5, del Conjunto Residencial Chama Mérida, ubicado en el Sector Las González, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mérida. Tal como consta en documento que obra agregado a los folios 9 al 10 del presente expediente.

2.- Que la representación invocada en el Ut Supra Documento de Opción a Compra Venta, de fecha 29 de marzo de 2.012, fue ratificada por el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, ya identificado, dada su cualidad de Propietario del comentado Bien Inmueble, Objeto del citado Bien Inmueble, tal y como consta en el Instrumento Poder, que le fue otorgado en fecha 22 de julio del año 2013, ante la Notaria Segunda de la ciudad del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, inserto bajo el número 26, Tomo 061, de los libros de Autenticación llevados en dicha Notaria, ya anexo en actas procesales, marcado con la letra “C”, del escrito liberal, el cual obra a los folios 11 al 13.

3.- Que ambas partes contratantes convinieron, además del contrato de Opción a Compra Venta, también convinieron o establecieron la existencia de un contrato de arrendamiento cuya vigencia estaría bajo el cumplimiento de una obligación condicional mixta, por lo que entonces los futuros compradores, es decir, los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, ya identificados, se constituían en arrendatarios y con tal condición están en la obligación de pagar desde la fecha 29 de marzo del año 2012 la cantidad de Mil Bolívares (1.000,00Bs), por concepto de pago de Cánones de Arrendamientos.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
La parte actora afirma que producto de la negociación del bien inmueble antes descrito, le hicieron la entrega a la parte demandada de una inicial por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), así como la entrega dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00), a la parte demandada a los fines de agilizar la situación de la venta del apartamento, y de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), gastos administrativos imputables a la operación de compra venta, y que los aquí demandados pretenden hacerlos pasar como invasores, cuando su posesión es legítima, continua, no interrumpida, no equivoca, pública y con intención de tener la cosa como propia conforme al artículo 772 del Código Civil, la cual deriva del contrato de compra-venta no cumplido por los aquí demandados quienes incumplieron sus obligaciones de cancelar la hipoteca y de entregar la propiedad a los compradores

Asimismo la parte demandada niega y rechaza que los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, desde la fecha del otorgamiento del Supra Contrato de Opción a Compra Venta, han poseído el Bien Inmueble objeto del citado contrato en forma legítima, puesto que no llenan los extremos de ley, contenido en el artículo 772, del Código Civil Venezolano, ya que al ser Opcionantes y arrendatarios, su posesión es Precaria, es decir, poseen en nombre y representación del legítimo propietario, así como que les haya autorizado a los acá demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, el ejecutar Mejoras en el Comentado Bien Inmueble o que hayan recibido cantidad de dinero de los acá demandantes los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, por concepto de pago del Bien Inmueble o de gastos administrativos imputables a la operación de compra venta y por concepto de pago de cánones de arrendamiento del Bien Inmueble.

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DEL
MATERIAL PROBATORIO

1.-Pruebas presentadas por la parte co-demandada la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN:

En fecha 13 de noviembre de 2023, mediante escrito el cual obra inserto a los folios 136 y 137, el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, apoderado judicial de la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, estando en tiempo útil, para promover pruebas en la presente causa, promueve los siguientes medios probatorios:

DOCUMENTALES:

ÚNICO: Promueve el valor probatorio del Documento privado de Contrato de Opción a Compra Venta, otorgado en vía privada de fecha 29 de marzo de 2012; cuya copia esta ya consignada en autos, marcada con la letra “b”.

Este Juzgador observa que dicha instrumental, la cual obra inserta a los folios 09 y 10 del presente expediente, se trata de un documento privado del contrato de opción a compra venta, presentado en original por la parte actora junto al libelo, y que el mismo fue suscrito por la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, titular de la cédula de identidad Nº V-12.780.761, quien a efectos de dicho contrato se denominara la “ENCARGADA” de la venta del apartamento, antes descrito, y el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.216.824, quien para efectos de ese contrato se denomino el “COMPRADOR”, cuyo tenor se reproduce a continuación:

“Yo, YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, Venezolana , mayor de edad, Divorciada, Titular de la cedula de identidad Nº V-12.780.761, domiciliada en el Municipio Sucre del Estado Mérida, quien para los efectos de este contrato se denominara la ENCARGADA de la venta del apartamento por una parte, y por la otra el Ciudadano, ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, mayor de edad, Venezolano, domiciliado en Mérida, titular de la cedula [SIC] de identidad Nº 15.216.824, quien para todos los efectos de este contrato se denominara el COMPRADOR; se ha convenido celebrar el presente contrato de opción de compra, contenido en las clausulas siguientes: PRIMERA: La encargada de la venta, da en opción a compra autorizada por el dueño del inmueble un Apartamento signado con el Nº 10, Segundo Piso del edificio N5 de conjunto residencial Chama – Mérida, ubicado en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Mérida. Dicho inmueble tiene un área de (42mts2), el cual consta de dos (2) Habitaciones, un baño, Sala-Cocina; según consta en documento registrado. SEGUNDA: El precio definitivo de venta de dicho inmueble es por el valor de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES [SIC] (Bs. 200.000,00), que el COMPRADOR se compromete a cancelar de la siguiente forma: en este acto la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 20.000,00); y el resto o sea la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 180.000,00) con crédito hipotecario, el cual se solicitara cuando ambas partes cuenten con las carpetas [SIC] con los documentos completos. TERCERA: El vendedor debe cancelar la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble y consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria. CUARTA: Los gastos de registro del traspaso de la propiedad que se generen por la presente negociaciónserán cancelados por el COMPRADOR. SEPTIMA[SIC]: Clausula Penal: Se establece de común acuerdo entre las partes la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs10.000,00) como penalización, es decir, EL COMPRADOR, perderá la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 10.000,00) y solo tendrá derecho a que se le reintegre la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 10.000,00) en un plazo de un (1) mes después del vencimiento de esta opción, si existiera incumplimiento por causa de el VENDEDOR, este tendrá que indemnizar a el comprador con DIEZ MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 10.000, 00) además de devolver completamente la cantidad recibida como opción de compra, es decir, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 30.000,00) en un plazo de un (1) mes después del vencimiento de esta opción.
NOTA: SE REALIZA ESTA OPCION DE COMPRA DE MANERA PRIVADA HASTA TANTO AMBAS PARTES CUENTEN CON TODOS LOS DOCUMENTOS REQUERIDOS POR EL BANCO PARA LA SOLICITUD DEL CREDITO [SIC] HIPOTECARIO. ADEMAS [SIC] EL COMPRADOR PAGARA MIL BOLIVARES [SIC] (Bs 1000,00) como pago de alquiler hasta que se apruebe dicho crédito.

Cabe señalar que la clausula de penalización no cabe a lugar si la negociación no se da por parte del banco.

Se lee y se firma conforme en Mérida Municipio Sucre a los 29 días del mes de marzo del año 2012.”

Este Jurisdicente, observa que dicha instrumental no fue desconocido por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia este Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio como instrumento privado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 del Código Civil, le da pleno valor probatorio del cual se puede evidenciar la relación contractual existente entre los contratantes, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante. Y ASÍ SE DECLARA.

2.-Pruebas presentadas por el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, en su condición de apoderado judicial de la parte co-demandada el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE:

En fecha 13 de noviembre de 2023, mediante escrito el cual obra inserto a los folios 138 y 139, el abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, estando en tiempo útil, para promover pruebas en la presente causa, promueve los siguientes medios probatorios:

DOCUMENTALES:

PRIMERO: Promueve el valor probatorio del Documento privado de Contrato de Opción a Compra Venta, otorgado en vía privada de fecha 29 de marzo de 2012; cuya copia esta ya consignada en autos, marcada con la letra “b”.

Este Jurisdicente observa que dicha instrumental ya fue objeto de pronunciamiento y análisis con anterioridad por lo que se ratifica lo antes expuesto. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Invoca el valor probatorio del Documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio, en fecha 08 de julio del año 2.009, inscrito bajo el N° 2009.1101, Asiento Registral 1, del Bien Matriculado con el N° 377.12.10.4.340, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, cuya copia esta ya consignada en Autos, marcada con la letra “d”.

Este Jurisdicente observa que la presente instrumental fue consignada en copia simple por la parte actora con su escrito libelar, el cual se encuentra inserto a los folios 14 al 22 del presente expediente, se trata de un documento de de hipoteca del apartamento asumida ante BANFOANDES por el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE, el cual se valora como instrumento público, mediante el cual el ciudadano JOSÉ CRISTÓBAL VALERO MORA, titular de la cédula de identidad nro. V-5.448.935, da en venta pura y simple al ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMENTE, titular de la cédula de identidad nro. V-12.487.210, un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 10, sin numero catastral, situado en el Primer Piso del Edificio D5-N5, ubicado en el parcelamiento Chama-Mérida, parcela N5-D5, Aldea Las González, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Mérida, por la cantidad de CIENTO VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs. 122.000,00). Asimismo se observa que el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE, que en dicho contrato se establece, que dicho ciudadano “cancela de la siguiente manera A) La cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) que corresponde a la cuota inicial; B) La cantidad de CIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) que corresponde al préstamo hipotecario que se me ha otorgado…”.Por consiguiente este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE es propietario del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 10 del segundo piso del edificio N° 5 del Conjunto Residencial Chama Mérida de la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mérida, siendo el mismo pertinente por encontrarse identificado el bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: Invoca el valor Probatorio del Documento Autenticado por ante la Notaria Segunda de la ciudad de Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, inserto bajo el número 26, Tomo 061, de los libros de autenticación llevados en dicha Notaria, cuya copia esta ya consignada en Autos, marcada con la letra “C”, cuyo tenor se reproduce parcialmente a continuación:

Yo, GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº-V-12.487.210 Domiciliado en la Ciudad de Mérida Estado Mérida, por medio del presente Documento declaro: Que he convenido en conferir a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V-12.780.761, de este domicilio, PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN, E IRREVOCABLE amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere para que sostenga y represente nuestros derechos con relación a un Bien Inmueble, un apartamento signado con el número 10, sin número catastral, situado en el primero piso del Edificio D5-N5, ubicado en el parcelamiento Chama-Mérida, parcela N5-D5 ,Aldea las Gonzales, en jurisdicción el Municipio Sucre, del Estado Mérida (…Omisiss…) En el ejercicio de este Poder nuestra nombrada Apoderada queda facultada para solicitar ante la Entidad Bancaria Banfoandes banco universal, compañía anónima (banfoandes C.A) en cualquier sucursal del país, el borrador de liberación de hipoteca y una vez obtenida la señalada liberación de acuerdo a la ley podrá vender, Permutar, Gravar, Recibir las cantidades de dinero objeto de la negociación realizada, fijar Plazos, Intereses y Formas de Pago con las Cláusulas o condiciones que tengan a bien sin limitaciones alguna o haciendo las reservas que estime convenientes, firmar cuantos documentos Públicos o Privados sean necesarios, Abrir y Cerrar Cuentas Corrientes en Bancos, Ingresar y retirar cantidades en Metálico, Solicitar y Obtener o conceder anticipos o créditos con carácter provisional o definitivo en valores o dinero efectivo y retirarlos en todo o en parte, Cobrar las cantidades que nos adeuden por cualquier título, dar recibos, otorgar las cartas de pago, pedir levantamiento de embargos y la cancelación de sus anotaciones en el Registro Público si fuere el caso, Celebrar toda clase de actos y contratos, Recibir [SIC] en pago cantidades de dinero o bienes muebles o inmuebles otorgando los recibos y finiquitos correspondientes, Representar [SIC] y gestionar por nosotros ante cualquier Autoridad Civil, y en fin hacer todo aquello que considere más conveniente a nuestros intereses y a la mejor defensa de nuestros derechos…” (Subrayado por este Tribunal).

Observa este Juzgador que dicha instrumental, la cual obra inserta a los folios 11 al 13, consignada por la parte actora con el libelo de la demanda, no fue tachada ni impugnada por la contraparte, sino que por el contrario reconoció su existencia por lo que este Tribunal, le da pleno valor probatorio de conformidad con el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye, para dar por comprobado que el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE le confirió PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN, E IRREVOCABLE amplio y suficiente de disposición del bien Inmueble a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, según documento autenticado por ante la Notaria Segunda de la ciudad de Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 22 de julio del año 2013, quedando así demostrado lo que de su contenido se desprende. Y ASÍ SE DECLARA.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA

En fecha 13 de noviembre de 2023 (fs. 140 y 141), la abogada MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA, en su condición de co-apoderada judicial de la parte actora ciudadanos ROBERTO ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, estando en tiempo útil, para promover pruebas en la presente causa, mediante escrito promueve las siguientes instrumentales:
DOCUMENTALES: Ratifica el valor probatorio de todos los documentos presentados en el libelo de la demanda, siendo los siguientes:

PRIMERO: Acta de matrimonio, marcada con la letra “A”.

Esta Juzgadora observa que el referido documento en copia fotostática contentivo del acta de matrimonio celebrado entre los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, en fecha 25 de noviembre de 2016, ante el Registro Civil Juan Rodríguez Suarez, Municipio Libertador del Estado Mérida, la cual obra agregado en copia simples a los folios del 06 al 08 del presente expediente, no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva, por lo que este Tribunal, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, considera que tal copia es fidedigna de su original y como tal la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye a las actas del estado civil, para comprobar que la prenombrada ciudadana contrajo matrimonio con él antes indicado ciudadano, evidenciándose la cualidad de la ciudadana MARÍA MÉNDEZ como parte Co-demandante en la presente causa; sin embargo, nada aporta a los autos, en virtud de que lo discutido es un cumplimiento de contrato de opción a compra realizado por el ciudadano ROBERTO ROJAS y YELITZA LAMUS en fecha 29 de marzo del año 2012. ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Contrato privado de Compra-Venta, marcado con la letra “B”.

Este Jurisdicente observa que dicha instrumental ya fue objeto de pronunciamiento y análisis anterioridad por lo que se ratifica lo antes expuesto. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: Poder Otorgado a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN por el ciudadano Gildardo E. Bustamante, marcado con la letra “C“.

Este Jurisdicente observa que dicha instrumental ya fue objeto de pronunciamiento y análisis anterioridad por lo que se ratifica lo antes expuesto. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTO: Documento de Hipoteca del Apartamento, marcado con la letra “D“.

Este Jurisdicente observa que dicha instrumental ya fue objeto de pronunciamiento y análisis anterioridad por lo que se ratifica lo antes expuesto. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO: Recibo de pago marcado con la letra E1.

Este Jurisdicente observa que en dicha instrumental, la cual obra inserta al folio 23 del presente expediente, se trata de un recibo suscrito por el Co-demandante ROBERTO ROJAS y la Co-demandada YELITZA LAMUS en fecha 07 de agosto de 2013 y el mismo constituye la copia de un documento privado, que no fue impugnado por el demandado, por lo que, de conformidad con la primera parte del precitado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno el ejemplar. En consecuencia se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

SEXTO: Copia del cheque y copia del estado de cuenta, marcado con la letra “, E2 y E3 “.

a.- Copia del cheque

La copia fotostática en referencia no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, ni en la contestación ni en la fase probatoria, razón por la cual se tiene como fidedigna de su original, el cual es un instrumento cambiario que contiene una orden de pago pura y simple. Asimismo efectuado el análisis de dicha instrumental, el mismo contiene los requisitos exigidos para la validez de los cheques en general, por el artículo 490 del Código de Comercio, dado que expresa la fecha de su emisión, la cantidad a pagar y está suscrito por el librador. observándose igualmente que contiene la mención “NO ENDOSABLE”; de la cuenta corriente Nº 0108-0067-65-0100132937, perteneciente al ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, a favor de la ciudadana YELITZA LAMUS, consistente en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), de fecha 30 de marzo de 2012.

b.- Estado de cuenta:

Este Jurisdicente observa que dicha instrumental la cual obra inserta al folio 25 del presente expediente, no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva, y que la misma corresponde a la entidad bancaria del Banco Provincial, cuenta corriente Nº 0108-0067-65-0100132937, a nombre del ciudadano ROJAS URBINA ROBERTO LUIS, detalles de movimiento “situación al 30-04-2012”. El cual concatenado con la copia del cheque marcado con la letra E2, se evidencia que en dicho estado aparece reflejado con el número de referencia 462 un cheque pagado en la oficina Lagunillas en fecha 02-04-2012 por el monto de 10.000,00 Bolívares.

En consecuencia, este Juzgador observa que dichas instrumentales, presentadas en copias simples, no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad respectiva, sin embargo las mismas no son idóneas para probar que la cantidad de dinero allí reflejada se hizo efectiva, en virtud de quela parte actora no ha procurado que las mismas sean concatenadas mediante prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo tal como lo asevero el Tribunal a quo el cheque y el estado de cuenta anteriormente señalados reflejan un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), lo cual no coincide con los hechos narrados en el libelo de la demanda, por consiguiente este Juzgado no le otorga valor probatorio. Así se declara.

SEPTIMO: Copias de Procedimiento ante el SUNAVI y acta de conciliación, marcado con la letra “F1 Y F2“.

Este Jurisdicente observa, que la referidas instrumentales en copia simples de Procedimiento y acta de conciliación (fs. 26 al 33), emanada de laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento (SUNAVI) adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, constituye un instrumento público administrativo, la cual no fue impugnada en forma alguna por la parte actora, por lo que dicha prueba, está dotada de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, la cual admite prueba en contrario, y que necesariamente debe ser examinada conjuntamente con otras pruebas, teniendo el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público da el artículo 1.357 del Código Civil, tiene de todos modos el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, en razón de que emana de funcionarios públicos que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley, y contiene, por tanto, una presunción de certeza que el interesado en contrario debe desvirtuar en el proceso judicial, la misma se considera como cierta hasta prueba en contrario, para dar por comprobado que el co-demandante ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y el abogado HARLAND ROBERT GONZÁLEZ GARRIDO, apoderado judicial de la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, acudieron a la vía administrativa, y tuvo lugar la audiencia conciliatoria en fecha 21 de abril de 2016, dejando constancia en el acta que los mencionados ciudadanos no llegaron a ningún acuerdo. Al respecto, este Jurisdicente observa que la presente documental no aporta elementos de convicción para resolverla presente demanda por cumplimiento de contrato de opción compra-venta, razón por la cual no se le otorga valor probatorio, ya que dicha instrumental solo es demostrativo de la ocupación por parte del ciudadano ROBERTO ROJAS y su esposa MARÍA MÉNDEZ, sobre el inmueble objeto de venta en el contrato en litigio. Y ASÍ SE DECLARA.

OCTAVO: Recibo de Depósito Bancario, marcado con la letra “G“.

Este Juzgador observa que al folio 34 del presente expediente, obra en original voucher del Banco Bicentenario de fecha 31/03/2014, en el cual se evidencia que en la mencionada fecha fue realizado un depósito a favor del ciudadano BUSTAMANTE GILDARDO, titular de la cédula de identidad N° V-12.487.210, por la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00), evidenciándose la firma del citado ciudadano como depositante, lo cual coincide con los hechos narrados en libelo de la demanda. Con respecto a estos medios probatorios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 501 de fecha 17 de septiembre de 2009, señaló que las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica, teléfono, luz, gas y planillas de depósito bancarios constituyen tarjas “(…) que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos (…)”, en virtud de lo cual esta Jurisdicente los valora, evidenciándose fehacientemente el pago de la inicial del apartamento que se había fijado en el convenimiento de pago.

Esta Superioridad observa que el documento analizado corresponde a los instrumentos denominados tarjas, al respecto el artículo 1.383 del Código Civil, dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.

Ahora bien, según doctrina y jurisprudencia reiterada deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, por lo que esta Superioridad observa que las mencionadas notas de consumo de televisión por suscripción, depósitos bancarios, son considerados tarjas, poseen símbolos probatorios, y no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma ya que su autenticidad viene dada de un hecho público y notorio como lo son los símbolos característicos de dichas empresas. En atención a la referida prueba, este Juzgador la aprecia y le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

NOVENO: Facturas de Mejoras realizadas, marcada con la letra “H1, H2, H3 Y H4“.

Del análisis de dicha instrumental, este Juzgador no le otorga valor probatorio, por cuanto la misma no aporta elementos de convicción para resolver la presente Litis que está enmarcada en un cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECLARA.

DECIMO: Ratifica el pleno valor probatorio de los documentos privados promovidos en virtud que durante el proceso no fueron tachados ni desconocidos por la parte demandada muy por el contrario el documento esencial de esta controversia, la oferta de compra venta, fue reconocido plenamente al afirmar la demandada, confiesa Yelitza Lamus Guillen al señalar, cito: “(…) firme por vía privada el referido contrato de opción a compra venta, de fecha 29 de marzo de 2012… lo firmé actuando en nombre y representación del ciudadano Gildardo Enrique Bustamante…; es cierto que me otorgó poder.…; en consecuencia, actúo bajo la condición de administración…; todo esto consta en autos en escrito promovidos por los demandados, que rielan a los folios 86.

Este Jurisdicente observa que dichos documentos privados a los cuales hace referencia, ya fueron objeto de pronunciamiento y análisis anterioridad por lo que se ratifica lo antes expuesto. Y ASÍ SE DECLARA.

TESTIMONIALES:

PRIMERO: Promovió las prueba testimonial de la ciudadana ANA CECILIA DÍAZ IRIARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.478.461.

La ciudadana ANA CECILIA DIAZ IRIARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.478.461, rindió su declaración por ante el Tribunal de la causa, en fecha 14 de Diciembre del 2023, tal y como consta al folio 156 del presente expediente, en la cual manifestó entre otras cosas lo siguiente:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ROBERTO ROJAS y MARÍA MÉNDEZ. RESPONDIÓ: Si, hace trece años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que los demandantes ciudadanos ROBERTO ROJAS y MARIA [SIC] MENDEZ [SIC], adquieren un inmueble (apartamento) en la urbanización Villas libertad, en las González, Municipio Sucre, apto N° 10, Torre N5-D5, a través de un contrato de compra-venta. RESPONDIÓ: si me consta, porque ellos estaban alquilados, y en su momento me entere que estaba en venta, se lo comunique y ellos hicieron un contrato con la señora Yelitza de compra-venta dándole ellos a ella, un dinero en su momento eran como veinte millones, y lo otro lo iban a hacer por medio de la ley política habitacional, ella le entrega la llave al señor Roberto Rojas, para que llos [SIC]vivieran allí, porque en ese momento ellos, tenían una niña pequeña. Posteriormente cuando fueron al banco para saber cómo iba el procedimiento de la vivienda, le dicen que no estaba cancelada. Y de ese momento comenzó ese proceso. TERCERA PREGUNTA: Diga testigo si sabe y le consta que en algún momento, los demandados Yelitza Lamus y otros, pretendieron perturbar la posesión del apartamento N° 10 de las residencias Villa Libertad, Torre N5-D5 que ocupan como vivienda principal los demandantes ROBERTO ROJAS y MARIA [SIC] MENDEZ [SIC], producto de esta opción de compraventa. RESPUESTA: Si, en un momento llegó el Gobernador RAMON [SIC] GUEVARA para desalojarlos, igualmente como lo hizo el CICPC, y no pudieron porque los señores ROBERTO ROJAS y MARIA [SIC] MENDEZ[SIC], le enseñaron al gobernador los documentos y estaba el documento de compraventa y además tenían a la niña pequeña, los del CICPC también fueron. Pero si ha habido esos casos de perturbación…”

Al respecto el Artículo 1.387 establece que:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.”

Asimismo, los Abogados Juan Garay y Miren Garay, en su obra el Código Civil Comentado, volumen IV, Obligaciones, parte general Artículos 1133 al 1430, Caracas-Venezuela, pág. 178, en la cual establece lo siguiente:

“No obstante la limitación a Bs. 2.000 (hoy, Bs. F 2) en la vida civil, la prueba testimonial puede admitirse para cantidades mayores si hay un principio de prueba por escrito. El art 1392 explica a qué clase de principio de prueba se refiere. No puede ser otro testigo, tiene que ser un escrito (documento firmado o no) que se relaciones con lo que se quiere probar o bien que haya indicios o presunciones de hechos probados no por testigos sino por otros medios (para las presunciones ver arts 1394 y sig).
Por ejemplo: Estamos en un juicio de cobro. No se ha encontrado el contrato de la deuda pero si hay notas y pagos (p.e. abonos bancarios) que demuestran que la deuda existía y al ser estos pagos mensuales y por el mismo monto, se piensa que eran intereses o amortizaciones. Este indicio se confirma por dos testigos que declaran el monto de la deuda como de unos 50.000 bolívares. Capitalizando los intereses, arrojan un monto de deuda similar al declarado por los dos testigos. Aquí el juez tiene libertad de apreciación y como vemos, el art 1392 no le veta una sentencia confirmatoria de la deuda a pesar de apoyarse en parte en los testigos. [OMISSIS]”

En este mismo sentido, la Sala Político-Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 13 de Junio de 2023, sentencia nº 0511, expediente Nº 2021-0063, en cuanto a la prueba testimonia estableció lo siguiente:
Por su parte, el Juzgado de Sustanciación declaró la inadmisibilidad de la citada prueba, con fundamento en lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, señalando al respecto lo siguiente:
“(…) En el caso de autos, la Asociación Cooperativa Somos El Pueblo, R.L., interpuso demanda de contenido patrimonial contra la empresa Estatal Corporación de Desarrollo de la Cuenca del Río Tuy ‘Francisco de Miranda’, S.A. (CORPOMIRANDA), por cumplimiento del ‘contrato de obra verbal’ celebrado con ocasión de la ‘(...) 'Construcción de Bases, Sub-Bases, Brocales, Aceras, Replanteo de Calles Asfaltado de las Calles 1 y 2 del Sector La Veraniega, Ocumare Del Tuy, Municipio Tom Lander del Estado Bolivariano de Miranda’ (...)’; ahora bien, si bien el promovente no señala expresamente que con las testimoniales solicitadas pretende demostrar la existencia del contrato verbal cuyo cumplimiento se exige; con las deposiciones solicitadas intenta corroborar la ejecución de la obra derivada, a su decir, de dicho contrato, y siendo la obra está estrechamente relacionada con el contrato que originó la presente demanda cuya estimación monetaria -seis billones cuatrocientos cincuenta mil setecientos treinta millones trescientos noventa y dos mil ciento setenta y dos con cincuenta y tres céntimos (Bs. 6.450.730.392.172,53)- sobrepasa con creces los dos mil bolívares al cual alude la norma citada; resulta forzoso para este Juzgado declarar procedente la oposición formulada e inadmisible por manifiestamente ilegal la referida prueba de testigos promovida por el apoderado de la parte actora. Así se decide (…)”.
En tal sentido, conviene traer a colación el contenido de lo preceptuado en el artículo 1.387 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:

“Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”. (Destacado de la Sala).
De acuerdo con la norma antes transcrita, la prueba de testigos que sea promovida a los fines de demostrar la existencia de un contrato pactado con el fin de establecer o extinguir una obligación, no será admitida cuando el valor del objeto de dicho contrato se exceda de dos mil bolívares.
En atención a lo indicado, esta Sala estima necesario realizar algunas consideraciones respecto de dicho precepto normativo, por cuanto se observa en primer lugar, que el mismo se encuentra establecido en un cuerpo legal que data del año 1982, es decir, se trata de una norma preconstitucional cuya previsión fue considerada por el legislador en relación con las circunstancias económicas de ese momento, siendo que en razón del transcurso del tiempo el monto de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) -de ese entonces- resulta ser a todas luces una cantidad irrisoria en la actualidad, que no encaja con la realidad económica de nuestro país, en virtud de los procesos de ajuste monetario por los cuales el mismo ha atravesado y entre los que cabe mencionar las reconversiones monetarias que han sido decretadas por el Ejecutivo Nacional, esto es: el Decreto Nro. 5.229, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, el cual fue publicado en la Gaceta Oficial Nro. 38.638 del 6 de marzo de 2007; el Decreto Presidencial Nro. 3.548, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 41.446, de fecha 25 de julio de 2018, siendo la más reciente el Decreto Nro. 4.553, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 42.185 del 6 de agosto de 2021.
En tal sentido, advierte esta Máxima Instancia que la aplicación de la norma supra citada, sin lugar a dudas, vulnera la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, el debido proceso, el derecho a la defensa, así como el principio de la libertad de pruebas consagrado en nuestro ordenamiento jurídico. De allí que, al no estar ajustado el referido monto del dispositivo legal comentado con la realidad económica y por cuanto el valor del “contrato verbal” alegado por la parte demandante, fue estimado en la cantidad de seis billones cuatrocientos cincuenta mil setecientos treinta millones trescientos noventa y dos mil ciento setenta y dos bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 6.450.730.392.172,53), monto que sobrepasa por demás el írrito límite de dos mil bolívares de aquel entonces establecido en nuestro Código Civil, esta Sala admite la prueba de testigos promovida por la demandante en el presente caso. En consecuencia, se declara la admisibilidad de los testimonios promovidos y se revoca el pronunciamiento proferido por el Juzgado de Sustanciación sobre este particular. Así se establece.

En consecuencia, de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia ut supra transcrita, así como de lo establecido en el artículo 1.387 eiusdem, se observa que el monto de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), no está ajustado con la realidad económica y por cuanto el valor del contrato de opción a compra-venta alegado por la parte actora, fue establecido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00),monto que sobrepasa por demás el írrito límite de dos mil bolívares de aquel entonces, establecido en un cuerpo legal que data del año 1982, es decir, se trata de una norma preconstitucional cuya previsión fue considerada por el legislador en relación con las circunstancias económicas de ese momento, lo cual resulta ser a todas luces una cantidad irrisoria en la actualidad. En consecuencia, este Juzgado, a los fines de salvaguardar el derecho a la tutela judicial efectiva, el debido proceso, el derecho a la defensa, así como el principio de la libertad de pruebas consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, aprecia tal declaración en virtud que no denota contradicción, por la edad del testigo y por su condición de vecina de acuerdo con el domicilio indicado, lo que indica que la testigo tiene conocimiento personal de las partes en este juicio, testimonio este que al ser adminiculado con el resto del material probatorio, se observa que guarda relación con los hechos narrados en el libelo de la demanda así como con la pruebas documentales presentadas y razones por las que se le otorga valor probatorio indiciario a este testimonio de conformidad al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

CONCLUSIONES

Esta Superioridad observa de los hechos controvertidos y de los hechos convenidos realizados por ambas partes, los cuales fueron establecidos y relatados ut supra, adminiculados con las pruebas presentadas por ambas partes lo siguiente:

La existencia de un contrato de opción a compra-venta suscrito entre la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, antes identificada, quien a efectos de dicho contrato se denominó la “ENCARGADA” de la venta del apartamento, antes descrito, y el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, quien para efectos de ese contrato se denomino el “COMPRADOR”, cuyo cumplimiento reclama, observándose que la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, actuó bajo la autorización del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, comprometiéndose a venderle al ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, un apartamento signado con el N° 10, segundo Piso del Edificio N° 5 del conjunto residencial Chama-Mérida, ubicado en jurisdicción Del Municipio Sucre del Estado Mérida, dicho inmueble tiene un área de (42 mts2), el cual consta de dos (2) habitaciones, un baño, sala-cocina; según consta en documento registrado bajo el N° 2009.1101, de fecha 08 de julio del año 2009, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 377.12.18.4.346, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009, y a su vez éste último de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda, se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES(Bs. Bs. 200.000,00), de los cuales pagó la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), en calidad de inicial, debiendo entregar el monto restante mediante crédito hipotecario, el cual sería solicitado cuando ambas partes contaran con las carpetas y con los documentos completos, comprometiéndose el vendedor en la clausula tercera en “cancelar la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble”, quien debía “consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria.”

Asimismo se observa que la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, “ENCARGADA” de la venta del apartamento, debía realizar todos los trámites necesarios para liberar el crédito hipotecario que posee dicho bien inmueble, y así, dar cumplimiento a lo estipulado en dicho contrato. Tal como se estableció en la clausula “TERCERA: El vendedor debe cancelar la morosidad de la hipoteca mas la hipoteca que posee dicho inmueble y consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria”, es decir, el contrato de compraventa propiamente dicho, quedó a su vez sometido o condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones.

Del análisis efectuado al material probatorio cursante en autos, se observa que la parte demandada, no aportó prueba fehaciente que desvirtuara los hechos expuestos por el demandante, especialmente en lo concerniente al hecho negativo alegado por el actor, esto es, que no cancelo la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, ya que no fue consignada la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación de hipoteca.

Ahora bien, la parte demandada ciudadanos GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE y YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, convienen en que es cierto que en fecha 29 de marzo del año 2012, la referida ciudadana actuando en representación del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, plenamente identificado en actas, firmó un documento vía privada, con el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, cuyo objeto es la futura Compra-Venta de un Bien Inmueble de su propiedad según Documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, en fecha 08 de julio del año 2009, inscrito bajo el N° 2009.1101, asiento registral 1, del Bien Matriculado con el N° 377.12.10.4.340, correspondiente al Libro de Folio Real del año 209, conformado por un apartamento signado con el número 10, que es parte integral del segundo piso, del Edificio N° 5, del conjunto Residencial Chama Mérida, ubicado en el Sector Las González, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida. Asimismo se observa que en fecha 22 de julio del año 2013, el ciudadano GILBERTO ENRIQUE BUSTAMANTE le confirió poder de administración y disposición del bien Inmueble a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, según documento autenticado por ante la Notaria Segunda de la ciudad de Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, inserto bajo el número 26, Tomo 061, de los libros de autenticación llevados en dicha Notaria, fecha esta que es posterior a la celebración del contrato de opción de compra-venta.

En este mismo sentido, se evidencia que aún cuando el poder fue otorgado en una fecha posterior a la celebración de dicho contrato, el ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, parte demandada y propietario del bien inmueble en litigio, cuya copia esta ya consignada en autos, marcada con la letra “d” en escrito de contestación de la demanda conviene que es cierto que en fecha 29 de marzo del año 2012, la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, ya identificada, actuando en su representación, firmó un Documento Vía Privada con el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, ya identificado, cuyo objeto es la futura Compra-Venta de un Bien Inmueble de su propiedad antes descrito, reconociendo de esta manera que la referida ciudadana estaba autorizada para la celebración del contrato de opción de compra-venta.

Por otra parte, la ciudadana YELITZA LAMUS, la parte co-demandada en la presente causa manifiesta que no puede ser obligada a cumplir con la obligación de transferir la propiedad del citado Bien Inmueble, puesto que sus facultades de administración dependen de la voluntad del propietario, aunado a que el mandato en cualquier momento le puede ser revocado, no obstante del contenido de las actas del presente expediente, se observa que el poder que le fue otorgado en fecha 22 de julio del 2013, ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, se encuentra vigente hasta la presente fecha, y el mismo es un PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN, E IRREVOCABLE amplio y suficiente de disposición del bien Inmueble en litigio. En consecuencia, tal como la asevero el Tribunal de la causa mientras dicho poder siga vigente como lo está actualmente, la Co-demandada YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN; puede ser obligada por este Juzgador a cumplir con la obligación de realizar todos los trámites concernientes para el traspaso de la propiedad del inmueble objeto de litigio, si fuere el caso lo cual no impide que el propietario pueda ejecutar personalmente el acto objeto del mandato.

Ahora bien, con respecto a los alegatos de la parte demandada quienes manifiestan que niegan haber recibido cantidad de dinero de los acá demandantes por concepto de pago del bien inmueble o de gastos administrativos imputables a la operación de compra venta; por ende, se evidencia que en el contrato de opción a compra, en su cláusula SEGUNDA se señaló lo siguiente. “…El precio definitivo de venta de dicho inmueble es por el valor DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que el COMPRADOR se compromete a cancelar de la siguiente forma: en este acto la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00); y el resto o sea la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) con crédito hipotecario, el cual se solicitara cuando ambas partes cuenten con las carpetas con los documentos completos…”, es decir el comprador hizo un pago inicial por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000), tal como se estableció en el contrato de opción a compra venta de fecha 29 de marzo de 2012, no siendo desconocido por la parte accionada dicho contrato privado, sino por el contrario reconocieron su existencia, quedó demostrado lo que de su contenido se desprende, por lo tanto, el pago inicial señalado en dicho contrato y el cual firmaron las partes contratantes quedo convalidado, además, fue promovido por la parte actora un recibo de pago por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500), entregados a la ciudadana YELITZA LAMUS, con el fin de gestionar los documentos que hacían falta para la venta del inmueble, así como, el depósito bancario de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000), por abono a la deuda hipotecaria; no siendo estos, tachados, impugnados ni desconocidos en su debida oportunidad por la parte accionada, como acertadamente el tribunal de la causa les otorgo valor probatorio a dichos documentos; quedando entonces para este Juzgador confirmados dichos abonos, por ende, lo adeudado por la compra venta del inmueble objeto de litigio, disminuye a CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 172.500,00 Bs), del saldo deudor del contrato de opción de compra-venta pactada.

Asimismo, se observa que en el contrato de opción de compra-venta, no existe una cláusula contentiva de una fecha de vencimiento de la obligación que la haga exigible, en virtud de que dicho contrato fue condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones, por lo tanto, la imprecisión de las partes contratantes en el establecimiento cierto e inequívoco de la fecha de vencimiento de la opción de compra, produce una ambigüedad contractual de imposible precisión, pues cualquier interpretación de la misma podría resultar como cierta de acuerdo al interés de quien la analice. Por consiguiente, la parte actora manifiesta su voluntad de querer ejercer la opción de compra, lo cual va de la mano con el hecho cierto referente al requisito del precio que fue cumplido por la compradora con el pago efectuado como inicial, monto de dinero que sería imputable al monto final del precio acordado, por lo cual, al haber transcurrido aproximadamente doce (12) años sin que la parte vendedora diera cumplimiento previo a su obligación, le da la facultad a la parte compradora para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato en aplicación a la norma sustantiva civil señalada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.

Ahora bien, la celebración del contrato de opción a compra venta de fecha 29 de marzo de 2012, recoge dos negocios jurídicos como lo son la opción a compra-venta y el arrendamiento del bien inmueble antes descrito, con respecto al contrato de arrendamiento, su vigencia estaría bajo el cumplimiento de una obligación condicional mixta, por lo que entonces los futuros compradores, es decir, los ciudadanos ROBERTO ROJAS y MARÍA MÉNDEZ, ya identificados, se constituían en arrendatarios y con tal condición, están en la obligación de pagar desde la fecha 29 de marzo del año 2012, la cantidad de MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00), por concepto de pago de cánones de arrendamiento, cuyos lineamientos se establecieron en el referido contrato, cuyas obligaciones deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en dicho contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas o para ambas en oportunidad distinta, hecho lo cual no fue así, por lo tanto deben cumplirse ambas obligaciones de forma simultánea. En consecuencia como dicho contrato fue establecido bajo condiciones para su cumplimiento, la parte actora deberá también cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos establecidos en dicho contrato, si se llegara emitir sentencia firme, por cuanto, al solicitar un cumplimiento de contrato de opción a compra se debe de igual manera cumplir con todo lo señalado en dicho contrato para una mejor efectividad, siendo así, justo para ambos.

En este mismo sentido se evidencia de las actas que ambas partes incumplieron en lo establecido en el contrato de fecha 29 de marzo de 2012. En cuantos a los dos negocios jurídicos allí establecidos, en la forma en que se detalla a continuación:

Este Jurisdicente observa tal como se señalo anteriormente la existencia de dos negocios jurídicos como son: a) la opción a compra-venta y b) el arrendamiento del bien inmueble antes descrito. Por consiguiente, con respecto al negocio jurídico de la opción a compra-venta, el comprador cumplió con el primer pago establecido en el contrato, no obstante el vendedor no dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda y tercera, de reunir la documentación pertinente, así como el pago de la morosidad de la hipoteca a los fines de obtener posteriormente la liberación hipotecaria incurriendo de esta manera la parte demandada en un incumplimiento de contrato, en cuanto a la opción a compra-venta. Por consiguiente se evidencia que de dicho gravámen se desprende la imposibilidad temporal de dar cumplimiento a dicho contrato de opción de compra-venta. En consecuencia en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones, tal como se evidencia en el presente caso, el comprador, no pago pendiente por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), en virtud del incumplimiento de la parte demandada (vendedor), prevista en la cláusula segunda y tercera, en el sentido de que era obligación de los vendedores demandados pagar la morosidad de la hipoteca y su posterior liberación, del bien inmueble objeto de la negociación, siendo que tal, como se pudo evidenciar de las pruebas promovidas por la demandante, el inmueble poseía un de gravámen correspondiente a una: “…1) HIPOTECA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO A FAVOR DE BANFOANDES, documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio, en fecha 08 de julio del año 2.009, inscrito bajo el N° 2009.1101, Asiento Registral 1, del Bien Matriculado con el N° 377.12.10.4.340, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, la cual precede en el tiempo a la celebración del contrato de opción de compraventa, y por ende, la obligación de pagar la morosidad de la hipoteca y el crédito, recaía en la parte codemandada ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE propietario del bien inmueble o en su defecto en la persona autorizada para tal fin, en virtud de lo cual no puede ser imputable a la parte actora el incumplimiento del contrato de marras.

En la presente causa, este tribunal observa que la parte demandada no logro desvirtuarlos hechos alegados por la parte demandante. En consecuencia, este Jurisdicente observa que la pretensión de la demanda no es contraria a derecho, ya que las partes tenían la intención y voluntad de cumplir la obligación asumida, lo cual se evidencia en el consentimiento mutuo sobre el objeto y el precio del contrato, cuya naturaleza jurídica se materializó en el documento privado del 29 de marzo de 2012, el cual fue debidamente reconocido por las partes, quedando demostrado que tanto la codemandada, en su calidad de futura vendedora autorizada, como el codemandado, en su carácter de propietario, incumplieron con las obligaciones generales del contrato, quienes a pesar de haber recibido la suma inicial de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), por parte del co-demandante ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, no realizaron los trámites necesarios para liberar la hipoteca y entregar los documentos requeridos para su presentación ante la oficina de registro correspondiente. Adicionalmente, se evidencia que la parte actora (comprador) tenía previsto solicitar un crédito hipotecario para saldar el monto adeudado, para lo cual era necesario tal como se señalo anteriormente que el propietario del bien inmueble estuviese solvente en el pago de las cuotas de la hipoteca y posteriormente proceder a hacer lo de la tradición. Sin embargo, esto no ocurrió. Al no estar el inmueble libre de gravamen, no se pudo realizar la tradición legal a favor del comprador, lo que evidencia la falta de intención de los vendedores de cumplir con su obligación de vender, lo cual contraviene las cláusulas del contrato que dio origen al presente proceso. Asimismo, tal como se estableció anteriormente, se evidencia en cuanto al negocio jurídico correspondiente al arrendamiento que el ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, en su carácter de arrendatario, incumplió en el pago de los cánones de arrendamiento, no obstante el mencionado ciudadano cumplió con lo establecido en el antes mencionado contrato en cuanto al negocio jurídico de la opción a compra-venta.

Finalmente, de conformidad con lo establecido con el artículo 1.168 del Código Civil Venezolano, la parte actora no estaba obligada a realizar ningún trámite obligación adicional si la parte demandada (vendedora) no cumplía con lo previsto en la clausula tercera, cuyo cumplimiento permitía a la parte compradora solicitar el crédito según lo estipulado en la cláusula segunda. Por lo tanto, al haber incumplido la parte vendedora, la parte actora no podía proceder con el cumplimiento del contrato, ya que el bien inmueble no se encontraba libre de gravamen para llevar a cabo la tradición legal. En consecuencia, se observa que el contrato bilateral en cuestión no contempla la transmisión inmediata de la propiedad, sino que requiere de un segundo acto para perfeccionar la venta. En este sentido, el acuerdo en cuestión constituye un instrumento que facilita y prepara el camino para el acto de compraventa definitivo y la respectiva transferencia de los derechos de propiedad, en atención a los acuerdos preliminares establecidos.

En cuanto, a la solicitud realizada por la parte actora en el libelo de la demanda de subrogarse el pago de la deuda que existe del inmueble y sus intereses moratorios, este Jurisdicente en caso de incumplimiento por parte de los demandados, autoriza al ciudadano ROBERTO LUIS ROJAS URBINA, de conformidad con lo establecido en el artículo 1300 del Código Civil, así como de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 000555, de fecha dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro, Exp. AA20-C-2023-000493, la subrogación de la deuda, el pago pendiente de la hipoteca y sus intereses moratorios, por cuanto no existe ningún impedimento legal para ello, no obstante tal como se estableció anteriormente el pago pendiente de la hipoteca y sus intereses moratorios, deben ser deducidos del pago del saldo deudor del contrato de opción de compra-venta pactada, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 172.500,00 Bs),el cual deberá tomar en cuenta las reconvenciones monetarias dadas desde la fecha de la suscripción del contrato hasta la actualidad, y su respectiva indexación judicial de la cantidad que constituye la obligación, mediante una experticia complementaria del fallo, cantidad esta que una vez haya sido recibida por ante la sede del Tribunal de la causa, se procederá a deducir lo adeudado por concepto de hipoteca e intereses moratorios, a los fines de que sea realizado el pago correspondiente ante la entidad bancaria, y una vez conste en autos dicho pago, el restante que resultase de dicho pago deberá ser entregado al vendedor, así como el pago pendiente de los cánones de arrendamiento, los cuales también estarán ajustado a las reconvenciones monetarias dadas desde la fecha de la suscripción del contrato hasta la actualidad, y su respectiva indexación judicial de la cantidad que constituye la obligación, mediante una experticia complementaria del fallo. Así se establece.
Asimismo, este Jurisdicente de la revisión efectuada de las actas procesales, no se observa que la parte demandada haya solicitado la resolución del contrato de compra-venta, o la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato, en caso de incumplimiento en relación al negocio jurídico de la compra-venta. En este sentido, en la sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., Exp. N° 2014-662, relativo a la naturaleza de los contratos de opción de compraventa, y la clausula penal estableció que “El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autorregulación de sus intereses negóciales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción.” En consecuencia, en virtud de que las parte no solicitan la resolución de dicho contrato, ni la aplicación de la clausula penal, de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, y el poder de autorregulación de sus intereses, este Jurisdicente no aplica la señalada cláusula penal, a los fines de evitar incurrir en extra petita y decidir sobre algo que no le han solicitado las partes.

Por otra parte, en cuanto al escrito de informes presentado por la parte actora, con respecto a la obligación de realizar el pago del monto pendiente por parte del comprador, este Jurisdicente considera que el mismo debe ser realizado previamente, por ante la sede del Tribunal de la causa, una vez conste en autos la experticia complementaria del fallo, con la indexación judicial de la cantidad que constituye la obligación, no obstante la parte demandada simultáneamente deberá gestionar el pago pendiente de la hipoteca a los fines de obtener la liberación de la hipoteca ante el banco, se advierte a la parte actora que dicho pago no será entregado si no una vez que conste en autos que la parte demandada haya cumplido con los trámites correspondientes a la liberación de la hipoteca. Asimismo en cuanto a la solicitud de reducción en un porcentaje no menor al 30% del monto total a ser cancelados por parte de los demandantes, en virtud de la información suministrada de que el saldo deudor por concepto de hipoteca es cero, este Jurisdicente, no acuerda lo solicitado, por cuanto va en contra de lo establecido en el contrato de opción a compra-venta.
Finalmente, este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 257 de la Constitución y los artículos 1.133, 1159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil venezolano, en concordancia a lo establecido en los artículos 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, en base a las consideraciones que preceden, en el caso subjudice quedo demostrado en el juicio la verificación de los requisitos de la pretensión de cumplimiento de contrato, como son consentimiento, objeto y precio, así como la existencia del contrato y la no ejecución de la obligación por la parte demandada en tal sentido se establece que en el presente juicio es forzoso para éste Tribunal declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, y en caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, a los efectos registrales, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
Como consecuencia del anterior pronunciamiento, una vez conste en autos, el cumplimiento por parte del ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio, con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, debiendo consignar ante el Tribunal de la causa constancia de cancelación y del documento de liberación hipotecaria, así como, los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes, SE ORDENA al Tribunal de la causa previa experticia complementaria del fallo, la entrega del saldo deudor del precio de venta, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (172.500,00 Bs), y, lo adeudado correspondiente al pago de alquiler establecido en el último aparte del contrato de opción a compra-venta, esto es la cantidad de MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00); con su respectiva indexación judicial, al ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio siempre y cuando su poder no haya sido revocado.

En caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, una vez conste en auto que la parte demandada haya recibido el pago, previo cumplimiento de los demandados en el pago de la hipoteca y la liberación de la hipoteca ante el banco, y solvencias se tendrá la misma como título de propiedad, con respecto al bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 10, sin número Catastral, situado en el Primer Piso del Edificio D5-N5, ubicado en el parcela miento Chama-Mérida, el referido apartamento tiene un área de construcción bruta de cuarenta y un metros cuadrados (41 Mts); consta de las siguientes dependencias: Un recibo-comedor, cocina, dos (02) habitaciones y un (1) baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: COSTADO DERECHO: (V.F) Con fachada interna del edificio; COSTADO IZQUIERDO: (V.F) Con fachada posterior del edificio y parte del apartamento N° 11; FRENTE: Con pasillo de circulación y apartamento N° 11; FONDO: Con fachadas posterior del edificio. De conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, a los efectos registrales. Y ASÍ SE DECIDE.

En caso de incumplimiento por parte de los demandado, correspondiente al pago de lo adeudado por concepto de hipoteca y liberación de hipoteca, en virtud de la solicitud realizada por la parte actora en el libelo de la demanda de subrogarse el pago de la deuda que existe del inmueble y sus intereses moratorios, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1300 del Código Civil, así como de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 000555, de fecha dieciocho (18) días del mes de octubre de 2024, Exp. AA20-C-2023-000493, y por cuanto no existe ningún impedimento legal para ello, una vez conste en autos la negativa de la parte demandada de dar cumplimiento a su obligación en el pago pendiente de la hipoteca y sus intereses moratorios, se autoriza a la parte demandante, en la subrogación de la deuda, y el pago pendiente de la hipoteca y sus intereses moratorios, por cuanto no existe ningún impedimento legal para ello, no obstante tal como se estableció anteriormente el pago pendiente de la hipoteca y sus intereses moratorios, deben ser deducidos del pago del saldo deudor del contrato de opción de compra-venta pactada, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 172.500,00 Bs).

En virtud de las consideraciones anteriores la demanda por la que se hizo valer tal pretensión procesal deberá ser declarada parcialmente con lugar, debe ser modificado el fallo apelado, así como en la declaratoria parcialmente con lugar el recurso de apelación sometido a su consideración, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.
DISPOSITIVA

En mérito de los razonamientos y pronunciamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, decide:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 03 de julio de 2019, por el ciudadano MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN y GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, contra la sentencia definitiva de fecha 07 de junio del 2024, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido por los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, mediante la cual dicho Tribunal declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, intentada por los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ.En consecuencia, se MODIFICA la sentencia apelada en los términos expuestos en este fallo.

SEGUNDO:, Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, intentada por los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJA URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, debidamente representados por los abogados en ejercicios HOMERO JESÚS MONSALVE NIETO y MARÍA DIANORA PRIETO RIVERA, en contra de los ciudadanos GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE y YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, debidamente representados por el abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS. De conformidad a lo establecido en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.133, 1159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil, 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, la doctrina y en concordancia con las jurisprudencias citadas.

TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, SE ORDENA a la parte demanda, ciudadano GILDARDO ENRIQUE BUSTAMANTE, en su cualidad de propietario y/o a la ciudadana YELITZA COROMOTO LAMUS GUILLEN, en su cualidad de administradora del bien inmueble objeto de litigio; a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, en lo que respecta a la cancelación de la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, debiendo consignar en el banco la constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria, así como, a gestionar, tramitar y efectuar la tradición legal con todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes que sean necesarios para proceder a la protocolización de la venta y firma del documento del inmueble por ante la oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, previo el pago o consignación por ante el Tribunal de la causa por parte de la actora los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, del saldo deudor del precio de venta, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (172.500,00 Bs), y, lo adeudado por el correspondiente pago de alquiler establecido en el último aparte del contrato de opción a compra-venta, esto es la cantidad de MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00); por lo cual, se deberá tomar en cuenta las reconvenciones monetarias dadas desde la fecha de la suscripción del contrato hasta la actualidad, y su respectiva indexación judicial de la cantidad que constituye la obligación, atendiendo la pérdida del valor adquisitivo del Bolívar, tomando en cuenta los índices de inflación del Banco Central de Venezuela de conformidad con sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 04/03/2021, Expediente N° AA20-C-2018-000394, Magistrado Ponente Guillermo Blanco Vásquez. Por lo tanto, se ordena que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un solo (1) perito, desde la fecha en que fue suscrito el contrato de opción a compra-venta, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia.

CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará título suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, y previo que conste en actas del expediente por parte de la demandante, el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo a la demandada, no otorgaren el correspondiente título de propiedad ante el registro, con respecto al bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 10, sin número Catastral, situado en el Primer Piso del Edificio D5-N5, ubicado en el parcela miento Chama-Mérida, parcela N5-D5, Aldea Las González, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Mérida, el referido apartamento tiene un área de construcción bruta de cuarenta y un metros cuadrados (41 Mts); consta de las siguientes dependencias: Un recibo-comedor, cocina, dos (02) habitaciones y un (1) baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: COSTADO DERECHO: (V.F) Con fachada interna del edificio; COSTADO IZQUIERDO: (V.F) Con fachada posterior del edificio y parte del apartamento N° 11; FRENTE: Con pasillo de circulación y apartamento N° 11; FONDO: Con fachadas posterior del edificio.

QUINTO: En caso de incumplimiento de la parte demandada en el pago de la hipoteca, y su liberación, se autoriza a los ciudadanos ROBERTO LUIS ROJAS URBINA Y MARÍA CONSUELO MÉNDEZ RAMÍREZ, parte demandante, la SUBROGACIÓN de la deuda, correspondiente a la morosidad de la hipoteca más la hipoteca que posee dicho inmueble, debiendo consignar por ante el Tribunal de la causa, constancia de cancelación y posteriormente el documento de liberación hipotecaria, a los fines de que el Tribunal de causa, efectué la entrega del saldo deudor del precio de venta a la parte demandada, esto es la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (172.500,00 Bs), y, lo adeudado correspondiente al pago de alquiler establecido en el último aparte del contrato de opción a compra-venta, esto es la cantidad de MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00); con su respectiva indexación judicial.

SEXTO: Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, no hay condenatorias en costas, del recurso, ni de la demanda.
Queda en estos términos MODIFICADO el fallo apelado.

Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo que confronta este Tribunal, originado, entre otras razones, por su múltiple competencia material y por encontrarse en el mismo estado varios procesos más antiguos, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena su notificación a las partes o a sus apoderados judiciales.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal del origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, a los diecisiete días del mes de marzo del años dos mil veinticinco. - Años: 214º de la Independencia y 166º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. Luís Fernando J. Mory D.
La Secretaria Titular,

Abg. Ana Karina Melean Bracho

En la misma fecha, y siendo la una de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
La Secretaria,

Ana Karina Melean Bracho