TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

214º y 165º

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

EXPEDIENTE Nº 11. 682

DEMANDANTE: MARIA VIRGINIA GUERRERO DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.794.200, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

DEMANDADO: INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el N° 42, Tomo A-1, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NAYATH MARYELIN DUARTE VIELMA, ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, titulares de la cédula de identidad números 14.917.512, 12.359.217 y 15.511.031, inscritos en el INPREABOGADO bajo el número 142.462, 84.459 y 129.475 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

La parte actora interpuso la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que fue admitida en fecha 06/NOVIEMBRE/2023, tal como se evidencia al folio 10 del presente expediente. En el instrumento indicado, la parte actora narró, entre otros hechos los siguientes:

1. Que en fecha veintisiete (27) de SEPTIEMBRE de 2012, suscribió un contrato privado de opción a compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V- 15.517.250, de este mismo domicilio y hábil, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H1 y H2, ubicado en las parcelas Nro.6 y Nro.7 de la urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, apartamento identificado con el N° 3-17, situado en el tercer piso del edificio H1, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones que serán definidos en documento de condominio correspondiente, apartamento este al que le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de venta.
2. Que dicho inmueble le sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. pactándose como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 635.000,00) para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma: A) Por concepto de Opción de Compra la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 335.000,00), a pagarse la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000,00)a la firma del contrato. B) El saldo de la opción de compra, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.235.000,00) pagadera en dieciocho cuotas mensuales y consecutivas, por el monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10,00) para ser pagada la primera el día 01/10/2012 y así sumamente hasta el día 01/03/2014 y una cuota especial por la cantidad CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00), para ser pagada en fecha 01/03/2014 y el saldo del precio total, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) para ser pagado en fecha 01/03/2014, o al momento en que fue otorgado crédito bancario por la entidad financiera; las cuales su representada canceló en su totalidad, pagando así el precio del valor total del inmueble.
3. En la Cláusula Quinta, se estableció que la protocolización del documento definitivo de venta sería al finalizar el financiamiento de la cuota inicial, o cuando al Optante alguna entidad financiera le hubiere otorgado un financiamiento Bancario para el saldo deudor, todo a juicio de las partes. Estableciéndose también que en todo caso El Optante se comprometía a pagar al Oferente intereses equivalentes a los que cobra la Entidad Financiera al Oferente, durante el tiempo transcurrido desde la cancelación de la cuota inicial hasta la fecha de protocolización del respectivo documento de venta. realizando las gestiones necesarias a fin de obtener el crédito, por su propia cuenta y riesgo, no quedando en ningún caso El Oferente sometido a tal situación, es decir son absolutamente independiente dichas gestiones, no vinculantes con la Opción a Compra.
4. En la Cláusula Sexta, de los contratos se pactó la fecha de inicio del inmueble objeto de la presente Opción de Compra-Venta, señalando el día 28 de Noviembre de 2011, y la fecha de culminación en un plazo de VEINTICUATRO (24) MESES a partir de la fecha de inicio; estimándose que operaria de pleno derecho una prórroga automática de CIENTO VEINTE (120 días) para la culminación de la construcción. Esta cláusula estableció también la forma y modo en que se devolvería el dinero a elección de El Optante en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito.
5. En la Cláusula Séptima, se contempló el derecho de la Oferente a resolver unilateralmente el contrato en los siguientes casos: A. Si el Optante no concurre al otorgamiento del documento de Compra-Venta ante el Registro el día y la hora fijados. B. Si no se puede llevar a cabo el otorgamiento del documento de Compra-Venta definitivo por causas imputables a El Optante. C.- Si el Optante dejase de pagar dos (2) o más cuotas descritas en la Cláusula Cuarta. D. Por contravención, inobservancia o incumplimiento por parte de El Optante de cualesquiera de las obligaciones adquiridas en el contrato de Compra-Venta que impidan perfeccionar la venta de El Inmueble en la oportunidad fijada para ello; agregando que en cualquiera de estos supuestos o en cualquier otro que no le fuera imputable a El Oferente, quien a su elección podría:1) Resolver unilateralmente el contrato y retener el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada por El Optante hasta esa fecha, por concepto de indemnización y perjuicios ocasionados como única indemnización, sin que tenga que probar daño alguno; devolviendo el resto del dinero a El Optante en un lapso de Sesenta (60) días contados a partir de la notificación de la resolución unilateral: o 2) Solicitar el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, corriendo con todos los gastos que de ello se originen por cuenta de El Optante, quien estará obligado a resarcir a El Oferente los gastos en que este incurra por este motivo o por cualquier otro relacionado, inherente o derivado del contrato de Opción de Compra-Venta.
6. Disposición en favor de El Optante se estableció en la Cláusula Octava, en caso que sea por causa imputable a El Oferente la imposibilidad de la venta, debiendo devolver la cantidad recibida más el diez por ciento (10%) de la misma por concepto de indemnización. Continúa el contrato, disponiendo que una vez finalizada la obra y obtenida la cédula catastral del edificio, esta será entregada a El Oferente para que la adjunte a todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. El Optante notificará por escrito al Oferente el día, hora y lugar del otorgamiento de dicho documento con por lo menos cinco (5) días de anticipación en el domicilio del Oferente, así mismo El Oferente deberá suministrar a El Optante todos los recaudos requeridos por el Subsistema Nacional de Vivienda o por cualquier otro sistema existente para la fecha y al cual fuere necesario aplicar para optar a los créditos de Política Habitacional o a créditos hipotecarios por ante cualquier otro ente público o privado dentro de los treinta (30) días siguientes a aquel en que este se lo requiera mediante comunicación escrita enviada a el domicilio del Oferente, todo esto de acuerdo al contenido de la Cláusula Novena.
7. En la Cláusula Décima El Optante declara que conoce las características de la urbanización Las Marías, del edificio H1 y del inmueble, distribución, medidas aproximadas de sus áreas, estar de Acuerdo con el proyecto arquitectónico, diseño, materiales de construcción y acabados, accesorios, instalaciones, acabados de los pisos en gris, paredes en bloques de cemento, arcilla o plysen, tanto del apartamento como del edificio H1.
8. El Oferente, en la Décimo Primera Cláusula, se reservó el derecho de realizar las modificaciones necesarias tanto en los apartamentos como en los acabados y equipos en general, de acuerdo a las circunstancias que se presenten en el desarrollo de la obra, así como a las exigencias y disponibilidad en el mercado, y de las autoridades competentes siempre con miras al beneficio de la obra, sin que nada de ello represente causal de resolución del contrato o justificación para que El Optante no cumpla con sus obligaciones.
9. De seguido, en la Cláusula Décima Segunda, se estableció que la carga de los gastos para la protocolización del documento definitivo de venta correría por cuenta de El Optante.
10. En la cláusula Décimo Tercera y Décimo Cuarta, se estableció la forma de computar los lapsos por días continuos, y la prohibición de cesión del contrato por parte de El Optante sin la previa autorización de El Oferente para ello. Se definieron los términos del contrato y reguló la modificación estos solo con la suscripción de las partes del instrumento que contenga dicha modificación, esto a tenor del contenido de la Cláusula Décimo Quinta.
11. Las Cláusulas Décimo Sexta y Décimo Séptima, dispusieron la forma como El Optante puede ocupar el inmueble, siendo esto una vez firmado el documento definitivo de venta, y la forma y sitios de realizar cualquier notificación entre las partes. Si existe alguna diferencia o controversia relativa al contrato se tratará de resolver amistosamente, si no se logra la conciliación se establece que se acudirá a la vía judicial, véase la Cláusula Décimo Octava.
12. Las Cláusulas Décimo Novena y Vigésima remiten todo lo no previsto a las disposiciones legales vigentes; y a establecer la vía privada para la suscripción del contrato en esta ciudad de Mérida, culminando con la fecha en que fue suscrito el contrato por las partes, extendido en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el día Veintisiete (27) de Septiembre de 2012. Adicional a esto su representada realizó pagos por la compra de un puesto de estacionamiento adicional al del contrato principal, pagos que se realizaron en nueve (9) cuotas, cada una por la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000) para un total de Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 54.000%), hechos entre el seis (6) de agosto de 2013 y el ocho (8) de abril de 2014.
13. Señaló que expuestas las condiciones del denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, en la ejecución del mismo como compradora de buena fe procedió a dar cumplimiento con lo pactado, y pagó por completo a la empresa el monto del valor total del inmueble, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍΑ ΑΝΟΝΙΜΑ (INVERMONCA), ya identificada haya culminado la obra, y mucho menos haya tramitado la habitabilidad del Edificio donde se encuentra el apartamento, como tampoco haberle entregado los recaudos necesarios para la elaboración y tramitación del documento definitivo de venta, y sin haberle notificado conforme a lo pactado en el contrato; circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.
14. Señaló LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, de acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, donde surgen obligaciones reciprocas, por ser el contrato de tipo consensual bilateral; de esta forma "LA OFERENTE" se comprometió a venderle, y ella (demandante) en condición de "OPTANTE" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con el N° 3-17 ubicado en la planta o piso 3º del Edificio H1, que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la urbanización "Las Marías"; donde se pactó en el contrato el inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, para el día veintiocho (28) de NOVIEMBRE de 2011, determinándose su culminación para un lapso de VEINTICUATRO (24) MESES contados a partir de la fecha de inicio, es decir, debía terminarse la construcción el día veintiocho (28) de noviembre de 2013, lapso al cual se le estableció una prorroga de pleno derecho para "LA OFERENTE" de CIENTO VEINTE (120) DIAS adicionales para la terminación, es decir hasta el día veintiocho (28) de marzo de 2014.
15. Señaló que la cláusula contractual la opción para "EL OPTANTE" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA OFERENTE", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prorroga, de solicitar la resolución del contrato u esperar a que se termine la obra. De igual manera, quedo determinado que es carga de "LA OFERENTE" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para que la adjunte a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL OPTANTE", para que este trámite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta. Compromisos estos que hasta la presente fecha "LA OFERENTE" no ha querido cumplir, siendo que el único hecho fortuito y de fuerza mayor ha sido la pandemia decretada con ocasión de epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día dieciséis de MARZO de 2020; es decir cinco años (5) once (11) meses y dieciséis (16) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el precio total del inmueble por su parte, incumplimiento latente de "LA OFERENTE", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago establecido en el contrato de opción de compra venta, sin haber gestionado por ante los entes públicos con competencia los permisos necesarios para obtener la habitabilidad del edificio, su catastro y lo más resaltante sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
16. Señaló que del contenido del denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, se puede determinar los términos en que fue redactado, por lo que, más que una Opción a Compra-Venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITΟ Ο Α PLAZOS, si se atiende a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del Artículo 1.474 del Código Civil el cual citó.
17. Señaló que sin pretender ser doctrinaria, el contrato que suscribió para la adquisición del inmueble y del puesto de estacionamiento adicional, contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tienen que ser reconocidos, cuando en ellos, "LA OFERENTE", adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; el cual pagó en su totalidad el precio establecido en el contrato, donde se le denomina "EL OPTANTE", consiguiéndose así las obligaciones reciprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, que no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido, como lo es, la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es LA OFERENTE VENDEDOR.
18. Demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada; representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 660.183, de este mismo domicilio y hábil; para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H1 ubicado en la urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato; proceda a tramitar la habitabilidad del mencionado edificio; registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta que le hicieran o a ello sea obligado por el Tribunal.
19. Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.137 ap. 4º, 1.141, 1.160, 1.161, 1.166 y 1,167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
20. Estimó la demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($. 40.000), lo que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.406.000).
21. Señaló su domicilio procesal, así como, el domicilio procesal de la demandada.
22. Finalmente, solicitó medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre sobre cuatro bienes inmuebles propiedad de la demandada, consistentes en parcelas de terreno situadas en la Urbanización Las Marías, ubicadas entre las Avenidas Las Américas y Los Próceres de esta ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida, las cuales le pertenecen de acuerdo a documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida en fecha dieciocho (18) de ABRIL de 1.972, bajo el N° 15, folios 27, Protocolo 1º, Tomo 2º del Trimestre 2º del año 1.972; y que describimos a continuación: PARCELA N° 14: Con una superficie aproximada de Un Mil Quinientos Un Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (1.501,50Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Avenida 3, con una longitud aproximada de Veintinueve Metros con Veinticinco Centímetros (29,25 Mts.) lineales. SUR: Con la Parcela N° 21, con una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.). ESTE: Con la Parcela Nº 15, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). OESTE: Con la Avenida 2, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). PARCELA N° 15: Con una superficie de Un Mil Quinientos Un Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (1.501,50Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Avenida 3, en una longitud aproximada de Veintinueve Metros con Veinticinco Centímetros lineales (29,25 Mts.). SUR: Con la Parcela N° 22, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.). ESTE: Con la Avenida Principal, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). OESTE: Con la Parcela N° 14, con una longitud aproximada de Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros lineales (45,50 MTs.). PARCELA N° 21: Con una superficie aproximada de Un Mil Ciento Treinta y Ocho Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (1.138,50Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Parcela N°14, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.). SUR: Con la Avenida 2, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00 Mts.), ESTE: Con la Parcela 22, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros lineales (34,50 MT8) OESTE: Con la Avenida 2, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (34,50 Mts.). PARCELA Nº 22: Con una superficie aproximada de Un Mil Ciento Treinta y Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Decímetros Cuadrados (1.135,87Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con la Parcela Nº 15, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00Mts.) SUR: Con la Avenida 2, en una longitud aproximada de Treinta y Tres Metros lineales (33,00Mts.), ESTE: Con la Avenida Principal, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros lineales (34,50MTS) OESTE: Con la Parcela Nº 21, con una longitud aproximada de Treinta y Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (34,50Mts.) Medida que es procedente por estar suficientemente demostrado el FUMMUS BONUS JURIS Y EL PERICULUM IN MORA.
23. Finalmente, solicitó se admita la presente demanda y se declare con lugar en la definitiva.

Corre inserto al folio 10 y su vuelto, auto de admisión de la presente demanda.

Corre del folio 18 al folio 20 y vto, escrito de contestación de la demanda, producido por la parte demandada mediante la cual señaló:
- Que su representada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, niega y contradice la demanda, por cuanto la parte demandada no ha recibido el monto total de la opción de compra venta (privada) de fecha 27/SEPTIEMBRE/2012. por cuanto era deber del OPTANTE de acuerdo con lo establecido en la cláusula sexta del contrato dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (cláusula que incumplió el OPTANTE, pues, nunca notificó por ninguna vía a la parte demandada su voluntad de resolver el contrato), y a su vez, la empresa (INVERMONCA) C.A, no es responsable directo del atraso en la entrega del apartamento o incumplieran el contrato (privado) de opción de compra.
- Negó, rechazó y contradijo sea responsable de los atrasos en la entrega de los apartamentos, ya que el referido atraso se debió a complicaciones en cuanto a materiales, inflación sanciones en el país, guarimbas (2017) y caso fortuito y fuerza mayor lo cual demostrará en a etapa de pruebas.
- Negó, rechazó y contradijo que su representada sea la responsable de la no entrega y protocolización en el Registro Público del apartamento objeto de demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate. Que algunos optantes tomaron justicia por propia mano, invadiendo el inmueble, causando perjuicio a su representando al no poder tramitar el permiso de habitabilidad, situación que esta siendo investigada mediante querella penal admitida en fecha 21 de septiembre 2022, por el delito de invasión y agavillamiento identificada con la causa penal LP01-P-2022-0001555, tramitada por el tribunal en funciones de control Nro. 3 estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, hecho que esta siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público con el número MO-212929-2022 causando el actuar de estas personas el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble.
- Negó, rechazó y contradijo en cada uno de sus puntos y partes el libelo de la demanda incoada en contra de sus representados.
- Cito las disposiciones 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del Código Civil y 12, 506 de Código de Procedimiento Civil.
- Impugnó y rechazó la estimación de la demanda por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES AMERICANOS ($40.000,00) o su equivalente en bolívares.
- Finalmente, pidió se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.

Se deriva del folio 26 al folio 28, escrito de pruebas promovidas por la parte demandada.

Se encuentra inserto del folio 29 al folio 32, escrito de pruebas producidas por la parte demandante.

Consta del folio 61 al folio 63, auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes.

Obra al folio 102, diligencia suscrita por la parte demandada, mediante la cual consigno acta de defunción del ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS.

Riela al folio 105, auto emitido por este tribunal, mediante el cual, se advierte que el referido causante fungía como representante de la empresa INVERMONCA C.A y no como personal natural; razón por la cual este tribunal ordenó la continuación del juicio en el estado en que se encontraba.

Consta del folio 111 al folio 112, escrito de informes promovido por la parte demandada.

Se aprecia del folio 114 al folio 121, escrito de informes producido por la parte demandante.

Riela al folio 129 nota secretarial emitida por esta instancia judicial, mediante la cual se hizo constar, que ninguna de las partes intervinientes en juicio, consigno escrito de observaciones. En el indicado folio de igual modo se dejó constancia que la presente causa entró en términos para decidir.

Se desprende del folio 133, auto emitido por este tribunal, mediante el cual se acordó la reanudación de la causa.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

 PRIMERO: ELEMENTOS DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

PRIMERO: Valor y Mérito Probatorio de la prueba de exhibición del Contrato de Opción a Compra Privado, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada, representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-660.183, de este mismo domicilio y hábil y, la ciudadana MARIA VIRGINIA GUERRERO DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.794.200, casada , domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado bolivariano de Mérida. marcado "A".
Obra al folio 77, acto de exhibición del citado -CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO de fecha 27/SEPT/2012. Verifica el Tribunal que, en el indicado acto, la parte demandada no se hizo presente, por lo que el tribunal señaló la conducencia del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines de valorar la aludida prueba es prudente advertir que, la doctrina patria ha considerado la exhibición de documentos como un mecanismo probatorio que permite a la parte solicitar a su tenedor el instrumento a exhibir, para que lo aporte al proceso y facilitar su valoración. Tal previsión, encuentra su razón de ser en el derecho constitucional que asiste a los sujetos procesales en la búsqueda de la verdad, concatenado con los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso con el fin de obtener una adecuada justicia, a través del órgano jurisdiccional. Como quiera que, en el presente caso, el instrumento en referencia no fue exhibido por la parte demandada en el término requerido, se tiene como exacto el texto del documento tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante, teniéndose como cierto los datos afirmados ésta acerca del contenido del documento.

SEGUNDO: Valor y Mérito Probatorio de la prueba de Exhibición de Recibos de Pagos, cuyas copias simples anexamos marcadas con los Nro. 1 al Nro. 22 librados por la empresa EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA).

Evidencia el Tribunal que del folio 33 al folio 54, corren efectivamente 22 recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) durante el periodo comprendido 27/SEPTIEMBRE/2012 al 20/MAYO/2015, a favor de la hoy actora ciudadana MARIA VIRGINIA GUERRERO. Evidencia el tribunal que los recibos en cuestión, se subsumen al pago de: - reserva, letras especiales y complemento - inherente al apartamento 3-17 de la torre H1 de las residencias Mon- constata el Tribunal que, de la sumatoria exhaustiva de cada uno de estos recibos, se desprende la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.335.000,oo), monto éste, equivalente al precio total del apartamento objeto en el contrato de opción, en este sentido, por cuanto los indicados recibos permiten verificar implícitamente el pago de la obligación contraída, se les otorga pleno valor jurídico probatorio.

TERCERO: Valor y Mérito Probatorio de la prueba de Exhibición de Recibos de Pagos, cuyas copias simples anexamos marcadas con los Nro. 23 al Nro. 27 librados por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA).

Evidencia el Tribunal que del folio 55 al folio 59, corren efectivamente 05 recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) durante el periodo comprendido 06/AGOSTO/2013 al 08/ABRIL/2014, a favor de la hoy actora ciudadana MARIA VIRGINIA GUERRERO. Evidencia el tribunal que los recibos en cuestión, se subsumen al pago de: - cuotas de pago por estacionamiento adicional- inherente al apartamento 3-17 de la torre H1 de las residencias Mon - constata el Tribunal que, de la sumatoria exhaustiva de cada uno de estos recibos, se desprende la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo), monto éste, equivalente monto agregado por el estacionamiento adicional, que si bien, no consta en autos contrato de compra alguno, no obstante, la empresa en referencia otorgó recibos de pago a este respecto; en este sentido, los recibos en referencia se les otorga plena eficacia jurídica probatoria.

CUARTO: DE LA PRUEBA DE INFORME, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa Dirección Municipal, a los fines que; Aporte información sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habitabilidad para la obra Residencias Mon, ubicada en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio del estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada.

Constata el Tribunal que la aludida prueba si bien NO se hizo constar en autos, no obstante siendo que, por notoriedad judicial, dicha prueba fue consignada en el expediente 11.528 (caso similar) se halla inserta respuesta emitida por la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; que hizo evidente, la expedición de la constancia de habitabilidad correspondiente a la edificación Multifamiliar Las Marías II, Residencias Mon Torres H1 y H2 ubicado en la Américas, Parroquia Spinetti Dini, propiedad del ciudadano Rafael Uzcátegui, representante de la Sociedad mercantil Inversiones MON C.A (INVERMONCA). Es por lo que este Tribunal le otorga valor jurídico probatorio, en atención a la figura de la notoriedad judicial.

QUINTO: De la prueba de INFORMES, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a los fines que; aporte información sobre si esa dependencia expidió Ficha Catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada.

Al folio 127, corre respuesta emitida por la Unidad Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual informó que; “…en el mes de diciembre de 2023, la Unidad municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01 correspondiente en su orden a las parcelas números 6 y 7 del Conjunto Residencial Mon, ubicadas entre las avenidas Las Américas y los Próceres, en la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Antonio Spinetti Dini, del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; propiedad de la sociedad inversiones Mon C.A (INVERMONCA)…”

Tal instrumento público es un documento emanado de la Administración Pública y este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado observa, que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.

SEXTO: De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL la parte actora solicito el traslado y constitución del Tribunal, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, ubicado en la Calle 42 entre avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:

1) Si consta en los índices de documentos registrados a partir del último Trimestre del año 2013, hasta lo que va del último trimestre del presente año 2024, DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

2°) Si para el momento de la práctica de esta inspección se encuentra por ante las distintas dependencias del Registro en trámite DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio, construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida

Evidencia el Tribunal que al folio 84, corre la indicada inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que, “…de la revisión efectuada en los libros llevados por ante el Registro en fecha 04 de marzo de 2009, bajo el Nro.22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna, que exista documento de condominio” ni evidencia cierta de trámite alguno a este respecto.

Para valorar esta prueba es menester hacer referencia a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil, que advierte los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

En este orden de planteamientos probatorios, el Tribunal presta especial atención que la Inspección Judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y guarda estrecha relación con los hechos narrados en la incidencia suscitada, por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la parte actora, dada la fe pública otorgada sobre los hechos jurídicos efectuados, al estar facultado para hacerlo y en donde se declaró lo que se pudo ver u observar, facultado como estaba para hacerlo constar.

Conviene aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14/OCTUBRE/1993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 ejusdem. La misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03/NOVIEMBRE/1993, considera que la inspección judicial practicada por un juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal otorgándole pleno valor vale decir de documento público.

SEPTIMO: De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, en acuerdo con el contenido del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado y constitución del Tribunal al apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, sobre las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el N° 3-17, ubicado en el séptimo piso del edificio H1, en jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de la urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2); a los fines de dejase constancia de los siguientes particulares:

1) Se deje constancia del estado físico en que se encuentra el apartamento al momento de la práctica de esta inspección.
2) Se deje constancia si dentro del mismo apartamento se encuentran materiales e instrumentos de construcción por cuenta de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, de no ser así por cuenta de qué persona se encuentran los materiales e instrumentos de construcción.
3) Se deje constancia al momento de la práctica de la inspección de la presencia de personas dentro del inmueble y en qué condición se encuentra en el inmueble.

Evidencia este Juzgado que al folio 81 y vuelto, corre la indicada inspección judicial mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que el apartamento en referencia se encuentra habitado y en perfectas condiciones de habitabilidad, con su cocina empotrada, nevera, piso de madera, los baños tienen sus piezas sanitarias, grifería y cerámica. Así mismo, se dejó constancia que no se encuentran materiales de construcción.

Tal y como fue señalado antes a la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal otorgándole pleno valor vale decir de documento público.

OCTAVO: DE LA PRUEBA DE TESTIGOS: La parte demandante promovió los testimonios de los ciudadanos: TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-17.036.340, JOSE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.673.976 y OLGA DUGARTE UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.002.717, soltera, domiciliada en Mérida estado Bolivariano de Mérida.

De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar las testificales rendidas de los TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO y JOSE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ; - quienes coincidieron en afirmar sobre el incumplimiento de la citada empresa INVERMONCA.-

A los fines de valorar la citada prueba, es importante indicar, que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento. EL dispositivo sustantivo 1.387 del Código Civil establece lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda sin embargo en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”.
De tal manera que, conforme al precepto legal antes transcrito, no es admisible la prueba testimonial, en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico.
Ahora bien, considera este Tribunal que no constituye una infracción de la citada norma los casos en que la testimonial es usada para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado pues, en estos casos, la testimonial no es usada como medio de prueba de la existencia de la obligación, sino como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico. A este respecto, la aludida prueba es demostrativa que la parte demandante aduce una posición de reclamo, similar a otras personas que manifestaron también estar afectadas por la misma causa, en razón de lo cual, se valora como una prueba de -INDICIO- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.
NOVENO: DE LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Juzgado 5° de Primera Instancia en Funciones de Juicio Ordinario del Circuito judicial Penal de la Circunscripción judicial del estado Mérida, información respecto al Expediente Nro. LP11- 2021-001352 agregado donde se encuentra CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, suscrito entre la empresa INVERMONCA y la ciudadana MARIA VIRGINIA GUERRERO DE UZCATEGUI.
De la revisión exhaustiva del presente expediente, el tribunal pudo verificar que, a los autos, no se hace constar la indicada prueba; por lo cual no es objeto de valoración.

 SEGUNDO: ELEMENTOS DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) DE LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Ministerio Público QUERELLA PENAL admitida en fecha 21 de SEPTIEMBRE de 2022, por el delito de INVASIÓN Y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, quien le asignó el número MP-212929-2022. Así como, al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del estado Bolivariano de Mérida, Expediente Penal N° ASUNTO PENAL: LP11- 2021-001352 en aras de comprobar que existe una prejudicialidad en la presente causa.
De la revisión exhaustiva del presente expediente, el tribunal pudo verificar que, a los autos, no se hace constar la indicada prueba; por lo cual no es objeto de valoración.

2) DE LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó INSPECCION JUDICIAL, en Residencias "MOM" Torres H1 y H2 ubicada en la Avenida principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador estado Bolivariano de Mérida, a los fines de que se verifique específicamente; la situación del inmueble ubicado en la torre H2 (SIC), apartamento 9-53.(SIC) Piso 9.(SIC) de las Residencias Mon urbanización las Marías.(SIC).

Antes de valorar la aludida prueba, es menester del Tribunal, hacer un llamado de atención a la representación judicial de la parte demandada quien, de manera incongruente y totalmente desacertada promueve la indicada prueba describiendo o identificando otro inmueble, que en modo alguno guarda relación con el inmueble objeto en la controversia. No obstante, habida consideración que la prueba en mención efectivamente fue evacuada en el apartamento propiedad de la demandante, el Tribunal debe considerar dicha prueba.

En este sentido, es prudente acotar que, tal y como fue señalado supra en las prueba promovidas por la parte actora; al folio 81 corre inserta la indicada inspección, mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que el apartamento en referencia se encuentra habitado y en perfectas condiciones de habitabilidad, con su cocina empotrada, nevera, piso de madera, los baños tienen sus piezas sanitarias, grifería y cerámica. Así mismo, se dejó constancia que no se encuentran materiales de construcción.

En este sentido, la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorgó el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, por lo que reviste pleno valor jurídico probatorio de documento público.

3) DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandada promovió los testimonios de los ciudadanos: JOSE GERARDO PEÑA DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.046.870 y ARGENIS PEÑA DAVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.700.025.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar las testificales rendidas del ciudadano JOSE GERARDO PEÑA DIAZ y ARGENIS PEÑA DAVILA, que obran al folio 98 y folio 99 y vueltos; - quienes al momento de ser interrogados, señalaron: - que debido a la escasez que se vivía en ese entonces, la empresa (INVERMONCA) donde trabajaron como plomero y chofer respectivamente, se atrasó en la obra dada la falta de materiales los cuales tuvieron que buscarse en Colombia. Así mismo, ambos manifestaron que alrededor de diez a ocho personas tomaron por asalto las residencias invadiendo las mismas.

A los fines de valorar la citada prueba, es menester nuevamente, hacer referencia a la indicada prueba de testigos, que establece; que, no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico. No obstante, tal y como fue señalado ut supra, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.

TERCERO: DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA.
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:
• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso en estudio nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. LA JURISPRUDENCIA ha sostenido que LA OPCIÓN DE VENTA ES UN CONTRATO CONSENSUAL, Y LA OPCIÓN DE VENTA LEGÍTIMA Y OPORTUNAMENTE EJERCIDA POR EL COMPRADOR, TIENE EL EFECTO DE TRANSFERIR A SU PROVECHO LA PROPIEDAD DE LA COSA OBJETO DEL CONTRATO, Y LA SENTENCIA QUE PUEDA RECAER TENDRÁ UN EFECTO EXCLUSIVAMENTE DECLARATIVO.

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, QUE SE REFIERE A UNA OPCIÓN DE COMPRA VENTA y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

(Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

LA REFERIDA NORMA CONSAGRA LAS ACCIONES DE CUMPLIMIENTO o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, QUE LA PARTE QUE EXIGE EL CUMPLIMIENTO de la resolución HA CUMPLIDO O HA DADO MUESTRAS DE CUMPLIR LAS OBLIGACIONES QUE A SU VEZ HA ASUMIDO EN EL CONTRATO. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos, que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, EN EL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, EL CONSENTIMIENTO EXISTE DESDE EL MOMENTO EN QUE LAS VOLUNTADES DE LAS PARTES (OFERTANTE Y OFERENTE) CONCURREN, Y PARA ELLO ES NECESARIO QUE AMBAS PARTES TENGAN CONOCIMIENTO DE SUS RECÍPROCAS VOLUNTADES, ASÍ MISMO, ES NECESARIO EL MUTUO CONSENTIMIENTO DE DICHAS VOLUNTADES, LO QUE SUPONE QUE EL OFERENTE DEBA CONOCER LA VOLUNTAD DE ACEPTACIÓN DEL OFERTANTE, ES ALLÍ ENTONCES CUANDO LAS VOLUNTADES SE INTEGRAN Y ES CUANDO PUEDE DECIRSE QUE EXISTE EL CONTRATO.

También, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. (subrayado del tribunal).

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

En este orden de consideraciones, LAS PARTES CONTRATANTES PUEDEN ESTABLECER DE MANERA RECÍPROCA Y VOLUNTARIA LAS CLÁUSULAS O CONDICIONES POR LAS CUALES VAN A REGIRSE, Y ESTE CUMPLIMIENTO ES LA CONSECUENCIA MÁS IMPORTANTE, YA QUE SE EXTIENDE NO SOLO AL ANÁLISIS DE LA FUERZA OBLIGATORIA QUE POSEEN, SINO TAMBIÉN A LAS NORMAS Y PRINCIPIOS QUE RIGEN SU INTERPRETACIÓN.

Con vista a la normativa citada y conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado en autos, primero: el cumplimiento por parte de la hoy demandante MARIA VIRGINIA GUERRERO DE UZCATEGUI, quien efectuó el pago total del bien adquirido constituido por el apartamento descrito supra, así como el estacionamiento adicional reconocido incluso por la parte demandada al otorgar recibos. segundo: que si bien es cierto a los autos quedó evidenciado el tramite efectuado por parte de la empresa en referencia, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, expedidos por Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, no es menos cierto, EL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO de la demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, respecto del registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.

Continuando las estimaciones para decidir, es forzoso para quien decide, declarar PROCEDENTE la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCION DE COMPRA VENTA), no sin antes advertir QUE EN ARAS DE LA GARANTÍA DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y EL DERECHO QUE ASISTE AL JUSTICIABLE DE HACER VALER SUS DERECHOS, ASÍ COMO, UNA JUSTICIA EXPEDITA, COMO LO REZA LA CONSTITUCIÓN NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA; SE EXIGE A LA PARTE DEMANDADA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS), TRAMITAR Y ASENTAR EL REGISTRÓ DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y EN FIN REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBSTENCION DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA MATERIALICE DE MANERA FEHACIENTE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO CORRESPONDIENTE, DADO SU TOTAL CUMPLIMIENTO. ASÍ DEBE DECIDIRSE.

III
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) intentada por la ciudadana MARIA VIRGINIA GUERRERO DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.794.200, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-1, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

SEGUNDO: SE ORDENA a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), TRAMITAR EL REGISTRÓ DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBSTENCION DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES , ASI MISMO, SE LE ORDENA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS) A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA, PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO.

TERCERO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H1 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el tribunal EVIDENCIO, EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO.

CUARTO Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se requiere la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia, cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, veinte (20) días del mes de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

MIGUEL ANGEL MONSALVE RIVAS.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ANTONIO PEÑALOZA.
En la misma fecha, conforme a lo ordenado, se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las nueve y veinte minutos de la mañana (09: 20 am), y se expidió la copia certificada a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado de manera digital en formato PDF. Conste.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. ANTONIO PEÑALOZA.
Exp. Nº 11.682 MAM/AP/jvm.-