REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
214º y 165º
I
DE LAS PARTES
EXPEDIENTE Nº: 11.616
PARTE ACTORA: ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.390.946, domiciliados en Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.
APODERADOS JUDICIALES: abogados en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO con los números 48.262 y 306.673, en su orden, con domicilio procesal en la avenida 5 Zerpa con esquina de la calle 25, edificio Mama Icha, piso 2, oficina N° 2-6, Mérida, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del estado Mérida y jurídicamente hábiles.
PARTE DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el número 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil.
APODERADOS JUDICIALES: abogados en ejercicio NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA, ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 14.917.512, 12.359.217 y 15.511.031, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 142.462, 84.459 y 129.475, en su orden, con domicilio procesal en la Avenida 4 (Bolívar), entre calles 18 y 19, Número 18-52, Centro Profesional FREDDIAL, oficina 2 del Núcleo 6, Parroquia El Sagrario del Municipio Libertador del estado Mérida, teléfonos de contacto: 0414-7142727 у 0414-1764371, correo eléctrico: morineleazar27@gmail.com y jurídicamente hábiles.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
II
ANTECEDENTES
La presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue interpuesta por el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, contra la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, anteriormente identificados.
En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
Que en fecha 21/ENEROO/2015, suscribió contrato privado de opción a compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H2, ubicado en la parcela Nº 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el Nº 9-50, ubicado en noveno piso del edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área aproximada de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal.
Que se pactó como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 635.000) para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma: una cuota especial por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 635.000) pagadera el 21/ENERO/20215.
Que el compromiso para la tramitación del documento definitivo de venta de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, la asume el comprador al finalizar el pago total correspondiente a la opción de compra-venta, y en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir del otorgamiento del permiso de habitabilidad, para lo cual será notificado por la Vendedora.
En la cláusula quinta del contrato, se conviene que la obligación que contrae La Vendedora estará vigente hasta por el término de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha en que se le notifique a El Comprador que el permiso de habitabilidad o el cumplimiento de las variables urbanas fundamentales se haya producido.
Que a elección de La Vendedora se deja la forma de notificación a El Comprador mediante correspondencia o telegrama con acuse de recibo a la dirección de su residencia para el momento de la suscripción del contrato, hecha la notificación la negociación debe realizarse dentro del lapso establecido de noventa (90) días, agotado el cual, si El Comprador no cumple quedará a elección de La Vendedora resolver el contrato pudiendo disponer del Inmueble.
Que de manera anómala se establece en la Cláusula Sexta el tiempo de duración de la construcción, señalando como inicio de la misma el día 28 de Noviembre de 2011, y la fecha de culminación en un plazo de VEINTICUATRO (24) MESES a partir de la fecha de inicio, estimándose que operará de pleno derecho una prórroga automática de CIENTO VEINTE (120) días para la culminación de la construcción.
Que esta cláusula establece la forma y modo en que se devolverá el dinero a elección de El Comprador en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito. Disposición esta que no debería tener cabida en el contrato suscrito, pues de su redacción debe entenderse que ya la obra estaba terminada a la fecha de la firma del contrato, pues con todo y prórroga la construcción debió haber estado terminada en fecha 28 de marzo de 2014, es decir que ello indica dos situaciones a saber, que para la fecha de la firma del contrato de Opción de Compra-Venta no había sido concluida la construcción y el ánimo o la intención de la vendedora de establecer un tiempo ya vencido para la materialización de la venta objeto del contrato.
Que la cláusula séptima del contrato establece que la negociación objeto del mismo no se entenderá celebrada sino en la oportunidad en la cual se otorgue, por ante la Oficina de Registro Público, correspondiente el documento definitivo de compra-venta. Que hasta tanto ello ocurra se considera que El Comprador no tiene derecho alguno sobre el inmueble y este así lo conviene, cláusula que debe tenerse como no escrita, debido a estar dirigida a desconocer la naturaleza del contrato y los elementos esenciales de la venta estipulada entre ambos.
Que se pacta la prohibición a El Comprador de ceder o traspasar total o parcialmente los derechos y acciones que adquiere a terceras personas sin el consentimiento previo y por escrito de La Vendedora, la cual queda facultada para ceder o traspasar a terceros los derechos que le correspondan de acuerdo al contrato, todo de acuerdo al contenido de la Cláusula Octava.
Que la secuencia de cláusulas que hace leonino el contrato, dado el desconocimiento de los derechos naturales que nacen del contrato, y después del reconocimiento de tales derechos por parte de La Vendedora, cuando se impone la facultad sobre la cesión o traspaso de esos derechos que en principio desconoce.
Que la cláusula novena, contiene las disposiciones para materializar la venta con asistencia financiera cuando la necesite El Comprador, pudiendo tramitar este un crédito por ante cualquier ente crediticio en materia de vivienda, comprometiéndose La Vendedora en facilitar cualquier documento inherente o pertinente del inmueble objeto de la negociación, estableciendo de forma leonina también que la demora o negativa del crédito dentro de los plazos fijados en el contrato (90 días), y no teniendo El Comprador la disponibilidad para hacer la cancelación deberá entenderse como causa imputable a él procediendo en consecuencia La Vendedora a reintegrar en un plazo de sesenta (60) días las cantidades recibidas más los intereses a El Comprador.
Que el contrato sigue demostrando la intención de La Vendedora, cuando en la décima cláusula reza que por cualquier causa imputable a El Comprador no se perfecciona la negociación de venta, La Vendedora retendrá un porcentaje del diez por ciento (10%) del monto pagado a la fecha.
La cláusula décima primera establece que todos los gastos que ocasione la negociación correrán por cuenta de El Comprador.
Convienen las partes, en la cláusula décimo segunda, que cualquier otro contrato suscrito entre ellas y que tenga por objeto el inmueble antes descrito quedará sin efecto jurídico a partir de la firma del presente contrato.
Las cláusulas décimo tercera y décimo cuarta, señalan los sitios para realizar cualquier notificación entre las partes, y establecen a la ciudad de Mérida, Estado Mérida como domicilio especial a los efectos del contrato, culminando con la fecha en que fue suscrito por las partes por vía privada en la Ciudad de Mérida, extendido en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el 21/ENERO/2015.
Expuestas las condiciones del denominado contrato de opción de compra-venta, en la ejecución del mismo como comprador de buena fe procedió a dar cumplimiento con lo pactado, y pago por completo a la empresa el monto del precio total del inmueble, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), haya culminado la obra, y mucho menos tramitado la habitabilidad del Edificio donde se encuentra el apartamento, como tampoco haberle entregado los recaudos necesarios para la elaboración y tramitación del documento definitivo de venta, y sin haberle notificado conforme a lo pactado en el contrato, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.
EN CUANTO A LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: De acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, surgen obligaciones reciprocas, por ser los contratos de tipo consensual bilateral, de esta forma "LA VENDEDORA" se comprometió a venderle, y él en condición de "COMPRADOR" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con los Nº 9-50 ubicado en la planta o piso 9º del Edificio H2, que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la Urbanización "Las Marías"; pactándose en el contrato un inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, para el 28/NOVIEMBRE/2.011, determinándose su culminación en un lapso de 24 meses contados a partir de la fecha de inicio, es decir, debía terminarse la construcción el día 28/NOVIEMBRE/2.013, lapso al cual se le estableció una prórroga de pleno derecho para "LA VENDEDORA" de CIENTO VEINTE (120) DIAS adicionales para la terminación, es decir hasta el 28/MARZO/2014, siendo el contrato suscrito por él y la empresa constructora en fecha 21/ENERO/2015.
Que deben suponerse dos situaciones, que la construcción no estaba terminada o que se estableció un tiempo de construcción para darle ventajas a la empresa sobre el cumplimiento que debía darle el comprador al contrato.
Que contiene la misma cláusula contractual la opción para "EL COMPRADOR" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA VENDEDORA", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, hechos que no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prorroga, de solicitar la resolución del contrato o esperar a que se termine la obra. De igual manera es carga de "LA VENDEDORA" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para adjuntarla a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL COMPRADOR", para que este trámite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta. Compromisos estos que hasta la presente fecha "LA VENDEDORA" no ha querido cumplir, pues no ha terminado la construcción de la obra en un lapso de tiempo de CINCO (8) AÑOS Y DIEZ (10) MESES Y VEINTISIETE (27) DIAS, desde que se agotó el lapso de prorroga establecido en el contrato, pero que en el caso que nos ocupa ya estaba vencido el tiempo al momento de firmar el contrato, es decir la construcción debió estar terminada; siendo en el lapso de tiempo señalado el único hecho fortuito y de fuerza mayor el producido por la pandemia decretada con ocasión de la epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el 16/MARZO/2020; es decir, cinco (5) años y once (11) meses y diecisiete (17) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el monto del precio de venta del inmueble por parte del comprador. Incumplimiento latente de "LA VENDEDORA", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago establecido en la Opción de Compra-Venta del inmueble, sin haber gestionado por ante los entes públicos con competencia los permisos necesarios para obtener la habitabilidad del edificio, su catastro y lo más resaltante sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
DEL DERECHO: Del análisis del contenido del denominado contrato de opción de compra-venta, se puede determinar por los términos en que fue redactado que su objeto más que una opción a compra-venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITO O A PLAZOS, si atienden a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del artículo 1.474 del Código Civil (CC).
Que el contrato que suscribió para la adquisición del inmueble, contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tiene que ser reconocido, cuando en ellos, "LA VENDEDORA" adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; del cual pago la totalidad del precio definitivo del inmueble establecido en el contrato, donde se le denomina "EL COMPRADOR", consiguiéndose así las obligaciones reciprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Obligaciones estas que son por su naturaleza obligaciones principales; además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, en el contrato que nos ocupa existe el consentimiento sobre la cosa y el precio, es decir, no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido como lo es la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es "LA VENDEDORA".
PETITORIO: Habiendo dejado sentado la naturaleza, condición y circunstancias de los hechos consecuencia del contrato ya tantas veces referido, es por lo que demandada formalmente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato; proceda a tramitar la habitabilidad del mencionado edificio; registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta que me hicieran en los términos del contrato, o a ello sea obligada por el Tribunal.
Fundamentó la presente acción de cumplimiento de contrato en los artículos 1.133, 1.134, 1.137 ap. 4, 1.141, 1.160, 1.161, 1.166 y 1.167 del CC, en concordancia con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC).
Estimó la presente demanda en la cantidad de bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($.40.000), los que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la suma de Novecientos setenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 974.800,00) y a Dos Millones Doscientos Quince mil cuatrocientos cincuenta y cuatro con cincuenta y cinco Unidades Tributarias (UT.2.215.454,55)
Indicó su domicilio procesal y la dirección para la citación de la parte demandada.
Solicitó de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del CPC, medida de prohibición de enajenar y gravar sobre cuatro bienes inmuebles propiedad de la demandada.
Riela del folio 06 y 07, anexos documentales acompañados al escrito libelar.
Corre al folio 09, auto de admisión de la presente demanda de fecha 23/MARZO/2023.
Al folio 10 consta acta de inhibición de fecha 29/MARZO/2023 de la Abg. Claudia Rossana Arias Angulo, Juez Provisoria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Remitiendo la causa mediante auto del 04/ABRIL/2023 (f.12). Inhibición declarada CON LUGAR mediante decisión de fecha 13/ABRIL/2023 (f.20 al 36).
Mediante diligencia de fecha 26/ABRIL/2023 (folio 15), suscrita por el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, accionante de autos, asistido por el abogado en ejercicio LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO, otorgo poder apud acta a los abogados en ejercicio LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO.
Mediante diligencia de fecha 18/JULIO/2023 suscrita por los abogados en ejercicio DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su carácter de coapoderados judiciales de la parte demandada, consignan poder autenticado que le fuera otorgado y se dan por citados (f.52).
En fecha 18/JULIO/2023 los abogados ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, coapoderado judicial de la parte demandada y LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO, coapoderado judicial de la parte demandante, suscriben diligencia solicitando suspensión de la causa por 30 días calendario (f.56).
Al folio 30, consta auto de abocamiento de quien suscribe de fecha 16/OCTUBRE/2023.
Consta del folio 61 al 63, escrito de contestación de la demanda proferido por los abogados en ejercicio DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en virtud del referido escrito entre otros hechos fueron argumentados los siguientes:
DE LA NEGACIÓN ABSOLUTA DE LOS ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA: Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., recibiera el monto total de la opción de compra-venta (privada) de fecha 21/ENERO/2015, por un inmueble ubicado en la Torre H2, apartamento 9-50, piso 9 Residencias "MON", Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, de manos del ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, por la lo cual forzosamente conduce al actor a probar el supuesto pago total del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato, por cuanto es menester indicar para que el pago, produzca el efecto liberatorio de la obligación contraída; por la Optante, es indispensable que sea válido y conforme a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario no extingue la obligación, y el vendedor conservaría su acción contra la compradora, en otras palabras, el pago debe ser completo y debe hacerse tal cual se estipuló en el contrato.
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., incumplieran el contrato (privado) de opción de compra-venta por cuanto era deber del OPTANTE de acuerdo con lo establecido en la cláusula sexta del contrato dar aviso por escrito al OFERENTE de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (cláusula que incumplió el OPTANTE, pues, nunca notificó por ninguna vía a la parte demandada su voluntad de resolver el contrato).
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A, sean responsables directos del atraso en la entrega del apartamento o incumplieran el contrato (privado) de opción de compra de fecha 06/AGOSTO/2012 (sic), por cuanto la empresa INVERSIONES MON C.A. (IVERMONCA), es una empresa constituida que tiene décadas brindando soluciones habitacionales en el Estado Bolivariano de Mérida, (no es una empresa fantasma o de maletín), construyendo en su totalidad la obra incluido el inmueble apartamento, parte integrante del edificio o Torre H2 Residencias "MON", ubicado en la parcela siete de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, identificado con el número 9-50, no obstante, debemos indicar que la obra presentó atraso debido a diversas complicaciones como falta de materiales, inflación, impacto de las sanciones económicas al país, guarimbas (2017) y caso fortuito o fuerza mayor, lo cual demostraremos con pruebas que acreditan esa situación.
Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., sean responsables de la no entrega y protocolización en el Registro Público del inmueble apartamento objeto de la demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate algunos OPTANTES por vías de hecho (tomaron justicia por propia mano), invadiendo el inmueble, causando un perjuicio a la parte demandada al no poderse tramitar el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, por cuanto el inmueble se encuentra invadido por varios optantes que han tomado el control sobre las torres, situación esta que está siendo investigada al interponer QUERELLA PENAL ADMITIDA en fecha 21/SEPTIEMBRE/2022, por el delito de INVASIÓN y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público quien le asignó el número MP- 212929-2022, causando el actuar de estas personas el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble, por lo que el accionado no tiene acceso al inmueble por estar invadido.
CON RESPECTO AL DERECHO: Con relación al incumplimiento por alguna de las partes del contrato, citó los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del CC, y los artículos 12 y 506 del CPC.
DE LA IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y CUANTÍA DE LA MISMA, POR LA CANTIDAD DE CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) O SU EQUIVALENTE EN BOLIVARES: Impugnan la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) o su equivalente en Bolívares NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.974.800,00), en virtud, de que es un monto EXCESIVO, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negamos la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de nuestra representada y la OPTANTE no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble.
Se lee al folio 64, nota de secretaria de fecha 30/OCTUBRE/2023, mediante la cual se dejó constancia que el día 24/OCTUBRE/2023, comparecieron los abogados en ejercicio DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, a consignar escrito de contestación a la demanda.
Obra del folio 71 al 72, escrito de promoción de pruebas suscrito por los abogados en ejercicio DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada.
Se evidencia a los folios 73 al 74, escrito de promoción de pruebas presentado por los abogados en ejercicio LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora.
Por auto dictado por este Tribunal en fecha 01/DICIEMBRE/2023 (f.78 al 79), se admitieron las pruebas promovidas por los coapoderados judiciales de las partes.
Consta del folio 104 al folio 109, escrito de informes de fecha 29/FEBRERO/2024 suscrito por los abogados en ejercicio LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en su carácter de coapoderados judiciales de la parte demandante.
Consta a los folios 111 y 112, escrito de informes de fecha 29/FEBRERO/2024 suscrito por el abogado en ejercicio ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
Al folio 113 corre nota secretarias de fecha 29/FEBRERO/2024, que deja constancia de que los coapoderados judiciales de las partes intervinientes consignaron escritos de informe el 29/FEBRERO/2024. En la misma fecha se dictó auto mediante la cual se hizo constar, que ninguna de las partes intervinientes en juicio, consigno escrito de observaciones.
Obra al folio 153, diligencia en fecha 07/MAYO/2024suscrita por la parte demandada, mediante la cual consigno acta de defunción del ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS.
Riela al folio 128, auto emitido por este tribunal en fecha 13/MAYO/2024, mediante el cual, se advierte que el referido causante fungía como representante de la empresa INVERMONCA C.A y no como personal natural; razón por la cual este tribunal ordenó la continuación del juicio en el estado en que se encontraba.
Consta del folio 129 al folio 131, auto de fecha 23/MAYO/2024 emitido por este tribunal, mediante el cual se declara ordena constituir mesa de mediación y la suspensión de la causa por 20 días.
Se observa a los folios 163 y 164, escrito de renuncia a la mediación de la parte actora en fecha 27/JUNIO/2024.
Mediante auto de fecha 08/JULIO/2024 (f.165), se acuerda reanudar el curso de la presente causa en el mismo estado en que se encontraba para el momento de la suspensión, fase de sentencia, vencido dicho lapso el 11/MAYO/2024 (inclusive).
III
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente acción de cumplimiento de contrato de compra venta, fue interpuesta por el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, contra la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), por cuanto en fecha 21/ENERO/2015, suscribió contrato privado de opción a compra con la referida empresa INVERMONCA, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H2, ubicado en la parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el número 9-50, ubicado en el noveno piso del edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área aproximada de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. Además indicó el accionante, que canceló la totalidad del precio de venta del inmueble objeto del presente juicio.
Sin embargo, la parte demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, negó y contradijo la demanda, por cuanto la parte demandada no ha recibido el monto total de la opción de compra venta (privada) de fecha 21/ENERO/2015, por cuanto era deber del OPTANTE de acuerdo con lo establecido en la cláusula sexta del contrato dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (cláusula que incumplió el OPTANTE, pues, nunca notificó por ninguna vía a la parte demandada su voluntad de resolver el contrato), y a su vez, la empresa (INVERMONCA) C.A, no es responsable directo del atraso en la entrega del apartamento o incumplieran el contrato (privado) de opción de compra.
Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como lo señalado por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo. Corresponde al Tribunal determinar; la procedencia o no de la acción incoada por cumplimiento de contrato de compra venta. Así quedó trabajada la Litis.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, pasa a resolver el punto previo opuesto por la parte demandada, observa este Juzgador, que los apoderados judiciales de la parte demanda, abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA al contestar la demanda entre otras cosas alegaron:
“Siendo la oportunidad procesal para ello, en este acto, formal y expresamente. IMPUGNAMOS, la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) o su equivalente en Bolívares NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.974.800,00), en virtud, de que es un monto EXCESIVO, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negamos la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de nuestra representada y la OPTANTE no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble.”
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estable:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”
Al respecto, este Juzgador considera necesario traer a colación lo establecido en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 10/OCTUBRE/1.990, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, reiterada por la misma Sala en fecha 05/AGOSTO/1.997, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17/FEBRERO/2.000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que dispuso:
“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima elactor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados en la demanda o querella…
…En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal…” (Subrayado de este Tribunal).
En este orden de ideas, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Negritas y subrayado de este Tribunal).
Ahora bien, con base en los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos, acogidos por este Sentenciador, para que prospere la impugnación de la estimación de la demanda la parte demandada debe probar lo alegado en la contestación, en virtud que agrega un elemento absolutamente nuevo, y en el caso de marras, se observa, en atención a las reglas de distribución de la carga de la prueba de conformidad a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que correspondía a la parte demandada probar su argumento al establecer que dicha cuantía claramente -es exagerada- y no corresponde de modo alguno con la pretensión denunciada en el libelo de la demanda, lo cual lo llevó a concluir que dicha estimación fue hecha por el actor en forma olímpica y desligada totalmente de la realidad debatida en este proceso; al respecto, considera este Jurisdicente, que la parte demandada no demostró ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado no se demostró “lo exagerado de la cuantía”; Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda, en tal sentido, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. En consecuencia, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la demanda por exagerada realizada por el defensor judicial de la parte demandada, tal como será establecido en la dispositiva de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE.
Una vez resuelto el punto previo este Tribunal pasa analizar el fondo la presente acción en los siguientes términos:
DE LAS PRUEBAS
ELEMENTOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:
DE LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Ministerio Público QUERELLA PENAL admitida en fecha 21/SEPTIEMBRE/2022, por el delito de INVASIÓN Y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, quien le asignó el número MP-212929-2022. Así como, al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del estado Bolivariano de Mérida, Expediente Penal N° ASUNTO PENAL: LP11- 2021-001352 en aras de comprobar que existe una prejudicialidad en la presente causa.
De la revisión exhaustiva del presente expediente, el tribunal pudo verificar que, a los autos, no se hace constar la indicada prueba; por lo cual no es objeto de valoración. Y así se declara.
DE LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó INSPECCION JUDICIAL, en Residencias "MOM" Torres H1 y H2 ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador estado Bolivariano de Mérida y verifique específicamente la situación del apartamento 9-50, Torre H2 donde está ubicado el inmueble objeto de la controversia.
Evidencia el Tribunal que al folio 84, corre la indicada inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: “…1) Se deja constancia que en el apartamento signado con el número 9-50 de la torre H2, no se encuentra habitado. 2) El referido apartamento se encuentra en obra gris, no tiene piso, pintura, las piezas sanitarias no están instaladas en su respectivo baño, se observa que consta de dos habitaciones y dos baños, un estudio, sala-comedor, no tiene reja de seguridad de acceso, las habitaciones presentan filtraciones, greteada la pintura de las paredes…”
En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del CC, los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del CPC, con claridad y precisión, y, 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
Continuando con las estimaciones probatorias, el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos, por lo que el Tribunal las estima como pruebas que tienen eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandada, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14/OCTUBRE/1993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del CC, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem. Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03/NOVIEMBRE/1993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público. Y así se declara.
DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandada promovió los testimonios de los ciudadanos: JESÚS MANUEL ZAMBRANO MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-18.577.782, teléfono celular: 0414-7313845, correo electrónico: jesuszamb89@hotmail.com, Ingeniero Residente de la obra; JOSÉ GERARDO PEÑA DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.046.870, teléfono celular: 0424- 7317165, correo electrónico: gerardpena40@hotmail.com; ciudadano JEAN CARLOS PEÑA, venezolano, mayor de edad. titular de la cédula de identidad V- 15.174.274, teléfono celular: 0424-7141803, correo electrónico: jeancarlospr001@gmail.com; ciudadano HENRY SALAS LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, Topógrafo, titular de la cédula de identidad E-81231734, teléfono celular: 0424-762-77-95, correo electrónico: losahe75@gmail.com; ciudadano ARGENIS PEÑA DAVILA, venezolano, mayor de edad, topógrafo, titular de la cédula de identidad V-14.700.025, teléfono celular. 0424-739-09-30, correo electrónico: argenis2019davila@gmail.com.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar -únicamente- la testifical rendida del ciudadano ARGENIS PEÑA DAVILA, que obra al folio 89 y 90; - quien al momento de ser interrogado, señaló: - que fue chofer y compraba y buscaba materiales, trabaje durante siete años. Señaló que una vez hubo escasez de material e incluso hubo que buscar cemento en Colombia (sic) que el señor Villegas llego y tubo el portón junto con ocho personas más. A la repregunta en cuanto a, si tenía conocimiento del contenido del contrato de opción a compra objeto del presente juicio, la fecha de culminación y entrega de la obra y si la empresa notificó formalmente a los optantes de ello, respondió: que no tenía conocimiento.
En el caso bajo estudio, se observa que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, y por cuanto la presunta obligación de la cual la parte actora pretende demandar el cumplimiento en la presente causa, excede dicho monto, este Juzgador no les confiere valor probatorio a las deposiciones de los referidos testigos por ser la admisión de estos contraria a la ley y lo establecido en el artículo 1387 del CC. Y así se declara.
ELEMENTOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE ACTORA:
Valor y mérito probatorio de contrato de opción a compra privado, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.517.250, de este mismo domicilio y hábil y, el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.390.946, casado, domiciliado en Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y hábil, de fecha 21/ENERO/2015, marcado "A".
Observa el tribunal que del folio 76 y 77, corre el precitado documento privado en original el cual no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del mencionado Código Sustantivo. Tal instrumento permite demostrar a este Sentenciador la negociación realizada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada en el referido acto por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.517.250, y el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, el cual se constriñe a un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, respecto del inmueble constituido por un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, denominados H2, ubicados en la parcela N° 7 de la Urbanización Las Marías, apartamento signado con el N° 9-50, noveno piso del edificio H2, con un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2). Y así se declara.
Valor y mérito probatorio de legajo de recibos de pago realizados por su representado a la demandada de autos, los cuales en su mayoría en el reverso del folio contienen copia fotostática de los cheques con que se pagaron; constante de tres (03) folios útiles, de fechas 19/11/2014, 20/01/2015 y 21/01/2015, marcados del N° 01 al 03.
Evidencia el Tribunal que a los folios 67 y 68 constan en original dos recibos de pagos, ambos suscritos por el ciudadano Gilberto Mejías, titular de la cedula de identidad N° V-13.499.936, el primer de ellos por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,00) por concepto de inicial del apartamento 9-50 en la Torre H2 de las Residencias Mon, Mérida, de fecha 19/11/2014, y, el segundo por la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.700.000,00) por concepto de cancelación total del apartamento 9-50 en la Torre H2 de las Residencias Mon, Mérida, de fecha 20/ENERO/2015. Y un tercer recibo N° 001005 emitido por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) de fecha 21/01/2015 por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.635.000,00) por el pago total, todos a favor del hoy actor ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, representante del apartamento H2 9-50. Observa este Jurisdicente que los recibos de pagó en cuestión se subsumen al pago total del monto pactado en el contrato privado suscrito por las partes el 21/ENERO/2015 (Bs.635.000,00), más el pago adicional que asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.700.000,00).
A los fines de valorar esta prueba este Sentenciador considera que, si bien, los recibos en general se prueban como una constancia escrita, emanada por el acreedor (INVERMONCA) respecto de la cual declara, haber recibido el pago de la obligación por parte del deudor (ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO); en el caso bajo estudio, los referidos recibos promovidos por la parte actora, permiten verificar en primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, se circunscribe a la totalidad del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada, equivalentes al precio del apartamento y un pago adicional superior al monto pactado mediante contrato; en segundo lugar: que los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total de una obligación; y en el caso en referencia, los mismos permiten verificar implícitamente el pago de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, por lo cual, se les tiene con pleno valor jurídico probatorio. Y así se declara.
Valor y mérito jurídico de la prueba de informes: Solicitó se oficiara a los siguientes organismos:
• A la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGIA E INSPECCIÓN de esa dirección municipal, a los fines de que informe a este Tribunal sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habilitación para la obra Residencias Mon ubicada en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el Nº 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida Municipio Libertados del estado Bolivariano de Mérida.
Este Tribunal observa al folio 128, oficio de fecha 24/ENERO/2024, emanado de la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana y Unidad de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, suscrito por el Ing. Félix Rivera e Ing. Saiduvis Flores, recibido en fecha 02/FEBRERO/2024, mediante el cual se indicó que en fecha 11/DICIEMBRE/2023 ingresó por esa Dirección solicitud de trámite para Constancia de Habitabilidad al Proyecto: Edificio Multifamiliar Las Marías II, Residencias MON, Torres H1 y h2, ubicado en la Avenida Las Américas, Parroquia Spinetti Dini, propiedad del ciudadano RAFAEL UZCÁTEGUI, representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MON C.A. (INVERMONCA) y en fecha 12/DICIEMBRE/2023, fue remitida dicha solicitud a la Unidad de Perisología e Inspección bajo la nomenclatura CH-23-087, siendo asignada para la respectiva inspección técnica a la Ingeniera Inspectora Sergi Dugarte, funcionaria adscrita a la Unidad de Permisología. Posteriormente, se constató que dicha construcción se encuentra en condiciones de HABITABILIDAD, razón por la cual se expide la correspondiente constancia de habitabilidad para que surta los efectos legales consiguientes, la cual obra en copia certificada del folio 130 al 151.
• A la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a los fines de que informe sobre si esa dependencia expidió Ficha Catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon ubicada en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el Nº 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida Municipio Libertados del estado Bolivariano de Mérida.
Se observa al folio 102, oficio de fecha 29/ENERO/2024, emanado de la Jefe de la Unidad Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, suscrito por la Abg./Ptlgo LOISLER ALEXANDER TORREYES, recibido en fecha 01/FEBRERO/2024, mediante el cual señaló que efectivamente en el mes de diciembre de 2023, la Unidad Municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y02-24-37-01 correspondientes en su orden a las parcelas números 6 y 7, del Conjunto Residencial MON, ubicadas entre las Avenidas Las Américas y Los Próceres, en la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la sociedad Inversiones Mon C.A. (INVERMONCA); identificado con el Registro Único de Identificación Fiscal (RIF) J-310383502, según se evidencia del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, inscrito bajo el número 22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, del Trimestre Primero.
Este Juzgado a los fines de valorar las anteriores pruebas de informes promovidas por la parte actora, comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:
“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista EDUARDO COUTURE (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.”
En este sentido la doctrina patria expresa:
“La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino . (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)”
La prueba de informes que como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio, y como quiera que se evidencia del folio 130 al 151, copia certificada de la constancia de habitabilidad del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, ubicado en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), es por lo que este Juzgado observa que este documento no fue impugnado por la parte demandada, y es un documento emanado de la administración pública, en tal virtud su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba, por lo tanto, se le otorga valor jurídico probatorio al indicado documento. Y así se declara.
Valor y mérito jurídico de la prueba de inspección judicial en el Registro Público Municipal del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, ubicada en la calle 42 entre Avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, y, en el apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción denominado H1 y H2, sobre las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías; identificado el apartamento con el Nº 9-50, ubicado en el noveno piso del edificio H2, en jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Obra al folio 83, inspección judicial realizada por este Tribunal, en fecha 13/DICIEMBRE/2023, en la sede del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, ubicado en la calle 42 entre Avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, procediéndose a notificar de dicha inspección al ciudadano HECTOR ALVAREZ, titular de la cédula de identidad número 10.301.078, en su carácter Técnico Administrativo del Registro Público del estado Bolivariano de Mérida. Seguidamente, se procedió a evacuar los particulares: 1º) que de la revisión hecha en el Libro llevado por el Registro Público del estado Bolivariano de Mérida, en el documento registrado en fecha 04/MARZO/2009, bajo el número 22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna que exista documento de condominio, solo aparece notas marginales relacionadas con Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar. 2°) Que de la revisión hecha al Sistema Registral del Saren, no existe evidencia de algún documento de condominio en trámite.
Se evidencia al folio 84, inspección judicial realizada por este Tribunal, en fecha 15/DICIEMBRE/2023, en las Residencias MOM, Torres H1 y H2, ubicada en la Av. Principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, con ocasión de la prueba de Inspección Judicial promovida por las partes, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente se procedió a dejar constancia de los particulares indicados por la parte actora en el escrito de pruebas: 1) El presente apartamento no se encuentra en condiciones de habitabilidad, de aseo y pintura. 2) Se deja constancia que se encuentran materiales e instrumentos de construcción dentro del inmueble. 3) Se deja constancia que no se encuentran personas dentro del inmueble.
Tal y como fue señalado ut supra, la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 Código de Procedimiento Civil, por lo que reviste pleno valor jurídico probatorio de documento público. Y así se declara.
PRUEBAS TESTIFICALES: La parte accionante promovió las declaraciones de los siguientes ciudadanos: ANAIDA DUGARTE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.002.718; ORLANDO ALBERTO MONSALVE TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.103.357 y GIOVANNY ENRIQUE DAVILA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 11.960.389.
El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del TSJ, en sentencia de fecha 22/MARZO/2000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 05/OCTUBRE/2000, en el cual expresa lo siguiente:
“Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”
DECLARACIÓN DE LA TESTIGO ANAIDA DUGARTE UZCATEGUI. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo obran a los folios 91 y 92. Esta testigo al momento de ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes:
“PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO. CONTESTÓ: Claro que sí, desde hace como 12 años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo desde hace cuánto conoce al ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO y porque lo conoce. CONTESTÓ: Desde hace 12 años, porque fue uno de los vecinos que adquirió la vivienda, tenemos comunicación desde ese entonces. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión. CONTESTÓ: Si lo conozco desde el primer momento que uno adquiere la vivienda. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato. CONTESTÓ: Para marzo del año 2014. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble. CONTESTÓ: No en ningún momento. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: Nunca, puras mentiras todo el tiempo. Esta testigo al ser repreguntada por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2. CONTESTO: Claro que si. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: No, no tengo ningún vínculo, solo vecinos. TERCERA REPREGUNTA: Conoce la testigo en virtud de ser apoderado de una optante el contenido de la cláusula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: Si, si la conozco, se relaciona a la devolución del dinero, lo cual no tiene ningún sentido, por cuanto ya pasaron nueve años. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento, de que, quien debía informar a la empresa, si quería o no continuar con la opción a compra, aun con demoras en la entrega de la obra, era el optante. CONTESTO: La disputa es el cumplimiento del contrato y hasta la fecha la empresa no ha entregado ni la obra ni los apartamentos. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: Entiendo que ya canceló la totalidad de la opción a compra.”
DECLARACIÓN DEL TESTIGO ORLANDO ALBERTO MONSALVE TORRES. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo obran al folio 101. Este testigo al momento de ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes:
“PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO. CONTESTÓ: Si lo conozco desde que empezó todo este caso de la denuncia de falta de entrega de los apartamentos de INVERMONCA desde ahí la conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión CONTESTÓ: Si, si lo conozco, lo he leído y repasado varias veces. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato CONTESTÓ: para el 2016 si mal no recuerdo era el año de entrega. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble CONTESTÓ: No, que yo sepa no hubo comunicación formal de la paralización de la obra. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: Yo escuche el rumor pero la notificación formal no la he recibido, no la conozco. Este testigo al ser repreguntado por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2.CONTESTO: Si soy optante. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: No, ningún tipo de vínculo solo nos conocemos desde que emprendió esta denuncia por falta de entrega de los apartamentos. TERCERA REPREGUNTA: conoce el testigo en virtud de también ser optante el contenido de la cláusula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: Si, si la he leído, habla de la opción de abandonar la espera de la entrega de los apartamentos o esperar. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo si tenía conocimiento que quien debía informar a la empresa si quería o no continuar con la opción a compra aun con demoras en la entrega de la obra era el optante. CONTESTO: No, no tenía conocimiento. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: No tengo conocimiento si pago toda la opción a compra”
DECLARACIÓN DEL TESTIGO GIOVANNY ENRIQUE DAVILA RODRIGUEZ. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo obran al folio 101. Este testigo al momento de ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes:
“PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO. CONTESTÓ: Si, si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo desde hace cuánto conoce al ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO y porque lo conoce. CONTESTÓ: Aproximadamente dos años y lo conocí en las Residencias MON. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión. CONTESTÓ: He leído el contrato y tengo conocimiento del mismo. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato. CONTESTÓ: La fecha estimada estuvo pautada para el año 2014, con una prorroga aproximada del año 2015 al 2016, no tengo la precisión. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble. CONTESTÓ: No nadie fue notificado, ninguna persona. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: A la presente fecha no tengo conocimiento sin embargo el año pasado el mes de diciembre personas relacionadas a la empresa indicaron que estaba en tramitación o en proceso. Este testigo al ser repreguntado por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2.CONTESTO: Si soy optante. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: No, ningún tipo de vínculo solo nos conocemos desde que emprendió esta denuncia por falta de entrega de los apartamentos. TERCERA REPREGUNTA: conoce el testigo en virtud de también ser optante el contenido de la cláusula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: Si, si la he leído, habla de la opción de abandonar la espera de la entrega de los apartamentos o esperar. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo si tenía conocimiento que quien debía informar a la empresa si quería o no continuar con la opción a compra aun con demoras en la entrega de la obra era el optante. CONTESTO: No, no tenía conocimiento. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: No tengo conocimiento si pago toda la opción a compra.”
En cuanto a la referida prueba testifical, establece el artículo 1.387 del CC, que: No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o la que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo después de su otorgamiento aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”
El autor patrio MADURO LUYANDO en su libro “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, pág. 430, nos señala que estudiar el objeto del contrato no sería más que estudiar el objeto de la obligación, y referirse a la noción de objeto del contrato sería poco técnico e impreciso así, siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor.
Ahora bien, se observa que el objeto del presente juicio es la obligación del cumplimiento del contrato de compra venta, celebrado entre el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO y la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, de fecha 24/ENERO/2015.
A los fines de valorar la citada prueba, es menester hacer referencia en que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico. No obstante, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente. Y así se declara.
No obstante, en virtud de lo anterior, considera este Sentenciador, que de las deposiciones de los indicados testigos, ciudadanos ANAIDA DUGARTE UZCATEGUI, ORLANDO ALBERTO MONSALVE TORRES y GIOVANNY ENRIQUE DAVILA RODRIGUEZ, generan es el de un simple indicio con relación a la celebración del contrato de opción de compra venta objeto del juicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. Y así se declara.
V
CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres (03) elementos esenciales:
1. El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2. Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
3. Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.
En el asunto analizado, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra-venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El autor José Luis Aguilar Gorrondonda, en su obra Derecho Civil IV Contratos y Garantías, Décima Edición, Universidad Católica, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el dinero…”.
Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, que se refiere a una opción de compra venta y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
(Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato. Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas. Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del TSJ, en sentencia número RC-299, de fecha 02/JUNIO/2015, expediente 14-657, bajo la ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, se estableció:
“[omissis]
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
[omissis]
Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de ‘opción de compra–venta de inmueble’ contiene los tres elementos fundamentales ‘consentimiento, objeto y causa’ para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto ‘tienen fuerza de ley entre las partes’ y ‘los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio’.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale [sic] la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado.
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de ‘opción de compra venta’ autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
[omissis]
De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como ‘opción de compra venta’, se colige que el juez superior, determinó que en el [sic], confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide. [omissis]” (sic) (Negritas efectuadas por este Tribunal).
En atención a la jurisprudencia anteriormente señalada, se comprueba que el Juez tiene la libertad de interpretar los contratos y otorgarle la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado por las partes contratantes, por lo que la promesa bilateral de compra-venta, soporta una formación progresiva del contrato, que persigue alcanzar la venta definitiva, en consecuencia, el contratante afectado por incumplimiento del contrato puede solicitar dicho cumplimiento a los fines que se materialice la venta de conformidad con el artículo 1.167 del CC.
Es importante destacar que en el contrato de promesa bilateral de compra venta se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, por lo que conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado, en primer lugar, el cumplimiento del contrato por parte del accionante, ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, quien efectuó el pago total del bien adquirido, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H2, ubicado en la parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el número 9-50, ubicado en el noveno piso del edificio H2, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; en segundo lugar, se demostró el trámite efectuado por parte de la empresa demandada, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias MON, expedidos por la Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; en tercer lugar, quedó evidenciado el incumplimiento del contrato por parte de la parte accionada, EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, en cuanto a la conclusión de la obra en construcción -edificio H1, el correspondiente registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.
A este respecto, es forzoso para quien decide, declarar PROCEDENTE la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), no sin antes advertir QUE EN ARAS DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y EL DERECHO QUE ASISTE AL JUSTICIABLE DE HACER VALER SUS DERECHOS, ASÍ COMO, UNA JUSTICIA EXPEDITA, COMO LO REZA LA CONSTITUCIÓN NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA; SE EXIGE A LA PARTE DEMANDADA TERMINAR LA OBRA EN CONSTRUCCION DEL EDIFICIO H1, SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS), TRAMITAR EL REGISTRO DEL CONDOMINIO PERTINENTE y EN FIN REALIZAR TODO TRÁMITE NECESARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA MATERIALICE DE MANERA FEHACIENTE LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO CORRESPONDIENTE, DADO SU TOTAL CUMPLIMIENTO. Y ASI DEBE DECIDIRSE.-
VI
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la IMPUGNACION Y RECHAZO DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA Y CUANTIA DE LA MISMA, opuesta por los abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, coapoderados judiciales de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) intentada por el ciudadano CANDELARIO DE JESUS PEREZ MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.390.946, domiciliado en Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el número 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil.
TERCERO: SE ORDENA a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), TRAMITAR EL REGISTRO DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, ASI MISMO, SE LE ORDENA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS) A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA, PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO, con respecto a la venta del bien inmueble, consistente en un (1) apartamento, identificado con el número 9-50, ubicado en el noveno piso del edificio H2, Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal
CUARTO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H1 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el Tribunal EVIDENCIÓ, EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO.
QUINTO: Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
SÉPTIMO: Se mantiene la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 18/MARZO/2024, y participada al Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, con oficio número 127-2024.
OCTAVO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Publíquese la presente decisión en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia.
Notifíquese, publíquese y regístrese cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, veintiuno (21) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
MIGUEL ANGEL MONSALVE-RIVAS
EL SECRETARIO TEMPORAL,
ANTONIO PEÑALOZA
En la misma fecha, conforme a lo ordenado, se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), y se expidió la copia certificada en formato PDF para los copiadores de sentencias llevados por este Tribunal en manera digital a los fines de su archivo en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado. Conste.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
ANTONIO PEÑALOZA
Exp. Nº 11.616
MAMR/Ap/mgr
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