TSJ Regiones - Decisión

EXP. 24401
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

215° y 166°

DEMANDANTE: HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO
ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. Leobardo José Nava Rondón.
DEMANDADO:(S) ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO Y OTRA.
ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. Carlos Enrique Pacheco Calderón.
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LA CIUDADANA BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES: Abg. Daniel Humberto Sánchez.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y PREFERENCIA OFERTIVA.
NARRATIVA
I
El juicio en el que se suscita la incidencia de cuestiones previas, motivo de esta decisión, se inició mediante formal libelo de demanda con sus respectivos anexos, presentado por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, para su distribución, correspondiéndole su conocimiento al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 06 de Junio de 2022, siendo incoado por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.037.547, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.382, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 699.222, en contra de los ciudadanos Alejando Francisco Lares Avendaño y Adela Consuelo Varela de Lares, el cual inician demanda por Retracto Legal arrendaticio y Preferencia ofertiva. Constante de cuatro (4) folios útiles y sus anexos en cuatrocientos treinta y siete (437).
Por auto de fecha 07 de junio de 2022, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, admite la misma, librando los correspondientes recaudos de citación, forma el expediente y le da entrada bajo el N° 9683. Igualmente, mediante auto de la misma fecha ordeno corregir la foliatura. (f. 443 y 449)
Mediante auto de fecha 10 de junio de 2022, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, ordena la apertura de una segunda pieza. (f.450).
Mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, mediante la cual solicita la apertura del cuaderno separado para sustanciación correspondiente. (f.502)
Por declaración del alguacil del tribunal de origen, con fecha 15 de junio de 2022, agregando recaudos de citación debidamente firmados por el co-demandado ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño, igualmente ordena agregar sin firmar boleta de citación de la co-demandada ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares. (f 503 al 514)
Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, mediante la cual solicita la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dando respuesta el tribunal de la causa por auto de fecha 20 de junio de 2025, ordenando la publicación de los carteles de citación, siendo retirado por la parte interesada con fecha 22 de junio de 2022. (f. 515 al 518)
Mediante diligencia de fecha 06 de julio de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, mediante la cual consigna los carteles de citación, los mismos fueron agregados mediante auto de fecha 07 de julio de 2022. f.519 al 523)
Consta agregado a los autos poder especial, suscrito por los ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, a los abogados en ejercicio Edgar de Jesús Quintero Romero y Carlos Enrique Pacheco Calderón, debidamente notariado por ante la notaria publica cuarta de Mérida de fecha 02 de julio de 2019. (f. 524 al 527)
Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, con el carácter de co-poderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna en 6 folios útiles escrito contentivo de la contestación de la demanda, oponiendo cuestiones previas con sus respectivos anexos. (f. 528 al 559)
Mediante nota de secretaria de fecha 15 de julio de 2022, se fijó el cartel de citación ordenado. (f.561)
Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo Nava Rondón, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna escrito de ratificación a la oposición de la cuestión previa, constante de tres (03) folios útiles, ordenándose agregar a los autos (562 al 564)
Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, con el carácter de co-poderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicita computo, el mismo fue acordado por auto de fecha 28 de julio de 2022 (f.568 y 569)
Mediante diligencia de fecha 09 de agosto de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo Nava Rondón, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna escrito de ratificación de la pretensión de la demanda, así mismo contraviene la cuestión previa del de numeral 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (f.570 al 572)
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, con el carácter de co-poderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicita varios pedimentos, los cuales fueron acordados mediante autos de fecha 12 de agosto de 2022. (f.573 al 575)
Mediante diligencia de fecha 20 de septiembre de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, con el carácter de co-poderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna en 6 folios útiles escrito de pruebas de las cuestiones previas alegadas en la contestación de la demanda, la misma fue agregada a los autos. (f. 576 al 583).
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2022, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, con el carácter de co-poderado judicial de la parte demandada, mediante la cual procede a consignar la promoción de pruebas las mismas se agregaron mediante auto. ( f. 585 al 588).
Por sentencia de fecha 30 de septiembre de 2022, dictada por el juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial de esta Circunscripción judicial, mediante la cual se declara incompetente por la cuantía, quien por auto de fecha 07 de octubre declaro firme y remitió con oficio a distribución. (f.589 y 596)
En fecha 14 de octubre de 2022, correspondió a este Tribunal por distribución, quien por auto de fecha 17 de octubre de 2022, le dio entrada y se aboca al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes a derecho. (f.597 al 598)
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2022, el tribunal reorganiza la causa, y vista las pruebas promovidas el tribunal en cuanto a la admisión resolverá por auto separado, siendo admitidas las mismas el 12 de diciembre de 2022 mediante auto. (f.605 y 606)
Mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2022, el tribunal entra en términos para decir. (f.607)
Por auto de fecha 01 de febrero de 2023, el tribunal repuso la causa al estado de admitir la demanda en virtud de un Litis consorcio pasivo necesario. (f.608 al 610)
Mediante diligencia de fecha 02 de febrero de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual manifiesta el fallecimiento de la ciudadana Blanca Pierina Avendaño. (f.611)
Por auto de fecha 10 de febrero de 2023, el tribunal suspende la causa de conformidad al artículo 144 del Código del Código de Procedimiento Civil. (f.614)
Mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna en 43 folios útiles copias certificadas del expediente 6620 llevado por el Tribunal Tercero de Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas, así como también, solicita que se reanude la causa en el estado que se encontraba, el mismo se agregó mediante nota de secretaria de la misma fecha (f.615 al 660)
Previo computo de fecha 23 de febrero de 2023, se dejó definitivamente firme la decisión proferida el o1 de febrero de 2022. (f.661 y 662)
Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita la citación del heredero conocido de la codemandada de autos. (f.663)
Por auto de fecha 03 de marzo de 2023, el tribunal admite la demanda y ordena librar edictos de conformidad 231, a los herederos desconocidos de la ciudadana Blanca Pierina Avendaño de Lares. (f.665).
Mediante diligencia de fecha 08 de marzo de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se libre el edicto ordenado y la citación de la parte demandad., siendo acordado por auto de fecha 13 de marzo de 2023. (f.666 al 668)
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna partida de nacimiento de Alejandro Francisco Lares Avendaño y realiza una serie de pedimentos. (.671 al 673)
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita de deje sin efecto la solicitud de librar recaudos de citación en virtud que la parte demandada se dio por citada. (f.675)
Mediante auto de fecha 24 de marzo de 2023, el tribunal le hace saber a las partes que los lapsos comienzan a computarse una vez cumplido el procedimiento. (f.676)
Mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna 18 ejemplares publicados en los diarios correspondientes, de los herederos desconocidos de la ciudadana Blanca Pierina Avendaño, los mismos se agregaron mediante nota de secretaría de la misma fecha. (f. 677 al 696)
Según manifestación del alguacil, de fecha 07 de junio de 2023, dejo constancia de haber fijado en la cartelera el edicto librado a los herederos desconocidos de la causante Blanca Pierina Avendaño Lares parte co-demandada, dejándose constancia mediante nota de secretaria de la misma fecha del vencimiento del lapso para darse por citados. (f. 697 y 698)
Mediante diligencia de fecha 10 de agosto 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita el nombramiento del defensor ad liten, para que represente a los herederos desconocidos, el mismo fue acordado por auto, recayendo el cargo en Jonathan Hernando Cortez Zapata, siendo debidamente notificado y juramentado (f.699 y 702)
Mediante diligencia de fecha 29 de septiembre 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual, consiga los emolumentos para la compulsa de la citación del defensor judicial, la misma fue acordada por auto de fecha 03 de octubre de 2023, y debidamente practicada en fecha 16 de octubre de 2023. (f.703 al 706)
Mediante diligencia de fecha 03 de noviembre de 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna en 6 folios útiles escrito de contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas, la misma fue agregada mediante nota de secretaria de la misma fecha (f.707 al 714)
Mediante diligencia de fecha 10 de noviembre 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual, consiga ratificación de la demanda, y se opone a la cuestión previa del ordinal 10° del articulo 346 ejusdem. Consignando escrito, siendo agregado a los autos mediante nota de secretaria, y se dejó el vencimiento del lapso (f.715 al 720)
Mediante sentencia de fecha 15 de noviembre de 2023, el tribunal repone la causa al estado de nombrar nuevo defensor judicial a la codemandada ciudadana Blanca Pierina Avendaño de Lares, quedando definitivamente firme por auto de fecha 23 de noviembre de 2023, y nombrando como defensor al abogado en ejercicio Daniel Humberto Sánchez, a quien se ordenó notificar mediante boleta, la misma fue cumplida el 06 de diciembre de 2023 y juramentado el 12 de diciembre de 2023 (7.22 al 731)
Mediante diligencia de fecha 19 de noviembre 2023, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual, consiga los emolumentos para la compulsa de la citación del defensor judicial, así como el cierre de la segunda pieza y su apertura, la misma fue acordada por auto de fecha 21 de diciembre de 2023, y debidamente practicada en fecha 19 de enero de 2024. (f.732 al 737)
Mediante diligencia de fecha 15 de febrero de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna en 6 folios útiles escrito de contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas, la misma fue agregada mediante nota de secretaria de la misma fecha (f.738 al 745)
Mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Daniel Humberto Sánchez, mediante la cual consigna escrito de contestación a la demanda oponiendo cuestiones previas, promoviendo pruebas, impugnado pruebas, siendo agregado mediante nota de secretaria de la misma fecha (f.746 al 762)
Mediante diligencia de fecha 27 de febrero 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual, consigna sendos escritos de oposición a las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, así como el defensor judicial designado, siendo agregados mediante nota de secretaria de la misma fecha (f.763 al 771)
Mediante diligencia de fecha 04 de marzo 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual, ratifica los escritos consignados con anterioridad, igualmente se dejó constancia del vencimiento de los lapsos mediante nota de secretaria (f.773 y 774)
Mediante diligencia de fecha 06 de febrero de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna en 7 folios útiles escrito de promoción de pruebas, las mismas se agregaron mediante nota de secretaria. (f.775 al 783)
Mediante diligencia de fecha 14 de agosto 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual señala que las pruebas presentadas una vez consignadas pertenecen al proceso. (f.784)
Por auto de fecha 14 de marzo de 2024, el tribunal procedió a la admisión de las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presente juicio, y mediante nota de secretaria se dejó el vencimiento de los lapsos y mediante auto entro en términos para decidir. (f.785 y 786 y vto)
Mediante diligencia de fecha 03 de abril de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual manifiesta al tribunal el fallecimiento del co-demandado ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño, y consigna anexa, se niega el pedimento por auto de fecha 05 de abril de 2024. (f.787 al 789)
Mediante diligencia de fecha 22 de abril de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna acta de defunción del co-demandado ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño, con sus anexos, el mismo fue suspendido mediante auto de fecha 24 de abril de 2024. (f.790 al 794)
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna acta de nacimiento y anexos de los herederos conocidos del codemandado fallecido ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño. (f.795 al 798)
Mediante diligencia de fecha 02 de abril de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita la citación de los herederos conocidos del fallecido ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño. (f.799)
Consta poder apud acta otorgado por los ciudadanos Alejandro Enrique y José Lares Varela, al abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, para que represente y defienda sus derechos e intereses. (f.800 y 801)
Por auto de fecha 6de mayo de 2024, el tribunal ordena librar recaudos de citación y edicto a los herederos desconocidos del causante Carlos Enrique Pacheco Calderón. (f.802 y 803)
Mediante diligencia de fecha 08 de mayo de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual manifiesta que retira los edictos a publicar. (f.808)
Por diligencia del alguacil de fecha 30 de mayo de 2024, agrega a los autos boleta de citación sin firmar. (f.810 al 818)
Por auto de fecha 4 de junio de 2024, el tribunal ordeno dejar sin efecto el edicto anterior y ordeno librar un nuevo edicto para su publicación, el mismo fue recibido mediante diligencia por el abogado diligenciante para su publicación. (f. 819 y 820)
Mediante diligencia de fecha 05 de junio de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita la citación de la codemandada ciudadana Astrid victoria Lares Varela, como parte co-demandada, la misma fue acordada por auto de fecha 7 de junio de 2024, igualmente las partes solicitan mediante diligencia el respectivo avocamiento del Juez (f.821 al 825)
Mediante auto de fecha 21 de junio de 2024, se aboco el juez temporal abg, Jorge Gregorio Salcedo Vielma, en sustitución de la Juez Provisoria, abg Claudia Rossana Arias Angulo. (f.826)
Consta fijación de cartel de citación de la ciudadana Astrid victoria Lares Varela, como parte co-demandada, (f.827)
Mediante auto de fecha 02 de octubre de 2024, se aboca al conocimiento de la causa el juez provisorio Abg Rolando Hernández, en sustitución del juez temporal abg, Jorge Gregorio Salcedo Vielma.
Mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2024, suscrita por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna los edictos para la citación de la codemandada ciudadana Astrid victoria Lares Varela, y los herederos desconocidos los mismos se agregaron mediante nota de secretaria, así como la fijación del edicto en la cartelera del Tribunal de fecha 25 de octubre de 2024 (f. 831 al 875)
Mediante diligencia de fecha 07 de enero de 2025, suscrita por el abogado en ejercicio Carlos Enrique pacheco Calderón, como apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consigna acta en original poder especial apostillado emitido por la ciudadana Astrid victoria Lares Varela. (f.876 al 880)
Por auto de fecha 14 de febrero de 2025, el tribunal designa nuevo defensor judicial recayendo el cargo en la abogada en ejercicio Gipsy Sarita Montiel Ramírez, ordenado su notificación, la cual fue debidamente juramentada mediante acto, así como debidamente citada (f.887 al 894)
Mediante auto de fecha 04 de julio de 2025, el tribunal reabre el lapso y entra en términos para decidir las cuestiones previas opuestas, ordenando la notificación de la defensora judicial, la cual fue debidamente notificada mediante boleta agregada a los autos. (895 al 898)
Encontrándose la incidencia en estado de sentencia, el Tribunal procede a proferirla en los términos que se exponen a continuación.

MOTIVA
II
La controversia quedó planteada por la parte actora, abogado en ejercicio LEOBARDO JOSE NAVA RONDON, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, argumentando en su escrito libelar lo siguiente:
Que en fecha treinta y uno (31) de octubre del año 1.989, su representado suscribió con el ciudadano ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA, quien fallece en fecha 24 de enero de 2.007, un contrato de Arrendamiento (anexo en copia certificada marcada con la letra "B"), autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Mérida, anotado bajo el N° 43, Tomo 57, de los libros autenticados del referido año, de fecha 31 de octubre, un local destinado a uso comercial propiedad del hoy fallecido ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA, consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampla, local para oficina y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, de esa ciudad de Mérida, entre las calles 30 y 31, jurisdicción de la Parroquia el Sagrario, hoy Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, cuyo inmueble se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de fecha 21 de diciembre de 1.972, según asiento bajo el Nº 83, Tomo 5, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 1.972.
Que el contrato de Arrendamiento establece en la Cláusula Segunda una duración de dos (02) años, contados a partir del primero de septiembre del año 1.989, prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año.
Que durante toda la relación arrendaticia, el pago del arrendamiento se efectuó en la residencia del Arrendador, ubicada en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, casa Nº 30-31, prueba de ello lo constituyen los recibos de pago que consigna anexo al presente libelo de Demanda, desde la fecha 1 de febrero de 1.990 hasta el primero (1) de marzo de 2,005 (anexo en original documentos marcados con la letra "C"), fecha en que mi representado le solicito los originales de los recibos de los pagos de los cánones de arrendamiento al Arrendador, correspondientes a los meses de marzo y abril del 2.005 y el recibo del mes de mayo de ese mismo año, los cuales fueron cancelados, y este con la finalidad de dejar insolvente a mi representado Arrendatario, se negó a entregarlos, razón por la cual mi representado Arrendatario, solicito OFERTA REAL DE PAGO al Tribunal Tercero Ordinario Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, donde consigno de manera oportuna, los pagos mensuales, hasta el 30 de julio de 2.008. (Anexo copias marcadas con la letra "D")
Que en julio de 2.005, su representado hace la Oferta Real de Pago correspondiente a ese mes al Tribunal Tercero Ordinario Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, y realiza la consignación de los depósitos pendientes por medio de voucher, como se venía haciendo de manera constante y oportuna los pagos correspondientes de los cánones de arrendamientos en favor del ciudadano Arrendador ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA; hasta el día 30 de julio de 2.008 que efectuó dicho pago; al dirigirse su representado en esta misma fecha al Registro Subalterno del Municipio Libertador a solicitar copia certificada del documento de propiedad del local comercial, se encontró con la sorpresa, que el arrendador de su representado lo había dado en Venta a su hijo antes de morirse en fecha tres (03) noviembre de 2.003, al ciudadano de nombre ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, Venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 8.004.104, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), de acuerdo a documento de Venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, según Protocolo Primero. Tomo Décimo Sexto, Trimestre 4to del año 2.003, el cual acompaña en copia certificada marcado con la letra "E".
Que en fecha 4 de agosto del año 2.008, su representado presento Demanda de Preferencia Ofertiva ante el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil Mercantil y del Tránsito de la Jurisdicción Civil del estado Bolivariano de Mérida (anexo en copia certificada marcada con la letra "F"), de conformidad con el procedimiento breve contemplado en el título XII del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la ley de Arrendamientos Inmobiliario vigente para el año 2.008, la cual fue deroga en fecha 24 de abril de 2.014. Dicho juicio duro entre todas sus incidencias 13 años.
Que en fecha 19 de octubre de 2.009, el Tribunal Primero de Primera Instancia en los Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, declara Con Lugar la Demanda de Retracto Legal Arrendaticio (anexo copia certificada marcada con la letra "G") y ordeno anular la venta de fecha 3 de noviembre realizada por el Arrendador, ordenando que el Arrendatario HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, se subrogara en los derechos del ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, cancelando el precio por medio de cheque que anexo en original por un precio de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) marcado con la letra "H".
Que en fecha 20 de diciembre de 2.012 (anexo copia marcada con la letra "I"), el Tribunal Segundo Superior Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, decidió confirmar la Decisión de tribunal a quo y en consecuencia ordeno declarar el Retracto Legal Arrendaticio a favor de su representado HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, se ratificó la orden de pagar el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 50.000.000,00), en la cuenta bancaria de este juzgado y se ordenó al Registrador Subalterno del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida la protocolización de la Venta.
Que en fecha 7 de abril de 2.015 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por interposición de Recurso de Revisión Constitucional, solicitado por la ciudadana ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, procede anular el juicio y a reponer la causa al estado que se admita una nueva demanda por Retrato Legal Arrendaticio, por el hecho de no haberse citado una litisconsorte pasiva necesaria ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, la cual es la esposa del ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, ordenando que la causa se reponga al estado de citar la mencionada ciudadana, y se anula el asiento registral por el cual su representado Arrendatario HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO había adquirido; anexo copia certificada de la decisión marcada con la letra "J".
Que en fecha 10 de marzo de 2.020, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en virtud a que a pesar de haberse admitido la Demanda, la Abogada de su representado para entonces HELLEN MATILDE TORRES, INPREABOGADO N° 74.762, dejo de impulsar la instancia al no cancelar los emolumentos al Alguacil del Tribunal y en consecuencia en fecha 11 del mes de mayo de 2.021 fue declarada la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, anexo copia certificada marcada con la letra "K" y como consecuencia ha de presentarse Demanda nueva de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, siendo esta Demanda que intenta con este escrito la nueva DEMANDA POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y PREFERENCIA OFERTIVA, y en esta nueva oportunidad, la presente Demanda la fundamenta conforme dispone el Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en fecha 24 de abril de 2.014.
Que la novísima ley, establece en el segundo aparte del artículo 43 de la ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que los procedimiento juridiccionales en materia de arrendamientos comerciales debe intentarse por el procedimiento del juicio oral del Título XI del Código de Procedimiento Civil y además el articulo 38 ejusdem, establece el imperativo legal de notificar a su representado el Arrendador a través de notaría pública de su derecho de preferencia ofertiva, y por un lapso de caducidad de tres (03) meses de plazo de sostener la Oferta, cuya obligación ha de cumplir los herederos forzosos subrogándose en el derecho del ARRENDADOR ORIGINARIO ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA, vale decir, el hijo del Arrendador hoy fallecido ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, asimismo, dispone el artículo 39 ibidem en la novisima ley que el Adquirente de la Venta realizada esta obligado dentro de los seis (06) como plazo de caducidad a notificar a mi representado Arrendatario, de la compra, pero como a pesar que esto aún no se ha cumplido por parte de los compradores ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, del local comercial objeto de Retracto legal Arrendaticio, es por lo que está habilitado el derecho de accionar en contra de los compradores del bien, a pesar de que la Sala Constitucional haya repuesto la causa al estado de admisión y se haya acordado la Perención de la Instancia por inacción de la Apoderada de su representado; en primer lugar en Condición de heredero forzoso del ARRENDADOR ORIGINARIO, ciudadano ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA, el ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y en segundo lugar en contra de ambos esposos compradores del local comercial, en cuyo caso converge para el ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, ambas condiciones como litisconsorte activo necesario en la Demandada, como heredero forzoso único y universal y como comprador y a su esposa ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, litisconsorte pasiva necesaria por haber sido parte de la compra como legitima esposa de ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO.
Que en la presente Demanda deben dejar claro que el animus que se persigue, es cumplir con el mandato de la Sala Constitucional de citar a la litisconsorte pasiva necesaria, ciudadana ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, quien por no haber sido demandada en la pretérita Demanda por su representado intentada por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y citada en la Demanda, se repone la causa al estado de admisión, en virtud de no poder defender sus derechos e intereses.
Que resulta oportuno precisar que la demanda pretérita o primogénita intentada por su representado, de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interrumpió la prescripción del derecho real de Retracto Legal Arrendaticio, cuya prescripción comenzó a correr nuevamente desde el mismo momento que el Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, decidió la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA por inacción de la Apoderada Judicial de mi representado, la cual fue anexada en copia certificada marcada con la letra "K".
Que su representado se encuentra en tiempo útil para intentar la demanda nueva de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como en efecto lo hace en el presente escrito, apegados al mandato pronunciado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ocasión a la Demanda de la cual fue objeto la reposición al estado de admisión.
Que en el cuerpo libelar, específicamente en el Capítulo I de los Hechos, se menciona el acompañamiento de las pruebas esenciales para intentar la presenta acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como es el hecho de estar solvente su representado al tiempo de haber intentado la acción en la Demanda pretérita a esta nueva, en la cual al igual que en esta nueva demanda se acompaña anexo al libelo de Demanda los recibos de pago que se anexaron en original marcados con la letra "C" y los depósitos a la cuenta del Tribunal Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina, que ya fueron anexados en copias certificadas marcados con la letra "D".
Que el documento de Venta del inmueble objeto del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual fue anexado en copia certificada marcada con la letra "E". El mérito y valor de esta prueba tiene como objeto demostrar que el Arrendador hoy fallecido, en plena vigencia de un contrato de arrendamiento vendió el bien a un tercero, violando el derecho preferencial ofertivo del Arrendatario HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO.
Que el documento de Arrendamiento del local comercial objeto de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la cual fue anexada en copia certificada marcada con la letra "B".
Que el documento de Informe Técnico elaborado por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, anexo en copia certificada marcada con la letra "L", el valor y mérito de esta prueba tiene como objeto demostrar que el bien inmueble está destinado a uso comercial.
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicita prohibición de enajenar y gravar del local comercial objeto de la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual se encuentra protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, según Protocolo Primero, Tomo Décimo Sexto, Trimestre 4to del año 2.003, el cual ha sido anexado en copia certificada marcado con la letra "E" en el CAPITULO I referido a los hechos.
Que ha quedado más que demostrado el hecho que el ARRENDADOR ORIGINARIO, ciudadano hoy fallecido ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA, no cumplió con la Preferencia Ofertiva a favor de su representado, por el contrario, en fecha 3 de noviembre de 2.003, estando vigente el contrato de Arrendamiento, vendió a su hijo. heredero forzoso, único y universal ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, el bien inmueble local objeto del contrato de Arrendamiento, sin cumplir con el mandato legal que impone la ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, de presentar a su representado ARRENDATARIO la PREFERENCIA OFERTIVA, lo que llevo a su representado a Demandar su derecho de preferencia en la venta y desgastarse en un juicio en el que venció en ambas instancias que conocieron, de un juicio prolijo, angustiante y que genero una inversión económica ingente, pagándose el precio del local de acuerdo a decisión del Tribunal Segundo Superior de la circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, ordeno en su decisión a su representado Arrendatario cancelar el precio de CINCUENTA MIL DE BOLIVARES (Bs. 50.000,00); por haberse demostrado en juicio que en efecto se había cercenado el derecho de Preferencia Ofertiva; para al final en un recurso de Revisión en la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenara la reposición de la causa al estado de admitir nueva demanda y cumplir con la citación de la litisconsorte pasiva necesaria ciudadana ADELA CONSUELO VARELA DE LARES.
Que el inminente peligro que vendan el local comercial objeto de la presente Demanda de Retracto Legal, lo constituye el hecho que los que en la actualidad son propietarios del local comercial, lo obtuvieron en connivencia para conculcar una norma de orden público, como lo constituye el derecho del Arrendador a la Preferencia Ofertiva, en el entendido, que el heredero forzoso, único y universal ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, estaba al conocimiento de que su padre ARREDADOR ORIGINARIO, hoy fallecido ALFREDO ENRRIQUE LARES GRISOLIA, quien le vendió el bien, le había arrendado el local comercial a su representado ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO.
Que el monto estimado de la demanda es de CUATROSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES DIGITALES (Bs. 450.000.00); de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA CON SESENTA Y DOS PETROS (1.650.22 PTR); у de UN MILLON CIENTO VEINTICINCO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.125.000)
Que señala como domicilio procesal LEOBARDO JOSÉ NAVA RONDÓN: Complejo Turístico Estancia Vista Hermosa, Sector Mucunután, Municipio Santos Marquina del estado Bolivariano de Mérida.
Que solicita que se acuerde CON LUGAR el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO PREFERENCIA OFERTIVA, en consecuencia, se reconozca el pago que ya se canceló en el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Tránsito y se ordene la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Libertador del estado Bolivariano da Mérida, se levante la nota marginal de la Sala Constitucional de medida de nulidad de Venta.
III
Tal como se indicó en la parte narrativa de este fallo, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO Y ADELA CONSUELO VARELA DE LARES representados por el abogado en ejercicio CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, son las contemplada en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el uso comercial, en concordancia con el encabezamiento del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Ello por haberse hecho en el libelo la acumulación prohibida en el artículo 78 ejuasdem. Así como la contemplada en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
PRIMERA: La contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el encabezamiento del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Ello por haberse hecho en el libelo la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, tal como lo explico, alego y argumento a continuación:
Señala el oponte que a su manera de ver, el arrendatario de un inmueble para el uso comercial, tiene derecho preferente para la adquisición del inmueble que ocupa como tal y que el arrendador propietario se propone vender, siempre que reúna las condiciones establecidas en el encabezamiento del artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber: Tener más de dos (2) años como arrendatario, su solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; y, finalmente, satisfaga las aspiraciones del propietario. Y, asimismo, haga uso de tal preferencia dentro del lapso legalmente previsto para ello, luego de la notificación que se le haga de tal pretensión.
De otra parte y de la misma forma, el arrendatario tiene su derecho de preferencia para adquirir el inmueble que se le tiene arrendado, por la vía del retracto legal arrendaticio, bajo las mismas circunstancias antes señaladas, cuando no habiéndosele hecho la oferta de venta, el inmueble haya sido vendido a un tercero; o también cuando dicha venta se haya efectuado, según el documento respectivo, en condiciones más favorables que las que le fueron propuestas en la oferta previa que se le haya hecho antes de vender el inmueble que se le tiene arrendado.
Ambas situaciones aparecen contempladas en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, las dos son excluyentes entre sí; y, por ende, no pueden ser acumuladas en el mismo libelo. En efecto, de efectuarse la notificación de la preferencia ofertiva de que trata el primero de los artículos citados, no ha lugar al retracto legal, sino al ejercicio del derecho de preferencia del cual se le ha notificado debidamente.- Mas, cuando tal notificación no le haya sido hecha o se le haya formulado en condiciones más favorables que las suyas al tercero comprador; y, sin embargo, se vende el inmueble arrendado, ya no hay lugar a ejercer la preferencia ofertiva sino el retracto legal arrendaticio al cual se refiere el segundo de los artículos sustantivos citados. Y, además de ello, los presupuestos de hecho de ambas acciones legales, son diferentes, pues, mientras para la primera basta la notificación a que se refiere el artículo 38 citado, para la segunda, ya no hay lugar a oferta alguna, sino al ejercicio de la acción de retracto legal propuesta judicialmente contra el arrendador vendedor y el tercero comprador.
Que es por todo lo expuesto que aquí propone como cuestión previa la ya indicada, en virtud que por las razones antes expuestas, ambas acciones (preferencia ofertiva y retracto legal) acumuladas por el apoderado actor en el petitorio de su libelo, resultan inacumulables en el juicio que aquí se ventila, a tenor del encabezamiento de los artículo 78 y 865 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial.
SEGUNDA: Propone también como cuestión previa la contemplada en el ordinal 10°del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la caducidad de la acción de retracto legal propuesta por el apoderado de la parte demandante en su libelo, en armonía con el contenido de los artículos 865 del mismo Código Procesal citado y el 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haber transcurrido mucho más de los seis (6) meses previstos para su interposición en el artículo 39 de la citada Ley especial, transcurridos entre la fecha en que el demandante tuvo conocimiento personal y directo de la venta del inmueble que se le tiene arrendado, que lo fue, según el mismo libelo cabeza de autos, el 30 de julio de 2.008, y la fecha de proposición de la demanda que ahora contesto, el 07 de junio del 2.022, tal como lo explico y argumenta a continuación:
Que de conformidad con lo estatuido al respecto en el referido ordinal del artículo 346; “es la ley la fuente de la caducidad” y he allí por qué dicha norma determina expresamente que la cuestión previa que ella contempla exija que la caducidad de la acción lo es tal siempre que esté “establecida en la ley”. “Y ella se cumple en forma inexorable por el transcurso del tiempo, cuando no se haya interpuesto la acción”. Además de ello tiene “naturaleza de orden público que no puede ser ignorada ni evitada por las partes después de consumada, y conduce, además, a admitir la posibilidad de un juicio inútil, toda vez que si el juez observa prima facie que se ha producido una caducidad y, sin embargo, ello no lo autoriza para negar la admisibilidad de la demanda sino que debe esperar el decurso del juicio para declarar sin lugar la demanda, es tanto como admitir la posibilidad de la existencia de un juicio estéril, totalmente contrario a las buenas costumbres e incluso a la ley, desde luego que la caducidad es una cuestión previa que impide dar entrada al juicio, conforme a los arts. 346 (ord. 10°) y 356 CPC”.
Que de todo lo antes expuesto, se concluye “en primer término (que) la caducidad sólo
puede ser legal; y, en segundo término, la parte demandada puede oponerla como cuestión previa o como defensa perentoria, pero nunca en una incidencia cautelar”. La argumentación que precede tiene su sustento en la doctrina sentada al respecto por el Tribunal Supremo de Justicia en sus Salas Constitucional y de Casación Civil, particularmente en las sentencias fechadas por la primera de su Salas, el 24 de marzo de 2000 y 16 de junio de 2.004; y por la segunda el 11 de mayo de 2.000, las cuales, si bien lejanas en el tiempo, han mantenido su vigencia y, además, fueron muy cercanas al inicio de la fecha en que comenzó a correr el lapso de caducidad que paso luego a invocar al fundamentar fáctica, jurídica y concretamente la cuestión previa aquí opuesta.
Como puede advertirse de los textos legales citados, los lapsos en ellos señalados para el ejercicio del derecho de retracto arrendaticio, en ambos casos, reúnen las condiciones exigidas para proponer con éxito la caducidad como cuestión previa, a tenor del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, entendido dicho término como “de orden público y (constitutivo) de un término fatal, que no está sujeto a interrupción ni suspensión y obra contra toda clase de personas...y la acción, una vez caduca, carece de existencia y no puede discutirse en debate judicial” dado que se trata de verdaderos y auténticos lapsos de caducidad establecidos por las leyes citadas.
Aplicada la argumentación fáctico jurídica que precede al caso de autos, resulta plenamente demostrada en autos, por el texto del mismo libelo de demanda que encabeza
este expediente y la documentación anexa al mismo, que si bien es cierto que ni el arrendador-vendedor ni el comprador hicieron la notificación de la venta del inmueble arrendado al demandante, quien lo ocupa bajo la condición de arrendatario, para que tuviera conocimiento de ello y poder hacer uso de su derecho de preferencia en la adquisición, también es igualmente cierto que en el mismo libelo el apoderado del actor da fe que su mandante, de manera personal y directa, tuvo conocimiento de la venta en referencia al codemandado ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, el 30 de julio de 2.008, al dirigirse el propio actor (su poderdante),en la indicada última fecha, al Registro Subalterno del Municipio Libertador a solicitar copia certificada del documento de propiedad del local comercial; así como que dicha venta fue pactada en cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00)de acuerdo a documento de venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador, el 03 de noviembre de 2.003, según el protocolo primero, tomo décimo sexto, trimestre 4to. del año 2.003, el cual se acompañó a dicho libelo en copia certificada como anexo “E”. Por consiguiente, desde entonces (30-07- 2.008) comenzó a transcurrir el lapso de caducidad de las acciones aquí propuestas, lo que las hace evidentemente caducas, ya sea que se tome como lapso de caducidad legal el de cuarenta (40) días calendario a que se contrae el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1.999, vigente para la fecha de la venta (03-11-2.003); o se compute el de seis (6) meses que se indica en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha de proposición de la demanda que encabeza este expediente (07-06-2.022).
Por otra parte, en el expediente signado con el No. 6620 correspondiente a las consignaciones inquilinarias que efectúa el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el folio 195, de fecha 30de julio de 2008, las apoderadas del mencionado ciudadano obrando en su nombre declaran tener conocimiento de la venta del bien inmueble. Dicha Diligencia la consigno en copias certificadas en once (11) folios útiles para ser agregadas al expediente junto con el presente escrito de contestación de la demanda. En el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, de fecha 03 de noviembre del año 2003, No.15,folio 93 al folio 98, Protocolo Primero, Tomo Décimo Sexto, Cuarto Trimestre del referido año, la ciudadana ADELA CONSUELO VARELA DE AVENDAÑO, ya identificada, en su condición de cónyuge del señor ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, ya identificado, declara estar de acuerdo en el derecho de uso, usufructo y habitación que se constituye por su esposo. Es de hacer notar que aun siendo su representada parte en dicha negociación nunca fue demandada, coartando su derecho a la defensa por cuanto se trata de un bien de la sociedad de gananciales. El apoderado actor en la presente demanda declara que fecha 07 de abril de 2.015 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por interposición de Recurso de Revisión Constitucional, solicitado por la ciudadana ADELA CONSTELO VARELA DE LARES, procede anular el juicio y a reponer la causa al estado de que se admita una nueva demanda por Retrato Legal Arrendaticio, por el hecho de no haberse citado una litisconsorte pasiva necesaria ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, la cual es la esposa del ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO AVENDAÑO, ordenando que la causa se reponga al estado de citar la mencionada ciudadana y se anula el asiento registral por el cual su representado Arrendatario HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO había adquirido. De igual forma expresa que en fecha 10 de marzo de 2.020, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, es virtud a que a pesar de haberse admitido la Demanda, la Abogada de mi represe HELLEN MATILDE dejó de impulsar la instancia al no cancelar los emolumentos al Alguacil del Tribunal y en consecuencia en fecha 11 del mes de mayo de 2.021 fue declarada la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, y anexó copia certificada marcada con la letra “k” y presenta nueva demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y PREFERENCIA OFERTIVA, catorce (14) años después, quedando desecha la demanda incoada en contra de mis representados, en el entendido que una nueva demanda requeriría circunstancias de modo, tiempo y Iugar distintos a lo ordenado por nuestro máximo Tribunal, puesto que los efectos circunstanciales de la pretensión quedaron enervados, anulados y destruidos por la Perención de la Instancia.
En virtud de todo lo antes expuesto, también solicita que se declare con lugar la cuestión previa de caducidad de las acciones propuestas establecidas por las citadas leyes especiales.
De conformidad con lo previsto al respecto en el encabezamiento del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el encabezamiento de su artículo 361 y con el único aparte del artículo 43 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procede a dar contestación al fondo de la demanda propuesta contra sus representados y en tal sentido, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto desde el punto de vista factico como jurídico, las pretensiones del demandante Hugo Antonio Márquez Angulo, contenidas en el libelo que encabeza el expediente.
III

DE LA CONTRADICCIÓN DE LA CUESTION PREVIA POR LA PARTE ACTORA:
De la revisión a las actas procesales se evidencia que a los folios 767 al 770 la parte actora, contradijo las cuestiones previas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada en los siguientes términos:
Que con relación a la oposición del supuesto de acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, resulta evidente su pretensión de retracto legal arrendaticio como consecuencia de haberse privado a su apoderado del Derecho de Preferencia Ofertiva en la Venta que se hizo al ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño y su esposa Adela Consuelo Varela de Lares, en virtud a que el comprador es el hijo de los arrendadores Alfredo Enrique Lares Grisolia y Blanca Pierina Avendaño de Lares, por tal razón estaba consiente que estaban obligados a cumplir de manera preferencia ofertiva a favor del arrendatario Hugo Antonio Márquez Angulo y optaron por realizar un contrato de compra venta entre padre e hijo, en fecha 3 de noviembre de 2003, ocultaron dicha negociación y no fue sino en fecha 30 de julio de 2008 cuando su representado arrendatario, al dirigirse a la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y verificar la tradición legal del bien objeto de la presente y solicita copia certificada, se da por enterado que el bien había sido vendido y procede a presentar demanda de Retracto Legal Arrendaticio por no haberse cumplido con la Preferencia Ofertiva, cuya demanda la interponen el día 4 de agosto de 2008, vale decir, 5 días después de descubrir que el bien arrendado había sido vendido, demanda que interponen dentro de los 40 días que otorgaba la ley modificada en su artículo 47 de Regulación de Arrendamiento de Locales Comerciales de fecha 7 diciembre de 1999.
Que los co-demandados, oponen en su escrito de contestación a la demanda el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, arguyendo que debió demandarse de manera autónoma el derecho de preferencia ofertiva separado del Retracto legal Arrendaticio, por ser dos acciones que se excluyen una de la otra. Pues bien, ello representa un adefesio jurídico, demandar el cumplimiento de lo imposible, en virtud a que resulta ilusorio que el hoy co-demandados subsanen un hecho que ya está consumado, la venta, es un acto de imposible ejecución y que no puede restablecer o retrotraerse a ese momento de notificar a su arrendatario que ejerza su derecho de preferencia.
Señala que lo que corresponde y ese es el fundamento de la pretensión libelar, es demandar el retracto legal arrendaticio como consecuencia de no haberse cumplido con el Derecho de Preferencia, lo que configura una única pretensión, vale decir, lo uno resulta ser consecuencia de lo otro y no se excluyen ni son exclusivos, por ello en la demanda se solicita el Retracto Legal Arrendaticio y se utiliza la conjunción copulativa “Y” el Derecho de Preferencia para determinar que uno es consecuencia de lo otro.
Que contradice la oposición de la cuestión previa de caducidad que opone el apoderado judicial de los co-demandados, quien arguye que la acción de demandar el Retracto Legal Arrendaticio como consecuencia de haberse privado a su mandante del derecho de preferencia ofertiva, ha caducado en virtud a que existe una errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil Venezolano y a tales efectos el apoderado judicial acompaña una decisión del máximo tribunal de la república en su escrito de contestación a la demanda, que según su contenido alude a determinar el momento en que debe comenzar a correr el tiempo de caducidad, cuando el arrendador ha incumplido con dicho imperativo legal de notificación al arrendatario del derecho de preferencia ofertiva, y como consecuencia de haber omitido tal obligación y según el contenido, deja sentado un criterio.
Que resulta oportuno precisar que la demanda pretérita o primogénita intentada por su representado, el 4 de agosto de 2008 de Retracto Legal Arrendaticio, por no haber cumplido el arrendador con la oferta preferente, fue efectuada dentro del lapso de caducidad dentro de los Cuarenta (40) días, como lo disponía el artículo 47 del modificado Decreto con fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario de fecha 7 de diciembre de 1999, en concordancia con el artículo 1.547 del Código Civil, intentándose la demanda dentro de la fecha en que su mandante tuvo conocimiento de la venta del bien objeto del retracto, el día 30 de julio de 2008, que el bien inmueble, había sido vendido en fecha 3 de noviembre de 2003 y además interrumpió la prescripción decenal del derecho real de retracto legal arrendaticio, cuya prescripción comenzó a correr nuevamente desde el mismo momento que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del estado Bolivariano de Mérida, decidió la Perención de la Instancia POR INACION (no impulsar la citación) de la apoderada judicial de su representado.
Que su representado se encuentra en tiempo útil para impulsar la Acción de retracto Legal Arrendaticio, como en efecto lo hace en el presente escrito, apegados al mandato pronunciado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ocasión a la decisión del Recurso de Revisión interpuesto por la parte demandante, decidida en fecha 07 de abril de 2015, de la cual ordenada la reposición al estado de admisión de una nueva demanda de Retracto Legal Arrendaticio, como consecuencia de la falta de Oferta Preferente.
Que, con relación a los efectos derivados de la declaratoria de perención, la norma rectora de la materia es el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil.
Que en resumen su mandante está habilitado para proseguir con la causa y no ha lugar la caducidad, por cuanto el hecho que haya ocurrido la Perención de la Instancia, la causa mantiene en plena vigencia todos los demás efectos procesales, que han sido cumplidos, incluyendo lo decidido en Primera Instancia y Segunda Instancia, entendiéndose como una cosa juzgada formal y en consecuencia lo que aquí se procura es el acatamiento de la Sala Constitucional de citar a juicio a la Litis consorte pasiva necesaria ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares, quien dicho sea de paso no era parte de la relación arrendaticia del local comercial y además el apoderado judicial de la parte co-demandada, consigna un escrito poder en la actual causa, donde en nombre de Alejandro Francisco LARES Avendaño y Adela Consuelo Varela de Lares, se da por citado con el fin de garantizar su derecho a la defensa, lo que hace cumplir el mandamiento de la Sala Constitucional; y verificado el escrito de Oposición de cuestiones previas, promoción de pruebas y contestación a la demanda presentada por el apoderado judicial de los codemandados, se observa que en el caso de la oposición de la caducidad, el apoderado judicial solo argumenta una incongruencia referida al momento en que debe computarse el lapso de los cuarenta (40) días y opone la acumulación prohibida.
Que solicita sea declarada sin lugar la oposición de la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346 de la acumulación prohibida y se declare sin lugar la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas, y en consecuencia una vez dirimida por el tribunal ad quem, se fije la audiencia oral y publica.
IV
PRUEBAS DE LA INCIDENCIA
Análisis y Valoración de las pruebas de la parte co-demandada:
A los folios 776 al 782, consta escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte co-demandada abogado Carlos Enrique Pacheco Calderón, en el cual promovió los siguientes:
DOCUMENTALES:
PRIMERA: Valor y merito jurídico del documento autenticado ante la Notaria Publica Primera de Mérida, el 31 de octubre de 1989, bajo el N° 43, tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria el indicado año, el cual contiene los términos del contrato de arrendamiento celebrado por el actor con Alfredo Enrique Lares Grisolia, cuya copia certificada ya obra en autos por haber sido acompañada por el apoderado del demandante a su libelo como anexo “B”.
En las actas procesales, a los folios 11 y 12, en copias simples consta documento autenticado ante la Notaria Publica Primera de Mérida, de fecha 31 de octubre de 1989, bajo el N° 43, tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria el indicado año, en el cual el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo celebra con el ciudadano Alfredo Enrique Lares contrato de arrendamiento. Este tribunal a la prueba promovida por la parte actora, como Primera, no le otorga valor probatorio, ni surte efecto jurídico alguno para la presente incidencia de cuestiones previas puesto que la misma es considerada para este Jurisdicente como materia de fondo. Y así se declara.
SEGUNDA: Valor y merito jurídico del documento protocolizado ante la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, el 21 de diciembre de 1972, bajo el número 83, tomo 5, protocolo primero, cuarto trimestre del citado año agregado en el expediente, el cual tiene como objeto probar que el arrendador inicial, Alfredo Enrique Lares Grisolia, era propietario del inmueble arrendado al aquí demandante para la fecha en que ambos suscribieron el instrumento contractual arrendaticio.
En cuanto al documento protocolizado ante la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, el 21 de diciembre de 1972, bajo el número 83, tomo 5, protocolo primero, cuarto trimestre del citado año. No hay pronunciamiento en cuanto a la prueba promovida, como Segunda por cuanto la mismas no fue admitida, tal como consta al folio 785.
TERCERA: Valor y merito jurídico del documento protocolizado ante la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, el 03 de noviembre de 2003, bajo el número 15, tomo decimo sexto, protocolo primero, cuarto trimestre del citado año, que obra en el expediente marcada “E”. El objeto de esta prueba es demostrar que efectivamente la venta a que se contrae dicho instrumento fue efectivamente realizada entre ambos otorgantes y, de manera particular, que tal contrato consta de documento registrado ante la oficina respectiva el 03 de noviembre de 2008.
En las actas procesales a los folios 284 y 285, marcado con la letra “E”, consta en copias simples, del documento protocolizado ante la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de fecha 03 de noviembre de 2003, bajo el número 15, tomo décimo sexto, protocolo primero, cuarto trimestre del citado año, donde se evidencia que el ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolia da en venta un inmueble al ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño. Este tribunal a la prueba promovida por la parte actora, como Tercera, no le otorga valor probatorio, ni surte efecto jurídico alguno puesto que la misma es considerada para este Jurisdicente como materia de fondo. Y así se declara.
CUARTA: las 11 copias certificadas del expediente signado con el N° 6620 correspondiente a las consignaciones inquilinarías que efectúa el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el folio 195, de fecha 30 de julio de 2008, las apoderadas del mencionado ciudadano obrando en su nombre declaran tener conocimiento de la venta del bien inmueble.
En las actas procesales, a los folios 92 al 281 obran consignaciones inquilinarías llevadas por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a favor del ciudadano Alfredo Enrique Lares. En tal sentido a la prueba promovida por la parte actora, como Cuarta, no le otorga valor probatorio, ni surte efecto jurídico alguno para la presente incidencia de cuestiones previas puesto que la misma es considerada para este Jurisdicente como materia de fondo. Y así se declara.
QUINTA: El apoderado actor en la presente demanda declara que fecha 07 de abril de 2015 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por interposición de Recurso de Revisión Constitucional, solicitado por la ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares, procede anular el juicio y a reponer la causa al estado que se admita una nueva demanda por Retracto Legal Arrendaticio, por el hecho de no haberse citado una litisconsorte pasiva necesaria Adela Consuelo Varela de Lares, la cual es la esposa del ciudadano Alejandro Francisco Avendaño, ordenando que la causa se reponga al estado de citar la mencionada ciudadana y se anula el asiento registral por el cual su representado Arrendatario Hugo Antonio Márquez Angulo había adquirido.
SEXTA: (COMUNIDAD DE LA PRUEBA)
En el mismo libelo el apoderado del actor da fe que su mandante, de manera personal y directa, tuvo conocimiento de la venta en referencia al co-demandado ALEJANDRO FRANCISCO LASRES AVENDAÑO, el 30 de julio de 2.008, al dirigirse el propio actor (su poderdante), en la indicada última fecha, al Registro Subalterno del Municipio Libertador a solicitar copia certificada del documento de propiedad del local comercial: as como que dicha venta fue pactada en cincuenta millones de bolívares (50.000.000,oo) de acuerdo a documento de venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador, el 03 de noviembre de 2003, según el protocolo primero, tomo décimo sexto, trimestre 4to. Del año 2003, el cual se acompañó a dicho libelo en certificada como anexo “E”. Por consiguiente, desde entonces (30-07-2008 comenzó a transcurrir el lapso de caducidad de las acciones aquí propuestas.
No hay pronunciamiento en cuanto a las prueba promovidas, como Quinta y Sexta por cuanto las mismas no fueron admitidas en su oportunidad tal como consta al folio 785.
Análisis y Valoración de las pruebas de la parte demandante:
En cuanto a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, mediante la cual se acoge a la comunidad de la prueba y por cuanto el tribunal las admitió y las mismas son del tenor siguiente:
DOCUMENTALES:
PRIMERA: Valor y merito jurídico del documento autenticado ante la Notaria Publica Primera de Mérida, el 31 de octubre de 1989, bajo el N° 43, tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria el indicado año, el cual contiene los términos del contrato de arrendamiento celebrado por el actor con Alfredo Enrique Lares Grisolia, cuya copia certificada ya obra en autos por haber sido acompañada por el apoderado del demandante a su libelo como anexo “B”.
SEGUNDA: Valor y merito jurídico del documento protocolizado ante la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, el 21 de diciembre de 1972, bajo el número 83, tomo 5, protocolo primero, cuarto trimestre del citado año agregado en el expediente, el cual tiene como objeto probar que el arrendador inicial, Alfredo Enrique Lares Grisolia, era propietario del inmueble arrendado al aquí demandante para la fecha en que ambos suscribieron el instrumento contractual arrendaticio.
TERCERA: Valor y merito jurídico del documento protocolizado ante la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, el 03 de noviembre de 2003, bajo el número 15, tomo décimo sexto, protocolo primero, cuarto trimestre del citado año, que obra en el expediente marcada “E”. El objeto de esta prueba es demostrar que efectivamente la venta a que se contrae dicho instrumento fue efectivamente realizada entre ambos otorgantes y, de manera particular, que tal contrato consta de documento registrado ante la oficina respectiva el 03 de noviembre de 2008.
CUARTA: las 11 copias certificadas del expediente signado con el N° 6620 correspondiente a las consignaciones inquilinarías que efectúa el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el folio 195, de fecha 30 de julio de 2008, las apoderadas del mencionado ciudadano obrando en su nombre declaran tener conocimiento de la venta del bien inmueble.
QUINTA: El apoderado actor en la presente demanda declara que fecha 07 de abril de 2015 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por interposición de Recurso de Revisión Constitucional, solicitado por la ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares, procede anular el juicio y a reponer la causa al estado que se admita una nueva demanda por Retracto Legal Arrendaticio, por el hecho de no haberse citado una litisconsorte pasiva necesaria Adela Consuelo Varela de Lares, la cual es la esposa del ciudadano Alejandro Francisco Avendaño, ordenando que la causa se reponga al estado de citar la mencionada ciudadana y se anula el asiento registral por el cual su representado Arrendatario Hugo Antonio Márquez Angulo había adquirido.
SEXTA: (COMUNIDAD DE LA PRUEBA)
En el mismo libelo el apoderado del actor da fe que su mandante, de manera personal y directa, tuvo conocimiento de la venta en referencia al co-demandado ALEJANDRO FRANCISCO LASRES AVENDAÑO, el 30 de julio de 2.008, al dirigirse el propio actor (su poderdante), en la indicada última fecha, al Registro Subalterno del Municipio Libertador a solicitar copia certificada del documento de propiedad del local comercial: as como que dicha venta fue pactada en cincuenta millones de bolívares (50.000.000,oo) de acuerdo a documento de venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador, el 03 de noviembre de 2003, según el protocolo primero, tomo décimo sexto, trimestre 4to. Del año 2003, el cual se acompañó a dicho libelo en certificada como anexo “E”. Por consiguiente, desde entonces (30-07-2008 comenzó a transcurrir el lapso de caducidad de las acciones aquí propuestas. Este Tribunal se abstiene de pronunciarse con respecto a la valoración de las mismas, puesto que ya hubo un pronunciamiento con anterioridad; vale decir, en los numerales: Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto y Sexta, en virtud que la parte actora se acogió a la comunidad de la prueba promovidas por la parte co-demandada. Y ASI SE DECLARA.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada como ha quedado la controversia, este Juzgador para decidir, hace las siguientes consideraciones:
El Tribunal en atención a lo previsto en el único aparte de artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que reza en su único aparte: “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. Así como el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral.”…(Omisis)..
Siendo la oportunidad para decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, procede el Tribunal a verificar en primer lugar la tempestividad de las cuestiones previas y de su contestación o rechazo; en tal sentido observa: Estando en la oportunidad para dar contestación a la demanda, la representación judicial, opone cuestiones previas las cuales fueron opuestas en fecha 19 de febrero de 2004, en consecuencia, las mismas fueron oportunamente formuladas.
La parte representación judicial de la parte demandada invoca la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el encabezamiento del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Ello por haberse hecho en el libelo la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem.
Señala el oponte que, el arrendatario tiene su derecho de preferencia para adquirir el inmueble que se le tiene arrendado, por la vía del retracto legal arrendaticio, bajo las mismas circunstancias antes señaladas, cuando no habiéndosele hecho la oferta de venta, el inmueble haya sido vendido a un tercero; o también cuando dicha venta se haya efectuado, según el documento respectivo, en condiciones más favorables que las que le fueron propuestas en la oferta previa que se le haya hecho antes de vender el inmueble que se le tiene arrendado.
Que ambas situaciones aparecen contempladas en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, las dos son excluyentes entre sí; y, por ende, no pueden ser acumuladas en el mismo libelo. En efecto, de efectuarse la notificación de la preferencia ofertiva de que trata el primero de los artículos citados, no ha lugar al retracto legal, sino al ejercicio del derecho de preferencia del cual se le ha notificado debidamente.- Mas, cuando tal notificación no le haya sido hecha o se le haya formulado en condiciones más favorables que las suyas al tercero comprador; y, sin embargo, se vende el inmueble arrendado, ya no hay lugar a ejercer la preferencia ofertiva sino el retracto legal arrendaticio al cual se refiere el segundo de los artículos sustantivos citados. Y, además de ello, los presupuestos de hecho de ambas acciones legales, son diferentes, pues, mientras para la primera basta la notificación a que se refiere el artículo 38 citado, para la segunda, ya no hay lugar a oferta alguna, sino al ejercicio de la acción de retracto legal propuesta judicialmente contra el arrendador vendedor y el tercero comprador.
Que por todo lo expuesto, propone como cuestión previa la ya indicada, en virtud que, por las razones antes expuestas, ambas acciones (preferencia ofertiva y retracto legal) acumuladas por el apoderado actor en el petitorio de su libelo, resultan inacumulables en el juicio que aquí se ventila, a tenor del encabezamiento del artículo 78 y 865 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial.
Por su parte la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 27 de febrero de 2024, procedió a contradecir la cuestión previa opuesta en los siguientes términos:
Señala que la parte demandada opone en su escrito de contestación a la demanda el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, arguyendo que debió demandarse de manera autónoma el derecho de preferencia ofertiva separado del Retracto legal Arrendaticio, por ser dos acciones que se excluyen una de la otra. Pues bien, ello representa un adefesio jurídico, demandar el cumplimiento de lo imposible, en virtud a que resulta ilusorio que el hoy co-demandados subsanen un hecho que ya está consumado, la venta, es un acto de imposible ejecución y que no puede restablecer o retrotraerse a ese momento de notificar a su arrendatario que ejerza su derecho de preferencia.
Explica que lo que corresponde y ese es el fundamento de la pretensión libelar, es demandar el retracto legal arrendaticio como consecuencia de no haberse cumplido con el Derecho de Preferencia, lo que configura una única pretensión, vale decir, lo uno resulta ser consecuencia de lo otro y no se excluyen ni son exclusivos, por ello en la demanda se solicita el Retracto Legal Arrendaticio y se utiliza la conjunción copulativa “Y” el Derecho de Preferencia para determinar que uno es consecuencia de lo otro.
El tribunal para resolver observa:
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede a dictar sentencia de la incidencia de cuestiones previas en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…(Omisis)…”
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Examinadas detenidamente las actuaciones alegatos y recaudos referidos a la cuestión previa bajo análisis, este Tribunal parte del hecho que las cuestiones previas tienen un propósito purificador del proceso, para desechar desde el inicio todos los obstáculos que impidan el debate al fondo con toda claridad, y en el caso sub examine podemos observar lo siguiente:
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil señala que:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” (Negritas del Tribunal)
Por su parte la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000527, con ponencia del Magistrado Dr. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, se señaló: “…Omissis…Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. …Omissis… Ahora bien, esta Sala de Casación Civil evidencia que las pretensiones invocadas por el demandante no podían ser acumuladas en una misma demanda, … De tal modo, en este caso al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide” (Negritas del Tribunal).
En tal sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que se prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que estas se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia N° 175 del 13 de marzo de 2006. Caso: Celestino Sulbarán Durán c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez). 7/6/2018 198481-RC.000950-9517-2017-16-950.
En este orden de ideas, la doctrina pacífica y reiterada de la Sala, ha venido sosteniendo que, para que el juez pueda declarar la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, debe verificar que efectivamente se hayan acumulado pretensiones que se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles.
En este mismo orden de ideas, el artículo 78 del Código Civil venezolano viene a identificar, cuales son las causas o acciones que se excluyen entre sí, y según el autor Enrique La Roche, en su obra “Código de procedimiento Civil”, Tomo I, hace un comentario muy pertinente, que considera quien juzga traerlo a colación, y el mismo dice:
“El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda...o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente...La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas (art. 52) (pg 269)”.
Igualmente, el insigne autor A. Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, nos ilustra en lo que se refiere a la inepta acumulación de acciones, y expresa:
“En tres casos prohíbe la ley la acumulación de pretensiones: a) cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y c) cuando tengan procedimiento legal incompatibles entre sí. La acumulación realizada en contravención a esta prohibición es lo que se denomina en la práctica del foro inepta acumulación, y constituye un defecto de forma de la demanda que se debe hacer valer mediante la alegación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. a) dos pretensiones se excluyen mutuamente, cuando los efectos jurídicos que tienden a producir no pueden subsistir simultáneamente, sino que se oponen entre sí. Ejemplo: la de resolución de contrato acumulada con la de ejecución del mismo; la reivindicación del inmueble acumulada con la de reconocimiento de una servidumbre de paso por él; la reclamación de la plena y la nuda propiedad de la cosa”. (pág 127).
Quien decide, es del criterio que los procedimientos en cuanto al retracto legal arrendatario y la preferencia ofertiva no son incompatibles; puesto que el retracto legal arrendaticio opera como una fase posterior a la preferencia ofertiva, cuando esta última no se ha ejercido correctamente o cuando se omite la notificación de las condiciones de venta, es el derecho a ser notificado para poder comprar primero el bien, mientras que el retracto legal es el derecho a recuperar el bien una vez realizada la venta a un tercero en condiciones desfavorables o en incumplimiento de la oferta.
Ahora bien, denunciada la inepta acumulación de pretensiones; quien juzga evidencia que la parte actora manifiesta entre otras cosas que demanda a los ciudadanos Alejandro Francisco Lares Avendaño y Adela Consuelo Varela de Lares, para que se declare CON LUGAR el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y PREFERENCIA OFERTIVA, en el capítulo referido al petitorio; acciones éstas contempladas en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo el mismo procedimiento y no excluyentes entre sí, no existiendo por tanto, la alegada inepta acumulación de pretensiones, por lo que resulta forzoso declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se hará en la dispositiva de la presente decisión. Y así se declara.
Resuelta la primera cuestión previa pasa este tribunal de seguidas a resolver la Segunda cuestión previa opuesta por la parte de mandada en los siguientes términos:
Propone como siguiente cuestión previa la contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que la caducidad de la acción de retracto legal propuesta por el apoderado de la parte demandante en su libelo, en armonía con el contenido de los artículos 865 del mismo Código Procesal citado y el 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haber transcurrido mucho más de los seis (6) meses previstos para su interposición en el artículo 39 de la citada Ley especial, transcurridos entre la fecha en que el demandante tuvo conocimiento personal y directo de la venta del inmueble que se le tiene arrendado, que lo fue, según el mismo libelo cabeza de autos, el 30 de julio de 2.008, y la fecha de proposición de la demanda que ahora contesta, el 07 de junio del 2.022.
Señala el oponente de las cuestiones previas que consigna en copias certificadas en once (11) folios útiles para ser agregadas al expediente junto con el presente escrito de contestación de la demanda. En el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, de fecha 03 de noviembre del año 2003, No.15,folio 93 al folio 98, Protocolo Primero, Tomo Décimo Sexto, Cuarto Trimestre del referido año, la ciudadana ADELA CONSUELO VARELA DE AVENDAÑO, ya identificada, en su condición de cónyuge del señor ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, ya identificado, declara estar de acuerdo en el derecho de uso, usufructo y habitación que se constituye por su esposo. Es de hacer notar que aun siendo su representada parte en dicha negociación que nunca fue demandada, coartando su derecho a la defensa por cuanto se trata de un bien de la sociedad de gananciales. El apoderado actor en la presente demanda declara que fecha 07 de abril de 2.015 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por interposición de Recurso de Revisión Constitucional, solicitado por la ciudadana ADELA CONSTELO VARELA DE LARES, procede anular el juicio y a reponer la causa al estado que se admita una nueva demanda por Retrato Legal Arrendaticio, por el hecho de no haberse citado una litisconsorte pasiva necesaria ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, la cual es la esposa del ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO AVENDAÑO, ordenando que la causa se reponga al estado de citar la mencionada ciudadana y se anula el asiento registral por el cual su representado Arrendatario HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO había adquirido. De igual forma expresa que en fecha 10 de marzo de 2.020, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en virtud a que a pesar de haberse admitido la Demanda, la Abogada de su representada HELLEN MATILDE dejó de impulsar la instancia al no cancelar los emolumentos al Alguacil del Tribunal y en consecuencia en fecha 11 del mes de mayo de 2.021 fue declarada la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, y anexa copia certificada marcada con la letra “k” y presenta nueva demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y PREFERENCIA OFERTIVA, catorce (14) años después, quedando desecha la demanda incoada en contra de sus representados, en el entendido que una nueva demanda requeriría circunstancias de modo, tiempo y Iugar distintos a lo ordenado por nuestro máximo Tribunal, puesto que los efectos circunstanciales de la pretensión quedaron enervados, anulados y destruidos por la Perención de la Instancia.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora, contradijo la cuestión previa invocada en los siguientes términos: Contradice la oposición de la cuestión previa de caducidad que opone el apoderado judicial de los co-demandados, quien arguye que la acción de demandar el Retracto Legal Arrendaticio como consecuencia de haberse privado a su mandante del derecho de preferencia ofertiva, ha caducado en virtud a que existe una errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil Venezolano y a tales efectos el apoderado judicial acompaña una decisión del máximo tribunal de la república en su escrito de contestación a la demanda, que según su contenido alude a determinar el momento en que debe comenzar a correr el tiempo de caducidad, cuando el arrendador ha incumplido con dicho imperativo legal de notificación al arrendatario del derecho de preferencia ofertiva, y como consecuencia de haber omitido tal obligación y según el contenido, deja sentado un criterio.
Que resulta oportuno precisar que la demanda pretérita o primogénita intentada por su representado, el 4 de agosto de 2008 de Retracto Legal Arrendaticio, por no haber cumplido el arrendador con la oferta preferente, fue efectuada dentro del lapso de caducidad dentro de los Cuarenta (40) días, como lo disponía el artículo 47 del modificado Decreto con fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario de fecha 7 de diciembre de 1999, en concordancia con el artículo 1.547 del Código Civil, intentándose la demanda dentro de la fecha en que su mandante tuvo conocimiento de la venta del bien objeto del retracto, el día 30 de julio de 2008, que el bien inmueble, había sido vendido en fecha 3 de noviembre de 2003 y además interrumpió la prescripción decenal del derecho real de retracto legal arrendaticio, cuya prescripción comenzó a correr nuevamente desde el mismo momento que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del estado Bolivariano de Mérida, decidió la Perención de la Instancia POR INACION (no impulsar la citación) de la apoderada judicial de su representado.
Finalmente señala que su mandante está habilitado para proseguir con la causa y no ha lugar la caducidad, por cuanto el hecho que haya ocurrido la Perención de la Instancia, la causa mantiene en plena vigencia todos los demás efectos procesales, que han sido cumplidos, incluyendo lo decidido en Primera Instancia y Segunda Instancia, entendiéndose como una cosa juzgada formal y en consecuencia lo que aquí se procura es el acatamiento de la Sala Constitucional de citar a juicio a la Litis consorte pasiva necesaria ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares, quien dicho sea de paso no era parte de la relación arrendaticia del local comercial y además el apoderado judicial de la parte co-demandada, consigna un escrito poder en la actual causa, donde en nombre de Alejandro Francisco Lares Avendaño y Adela Consuelo Varela de Lares, se da por citado con el fin de garantizar su derecho a la defensa, lo que hace cumplir el mandamiento de la Sala Constitucional; y verificado el escrito de Oposición de cuestiones previas, promoción de pruebas y contestación a la demanda presentada por el apoderado judicial de los codemandados, se observa que en el caso de la oposición de la caducidad, el apoderado judicial solo argumenta una incongruencia referida al momento en que debe computarse el lapso de los cuarenta (40) días y opone la acumulación prohibida.
El tribunal para resolver observa:
El Artículo 346 ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 10º La caducidad de la acción establecida en la Ley.”
La caducidad es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el validamiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.
Para Josserand, citado por Emilio Calvo Baca en su obra “Código de Procedimiento Civil Venezolano”, la caducidad tiene las siguientes características:
1.- No admite suspensión ni interrupción; por definición se considerarán preconstituidos y se cumplen en el día fijado aunque sea feriado. Con razón estos plazos resultan inmodificables por la voluntad de los interesados (caducidad legal) así se trate de hacerlo en un sentido o en otro; su reducción es tan inconcebible como su prórroga.
2.- No puede ser materia de convención antes de que se cumplan, ni después de transcurridos pueden renunciarse; el plazo prefijado obra independientemente y aún contra la voluntad del beneficiario.
3.- El Juez puede y debe declarar de oficio los plazos prefijados; la misma ley convida a respetarlos y a hacer que se respeten; ni siquiera se necesita que hayan sido opuestos por uno de los litigantes contra el otro; actúa de pleno derecho.
4.- Una vez producida la caducidad del término el derecho se extingue, en forma absoluta.
Tal criterio es el aplicado por nuestro Máximo tribunal en decisión de fecha de fecha 18 de julio de 2016, Exp. número AA20-C-2015-000873, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ al establecer:
“De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia”. (Negritas del Juez).

Ahora bien, el retracto legal se define como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las mismas condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna.
Por su parte, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que le ofrezcan en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, cumpliendo los requisitos que establece la Ley.
El derecho de retracto legal está conceptuado en el artículo 1.546 del Código Civil el cual dispone en su primera parte que:
Artículo 1.546: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En este contexto cabe señalar, que los lapsos fijados para ejercer el retracto legal en dicha norma, no se aplican en materia de arrendamiento comercial, sino que se aplica lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, específicamente los artículos 38 y 39 establecen que:
Artículo 38: En caso que el propietario del inmueble destinado al uso comercial o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicado el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condómino o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39: En caso de violación de preferencia ofertiva, o que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacer el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
En consecuencia, para concluir, este Tribunal se permite hacer algunas observaciones: En primer lugar, la vigente Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es precisa y clara respecto al lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal; en segundo lugar la notificación cierta a que se refiere el artículo 38 en su segundo aparte eiusdem, también debe interpretarse como la verificación de la notificación efectiva que tenga el arrendatario respecto de la venta del inmueble, es decir, que se evidencia sin lugar a dudas que, la persona afectada tiene conocimiento de los hechos que la afectan, en consecuencia, será desde dicha oportunidad que comenzarán computarse los lapsos a que haya lugar para ejercer las acciones correspondientes. En cuanto al artículo 39 el arrendatario, tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que, de la negociación celebrada, o que este haya tenido conocimiento de la enajenación del inmueble, según criterio imperante de la Sala Civil y Constitucional.
Por tanto, conforme a lo dispuesto en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, el juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, y mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley; y por las razones señaladas, el punto de partida en la cuenta del tiempo para computar el lapso de caducidad de las acciones arrendaticias que pudiesen asistir al ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, tuvo su inicio en la demanda primigenia en el expediente 22379, intentada en agosto del 2008, por Retracto Legal Arrendaticio, el cual fue decido por este Tribunal el 19 de octubre de 2009, apelada la misma y decida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial con fecha 20 de diciembre de 2012, ejerciendo la parte perdidosa recurso de casación, siendo este conocido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 07 de abril de 2015, donde repone la causa al estado de traer a juicio a una Litis consorte pasiva necesaria, decisión que fue acatada por este tribunal mediante auto de fecha 19 de marzo del 2021, admitiendo la demanda e instando a la parte a impulsar los recaudos de citación, sin embargo por decisión de fecha 11 de mayo de 2021, el tribunal declara la perención Breve de la Instancia, quedando firme la misma a finales del año 2021. Igualmente se evidencia que la parte actora consigna nueva demanda de retracto legal arrendaticio y preferencia ofertiva con fecha 06 de junio de 2022, siendo esta objeto de cuestiones previas, evidenciando quien juzga que irremediablemente han transcurrido más de seis (6) meses continuos después de haberse operado la perención de la instancia, por lo que el accionante perdió irremediablemente el derecho de ejercer su acción, ya que es un hecho rotundamente demostrado en autos, que el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, tenía conocimiento de la venta del inmueble arrendado y en consecuencia, de las acciones contundentes para ejercer su derecho de preferencia arrendaticia y retracto legal que le asistían desde la fecha 30 de julio de 2008, fecha en que se enteró de la venta del inmueble en litigio, vencieron con creses, puesto que no se puede volver a intentar la demanda de retracto legal arrendaticio y preferencia ofertiva si ya se ha dejado extinguir el derecho, porque este es un derecho de caducidad que no admite interrupción y se extingue una vez vencido el plazo legal para su ejercicio.
En conclusión, la acción de retracto y preferencia ofertiva ha perdido su validez y no puede ser ejercida porque no se realizaron las acciones procesales dentro del plazo legal, resultando la caducidad del derecho, puesto que la acción legal primigenia perimió, es decir, que la caducidad no se puede interrumpir ni suspender. En consecuencia, este Juzgador, deberá declarar CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por la parte demandada del 0rdinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y declarar DESECHADA LA DEMANDA Y EXTINGUIDO EL PROCESO, tal y como será expuesto en la dispositiva de la presente decisión. Y así se declara.
DECISIÓN
Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no existir la inepta acumulación de pretensiones, en armonía con la norma contenida en el 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su único aparte, doctrina y Jurisprudencia citadas. Y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, con fundamento en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad del plazo establecido por la Ley para intentar la acción, en armonía con la norma contenida en el 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en consecuencia se declara la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN de la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y PREFERENCIA OFERTIVA interpuesta por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.037.547, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.382, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 699.222, en contra de los ciudadanos Alejando Francisco Lares Avendaño y Adela Consuelo Varela de Lares, venezolanos casados titulares de las cédulas de identidad números V-8.004.104 y V-8.102.940 en su orden. Y ASI SE DECIDE.
TERCERO: Como consecuencia del pronunciamiento se DECLARA DESECHADA la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL incoada por el abogado en ejercicio Leobardo José Nava Rondón, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.037.547, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.382, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 699.222, en contra de los ciudadanos Alejando Francisco Lares Avendaño y Adela Consuelo Varela de Lares, venezolanos casados titulares de las cédulas de identidad números V-8.004.104 y V-8.102.940, todos identificados en autos, y en consecuencia, queda EXTINGUIDO el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
CUARTO: De conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, hay vencimiento reciproco. Y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes (actora y demandada) o en su defecto a sus apoderados Judiciales, haciéndoles saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la decisión dictada comenzará a computarse una vez que conste en autos la última notificación, ordenadas. Y ASI SE DECIDE. –
COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.DADA, SELLADA Y REFRENDADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En Mérida, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco.
EL JUEZ PROVISORIO,
ABG. ROLANDO HERNANDEZ
EL SECRETARIO TEMPORAL,
ABG. VICTOR D. PALENCIA C.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las Dos de Tarde (02:00pm), se libraron boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil del tribunal para su efectividad conforme a la ley. Se expidieron copias certificadas digitalizadas para la estadística del tribunal. Conste hoy 15 de octubre de 2025

EL SECRETARIO TEMPORAL,
ABG. VICTOR D. PALENCIA C.