JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, 11 de agosto del año 2.026.-
216º y 167º
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.673.976, de este domicilio y hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad Nros. 8.036.315 y 26.371.492, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.262 y 306.673, en su orden, de este domicilio y hábiles.
DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el Nro. 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y según su ultima modificación en fecha 26 de junio del 2.025, inscrita bajo el Nro. 2, Tomo 54-A, dicha empresa se encuentra debidamente representada por su PRESIDENTE, ciudadana ROSA ELENA CALANCHE DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.038.009.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALFONSO ISSAC LEON AVENDAÑO y NESTOR EDGAR ORTEGA TINEO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.990.878 y V-8.317.0888, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.773 y 43.361, respectivamente, de este domicilio y hábiles.
MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
SENTENCIA:DEFINITIVA.-
ExpedienteNro. 29.875.-
II
PARTE NARRATIVA
Se inició la presente controversia, mediante escrito libelar presentado en fecha 07 de noviembre del año 2.023, por ante el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, el cual realizó la función de receptor para la distribución de demandas, quedando por sorteo de distribución en fecha 08 de noviembre del 2.023, en este Juzgado (folio 06).
A través de auto de fecha 09 de noviembre del 2.023, se le dio entrada al presente expediente (10).
Mediante auto de fecha 07 de diciembre del 2.023, se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, para que comparezca ante este Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a fin de que dé contestación a la demanda, igualmente se ordenó formar cuaderno de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar. Asimismo, se ordenó a la parte actora a consignar a través de diligencia los emolumentos necesarios para formar los cuaderno y librar los recaudos de citación (folio 11).
Mediante diligencia de fecha 07 de diciembre del 2.023, el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, en su carácter de parte actora, otorgó Poder Apud Acta a los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 48.262 y 306.673 (folio 12).
Mediante diligencia de fecha 08 de diciembre del 2.023, suscrita por el abogado LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 48.262, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, dejó constancia de haber consignado los emolumentos para librar los recaudos de citación del demandado y formar cuaderno de medida ordenado (folio 13).
Mediante escrito de fecha 20 de diciembre del año 2.023, los abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 129.475 y 84.459, con el carácter de apoderado de la parte demandada, consignaron poder especial otorgado por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, parte demandada, a los abogados NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA, ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.462, 84.459 y 129.475, en su orden (folio 14).
Mediante escrito de fecha 22 de febrero del 2.024, suscrito por la parte demandada a través de sus coapoderados judiciales abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, dieron contestación a la demanda (folios 18 al 20).
En nota de secretaria de fecha 22 de febrero del 2.024, se dejó constancia que siendo el último día para que la parte demandada diera contestación a la demanda, comparecieron los abogados ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, y consignaron escrito de contestación a la demanda (folio 21).
Mediante diligencia de fecha 11 de marzo del 2.024, suscrita por el abogado ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 22).
Mediante diligencia de fecha 15 de marzo del 2.024, suscrita por los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, con el carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas (folios 23).
Mediante autos de fecha 18 de marzo del 2.024, se agregaron las pruebas promovidas por la parte demandante y la parte demandada (folios 25 y 28).
Previamente de haber estado agregadas las pruebas de las partes intervinientes en el juicio, mediante auto de fecha 26 de marzo del 2.024, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, admitiendo la prueba de Informe, ordenando oficiar bajo el Nº 116-2024, a la Fiscalía Segunda del Ministerio Publico del Estado Mérida, y bajo el oficio Nº 117-2024 al Juzgado Cuarto en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, sobre los particulares solicitados; se admitió la Inspección Judicial fijando para el séptimo día para la evacuación de la pruebas, a las 12:00 del mediodía; se admitió la prueba testifical fijando el día y hora para la evacuación de los testigos ciudadanos JOSE GERARDO PEÑA DIAZ y ARGENIS PEÑA DAVILA, para que se sometan al interrogatorio que en su oportunidad presente la parte interesada (folio 46).
Mediante auto de fecha 26 de marzo del 2.024, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la parte actora; la prueba de Informe y ordenando oficiar bajo el Nº 118-2024, a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de la Dirección de Ordenación Territorial Y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y oficio Nº 119-2024, a la DIRECCIÓN DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, sobre los particulares solicitados. También, se admitió la Inspección Judicial fijando para el séptimo día para la evacuación de la pruebas a las 01:00 p.m.; y se admitió la prueba testifical fijando el día y hora para la evacuación de los testigos ciudadanos ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE y OLGA DUGARTE UZCATEGUI, para que se sometan al interrogatorio que en su oportunidad presente la parte interesada (folio 48).
Mediante auto de fecha 26 de abril del 2.024, se fijó Inspección Judicial promovida por la parte demandante para el cuarto día hábil de despacho siguiente para la evacuación de la pruebas a las 11:00 a.m.; asimismo se fijó la Inspección Judicial promovida por la parte demandada para el quinto día hábil de despacho siguiente para la evacuación de la pruebas a las 11:00 a.m. (folio 54).
En fecha 06 de mayo del 2.024, tuvo lugar la inspección judicial promovida por la parte actora, la cual fue fijada a las 11:00 a.m. (folio 55).
En fecha 07 de mayo del 2.024, tuvo lugar la inspección judicial promovida por la parte demandada, la cual fue fijada a las 11:00 a.m. (folio 56).
En fecha 08 de mayo del 2.024, tuvo lugar e acto de declaración de los testigos promovidos por la parte actora, ciudadanos ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA y VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE (folios 57 y 58).
En fecha 21 de mayo del 2.024, tuvo lugar la inspección judicial promovida por la parte demandada, la cual fue fijada a las 11:00 a.m. (folio 84).
Mediante auto de fecha 23 de mayo del 2.024, se fijó la causa para que las partes presenten informes por escrito en la presente causa, dado que se encontraba vencido el lapso de evacuación de pruebas (folio 86).
Nota de secretaria de fecha 20 de junio del 2.024, se indicó que siendo el último día para que las partes consignen informes en el presente procedimiento, se presentó en la misma fecha la parte actora y consignó escrito de informes. Asimismo, se dejó constancia que la parte demandada no consignó escrito de informes ni por sí ni por apoderado judicial alguno (folio 99). Mediante auto de la misma fecha se fijó la causa para observación a los informes (vuelto del folio 99).
Mediante auto de fecha 08 de julio del 2.024, se fijó la causa al estado de dictar sentencia, dado que se encontraba vencido el lapso de observación a los informes (folio 102).
Mediante auto de fecha 10 de octubre del 2.024, previamente estando vencido el lapso previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, se fijó difirió la publicación de la sentencia (folio 103).
Mediante diligencia de fecha 10 de julio del 2.025, suscrita por la ciudadana ROSA ELENA CALANCHE DE UZCATEGUI, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.038.009, otorgó Poder Apud Acta a los abogados ALFONSO ISSAC LEON AVENDAÑO y NESTOR EDGAR ORTEGA TINEO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.990.878 y V-8.317.088, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.773 y 43.361, respectivamente (folio 106).
Este es en resumen, el historial de la presente causa.
III
PRETENSIÓN
DEL DEMANDANTE:
El ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, asistido por los abogadosLEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.262 y 306.673 en su orden, en su escrito libelar realizó los siguientes señalamientos:
“En fecha diecisiete (17) de septiembre del 2014, suscribí contrato privado de Opción a Compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida; representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 15.517.250, de este domicilio y habil, cuya copia acompaño marcada “A”, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, denominados H1 y H2, ubicado en las parcelas Nº6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa; identificado el apartamento con el Nº 6-33, ubicado en el sexto piso del edificio H1, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área aproximada de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble me será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. Pactándose como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma:
A) Por concepto de Opción de Compra, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 247.865,60), pagadera en nueve (9) cuotas, en la forma siguiente: Una cuota por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (BS. 100.000,00) el día veintiséis (26) de febrero de 2015, una cuota por la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.- 12.500,00) el treinta (30) de marzo de 2015, una cuota por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS.- 15.000,00) el día treinta (30) de abril de 2015, una cuota por la cantidad de DIECISITE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.- 17.500,00) el día veintinueve (29) de mayo de 2015, una cuota por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (BS.- 20.000,00) pagadera el día treinta (30) de junio de 2015, una cuota por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS.- 25.000,00) el día veintiocho (28) de agosto de 2015, otra cuota por la cantidad de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS.- 25,364,60) para el día treinta (30) de septiembre de septiembre de 2015, y una última cuota por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS.- 100.000,00) a pagarse el día treinta (30) de octubre del 2015; todas estas imputables a la Opción de Compra Venta; y el saldo del precio total, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 600.000,00) para ser pagado en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta; todo esto de acuerdo a al Clausula Tercera del Contrato de Opción de Compra-Venta, la cual prosigue estableciendo que si el Comprador incurriera en una atraso en el pago de dos (2) cuotas especiales, las demás cuotas especiales por vencerse se reputarán vencidas y exigible su pago, así como por el incumplimiento de cualquier otra modalidad que se haya establecido como forma de pago contraída. El compromiso para la tramitación del documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido de la Cláusula Cuarta del contrato, la asume el comprador al finalizar el pago total correspondiente a la opción compra-venta, y en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir del otorgamiento del permiso de habitabilidad, para lo cual será notificado por la Vendedora. En la Cláusula Quinta del contrato, se conviene que la obligación que contrae La Vendedora estará vigente hasta por el término de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha en que se le notifique a El Comprador que el permiso de habitabilidad o el cumplimiento de las variedades urbanas fundamentales se haya producido. A elección de La Vendedora se deja la forma de notificación a El Comprador mediante correspondiente o telegrama con acuse de recibido a la dirección de mi residencia para el momento de la suscripción del contrato, hecha la notificación la negociación debe realizarse dentro del lapso establecido de noventa (90) días, agotado el cual si El Comprador no cumple quedara a elección de La Vendedora resolver el contrato pudiendo disponer del inmueble. Se establece una Cláusula Sexta el tiempo de duración de la construcción, señalando como inicio de la misma el día 28 de Noviembre de 2011,y la fecha probable de culminación del mes de Marzo del año 2.016; estimándose que operará de pleno derecho una prorroga automática de CIENTO VEINTE (120 días) para la culminación de la construcción. Contempla también esta cláusula la forma y modo en que se devolverá el dinero a elección de El Comprador en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito.
Manifiestan las partes, de acuerdo al contenido de la Cláusula Séptima del contrato, que la negociación objeto del mismo no se entenderá celebrada sino en la oportunidad en la cual se otorgue, por ante la Oficina de Registro Público correspondiente del documento definitivo de Compra-Venta. Que hasta tanto ello ocurra se considera que El Comprador no tiene derecho alguno sobre el inmueble y este así lo conviene. Cláusula que debe tenerse como no escrita debido a estar dirigida a desconocer la naturaleza del contrato y los elementos esenciales de la venta estipulada entre ambos. A continuación se pacta la prohibición a El Comprador de ceder o traspasar total o parcialmente los derechos y acciones que adquiere por el presente contrato a terceras personas sin el consentimiento previo y por escrito de la Vendedora, la cual queda facultada para ceder o traspasar a terceros los derechos que le correspondan de acuerdo al contrato, todo de acuerdo al contenido de la Cláusula Octava. Secuencia de Cláusulas que hace leonino el contrato, dado el desconocimiento de los derechos naturales que naden del contrato, y después del reconocimiento de tales derechos por parte de La Vendedora, cuando se impone la facultad sobre la cesión o traspaso de esos derechos que en principio desconoce.
En su Cláusula Novena, contiene el contrato las disposiciones para materializar la venta con asistencia financiera cuando la necesite El Comprador, pudiendo tramitar este un crédito por ante cualquier ente crediticio en materia de vivienda, comprometiéndose La Vendedora en facilitar cualquier documento inherente o pertinente del inmueble objeto de la negociación; estableciendo de forma leonina también que la demora o negativa del crédito dentro de los plazos fijados en el contrato (90 Días), y no teniendo El Comprador la disponibilidad para hacer la cancelación deberá entenderse como una causa imputable a él, procediendo en consecuencia La Vendedora a reintegrar en un plazo de sesenta (60) días las cantidades recibidas más los intereses a El Comprador. El Contrato sigue demostrando la intención de La Vendedora, cuando en le Décima cláusula reza que por cualquier causa imputable a El comprador no se perfecciona la negociación de venta, La Vendedora retendrá un porcentaje de Diez Por Ciento (10%) del monto pagado a la fecha. La Cláusula Décima Primera que todos los gastos que ocasiónela negociación correrán por cuenta de El Comprador. Convienen las partes, en la Cláusula Decimo Segunda, que cualquier otro contrato suscrito entre ellas y que tenga por objeto el inmueble antes descrito quedará sin efecto jurídico a partir de la firma del presente contrato. Las Cláusulas Décimo Tercera y Décimo Cuarta, señalan los sitios para realizar cualquier notificación entre las partes, y establecen a la Ciudad de Mérida, Estado Mérida como domicilio especial a los efectos del presente contrato, culminando con la fecha en que fue suscrito por las partes por vía privada en al ciudad de Mérida, extendido de dos ejemplares de un mismo tener y a un solo efecto, el día Diecisiete (17) de septiembre de 2014.
Expuestas las condiciones del denominado contrato de opción de Compra-Venta, en la ejecución del mismo como comprador de buena fe procedí a dar cumplimiento con lo pactado, y pague por completo a la empresa el monto del valor total del inmueble, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida; representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 15.517.250, de este mismo domicilio y hábil; haya culminado la obra y mucho menos tramitado la habitabilidad del edificio donde se encuentra el apartamento, como tampoco haberle entregado los recaudos necesarios para la elaboración y tramitación del documento definitivo de venta, y sin haberle notificado conforme a lo pactado en el contrato, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.
II
FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
De acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, surgen obligaciones reciprocas, por ser los contratos de tipo consensual bilateral, de esta forma "LA VENDEDORA" se comprometió a venderme, y yo en condición de "COMPRADOR" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con los Nº 6-33 ubicado en la planta o piso 6º del Edificio H1, que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la Urbanización "Las Marías"; pactándose en el contrato un inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, para el 28 de noviembre del año 2.011, determinándose su culminación para el mes de Marzo de 2.016, lapso al cual se le estableció una prórroga de pleno derecho para "LA VENDEDORA" de CIENTO VEINTE (120) DIAS adicionales para la terminación, es decir hasta el mes de Julio de 2.016.Siendo el contrato suscrito con la empresa constructora en fecha Diecisiete (17) de septiembre del 2.014.
Ciudadano Juez, contiene la misma cláusula contractual la opción para “EL COMPRADOR” en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA VENDEDORA", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, hechos que no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prorroga, de solicitar la resolución del contrato o esperar a que se termine la obra. De igual manera es carga de “LA VENDEDORA" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para que la adjunte a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL COMPRADOR", para que este trámite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta. Compromisos estos que hasta la presente fecha “LA VENDEDORA” no ha querido cumplir, pues no ha terminado la construcción de la obra en el lapso de SIETE (7) AÑOS Y CUATRO (4) MESES después que se agotó el lapso de la prórroga establecido en el contrato, siendo en el lapso de tiempo señalado el único hecho fortuito y de fuerza mayor el producido por la pandemia decretada con ocasión de la epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día 16 de marzo de 2020, es decir, tres (3) años y ocho (8) meses después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el valor del precio total del inmueble por mi parte. Incumplimiento latente de “LA VENDEDORA", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago establecido en la Opción de Compra–Venta del inmueble, sin haber gestionado por ante los entes públicos con competencia los permisos necesarios para obtener la habitabilidad del edificio, su catastro y lo más resaltante sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
III
DEL DERECHO:
Del análisis del contenido del denominado contrato de Opción de Compra-Venta, se puede determinar por los términos en que fue redactado que su objeto más que una opción a compra-venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITO O A PLAZOS, si atienden a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del artículo 1.474 del Código Civil el cual cito:
“Artículo 1.474 CCV.- La venta es un contrato por elcual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”
Sin pretender se doctrinario en este sentido, el contrato que suscribí para la adquisición del inmueble, contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tiene que ser reconocido, cuando en ellos, el denominado “LA VENDEDORA" adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; del cual pagué en su totalidad el precio definitivo de venta establecido en el contrato, donde se me denomina "EL COMPRADOR", consiguiéndose así las obligaciones reciprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Obligaciones estas que son por su naturaleza obligaciones principales; además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, en el contrato que nos ocupa existe el consentimiento sobre la cosa y el precio, es decir, no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido como lo es la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es “LA VENDEDORA”.
IV
PETITORIO:
Habiendo dejado sentado la naturaleza, condición y circunstancias de los hechos consecuencia del contrato ya tantas veces referido, es por lo que acudo a su competente oficio ciudadano Juez, para demanda formalmente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida; representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 660.183, de este mismo domicilio y hábil, para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H1 ubicado en la Urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato; proceda a tramitar la habitabilidad del mencionado edificio; registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta que me hicieran en los términos del contrato, o a ello sea obligada por el Tribunal.
V
DEL FUNDAMENTO Y ESTIMACION DE LA DEMANDA
Fundamento la presente acción de Cumplimiento de Contrato en los artículos 1.133, 1.134, 1.137 ap. 4º, 1.141, 1.160, 1.161, 1.166 y 1.167 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo previsto en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, estimo la presente demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($.-40.00000), los que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la suma de Un Millón Cuatrocientos Nueve Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.409.20000) y en cumplimiento con la resolución N° 2023-0001 del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de mayo de 2.023, expresamos el precio de la moneda de mayor valor (Euro) para la fecha de la interposición de esta acción, que obedece a la cantidad de Treinta y Siete Bolívares con Setenta y siete Céntimos (Bs. 37,77)”.
DEL DEMANDADO EN LA CONTESTACIÓN
A los folios 18 al 20, consta escrito de contestación a la demanda, de fecha 22 de febrero del 2024, suscrito por los abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEÓN MORÍN AGUILERA, inscrito en los Inpreabogado bajo los Nros. 129.475 y 84.459 respectivamente, con el carácter de coapoderados judiciales de la parte demandada, que indicaron entre otras cosas lo siguiente:
PRIMERO
DE LA NEGACIÓN ABSOLUTA DE LOS ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., recibiera el monto total de la opción de compra-venta (privada) 17 de septiembre del año 2014, de manos del ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, por la lo cual forzosamente conduce al actor a probar el supuesto pago total del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato, por cuanto es menester indicar para que el pago, produzca el efecto liberatorio de la obligación contraída; por la Optante Compradora, es indispensable que sea válido y conforme a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario no extingue la obligación, y el vendedor conservaría su acción contra la compradora, en otras palabras, el pago debe ser completo y debe hacerse tal cual se estipuló en el contrato.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A, incumplieran el contrato (privado) de opción de compra de fecha 17 de septiembre del año 2014, por cuanto era deber de LA COMPRADORA dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato, lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que su representado sea responsable directo del atraso en la entrega del apartamento o incumpliera el contrato de opción de compra-venta de fecha 17 de septiembre del 2014, por cuanto la empresa INVERSIONES MON C.A. (IVERMONCA), es una empresa constituida que tiene décadas brindando soluciones habitacionales en el Estado Bolivariano de Mérida, (no es una empresa fantasma o de maletín), construyendo en su totalidad la obra incluido el inmueble apartamento, parte integrante del edificio o Torre H1 Residencias "MON", ubicado en la parcela siete de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, identificado con el número 6-33, no obstante, indican que la obra presentó atraso debido a diversas complicaciones como falta de materiales, inflación, impacto de las sanciones económicas al país, guarimbas (2017) y caso fortuito o fuerza mayor, lo cual demostraremos con pruebas que acreditan esa situación.
Negaron, rechazaron y contradijeron, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., sean responsables de la no entrega y protocolización en el Registro Público del inmueble apartamento objeto de la demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate algunos optantes por vías de hecho (tomaron justicia por propia mano), invadiendo el inmueble, causando un perjuicio a la parte demandada al no poderse tramitar el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, por cuanto el inmueble se encuentra invadido por la ciudadana, situación esta que está siendo investigada al interponer QUERELLA PENAL ADMITIDA en fecha 21 de septiembre de 2022, por el delito de INVASIÓN y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público quien le asignó el número MP- 212929-2022, causando el actuar de la demandante y el de otros ciudadanos el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble, por lo que el accionado no tiene acceso al inmueble por estar invadido.
SEGUNDO
DEL DERECHO
Con relación al incumplimiento por alguna de las partes del contrato, citó los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del Código Civil, y los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO
DE LA IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y CUANTÍA DE LA MISMA, POR LA CANTIDAD DE CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) O SU EQUIVALENTE EN BOLÍVARES.
Impugnan la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) o su equivalente en Bolívares, en virtud, de que es un monto EXCESIVO para el tipo de inmueble, precio real y su ubicación en la ciudad de Mérida, en consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, pasa a resolver el punto previo opuesto por la parte demandada, observa este Juzgador, que los apoderados judiciales de la parte demanda, abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO Y ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA al contestar la demanda entre otras cosas alegaron:
“Siendo la oportunidad procesal para ello, en este acto, formal y expresamente. IMPUGNAMOS, la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00),en virtud, de que es un monto EXCESIVO, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negamos la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de nuestra representada y la OPTANTE no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble”.
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estable:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”
Al respecto, este Despacho considera necesario traer a colación lo establecido en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 10/OCTUBRE/1.990, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, reiterada por la misma Sala en fecha 05/AGOSTO/1.997, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17/FEBRERO/2.000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que dispuso:
“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima elactor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados en la demanda o querella…
…En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal…” (Subrayado de este Tribunal).
En este orden de ideas, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18/DICIEMBRE/2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Subrayado de este Tribunal).
Ahora bien, con fundamento en los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos, acogidos por este Sentenciador, para que prospere la impugnación de la estimación de la demanda la parte demandada debe probar lo alegado en la contestación, en virtud que agrega un elemento absolutamente nuevo, y en el caso de marras, se observa, en atención a las reglas de distribución de la carga de la prueba de conformidad a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que correspondía a la parte demandada probar su argumento al establecer que dicha cuantía claramente -es exagerada- y no corresponde de modo alguno con la pretensión denunciada en el libelo de la demanda, lo cual lo llevó a concluir que dicha estimación fue hecha por el actor en forma olímpica y desligada totalmente de la realidad debatida en este proceso; al respecto, considera este juzgador, que la parte demandada no demostró ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado no se demostró “lo exagerado de la cuantía”; Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda, en tal sentido, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. En consecuencia, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la demanda por exagerada realizada por la parte demandada, tal como será establecido en la dispositiva de la presente decisión. Y ASI SE DECLARA.
Una vez resuelto el punto previo este Tribunal pasa analizar el fondo la presente acción en los siguientes términos:
DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Los abogados LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad Nro. V-8.036.315 y V-26.371.492, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 48.262 y 306.673, en su orden, de este domicilio, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, promovieron pruebas mediante el libelo de demanda, en los siguientes términos:
1. Marcado con la letra “A”, folios 07 y 08, valor y mérito probatorio de contrato de opción a compra privado, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.517.250, de este mismo domicilio y hábil y, el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-12.673.976, soltero, domiciliado en Mérida estado Bolivariano de Mérida y hábil, de fecha 17 de septiembre del 2014.
Observa el despacho, que obra agregado a los folios 32 y 33, el documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocidoen orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del mencionado Código precitado. Tal instrumento permite demostrar a este Juzgador la negociación realizada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada en el referido acto por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, anteriormente identificado y el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, el cual se obliga a un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, respecto del inmueble constituido por un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, ubicado en las parcelas Nº6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, apartamento signado con el Nº 6-33, sexto piso del edificio H1, con un área aproximada de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2). De igual forma a través del mismo, se puede constatar que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, recibió el pago por el valor total del referido bien inmueble de parte del ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ.
En la etapa probatoria, a través de escrito de fecha 15 de marzo del 2.024, folios 29 al 31, promovió lo siguiente:
1. Marcada con la letra “A”, folios 32 y 33, prueba documental de contrato de opción a compra (Privado), suscrito entre la suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.517.250, de este mismo domicilio y hábil y, el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-12.673.976, soltero, domiciliado en Mérida estado Bolivariano de Mérida y hábil, y acompañada también con el libelo de la demandada. Este Tribunal nada tiene que pronunciarse con respecto a la referida prueba, dado que fue valorada anteriormente.
2. Valor y mérito probatorio de original de los recibos de pagos, los cuales corren agregados a los folios 34 al 44; constante de once (11) folios útiles, de fechas que van desde 26 de febrero del 2.015 al 19 de julio del 2.017.
Este Juzgado evidencia que a los folios 34 al 44, corren efectivamente once (11) recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) durante el periodo comprendido del 26 de febrero del 2.015 al 19 de julio del 2.017, a favor del hoy demandante ciudadano JORGE NOGUERA, optante del apartamento signado con el Nro. 6-33, que se describen a continuación:
FECHA DE EMISIÓN Nº DE COMPROBANTE DE INGRESO CONCEPTO MONTO
(Bs.)
Sin fecha 000019 ABONO A CUENTA OPCIÓN DE COMPRA DE FECHA 17-09-14 DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON MERIDA 152.134,40
26-02-2015 001097 PAGO DE LA LETRA 1/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 10.000,00
30-03-2015 001057 PAGO DE LA LETRA 2/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 12.500,00
14-04-2015 001058 PAGO DE LA LETRA 3/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 15.000,00
10-06-2015 001107 PAGO DE LA LETRA 4/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 17.500,00
29-06-2015 001108 PAGO DE LA LETRA 5/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA
20.000,00
30-12-2015 001162 PAGO DE LA LETRA 6/9 DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA
22.500,00
30-12-2015 001163 PAGO DE LA LETRA 7/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 25.000,00
30-12-2015 001164 PAGO DE LA LETRA 8/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 25.364,00
31-12-2015 001165 PAGO DE LA LETRA 9/9 DEL NVO CONTRATO DEL APTO 6-33 DE LA TORRE H1 DE LAS RESIDENCIAS MON, MERIDA 100.000,00
19-07-2017 001264 PAGO DEL VALOR TOTAL DE LA OPCIÓN DE COMPRA DE FECHA 17/12/2014 DEL APTO H1 6-33 DE LA RESD. MON, MERIDA 600.000,00
Observa este Sentenciador, que los recibos de pago en cuestión constituyen el cumplimiento total de la obligación de la parte demandante ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, en el contrato de opción compra de fecha 17 de septiembre del 2.014.
A los fines de valorar esta prueba este Sentenciador considera que, si bien, los recibos en general se prueban como una constancia escrita, emanada por el acreedor (INVERMONCA) respecto de la cual declara, haber recibido parte del pago de la obligación por parte del deudor (ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ); en el caso bajo estudio, los referidos recibos promovidos por la parte actora, permiten verificar primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, se circunscribe al 100% del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada (opción de compra-venta); en segundo lugar: que si bien es cierto, los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; no es menos cierto que, en el caso en referencia, los mismos permiten verificar implícitamente el pago de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, por lo cual, se les tiene con pleno valor jurídico probatorio. Y así se declara.
3. DE LA PRUEBA DE INFORME, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa Dirección Municipal, a los fines que; Aporte información sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habitabilidad para la obra Residencias MON, ubicada en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio del Estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada, el referido oficio fue librado bajo el Nro. 118-2024.
Este Tribunal advierte que la respuesta del oficio Nro. 118-2024, no consta en autos del presente expediente, por lo que no hay materia sobre la cual hacer valoración.
4. De la prueba de INFORMES, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, a los fines que; aporte información sobre si esa dependencia expidió Ficha Catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, el referido oficio fue librado bajo el Nro. 119-2024.
Este Juzgado advierte que la respuesta del oficio Nro. 119-2024, no consta en autos del presente expediente, por lo que no hay materia sobre la cual hacer valoración.
5. De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL de acuerdo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, solicito el traslado y constitución del Tribunal, ubicada en la Calle 42 entre avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:
1) Si consta en los Índices de Documentos registrados a partir del último Trimestre del año 2013, hasta lo que va del último trimestre del presente año 2023, se encuentra Registrado DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida.
2) Si para el momento de la práctica de esta inspección se encuentra por ante las distintas dependencias del Registro en trámite DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio, construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Mediante auto de fecha 26 de abril del 2.024, se fijó Inspección Judicial promovida por la parte demandante para el cuarto día hábil de despacho siguiente para la evacuación de la pruebas a las 11:00 a.m.; asimismo se fijó la Inspección Judicial promovida por la parte demandada para el quinto día hábil de despacho siguiente para la evacuación de la pruebas a las 11:00 a.m. (folio 54).
Evidencia el Tribunal que al folio 55 y su vuelto, corre la Inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que, “…1º) que de la revisión hecha en el Libro llevado por el Registro Público del estado bolivariano de Mérida, en el documento registrado en fecha 04 de marzo del año 2009, bajo el N° 22, folio 140 al 144, protocolo primero, tomo 19, primer trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna, que exista documento de condominio, solo aparece notas marginales relacionadas con Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar. 2º) que de la revisión hecha al Sistema Registral del Saren, no existe evidencia de algún documento de condominio en trámite…”.
Para valorar esta prueba es menester hacer referencia a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil, que advierte los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
En este orden de ideas, este despacho presta atención que la Inspección Judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y guarda estrecha relación con los hechos narrados en la incidencia suscitada, por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la parte actora, dada la fe pública otorgada sobre los hechos jurídicos efectuados, al estar facultado para hacerlo y en donde se declaró lo que se pudo ver u observar, facultado como estaba para hacerlo constar.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre del año 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem. La misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre del año 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Juzgado otorgándole pleno valor vale decir de documento público.
6. De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, en acuerdo con el contenido del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado y constitución del Tribunal al apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, sobre las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el N° 6-33, ubicado en el sexto piso del edificio H1, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, el cual tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts²); a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares.
1) Se deje constancia del estado físico en que se encuentra el apartamento al momento de la práctica de esta inspección.
2) Se deje constancia si dentro del mismo apartamento se encuentran materiales e instrumentos de construcción por cuenta de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, de no ser así por cuenta de qué persona se encuentran los materiales e instrumentos de construcción.
3) Se deje constancia al momento de la práctica de la inspección de la presencia de personas dentro del inmueble y en qué condición se encuentra el inmueble.
Evidencia este Juzgado que al folio 56 y su vuelto, corre la indicada Inspección Judicial mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que se trata de un apartamento con reja de seguridad, y puerta de madera, paredes frisadas y pintadas, área de cocina con fregadero y cocina, los baños con pisos revestidos en cerámica con piezas sanitarias instaladas y en funcionamiento, pisos de cerámica, se observo también camas, ropa y aero closet. Se dejó constancia que no se encuentran materiales de construcción. Asimismo, se dejo constancia que no se encontraban personas dentro del inmueble. De igual manera, se indicó que el notificado hizo alusión que se encontraba en el referido inmueble habitaba con su núcleo familiar en calidad de propietario. Se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, y así lo considera este Juzgado otorgándole pleno valor vale decir de documento público.
7. EN RELACIÓN A LA DE LA PRUEBA TESTIMONIAL:
1.- Promovió al testigo, ciudadano ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.013.751, domiciliado en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida, habiendo sido admitida su promoción, su testimonio fue rendido el 08 de mayo del 2.024, (folio 57 con su respetivo vuelto) en el cual dejó de manifiesto lo siguiente: PRIMERA PREGUNTA: diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ RESPONDIO: Si, lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: diga el testigo por el conocimiento que dice tener si le consta que el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ es comprador de un inmueble ubicado en Residencias MON. RESPONDIO: Si, me consta por que estamos en el mismo grupo de demandantes. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que la empresa INVERSIONES MON C.A INVERMONCA, haya notificado formalmente a los compradores de la paralización de la obra. RESPONDIO: No, ni escrita ni verbalmente. CUARTA PREGUNTA: diga el testigo si tiene conocimiento que exista en el Registro Público Civil del Municipio Libertador del Estado Mérida documento de condominio de las Residencias MON formalmente registrado. RESPONDIO: No, no hay registro aun del condominio. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce los términos de los contratos de opción de compra venta y si tiene conocimiento de la fecha aproximada de entrega de los apartamentos dados en venta. RESONDIO: Si lo conozco por que tengo el mismo contrato de compra venta y la fecha de entrega estaba pautada para el 2014, no recuerdo exactamente el mes. Seguidamente la Abogada NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA en su condición co-apoderada de la parte demandada solicitó el derecho de repreguntar al testigo y concedido como le fue pasó a repreguntar a la testigo de la manera siguiente. PRIMERA REPREGUNTA: Posee usted algún clase de amistad con el demandante o con algún accionista o integrante de la junta directiva de INVERMONCA. RESPUESTA: Con el demandante lo conozco por que tenemos un grupo donde participamos en reuniones que hemos hecho como demandantes y con el demandado solo en los términos de la negociación. SEGUNDA REPREGUNTA: Posee usted algún tipo de cualidad como demandante, denunciante o querellante o ha presentado alguna acusación particular propia en contra de la empresa INVERMONCA. RESPONDIO: si, de demandante. TERCERA REPREGUNTA: Tiene usted conocimiento si el demandante cumplió con las obligaciones contractuales contraídas con la empresa INERMONCA. RESPONDIO: Si, tengo entendido que si. CUARTA REPREGUNTA: Tienes conocimiento del contenido del contrato de compra-venta con la empresa INVERMONCA. RESPONDIO: Si, si tengo conocimiento por que son contratos similares al que yo tengo. QUINTA REPREGUNTA: Usted manifestó en sus respuesta que conocía el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble ubicado en residencias MON, puede indicar si leyó la cláusula número sexta de dicho contrato. RESPONDIO: No la recuerdo. SEXTA REPREGUNTA: Posee usted conocimiento si el inmueble posee permiso de habitabilidad. RESPONDIO: Si, hoy día si posee permiso de habitabilidad.
2.- Promovió a la testigo, ciudadana VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.200.200, de este domicilio, habiendo sido admitida su promoción, su testimonio fue rendido el 08 de mayo del 2.024 (folio 58 con su respetivo vuelto) en el cual dejó de manifiesto lo siguiente: PRIMERA PREGUNTA: diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ RESPONDIO: si alguna reunión que hicimos en la constructora. SEGUNDA PREGUNTA: diga el testigo por el conocimiento que dice tener si le consta que el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ es comprador de un inmueble ubicado en Residencias MON. RESPONDIO: si el siempre a estado allí igual que nosotros en la misma lucha. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que la empresa INVERSIONES MON C.A INVERMONCA, haya notificado formalmente a los compradores de la paralización de la obra. RESPONDIO: no en ningún momento. CUARTA PREGUNTA: diga el testigo si tiene conocimiento que exista en el Registro Público Civil del Municipio Libertador del Estado Mérida documento de condominio de las Residencias MON formalmente registrado. RESPONDIO: no, no tengo conocimiento hasta donde yo se no existe. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce los términos de los contratos de opción de compra venta y si tiene conocimiento de la fecha aproximada de entrega de los apartamentos dados en venta. RESONDIO: si del mio del que yo he revisado decía julio 2014. Seguidamente la Abogada NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA en su condición co-apoderada de la parte demandada solicitó el derecho de repreguntar al testigo y concedido como le fue pasó a repreguntar a la testigo de la manera siguiente. PRIMERA REPREGUNTA: Posee usted algún clase de amistad con el demandante o con algún accionista o integrante de la junta directiva de INVERMONCA. RESPUESTA: no fue un trato comercial. SEGUNDA REPREGUNTA: Posee usted algún tipo de cualidad como demandante, denunciante o querellante o ha presentado alguna acusación particular propia en contra de la empresa INVERMONCA. RESPONDIO: de las acciones legales que he estado haciendo, una que se introdujo en la Fiscalía Quinta y se lleva a cabo en el tribunal penal es una demanda colectiva y la otra en Tribunal Segundo que es una demanda civil y es individual. TERCERA REPREGUNTA: Tiene usted conocimiento si el demandante cumplió con las obligaciones contractuales contraídas con la empresa INERMONCA. RESPONDIO: no eso si lo desconozco. CUARTA REPREGUNTA: Tienes conocimiento del contenido del contrato de compra-venta con la empresa INVERMONCA. RESPONDIO: si tengo conocimiento de mi contrato. QUINTA REPREGUNTA: Usted manifestó en sus respuesta que conocía el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble ubicado en residencias MON, puede indicar si leyó la cláusula número sexta de dicho contrato. RESPONDIO: si la cláusula sexta es la que hable del desistimiento del contrato.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar las testificales rendidas de los ciudadanos ALVARO CAMILO LANDAZABAL VIELMA y VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE, que obran a los folios 57 y 58 con sus respectivos vueltos; quienes al momento de ser interrogados, los ciudadanos alegaron que conocen al ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, quien adquirió -al igual que ellos- un apartamento en el conjunto residencial "MOM", bajo las mismas condiciones, aseverando que los apartamentos en cuestión, se les debió haber entregado en el año 2014, sin que hasta la fecha haya habido respuesta por parte de la empresa, quien en ningún momento les notificó de la culminación de la obra o la protocolización de los documentos definitivos de venta.
A los fines de valorar la citada prueba, es importante indicar, que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento. El dispositivo sustantivo 1.387 del Código Civil establece lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda sin embargo en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”.
De tal manera que, conforme al precepto legal antes transcrito, no es admisible la prueba testimonial, en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico.
Ahora bien, considera este Tribunal que no constituye una infracción de la citada norma los casos en que la testimonial es usada para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado pues, en estos casos, la testimonial no es usada como medio de prueba de la existencia de la obligación, sino como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico. A este respecto, la aludida prueba es demostrativa que la parte demandante aduce una posición de reclamo, similar a otras personas que manifestaron también estar afectadas por la misma causa, en razón de lo cual, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.
El Tribunal advierte que la testigo ciudadana OLGA DUGARTE UZCATEGUI, promovido por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, no acudió a rendir testimonio, por lo que no hay materia sobre la cual hacer valoración. Y ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
El abogado ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 84.459, en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), promovieron pruebas mediante escrito de fecha 11 de marzo del 2.024, folios 26 y 27 con sus respectivos vueltos, en los siguientes términos:
1.- EN RELACIÓN A LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Ministerio Público QUERELLA PENAL admitida en fecha 21 de septiembre del año 2.022, por el delito de INVASIÓN Y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, quien le asignó el número MP-212929-2022. Así como, al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Bolivariano de Mérida, Expediente Penal N° ASUNTO PENAL: LP11- 2021-001352 en aras de comprobar que existe una prejudicialidad en la presente causa.
Este Sentenciador observa que aun cuando fue debidamente admitidas las pruebas de informes a través de auto de fecha 26 de marzo del 2024, folio 46 y su vuelto, y se libró el oficio Nro. 116-2024 dirigido a la Fiscalía Segunda del Ministerio Público y el oficio Nro. 117-2024 dirigido al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Bolivariano de Mérida, respectivamente, no consta en el expediente la respuesta de dichos oficios, por tal motivo este Juzgador no puede emitir pronunciamiento alguno al respecto.
2.- EN RELACIÓN A LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó INSPECCION JUDICIAL, en Residencias "MOM" Torres H1 y H2 ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador estado Bolivariano de Mérida y verifique específicamente la situación del apartamento 6-33, Torre H1 donde está ubicado el inmueble objeto de la controversia.
Al folio 84 riela acta de Inspección Judicial de fecha 21 de mayo del 2024, mediante la cual se dejó constancia de los particulares indicados por la parte demandada en el escrito de pruebas: “…1) En cuanto a este particular, el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, expuso que se encontraba habitando el inmueble objeto de esta inspección que lo habita con su núcleo familiar en calidad de comprador”.
Tal y como fue señalado ut supra, la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 Código de Procedimiento Civil, por lo que reviste pleno valor jurídico probatorio de documento público. Y ASÍ SE DECLARA.
3.- EN RELACIÓN A LA DE LA PRUEBA TESTIMONIAL:
Promovió al testigo, ciudadano JOSE GERARDO PEÑA DIAZ y ARGENIS PEÑA DAVILA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.046.870 y V-14.700.025, en su orden, habiendo sido admitidas su promoción, se evidencia de autos que los mismos no comparecieron a rendir su declaración, por lo que no hay materia sobre la cual hacer valoración.
V
CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres (03) elementos esenciales:
1. El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2. Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
3. Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.
En el caso estudiado, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra-venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El autor José Luis Aguilar Gorrondonda, en su obra Derecho Civil IV Contratos y Garantías, Décima Edición, Universidad Católica, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el dinero…”.
De la misma forma, se estima que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, que se refiere a una opción de compra venta y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
(Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
El artículo anterior, dispone que los contratos deban cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del TSJ, en sentencia número RC-299, de fecha 02/JUNIO/2015, expediente 14-657, bajo la ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, se estableció:
“[omissis]
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
[omissis]
Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de ‘opción de compra–venta de inmueble’ contiene los tres elementos fundamentales ‘consentimiento, objeto y causa’ para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto ‘tienen fuerza de ley entre las partes’ y ‘los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio’.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale [sic] la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado.
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de ‘opción de compra venta’ autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
[omissis]
De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como ‘opción de compra venta’, se colige que el juez superior, determinó que en el [sic], confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iuranovit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide. [omissis]” (sic) (Negritas efectuadas por este Tribunal).
En atención a la jurisprudencia anteriormente señalada, se verifica que el Juez tiene la libertad de interpretar los contratos y otorgarle la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado por las partes contratantes, por lo que la promesa bilateral de compra-venta, soporta una formación progresiva del contrato, que persigue alcanzar la venta definitiva, en consecuencia, el contratante afectado por incumplimiento del contrato puede solicitar dicho cumplimiento a los fines que se materialice la venta de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.
Es importante señalar que en el contrato de promesa bilateral de compra venta se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, por lo que conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado, en primer lugar, el cumplimiento del contrato por parte del accionante, ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, quien efectuó el pago total del bien adquirido más un (01) puesto de estacionamiento adicional, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1, ubicado en la parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el número 6-33, ubicado en el sexto piso del edificio H1, en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; en segundo lugar, se demostró el trámite efectuado por parte de la empresa demandada, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias MON, expedidos por la Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; en tercer lugar, quedó evidenciado el incumplimiento del contrato por parte de la parte accionada, EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, en cuanto a la conclusión de la obra en construcción -edificio H1, el correspondiente registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.
A este respecto, es forzoso para quien decide, declarar procedente la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), no sin antes advertir que en aras de la materialización de la garantía genérica de la tutela judicial efectiva y el derecho que asiste al justiciable de hacer valer sus derechos, así como, una justicia expedita, como lo reza la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; se exige a la parte demandada, sufragar los permisos de habitabilidad y catastro (actualizados), tramitar el registro del condominio pertinente y en fin realizar todo trámite necesario para la obtención de los recaudos correspondientes, a fin de que la parte actora cumpla de manera fehaciente con la protocolización del documento definitivo correspondiente, dado su total cumplimiento.Y ASI DEBE DECIDIRSE.-
VI
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA Y CUANTÍA DE LA MISMA, opuesta por los abogados DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO y ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, coapoderados judiciales de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) intentada por el ciudadano JORGE EDUARDO NOGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.673.976, de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el Nro. 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y según su ultima modificación en fecha 26 de junio del 2.025, inscrita bajo el Nro. 2, Tomo 54-A, dicha empresa se encuentra debidamente representada por su PRESIDENTE, ciudadana ROSA ELENA CALANCHE DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.038.009.
TERCERO: SE ORDENA a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), TRAMITAR EL REGISTRO DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, ASI MISMO, SE LE ORDENA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS) A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA, PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO,con respecto a la venta del bien inmueble, consistente en un (1) apartamento, identificado con el número 6-33, ubicado en el sexto piso del edificio H1, Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, el cual tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal.
CUARTO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H1, ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el Tribunal EVIDENCIÓ EL CUMPLIMIENTO SOBRE ESTE PARTICULAR PETICIONADO.
QUINTO: Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
SÉPTIMO:Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO:Publíquese la presente decisión en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese, notifíquese y regístrese cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, once (11) de agosto del año dos mil veintiséis (2.026). Años 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,
ABG. CARLOS ARTURO CALDERÓN GONZÁLEZ.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. JENNY L. PÉREZ ROSALES.
Se publicó la presente decisión siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), quedando su asiento en el libro diario, y se expidió copia certificada en formato PDF a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencia llevado por este Tribunal. Se libraron las boletas de notificación ordenadas y se entregó al Alguacil para que las haga efectivas.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. JENNY L. PÉREZ ROSALES.
Exp. Nº 29.875.-
CACG/GAPC/dgdn.-
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