TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.

“VISTOS” SIN INFORMES
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Vista la apelación interpuesta de fecha 29 de septiembre de 2025, por el abogado ORLANDO ALBERTO QUINTERO RAMIREZ, titular de la cedula de identidad Nº V-9.202.203, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.459 en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadanos CHARLES JERZY VERA MARQUEZ y OBDALIA MARGARITA MALAVE GRATEROL, titulares de la cedula de identidad Nº V-12.354.358 y V-14.107.723, en su orden, contra la sentencia interlocutoria de fecha 12 de agosto de 2025, proferida por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en El Vigía, en la cual declaró INADMISIBLE la demanda incoada por no constaren auto el agotamiento de la vía administrativa.

Se recibió por distribución el presente expediente en fecha 7 de octubre de 2025, correspondiendo su conocimiento a ésta Alzada, y mediante auto de fecha 14 de octubre de 2025 (folio 59), se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, asignándosele el nº 5628.

Por auto dictado en fecha 21 de noviembre del 2025 (folio 60) se dejó constancia que venció el lapso previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil sin que ninguna de las partes haya presentado informes.

Por auto dictado en fecha 9 de febrero del 2026 (folio 61) se dejó constancia que venció el lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia interlocutoria en la presente causa y por tal motivo, se defirió la publicación del fallo, dentro de los treinta (30) días de calendario siguientes al presente auto.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
El 29 de julio de 2015, el abogado ORLANDO ALBERTO QUINTERO RAMIREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos CHARLES JERZY VERA MARQUEZ y OBDALIA MARGARITA MALAVE GRATEROL, ya previamente identificados, presento libelo de demanda y expuso lo que por razones metodológicas se transcribe parcialmente a continuación:

“Es el caso ciudadana Jueza, que en el mes de enero del año dos mil diecisiete (2017), mis representados CHARLES JERZY VERA MARQUEZ y OBDALIA MARGARITA MALAVER GRATEROL, arriba identificados, en su condición de ARRENDADORES, celebraron CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL A TIEMPO INDETERMINADO por todo el edificio descrito e identificado en el párrafo anterior y del cual son sus propietarios; con el ciudadano IMAD MAAZ YCHTAY, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.221.158, quien en su condición de ARRENDATARIO, arrendo la totalidad del edificio descrito e identificado anteriormente. En el contrato de Arrendamiento Verbal celebrado entre mis representados en su condición de ARRENDEDORES y el ciudadano IMAD MAAZ YCHTAY, arriba identificado, en su cualidad de ARRENDATARIO; ambas partes acordaron, entre otras cosas; lo siguiente: 1) Que EL ARRENDATARIO, recibe el edificio arriba arrendado arriba descrito e identificado en perfectas condiciones de uso y habitabilidad; y, lo destinaria única y exclusivamente para que sirviera como casa club y sede del equipo Ateltico El Vigia Futbol Club, específicamente para alojamiento, descanso, concentración y alimentación de los jugadores de la plantilla del equipo, durante las temporadas de campeonato de futbol profesional venezolano, y así ha venido ocupándose desde entonces. 2) LOS ARRENDEDORES y EL ARRENDATARIO, acordaron y así lo establecieron y quedo entendido entre ambas partes, que al destinar EL ARRENDATARIO el inmueble arrendado para las actividades descritas en el punto 1), la relación arrendaticia entre ambas partes seria única y exclusivamente de carácter intuito personae. (…) 4) En cuanto al Canon de Arrendamiento, ambas partes acordaron el pago único anual del mismo conforme al punto 3) del presente escrito, por la cantidad de OCHO MIL DOLARES AMERICANOS EXACTOS ($8000,00), por anualidades adelantadas. Igualmente, dicho Canon de Arrendamiento estará sujeto a revisión de “LOS ARRENDADORES” y podrá ser modificado por estos, notificando a “EL ARRENDATARIO”, en un lapso prudencial.

Ahora bien ciudadana Jueza, el ciudadano IMAD MAAZ YCHTAY, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.221.158, en su condición de ARRENDATARIO, al inicio de la relación arrendaticia acordada verbalmente, los dos primeros años, canceló a tiempo sus obligaciones, tal como se evidencia en los depósitos hechos a la cuenta corriente del Banco Provincial Nº 0108-0392-68-0100218359, perteneciente a uno de los propietarios, el ciudadano CHARLES JERZY VERA MARQUEZ , siendo su ultima fecha de pago el día treinta (30) de abril de dos mil dieciocho (2018), y que se correspondía al pago del canon de arrendamiento del año 2018. Desde esta fecha y hasta la presente fecha, NO HA CANCELADO ninguna cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento a mis poderdantes correspondientes a los cánones desde el año 2019 y siguientes”. (SIC).
“…Omissis…”

Acudo ante su competente autoridad, para demandar, como formalmente lo hago en este escrito, el Ciudadano IMAD MAAZ YCHTAY (…), POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL SUSCRITO CON MIS MANDANTES, PARA QUE CONVENGA VOLUNTARIAMENTE EN LO SIGUIENTE: PRIMERO: En cancelar la cantidad total de CINCUENTA Y SEIS MIL DOLARES AMERICANOS ($56.000,00), equivalentes a la cantidad se SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 6.879.040,00), al cambio del dia de hoy, la cual fue establecida como moneda de cuenta referencial, correspondiente a los años 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025. SEGUNDO: En cancelar la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO DÓLARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS ($1.838,99) por concepto de intereses de mora devengados por la cantidad demandada, calculados según lo dispuesto en el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano, correspondiente a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL NOVECIENTOS UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs 225.901,53), todo lo cual asciende a la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO DOLARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS ($ 57838,99) equivalentes a SIETE MILLONES CIENTO CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs 7.104.941,53) y, en caso contrario, para que a ello se condenado por el tribunal a su cargo.
SEGUNDO: Para que le dé el mantenimiento y conservación al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y, en caso contrario, solicito al tribunal CONDENE AL DEMANDADO a efectuar las reparaciones necesarias, en cuanto a pintura y mantenimiento en general del edificio.
TERCERO: Sea condenado en costas y costos del juicio.
Estimo la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL CIENTO NOVENTA DOLARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS ($ 75.190,68) que se corresponden a la cantidad de NUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs 9.236.423,13), equivalentes a SESENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (€ 64.662,72) de acuerdo al tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela.” (SIC).
“…Omissis…”

Mediante auto dictado en fecha 04 de agosto del 2025 (folio 49) el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de esta Circunscripción Judicial, dejo constancia que recibió la presente demanda constante de cinco (05) folios y cuarenta y tres (43) anexos, se le dio entrada, y al tercer día se decidiría sobre su admisión.

Por auto dictado en fecha 12 de agosto del año 2025 (folio 50 al 52) por el tribunal a quo, emitió el siguiente pronunciamiento:
“este Tribunal concluye que no constando en autos que la parte demandante haya previamente ejercido la vía administrativa por ante el ente competente, la demanda interpuesta de conformidad con el artículo 5º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, resulta manifiestamente inadmisible, como en efecto se declarará en el dispositivo de esta sentencia, ASI SE DECLARA.-
Por las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, EXTENSION VIGIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la presente demanda por no constar en auto el agotamiento de la vía administrativa, en consecuencia, se da por terminado el juicio y se ordena el archivo del expediente una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.”

Mediante diligencia suscrita en fecha 29 de septiembre del año 2025 (folio 55) por el abogado ORLANDO ALBERTO QUINTERO RAMIREZ, apeló de la decisión proferida por el tribunal a quo en fecha 12 de agosto del 2025.

Por auto de fecha 30 de septiembre de 2025 (folio 56), el a quo admitió en un ambos efecto la apelación interpuesta y, en consecuencia, remitió el presente expediente al Juzgado Superior distribuidor, a los fines de que conozca y decida de la apelación que se le defiere. Correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a esta Alzada.

III
TEMA A JUZGAR

Planteada en la instancia inferior la controversia cuyo reexamen fue deferido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la demanda por cumplimiento de contrato, deducida en la presente causa, es o no procedente en derecho y, en consecuencia, si la sentencia apelada, mediante la cual declaró inadmisible, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.

IV
MOTIVACIÓN DEL FALLO
La resolución de la presente controversia exige que este Tribunal Superior se pronuncie sobre la validez de la declaratoria de inadmisibilidad dictada por el Juzgado de Primera Instancia, en virtud de la omisión del procedimiento administrativo previo exigido por la legislación especial que rige la materia arrendaticia de vivienda.

La parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento verbal, cuya existencia alega desde el año 2017, y cuyo monto pactado por las partes por concepto de canon de arrendamiento no ha sido pagado desde el año 2019, razón por la que solicita, se le condene a la parte demandada el pago de los canones insolutos, intereses generados por mora y las costas del proceso; no obstante, tal pretensión patrimonial se encuentra inexorablemente vinculada a la relación de arrendamiento de un inmueble con fines de vivienda, lo cual activa automáticamente un régimen de orden público que no puede ser relajado por la voluntad de los particulares, ni por la técnica procesal ordinaria.

En nuestro sistema jurídico, la protección del arrendatario de vivienda ha sido elevada a una categoría de interés social primordial, lo que se traduce en la imposición de un antejuicio administrativo obligatorio. Tal como lo señaló el a quo en su decisión, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Inmuebles, en sus artículos 1º, 5º, y 94º condiciona la acción judicial, ya sea de desalojo o de cumplimiento de contrato con fines arrendaticios, siendo esta un mandato imperativo y no una norma de carácter facultativo, es imperativo que se cumplimiento al procedimiento previo administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Cuya razón de ser de este procedimiento no es otra que permitir que la administración pública agote las instancias de conciliación y protección antes de que el conflicto sea judicializado, evitando que las pretensiones económicas se conviertan en vías indirectas para la desocupación arbitraria.

Es importante destacar que la parte actora alega que el inmueble se destino al alojamiento de un equipo de futbol; sin embargo, tal destino no desnaturaliza la cualidad de vivienda del inmueble, pues tal como el mismo asevera, su uso principal es el habitacional. En este sentido, el criterio vinculante establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sido enfático al señalar que la falta de agotamiento de la vía administrativa constituye una falta de presupuesto procesal que impide al órgano jurisdiccional entrar a conocer el fondo del asunto. El Tribunal a quo, al advertir esta omisión, actuó conforme a derecho, ya que admitir una demanda de esta naturaleza sin la correspondiente resolución del SUNAVI, equivaldría a quebrantar el orden público procesal y violentar las garantías del debido proceso consagradas en el artículo 49 de la Constitución.

No basta que el actor invoque el cumplimiento de una obligación contractual de pago para evadir la normativa especial. Si el origen de la acreencia es una relación arrendataria de vivienda, el derecho a la tutela judicial efectiva debe ejercerse respetando las etapas previas que el legislador ha dispuesto para salvaguardar el derecho de las parte. Pretender que en un juicio de cumplimiento de contrato se sustancie de forma autónoma, ignorando que el inmueble esta bajo el régimen de protección de vivienda, representaría un fraude de ley y una vulneración al sistema de justicia administrativa.

En este orden de ideas, siendo que el agotamiento de la vía administrativa es un requisito de procedibilidad de carácter obligatorio e insoslayable, esta superioridad en ejercicio de sus funciones jurisdiccionales y por todos los razonamientos expuestos, no le queda otra alternativa que declarar sin lugar la apelación interpuesta y en consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión de inadmisibilidad recurrida, por encontrarse ajustada a los principios de legalidad y especialidad que rigen la materia. Y así se decide.

VI
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede mercantil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en el presente procedimiento en los términos siguientes:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta el 29 de septiembre de 2025, por el abogado ORLANDO ALBERTO QUINTERO RAMIREZ, apoderado judicial de la parte demandante, ciudadanos CHARLES JERZY VERA MARQUEZ y OBDALIAMARGARITA MALAVE GRATEROL, contra la sentencia proferida en fecha 12 de agosto del 2025, por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, extensión El Vigía, en el juicio seguido por los apelantes contra IMAD MAAZ YCHTAY por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SEGUNDO: En consecuencia se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.

TERCERO: En virtud de la naturaleza de este fallo, no se hace especial pronunciamiento sobre costas.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Por cuanto la decisión se pronuncia dentro del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.- En la ciudad de Mérida, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil veintiséis. Años: 215º de la Independencia y 167º de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. Luis Fernando J. Mory D.
La Secretaria Titular

Abg. Ana Karina Melean Bracho
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y quince minutos de la tarde. (2:15pm).

La Secretaria Titular

Abg. Ana Karina Melean Bracho