TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
216º y 167º
EXP. Nº 8.971
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: Luz Marina Calderon de Guiñez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.165.310, civilmente habil, actuando en este acto en su carácter de PRESIDENTE de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Serrania Casa Club, RIF Nº J-314593390.
ABOGADO ASISTENTE:Francisco Efren Cermeño Zambrano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.105.009, Inscrito en Inpreabogado Nº 103.416y jurídicamente hábil, representante legal de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Serrania Casa Club.
DOMICILIO PROCESAL: Oficina Administrativa del ConjuntoResidencial Serrania Casa Club, ubicado en La Urbanizacion La Mata, Calle 8, con 21del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Merida.
DEMANDADO: Fabio Antonio Sanchez Da Costa, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 12.351.388 y civilmente habil.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES.
CARÁCTER: SentenciaInterlocutoria con Fuerza Definitiva (INADMISIBLE LA DEMANDA)
CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA
Examinado el anterior escrito de demanda, presentado por la ciudadanaLUZ MARINA CALDERÓN DE GUIÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.165.310, civilmente hábil, actuando en este acto en su carácter de PRESIDENTE de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Serranía Casa Club, RIF Nº J314593390, el cual se encuentra ubicado en la urbanización La Mata, calle 8 con calle 21 del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en contra del ciudadanoFABIO ANTONIO SANCHEZ DA COSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 12.351.388 y civilmente hábil, por COBRO DE BOLIVARES (COBRO DE GASTOS DE CONDOMINIO); corresponde entonces a este juzgador a este, determinar si los documentos consignados, satisfacen los requerimientos necesarios para admitir este especial juicio de cobro de cuotas de condominio, por la vía ejecutiva, procedimiento que fue escogido de la parte actora, en el libelo de la demanda, cuya admisión o no, precede conforme a las siguientes consideraciones:
La jurisprudencia de los tribunales superiores y de regiones del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) en Venezuela ha establecido de manera reiterada que la Junta de Condominio carece de cualidad para demandar el cobro de gastos comunes si no demuestra estar autorizada por la Asamblea de Propietarios, o si no acompaña la demanda con la documentación que acredite su legitimación activa (especialmente si actúan en funciones de administrador).
A criterio de este juzgador, los puntos clave sobre la falta de cualidad en este escenario serian:
1. Legitimación Activa y Autorización
Autorización de la Asamblea: Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, la administración corresponde al administrador (designado por la Asamblea), y solo excepcionalmente a la junta. Si la junta o su presidente demandan, deben probar su facultad para hacerlo, usualmente mediante acta de asamblea que les autorice a cobrar y actuar en juicio.
Falta de Cualidad: Si el presidente de la junta demanda sin el acta que demuestre su elección vigente y la autorización expresa de la asamblea para demandar, la parte demandada puede oponer la cuestión previa de falta de cualidad (inexistencia de la representación).
Distinción entre Funciones: La Junta de Condominio tiene funciones de vigilancia (Art. 18 LPH), mientras que el Administrador tiene funciones de cobranza (Art. 20 LPH). Si la junta actúa como administrador sin serlo legalmente, carece de legitimidad procesal activa.
2. Requisitos para el Cobro Judicial (TSJ Regiones).
Para que la demanda no sea declarada inadmisible por falta de cualidad o falta de presentación de los documentos que acrediten su cualidad e interés, conforme a los criterios jurisprudenciales de las diversas salas de casación del tribunal supremo de justicia. Y que este juzgador acoge conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil debe presentar:
Acta de Asamblea: Que ratifique a la Junta de Condominio.
Acta de Junta de Condominio: Donde conste la autorización al presidente para incoar la acción de cobro.
Planillas de Liquidación: Firmadas por el administrador o la junta en funciones (con fuerza ejecutiva según Art. 14 LPH).
Consecuencias Jurídicas
Declaratoria de Inadmisibilidad: De no presentarse la asamblea que autoriza la acción, el tribunal puede declarar con lugar la falta de cualidad, extinguiendo el proceso y condenando en costas a la parte actora.
Nulidad de Actuaciones: La falta de autorización expresa para demandar invalida la legitimación ad causam del presidente de la junta.
3- Actualización 2025-2026: Sanciones y Cobros en Dólares.
Sentencia 603 (30/04/2025): La Sala Constitucional estableció que la Junta de Condominio NO tiene facultad para imponer sanciones privadas, como restricciones de servicios o áreas comunes, por deudas de condominio, reafirmando que las vías de cobro deben ser judiciales y legales.
En resumen, si el presidente de la junta no presenta el Acta de la Asamblea de Propietarios que le faculta para demandar, el demandado tiene un alto porcentaje de éxito al oponer la excepción de falta de cualidad (artículo 346, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil).
En el caso bajo estudio, se demanda el cobro de las cuotas de condominio que van desde el mes de enero del año 2021, hasta el mes de abril de 2026, ambos inclusive, del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SERRANIA CASA CLUB.
En este sentido considera oportuno y procedente este juzgador destacar que la pretensión que de la demanda se deduce, debe llevarse por los trámites del procedimiento ejecutivo a que se contrae el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, por así disponerlo el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:
Artículo 14: Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”
Ahora bien, de una interpretación coherente de la norma antes transcrita, lleva a este Juzgador, se permite resaltar el contenido de los artículos referidos a la forma de administración de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. El primero de ellos es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone:
“Artículo 18: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley…”

De la referida norma se destaca, que la misma contempla la necesidad que además de la Asamblea General de Copropietarios y la Junta de Condominio, existan la figura del Administrador, el cual, según el artículo 19 ejusdem, será una persona natural o jurídica, designada por la por mayoría de votos de la Asamblea de Copropietarios, y desempeñará sus funciones por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Pero aparte de este cargo, dispone el artículo 18 que la Asamblea de Copropietarios elegirá de su seno a un presidente, cuyas funciones se limitan a dirigir las sesiones en las cuales deliberará la asamblea.
En tanto que el Administrador tiene un prisma mucho más amplio de funciones y se encuentran claramente establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo contenido es el siguiente:
Artículo 20: Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar” .
En este orden de ideas, este juzgador considera también oportuno y procedente resaltar como Operador de Justicia, que una de las atribuciones que tiene asignada el administrador, relativa a la recaudación de los gastos y expensas comunes entre los propietarios. Esta norma consigue una clara complementación con él antes citado artículo 14 de la ley, que establece la fuerza ejecutiva de las liquidaciones o planillas respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, siempre que las mismas sean pasadas por el administrador; esta última aseveración, cobra particular interés para el caso de autos, ya que es necesario verificar si la parte actora consignó como documentos fundamentales de su pretensión, recibos de gastos de condominio inserto desde el folio 13 hasta el folio 15, del presente expediente, supuestamente correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de: Enero 2021 hasta Abril 2026,pues es un hecho cierto que los mencionados instrumentos están debidamente fechados, indican la cantidad a pagar por cuota mensual, indican el nombre del copropietario del inmueble supuestamente moroso, la identificación y ubicación del inmueble, el concepto de pago de condominio y el mes adeudado.
Sin embargo y siguiendo en contexto lo antes expresado, se constata que en modo alguno la parte actora consigno oportunamente, junto con el escrito libelar la copia certificada del acta de la asamblea de propietarios celebrada en la fecha determinada, mediante la cual se autoriza plenamente a la junta administradora o su presidente o administradorsegún sea el caso para accionar judicialmente contra el demandado de autos, por el cobro de los gastos de condominio del citado conjunto residencial de los recibos consignados los cuales como se expresó anteriormente fueron suscritos o firmados por el administrador o administradora del condominio, de allí entiende este Juzgador, que siendo la ley benevolente con la posibilidad de presentar el cobro de las cuotas de condominio por la vía ejecutiva, es deber que los recibos por los que se extienden las mencionadas cuotas, son el reflejo exacto de los caracteres que la ley le impone uno de esos requisitos, es que el mismo sea pasado por el administrador.
Adicional a ello, observa quien aquí decide, que el espíritu de la ley, no se conforma con que las planillas sean libradas, sino que deben ser pasadas por el administrador (quien deberá avalarlas con su respectiva firma) al propietario contra el que se opone el cobro de la cuota o cuotas respectivas, tal y como se desprende de la interpretación exegética de la norma, a que se da lugar en uso del artículo 4 del Código Civil, que obliga a que a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando el legislador dispone que sean “pasadas” a los propietarios, significa que las mismas deben ser presentadas al cobro en tiempo hábil, para el pago de las cuotas que se pretenden.
En otro orden de ideas, es necesario y procedente resaltar que este juzgador luego de la revisión minuciosa que ha hecho previamente de la documentación presentada por la parte actora pudo constatar que como se señaló anteriormente la parte actora no trajo a los autos la Copia Certificada del Acta de la Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Casa Club, RIF NºJ-314593390, documentación esta que es un requisito esencial y necesario para determinar con certeza judicialla cualidad y carácter de las partes, toda vez que si bien es cierto que la parte actora consigno Copia fotostática simple de la Asamblea celebrada el 01 de junio de 2024, en el Salón de Usos Múltiples del Conjunto Residencial Serranía Casa Club, (folios 07 al 11)del contenido de la misma no se infiere que se haya autorizado a la Presidente de la Junta del Condominio ciudadanaLuz Marina Calderón de Guiñez, para accionar judicialmente contra los propietarios morosos, en el pago de los gastos de condominio, entre ellos el demandado de autos, cuya relación obra agregada a los folios 13 AL 15 y siendo que la aludida documentación es considerada necesaria por ser parte de los presupuestos concurrentemente necesarios para admitir, sustanciar y decidir el juicio por la vía ejecutiva, de tal manera que su omisión hace proclive que la demanda deba ser declarada inadmisible, por establecerlo así el artículo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal, aunado a ello observa este juzgador que la parte actora consigno junto con el libelo de la demanda el documento de propiedad del apartamento No 15-01, situado el planta baja del Edificio No 15, del CONJUNTO RESIDENCIAL SERRANIA, CASA CLUB, ETAPA IV, ubicado en el sector la Mata de esta jurisdicción,(folios 16 AL 29) perteneciente a la ciudadana RODE BEATRIZ VEDOVATO NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-9.324.089, persona totalmente diferente al demandado de autos ciudadano FABIO ANTONIO SANCHEZ DA COSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-12.351.388,lo cual es contrario a derecho y al orden público, dado queno existe una identidad lógica entre las personas involucradas en el libelo de demanda por lo tanto el escrito libelar y los recaudos presentados no cumplencon los extremos de ley y por ende aplicable el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y así será expresado en la parte dispositiva y precisa, de este fallo por ser obligación de este Juzgador.
En otro aspecto, este Juzgador considera importante señalar la jurisprudencia pacífica de la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18/05/01, expediente Nº 00-2055, sentencia Nº 776, con ponencia del Magistrado: JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO. La cual expresa:
“ Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión; en consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que, al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.”
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho, antes expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE POR FALTA DE CUALIDAD de la parte Actora la demanda por COBRO DE BOLIVARES VIA EJECUTIVA (COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO), presentada por la ciudadana Luz Marina Calderón de Guiñez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.165.310, civilmente hábil, actuando en este acto en su carácter de PRESIDENTE de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Serranía Casa Club, RIF Nº J-314593390, debidamente asistida por el abogado Francisco Efrén Cermeño Zambrano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.105.009, Inscrito en Inpreabogado Nº 103.416, por no haber consignado la documentación necesaria, conforme lo establece el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas, debido a la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias Interlocutorias llevadas por este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios libertador y santos Marquina, de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los trece (13) días del mes de Mayo del año dos mil veintiséis, (2026). Años 216º de la Independencia y 167º de laFederación.

EL JUEZ PROVISORIO,

Abg. JESUS ALBERTO MONSALVE

LA SECRETARIA,

Abg. EMELLY RODRIGUEZ VAZQUEZ